主要業務為基金平台投資、基金投資、物業投資及證券投資業務。

業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止

本集團主要於美國及香港從事物業投資，並於美國從事物業開發以及其他業務。於二零二六年六月三十日，於美國的投資物業及香港的投資物業分別佔我們的資產總值的70%及3%，而於美國的持作出售物業則佔我們的資產總值的5%。

我們於美國的所有物業均由美國的物業基金管理平台Gemini-Rosemont Realty LLC（「GRRealty」）管理，其投資於物業及作為普通合夥人管理物業基金。

於美國的物業投資

於二零二六年六月三十日，我們的美國投資物業組合包括六項商用物業以及位於紐約市的四幢住宅大樓內數十個單位。於二零二六年中期期間除下文所述出售事項外，概無收購或出售其他重大投資物業。此外，我們已竣工的物業開發項目的若干單位已經出租。

於二零二六年六月三十日，我們於美國的投資物業的的賬面值合共為港幣6,013,000,000元（於二零二五年十二月三十一日：港幣6,410,000,000元），當中位於美國西岸、中部及東岸的投資物業分別佔67%、10%及23%。

於二零二六年中期期間，我們於美國的投資物業產生港幣317,000,000元的總收入（二零二五年中期期間：港幣348,000,000元）。二零二六年中期期間的平均租用率為72%。

於二零二六年六月，本集團訂立一份銷售合約，以出售位於美國紐約的一個住宅公寓單位，代價為1,100,000美元（相當於約港幣8,602,000元）。本集團預期出售事項將於二零二六年第三季度完成，待審核，預期錄得出售事項收益約64,000美元（相當於約港幣500,000元）。預期出售事項所得款項淨額約1,044,000美元（相當於約港幣8,164,000元）（經扣除適用交易費及稅項後）將用於未來潛在投資及一般營運資金用途。根據香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則，該出售事項構成本公司須予披露交易，其詳情載於本公司日期為二零二六年六月三十日的公告。

於美國的物業開發

於二零二六年六月三十日，本集團的物業開發項目包括一項位於紐約曼哈頓之住宅重建項目，賬面總值為港幣397,000,000元（於二零二五年十二月三十一日：港幣518,000,000元）。

於二零二六年上半年，繼過往年度大部分可供出售單位已悉數出售後，紐約市另外兩個自行開發住宅項目的剩餘少數單位已出租，且不再分類為本集團持作出售物業。因此，於二零二六年中期期間並無錄得物業銷售收入（二零二五年中期期間：港幣54,000,000元）。

於香港的投資物業

於香港的投資物業主要包括香港島兩幢樓宇內的甲級寫字樓單位，賬面值合共為港幣266,000,000元（於二零二五年十二月三十一日：港幣277,000,000元），佔我們於二零二六年六月三十日的資產總值的3%（於二零二五年十二月三十一日：3%）。於二零二六年中期期間，於香港的投資物業的租金收入為港幣3,000,000元（二零二五年中期期間：港幣4,000,000元），平均租用率為73%。

於二零二六年四月，本集團訂立臨時買賣協議，以出售一個投資物業（位於香港東涌的一個住宅單位），代價為港幣9,300,000元。由於該物業自二零二五年五月三十一日起一直空置，該出售事項作為本集團資產策略檢討的一部分，旨在增加本集團流動資金及降低維護成本。

出售事項於二零二六年七月八日完成。待審核後，本集團預期將錄得出售事項收益約港幣167,000元。出售事項所得款項淨額約港幣9,167,000元（經扣除代理佣金及適用交易費後）將用於未來潛在投資及一般營運資金用途。根據聯交所證券上市規則，該出售事項構成本公司須予披露交易，其詳情載於本公司日期為二零二六年四月九日的公告。

其他業務

其他業務主要包括上市證券投資及非上市基金投資。

於二零二六年六月三十日，我們的上市證券組合（分類為「持作買賣的金融工具」）為港幣109,200,000元，包括50項上市股本證券、美國預託證券及交易所買賣基金持倉。該組合包括約港幣52,700,000元的上市股本證券╱美國預託證券，佔組合約48.2%，以及約港幣56,500,000元的交易所買賣基金╱基金投資，佔組合約51.8%。我們最大的三項持倉為InvescoQQQ Trust Series 1 ETF、Direxion NASDAQ100 Equal Weighted Index Shares ETF及RoundhillMagnificent Seven-ETF，分別佔組合約19.6%、10.1%及5.1%。

我們的投資組合主要由有報價及流通的證券及交易所買賣基金組成，包括大型科技相關股票、金融機構、醫療保健及生物科技相關證券、航空航天及國防相關證券、半導體相關證券、能源相關證券，以及具主題或行業特定敞口的交易所買賣基金。我們根據市場報價按市值入賬該等投資。我們作出該等投資作為庫務管理活動的一部分，旨在提高暫時剩餘資金的回報，同時維持流動性及分散投資。

於二零二六年中期期間，本集團錄得上市證券投資收益港幣21,000,000元（二零二五年中期期間：收益港幣10,000,000元），主要受美國股票市場有利狀況（特別是科技行業）所帶動。

於二零二六年六月三十日，我們的非上市基金投資（分類為「按公允值計入損益的金融資產」）的賬面值為港幣449,000,000元（於二零二五年十二月三十一日：港幣444,000,000元），並於二零二六年中期期間確認公允值收益港幣1,000,000元（二零二五年中期期間：虧損港幣8,000,000元），主要受相關投資組合項下投資的穩定營運表現及盈利能力所推動。

該等投資主要包括於一家專注美國房地產項目的投資基金的權益。相關基金由專業基金管理人透過相關普通合夥人按投資授權管理。本集團作為有限合夥人參與該等投資。

本集團的投資活動構成其庫務管理職能的一部分，並非作為獨立業務進行。本集團投資政策的主要目標為提高剩餘現金回報，同時維持適當流動性水平及保全資本，以支持其營運需要及未來業務發展。

資料來源: 盛洋投資 (00174) 中期業績公告

業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止

本集團繼續聚焦其位於美國的物業投資及發展，資產集中於紐約、西雅圖及硅谷等主要市場。該等資產透過美國本土物業基金管理平台Gemini-Rosemont Realty LLC進行管理。

二零二六年上半年，本集團在充滿挑戰的宏觀環境及持續性市場調整下，推進一系列管治及營運措施。期內優化董事局架構及完成股份認購，加強了本集團的管治框架及資本基礎，並提供額外的流動資金。

因應市場狀況，本集團持續實行審慎資產管理措施，包括優化租戶組合及空間利用效率、將若干已竣工住宅單位由出售轉為出租，以及評估出售選定資產的時間及價格。鑑於建築成本上升及市場狀況持續改變，本集團亦致力出售位於紐約州曼哈頓的一塊空置土地。該等措施旨在提高資產週轉率、保持流動性及降低市場波動風險。

展望二零二六年下半年，本集團將繼續專注營運、優化及選擇性出售其美國物業資產，同時保持審慎的資本管理，優先保障現金流穩健性，維持合理槓桿水平，為未來發展預留充足彈性。本集團將繼續集中資源於核心業務，在整個市場調整週期中穩固立足，以期在市況好轉時把握合適的機遇，為股東帶來長期價值。

資料來源: 盛洋投資 (00174) 中期業績公告