招商局商業房託基金投資組合初步由位於深圳蛇口的五處物業組成，所有物業(i)均具有便捷的公共交通網絡及(ii)設有停車位。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

於報告年度內，我們寫字樓組合的平均出租率有所下降，由2024年度末的89.8%下降12.8個百分點至2025年度末的77.0%。

我們的甲級寫字樓與年度中期相比表現有所進步。新時代廣場於年度末簽約多家優質租戶，出租率較中期上升9.7個百分點至66.1%。

蛇口網谷三項物業（科技大廈、科技大廈二期，及數碼大廈）則因甲級寫字樓租金下降，使得乙級寫字樓租賃市場間的競爭更加激烈，三項的出租率因此均出現大幅下滑。

招商局商業房託基金的總估值師及獨立物業估值師仲量聯行有限公司對我們於2025年12月31日的物業進行了重新估值。物業組合的市值由人民幣8,987百萬元減少人民幣286百萬元至2025年12月31日的人民幣8,701百萬元。

新時代廣場

於報告年度內，新時代廣場雖然與中期相比出租率有所回升，但與去年度末相比，新時代的出租率仍下降了8.0個百分點。受深圳寫字樓租賃市場整體租金承壓及周邊甲級寫字樓競爭的持續影響，新時代廣場的現時租金下降5.3%至人民幣141.9元╱平方米。

受深圳甲級寫字樓租金普遍下降所影響，新時代廣場的估值較去年度末下降人民幣38百萬元至人民幣1,867百萬元，跌幅為2.0%。

數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期

蛇口網谷三項物業（即數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期）的出租率較2024年末相比均出現大幅下降。其中，數碼大廈出租率下降11.9個百分點，科技大廈二期亦下降19.6個百分點。2026年，管理人將為這些物業制定針對性的去化方案，並保持密切關注。

科技大廈本年度受深圳市前海蛇口自貿區醫院租約到期影響，出租率較2024年末下降27.2個百分點至72.8%。該租戶作為我們多年的重要客戶，因縮減創新業務，將退租大部分餘下面積，僅保留小部分初始租賃。作為管理人，我們將推出更具市場競爭力的租賃方案。目前，項目團隊已儲備多家意向客戶，覆蓋醫療、養老、教育、酒店、公寓等業態，全力推動出租率回升。

與同期相比，估值表現如下：數碼大廈下降人民幣36百萬元，科技大廈二期下降人民幣29百萬元，科技大廈因出租率大幅下滑，估值下降人民幣47百萬元，跌幅為5.0%。

招商局航華科貿中心

招商局航華科貿中心的出租率較同期相比維持穩定在93.8%。受甲級寫字樓租賃市場的激烈競爭影響，我們繼續優先採取提升出租率的策略。因此在維持出租率穩定的同時，其現時租金下降至人民幣196.4元╱平方米，跌幅為24.9%。

估值方面，招商局航華科貿中心與同期相比下降了人民幣167百萬元，由人民幣2,512百萬元降至人民幣2,345百萬元，跌幅為6.6%。

花園城

花園城本年度運營表現穩健，在現時租金基本穩定的情況下，出租率持續上升至96.5%。展望未來，隨著消費逐步回暖，及地鐵12號線客流的帶動，花園城的經營表現與市場競爭力將保持穩中向好。

2025年，隨著花園城出租率進一步的改善，其估值較去年同期上升人民幣31百萬元，由人民幣1,486百萬元增至人民幣1,517百萬元。

資料來源: 招商局商業房託 (01503) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

2026年，全球及國內經濟環境仍將面臨多重挑戰，整體運行壓力較為突出。從外部環境看，全球地緣政治衝突持續，對全球供應鏈穩定運行形成擾動，間接影響企業經營及居民消費信心。同時，美國貿易保護主義政策持續推進，關稅政策調整頻繁，拖累全球貿易活躍度，對國內經濟復甦形成外部制約。國內經濟仍處於溫和復甦階段，居民消費信心尚未完全恢復，房地產行業低迷態勢短期內難以根本扭轉，商業地產市場供需失衡壓力進一步顯現。

2026年，深圳及北京甲級寫字樓預計迎來大量新增供應，疊加中短期需求可能持續萎縮，市場供過於求格局進一步凸顯，租金水平仍面臨下行壓力，空置率存在繼續攀升可能。零售物業市場受消費復甦力度偏弱影響，商戶經營壓力逐步向租賃端傳導，租金及空置率指標亦將持續承壓。

招商局商業房託基金現有的資產組合中，寫字樓仍佔大部分。在未來將受到市場下行的嚴峻考驗，特別是科技大廈及新時代廣場，在空置率高企的情況下，部分租約陸續到期退租，對整體的租金收入產生較大的衝擊。管理人現正積極推進招商局商業房託基金的戰略轉型。一方面，通過靈活調整租金策略，拓寬業態，尋找多元化租戶。另一方面，管理人亦主動拓展多元化資產佈局，通過收購香港九龍柯士甸路學生公寓項目，挖掘逆週期資產價值，豐富收益來源，為基金長期穩定收益奠定基礎。但新業務需經歷一定培育週期方可實現穩定運營模式。香港學生公寓物業改造預計於2026年8月完成，後續仍需持續優化運營。同時，管理人注意到香港學生公寓投資市場競爭日趨激烈，未來供應規模持續上升，將緊密跟蹤市場動態，審慎評估投資機會，穩步推進招商局商業房託基金轉型。

2026年，商業地產市場嚴峻格局難以根本性扭轉。管理人將繼續堅定推進轉型，在鞏固核心資產運營質量的同時，積極培育新的盈利增長點，在大中華地區挖掘更多優質及多元化資產投資機會。通過穩步落地各項轉型舉措，進一步優化招商局商業房託基金的收入結構，實現基金單位分派的長期可持續增長。

資料來源: 招商局商業房託 (01503) 全年業績公告