集團主要從事(i)物業發展、(ii)物業投資及(iii)物業及停車場管理業務，主要專注於深圳、廣州及重慶這三個中國大陸主要城市以及香港和日本。

業務回顧 - 截至2026年03月31日止年度

年內，本集團繼續專注於在香港、中國大陸及日本的物業發展、物業投資、物業管理服務及酒店營運。

為進一步加強宏觀經濟政策及提振內需，中國大陸政府放寬了購房限制，降低最低首付款比例及下調按揭貸款利率，以支持房地產市場並刺激住房需求。

受相關措施帶動，住宅物業成交量逐步回升。儘管廣州市整體市場復甦步伐較為緩慢，惟憑藉其優越的地理位置及卓越的項目品質，我們在廣州的「港匯臺」項目銷售表現維持穩定。

年內，訪港旅客及過夜停留人數持續增加。自2026年1月重新開業以來，本集團位於香港中環的酒店及服務式公寓業務錄得強勁的收入增長。

香港及中國大陸的租賃市場仍然充滿挑戰。受廣州新建零售及辦公物業以及日本新收購酒店組合所帶動，儘管整體市場放緩，本集團的租金收入仍錄得增長。本集團對甲級寫字樓的需求仍然充滿信心，因潛在租戶持續出現「質量升級」趨勢，轉向位於核心地段的優質樓宇。我們自主開發的獨特租賃產品組合，如「漢‧林間」、「漢‧Work」及「漢‧Cowork」，旨在回應現代企業不斷演變的需求，自推出市場以來獲良好反響。各項租賃產品為企業提供定製的辦公解決方案，融合了靈活性、功能性及優質服務支持。

漢‧林間（定製辦公）提供量身定制的辦公空間，根據個別客戶的獨特營運及品牌需求精心打造優質辦公環境，使企業在提升空間使用率的同時建立鮮明而具影響力的企業形象。漢‧Work（高端商務中心）提供全方位的商務體驗，配備輕奢辦公設施、專屬管家服務及卓越的商務環境，適合成熟企業在尋求便利及可擴展性之間取得最佳平衡。同時，漢‧Cowork（聯合辦公）專為初創企業、創業者及成長型團隊而設，聚焦靈活獨立精裝辦公空間，強調成本效益、流動性及協作機會，讓用戶能在充滿活力的工作環境中快速拓展人脈與資源，實現高效發展。這些創新方案共同構建了一個全面的辦公生態系統，支持企業在不同成長階段及多元營運模式下的發展需求。其理想的市場反響不僅反映了我們方案的高度契合性，彰顯了我們以客戶為中心、著眼未來的理念，也體現了我們致力打造優效的高品質辦公體驗。

(i)物業發展

(1)廣州港匯臺（由本集團擁有100%權益）港匯臺為廣州北京路少有的全新臨江住宅項目之一。項目主打區內罕有的高層住宅，坐擁優越景觀可俯瞰珠江，結合別具特色的復古騎樓設計，以高品質標準打造可即時發售的住宅單位。至2025年底，過往受法院限制的四個住宅單位已獲解封，現可對外出售。截至2026年3月31日止，可供出售的單位數目增至148個（之前為144個），未來數月預計有更多單位推出市場，預期將為本集團帶來額外的收入增長空間。

港匯臺自2023年10月推出預售以來，截至本公佈日期，已累計售出89個單位，銷售總額約為港幣926,000,000元。年內，已就34個全數收款並已交付的單位確認收入約港幣308,000,000元，而上一年度則有40個單位確認收入港幣399,000,000元。

(2)廣州寶翠園（由本集團擁有60%權益）寶翠園為位於廣州天河區的住宅項目，於2016年落成，所有住宅單位已於過往年度售罄。餘下車位作為庫存持有，年內就車位銷售確認收入約港幣8,000,000元（2025年：港幣45,000,000元）。

(3)南海雅瑤綠洲（由本集團擁有100%權益）雅瑤綠洲為位於佛山南海大瀝鎮的住宅項目，於2020年落成。其住宅單位已於上一年度悉數售罄，於2025年確認收入約港幣84,000,000元。

年內，餘下車位及零售商鋪已悉數售出，為本集團貢獻收入約港幣21,000,000元。

(4)深圳僑城坊（由本集團擁有20%權益）僑城坊為位於深圳南山區華僑城片區的大型綜合發展項目，總建築面積約為224,500平方米。該項目由十二幢獨立大樓組成，集優質豪華住宅公寓、辦公大樓及商場等多元功能於一體。未售出之住宅單位分類為持作待售物業，辦公大樓及商場則確認為投資物業賺取租金收入，於年結日，整體出租率穩定於90%。年內，僑城坊錄得物業銷售及租金收入合共約港幣189,000,000元（2025年：港幣172,000,000元），扣除投資

