集團主要從事(i)物業發展、(ii)物業投資及(iii)物業及停車場管理業務，主要專注於深圳、廣州及重慶這三個中國大陸主要城市以及香港和日本。

業務回顧 - 截至2024年09月30日六個月止

我們的業務主要分為兩個分類：建造及出售物業之物業發展分類，以及持有物業以賺取租金收入之物業投資分類。在持續不利之市場環境下，本公司仍從該兩個業務分類中取得不俗成績。

管理層之討論及分析部份已廣泛涵蓋有關數字，因此本人將在展望部份提供某些摘要及觀點。

(1)物業發展

在中國，我們可供銷售之主要項目為位於廣州之北京路項目。由於銷售所得款項從本期間遞延確認，收入主要來自停車場收入及舊有住宅項目餘下物業單位之銷售。現在已取得完工證書，我們將著手確認並列報銷售收入，因此本財政年度下半年之銷售收入將大幅改善。

中國之銷售環境及消費者偏好亦已轉變。買家情願購買實實在在的已竣工住宅單位，而不像過去般願意在竣工前購入樓花。此情況減慢我們住宅庫存之銷售速度。同時，我們未能確認於本期間出售單位的約港幣370,000,000元之收入，直至我們收到交付單位所需批文，包括取得完工證書。我們欣然報告，完工證書已於本期間結束後獲簽發。於本年度下半年確認銷售後，隨著消費者有信心可獲交付單位，我們亦預期銷售活動將得到改善。

在香港，我們合資項目之建築工程正如期進行中。地下結構工程已於本期間展開。由於位處斜坡的地盤需要大量地基工程，我們預計於2027年後推銷有關物業。

由於我們攤長住宅項目之收入確認時間，這將有助確保我們於一段時間內具備充足及可持續之流動資金。

(2)物業投資

本集團在香港、中國大陸主要城市以及日本持有多元化之投資物業組合。

雖然我們的主要市場中國之投資及發展環境仍然不利，但管理層已集中精力擴大我們在其他地區之投資組合，以獲取更多經常性收入。此項策略正順利執行，並取得可喜成果。

由於市場供應過剩、市場情緒疲弱以及有更多供應上市，我們中國物業的租賃市場仍然低迷。我們正在制定多項新計劃，以提高出租率並維持租金水平。儘管如此，鑑於我們物業在各自地區的市場處於優越位置，我們預計該等物業之出租率仍具性。為了提升我們投資物業之價值並提高入住率，管理層正嘗試推行不同的空間營造理念，以吸引用戶使用我們的產品。

舉例而言，我們的重慶項目上個月推出令人耳目一新的生態主題物業，取得令人鼓舞的早期成果。我們的北京路項目中具目設計之零售空間正以合適租金出租。正在考慮的各種計劃亦有望填滿我們深圳物業的出租空間。

由於旅遊業及酒店業復甦緩慢，香港市場依然低迷。儘管如此，我們的數據中心及辦公大樓仍繼續取得令人滿意之成績。我們期待寶軒酒店（中環）之翻新工程於未來三至六個月內完成後將刺激收入及溢利增長，並帶來收入貢獻。我們亦正在檢討投資組合，務求令所持有資產更好地配合我們的未來策略。

我們位於東京、大阪及沖繩的日本酒店投資組合正帶來可觀回報。我們預計，我們的強勁入住率及不斷上升的物業價值將於往後期間內反映。

(3)物業投資–估值

本集團之投資物業組合乃定期以市價計算之公平值基準計量。於本期間，我們的估值反映中國及香港市場疲弱，並顯示經扣除遞延稅項後錄得虧損。相反，日本投資組合之入住率較高及前景較佳，因而錄得收益。

隨著寶軒酒店（中環）即將重新開業，我們期待物業估值之賬目將有所改善。

資料來源: 漢國置業 (00160) 中期業績公告

業務展望 - 截至2024年09月30日六個月止

2024年宏觀經濟形勢依然複雜。利率高企、兩大戰事以及中國大陸經濟衰退持續，令全球經濟充斥著悲觀情緒。

儘管如此，我們開始看到美國聯邦儲備局於2024年9月及隨後的11月減息，這暗示減息週期的開始。此舉有助減輕本集團旗下公司一些融資成本。我們預計此趨勢將於短期內持續。由於消費者支出仍然低迷，美國減息的裨益被中國通縮壓力所抵銷。

其他具挑戰性之地緣政治局勢，可能進一步影響經濟前景並導致營商環境困難。在美國，前總統特朗普及其共和黨在大選中取得壓倒性勝利，揭開全球動盪時期之序幕。當他實施徵收關稅及反華睦鄰政策之時，我們將看到脫帶來的更多影響。

在中國大陸，房地產市場持續低迷。中央政府推出之各項刺激措施立竿見影但成效有限。以廣州為例，隨著該市所有購屋限制取消，我們廣州物業之銷售提升了40%，但增長動力卻無法持續。消費者信心水平仍然偏低，而人們正等待經濟再次增長之訊號，才願意再次大量消費。

香港經濟第二季溫和增長，本地生產總值按年增加3.3%，而失業率維持於3%之低水平。然而，由於本港市民及遊客之消費模式轉變，本地消費及支出亦大幅下跌。此情況對零售及餐飲業帶來不少挑戰。此外，在美國利率高企及中國經濟不明朗之壓力下，本港樓市之市況仍然審慎。

從樂觀一面看，政府10月中旬發表之施政報告概述一系列針對經濟發展之舉措。加上既定之放寬按揭限制及優秀人才入境計劃等措施，我們預期物業市場將持續改善。長遠而言，我們仍然看好香港之前景。

我們實行地域多元化之策略，在持續面對本地挑戰之情況下平衡盈利，似乎正取得成效。迄今，我們已掌握日本酒店業市場興旺帶來之商機。我們正積極探索地區內，尤其是中國大灣區的房地產及地產科技之前景。我們亦正探討各種合作方案，以籌集外部資金以改善我們的資本基礎，並在我們開展更大型項目以獲取規模經濟效益時分散風險。

資料來源: 漢國置業 (00160) 中期業績公告