物業公平值虧損後，本集團應佔該綜合項目之虧損淨額約為港幣7,000,000元（2025年：溢利淨額港幣200,000元）。

(5)淺水灣南灣道之發展項目（由本集團擁有50%權益）淺水灣項目位於淺水灣傳統豪宅地段，由本集團持有50%權益。該項目將發展為豪華住宅，坐擁迷人海景，並可飽覽淺水灣的壯麗全景。

該發展項目預計於2028年竣工。

(ii)物業投資

年內，本集團之投資物業貢獻租金收入約港幣460,000,000元（2025年：港幣438,000,000元），同比增長5.1%。物業投資組合涵蓋零售、辦公樓、數據中心及酒店物業，分佈於香港、中國大陸及日本，並透過策略性佈局把握增長機遇，為本集團帶來穩定的長期價值。年內，儘管面臨行業壓力，本集團的主要物業投資項目仍展現強大的韌性，在維持租金競爭力的同時，出租率亦提升至市場前沿。

(1)廣州漢國大廈及同慶坊（由本集團擁有100%權益）漢國大廈為樓高32層之商業及辦公大樓，總樓面面積約為31,300平方米。

該物業毗鄰港匯臺，坐落於以深厚歷史底蘊及持續城市活化而著稱的廣州北京路。該物業已獲得領先能源與環境設計(LEED)金級認證。自2024年底竣工以來，漢國大廈租賃表現強勁，出租率由2025年3月的5%大幅上升至本財年末的54%，並於本公佈日期進一步增至89%。

同慶坊為港匯臺及漢國大廈商場樓層的零售部份，由五層採用獨特復古騎樓風格且設計精緻的裙樓組成，地處核心地段，人流暢旺。同慶坊的出租率由2025年3月的42%顯著上升至本財年末的71%，並於本公佈日期進一步增至99%。

(2)廣州港大廈（由本集團擁有100%權益）港大廈為樓高20層之商業及辦公大廈，總樓面面積約為13,000平方米。

於年結日，港大廈的出租率由上年度的79%提升至85%。

港大廈位於廣州北京路核心地段，毗鄰港匯臺，與漢國大廈及同慶坊形成一體化綜合發展群，產生強大協同效應，匯聚可觀人流。各項目相互帶動，共同營造了一個活躍且持續發展的商圈，顯著提升區域整體吸引力與商業價值。

(3)深圳漢國城市商業中心（由本集團擁有100%權益）漢國城市商業中心為地標性75層甲級寫字樓，樓高330米，總樓面面積約為128,000平方米，矗立於深圳福田核心商業區。項目位處深港科技創新合作區樞紐位置，提供優質的甲級寫字樓及零售空間。年內，該物業榮獲領先能源與環境設計(LEED)鉑金級認證，並繼續維持WELL健康安全評級。

年內，大廈頂層九層已出租予一名租戶，作為「城際」四星級酒店品牌之營運。此項安排預期將優化大廈的租戶組合，並提升整體商業配套。

於年結日，漢國城市商業中心的整體出租率由上年度的63%上升至75%，並預期將於2026年第三季度末進一步提升至80%。

(4)深圳城市天地廣場及寶軒公寓（由本集團擁有100%權益）城市天地廣場為位於深圳嘉賓路的5層高商業大廈，毗鄰羅湖口岸，並正對羅湖華潤萬象城。城市天地廣場與其上層的寶軒公寓共同規劃為一個動感都市聚集地，為周邊商業社群及居民的多元需求提供經精心策劃的零售及生活時尚配置。

寶軒公寓位於城市天地廣場32至39樓，提供64個高級服務式公寓單位，位處深圳黃金地段，為住戶呈獻精緻的城市生活體驗。

年內，城市天地廣場及寶軒公寓進行一系列升級工程，以優化租戶營運並提升整體客戶體驗。於年結日，綜合出租率由上年度的93%上升至96%。

(5)重慶漢國中心（由本集團擁有100%權益）重慶漢國中心為樓高25層的雙子塔綜合辦公大樓，設有4層商業零售裙樓，總樓面面積約為108,000平方米。該大廈位於重慶兩江新區，屬重慶北部中央商務區核心地帶，該區域是市政府重點規劃發展的區域。

於年結日，重慶漢國中心的出租率由上年度的65%上升至67%。

重慶漢國中心提供開放式共享空間，輔以自然通風及採光系統促進節能及環境可持續性。項目設計融入多層次垂直綠化元素，營造綠意盎然且富吸引力的都市辦公環境。辦公空間更設有開放式共享區域，進一步促進靈活性及協作的動態工作文化。本集團自主開發的全方租賃產品組合，包括「漢‧林間」、「漢‧Work」及「漢‧Cowork」，已全部在重慶投入運作。

(6)重慶金山商業中心（由本集團擁有100%權益）重慶金山商業中心為毗鄰重慶漢國中心的另一雙子塔項目，包括一幢41層高之寫字樓及一幢42層高之酒店連辦公室的綜合大樓，各自設有4層零售及商業裙樓，總樓面面積約為173,000平方米。於年結日，重慶金山商業中心的出租率由去年的81%上升至85%。

受惠於重慶近期三區合併所帶來的區域整合效應，預期區域聯通性將進一步提升並帶動需求增長，重慶金山商業中心及重慶漢國中心均具備良好優勢吸引更多租戶進駐，並進一步提升出租率。

(7) Digital Realty Kin Chuen (HKG11)（由本集團擁有100%權益）Digital Realty Kin Chuen為樓高12層連兩層地庫的物業，總樓面面積約為228,000平方呎。該物業位於新界葵涌健全街，已按長期租約全數出租予一家領先國際的數據中心營運商，且租金逐步遞增。年內，DigitalRealty Kin Chuen繼續為本集團帶來穩定可靠的收入來源。

(8)漢國佐敦中心（由本集團擁有100%權益）漢國佐敦中心為樓高23層之商業及辦公室大廈，總樓面面積約為62,000平方呎，位於尖沙咀山林道。於年結日，漢國佐敦中心的出租率由去年的86%改善至88%，反映其辦公空間的租賃勢頭良好及需求持續。

(9)寶軒酒店（中環）及寶軒服務式住宅（由本集團擁有100%權益）寶軒（中環）為樓高20層，集零售、酒店及服務式住宅於一體的商業大廈，位於上環核心地段。位於該大廈的寶軒酒店（中環）及寶軒服務式住宅採用融合郵票邊框的全新美學設計概念，在翻新之後於2026年1月重新開業。項目引入建築光伏一體化(BIPV)系統，通過引入與電網相連的太陽能玻璃幕牆，將太陽能板直接整合到建築結構中，提高能源效率並減少碳排放，在提升可持續性及氣候適應能力方面取得顯著進展。

寶軒酒店（中環）為一間四星級精品酒店，設有44間客房，佔用樓宇4層商場平台樓層，其中31間客房於年結日可供出租。寶軒服務式住宅位於酒店之上，設有112個單位，其中48個單位於年結日可供租賃。該酒店及服務式住宅綜合項目提供一系列設施，包括健身中心及餐廳，部分客房更可飽覽維多利亞港景致。

(10)於日本之酒店

年內，本集團與一家合營夥伴合作於日本經營七間酒店，主要分佈於東京、大阪及沖繩。其中位於天王寺的酒店自2026年1月起暫時關閉以進行翻新工程，預期將於2026年10月重新開業。受惠於全年營運表現穩定及日本旅遊市場暢旺，該等投資物業組合的租金收入錄得增長，年結日的平均出租率為91%。

(iii)物業管理及其他業務

本集團在香港提供物業及停車場管理服務，並繼續以「錦師傅日本料理」品牌拓展餐飲業務。年內，物業管理及其他業務為本集團帶來收入約港幣

資料來源: 漢國置業 (00160) 全年業績公告

業務展望 - 截至2026年03月31日止年度

市場並不會快速復甦。

取而代之，我們正步入市場穩定階段。過去兩年大幅度的資產估值調整已經有所緩和，我們的整體物業組合出租率均向好發展。我們全新推出的租賃產品—「漢‧林間」、「漢‧Work」及「漢‧Cowork」，因為能夠切實解決租戶的實際需求，在市場上愈發受到歡迎。

我們的核心工作目標清晰明確且具備執行可行性：維持財務紀律、持續拓展經常性收入、提升我們旗下每一項資產的出租率，以及在價格合適時進行資產循環。我們位於淺水灣的豪宅住宅發展項目將於2028年竣工，項目質素極為優越；我們亦會推出更多港匯臺單位；我們所持有的投資物業組合，待市場回歸常態之後，所能產生的收益將遠高於現時水平。

展望未來，本人對大灣區會持續發展持樂觀態度，科技與數據基礎設施會持續吸引資金進駐。儘管香港面對各項挑戰，但依舊是全球頂級的金融及商業樞紐之一，我們正於這些關鍵地理區域持有優質資產。

我們的董事總經理林燕勝先生及其年輕團隊，對資本市場與實體營運市場都具備極為敏銳的判斷力，彼等持續不斷的創新舉措，亦印證我們能夠順應市場氣氛的轉變及時調整策略。

我們深信，我們必定可以渡過這輪行業週期，並變得更加強大。

我們的股東與本公司同甘共苦，我們並不認為此忠誠是理所當然的。因此，我們須偶爾從長遠的角度出發並做出艱難的決定。鑒於當前困境，董事會將建議財政年度派發一仙股息。此決定並非輕易作出，但保持穩健現金儲備及堅如磐石的資本基礎乃我們目前對你們最高的受信責任。

資料來源: 漢國置業 (00160) 全年業績公告