招商局商業房託基金投資組合初步由位於深圳蛇口的五處物業組成，所有物業(i)均具有便捷的公共交通網絡及(ii)設有停車位。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

招商局商業房託基金的總估值師及獨立物業估值師萊坊測量師行有限公司對我們於2024年12月31日的物業進行了重新估值。物業組合的市值由人民幣9,251百萬元減少人民幣264百萬元至2024年12月底的人民幣8,987百萬元。

新時代廣場

於報告年度內，新時代廣場因大面積租戶租約到期，出租率下降了15.5個百分點。

受到深圳寫字樓租賃市場低谷期及周邊甲級寫字樓競爭所帶來的影響，新時代的現時租金大幅下降至人民幣24.10元╱平方米，跌幅為13.9%。2025年，租賃團隊將積極爭取優質租戶，以提升整體經營狀況。

新時代廣場的估值受到深圳甲級寫字樓租金下降的影響，其估值與去年同期相比下降了人民幣95百萬元，從人民幣2,000百萬元降到人民幣1,905百萬元，跌幅為4.8%。

數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期

與招商局商業房託基金甲級寫字樓不同，網谷三項物業（即數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期）的經營情況較2023年同期相比有所提升。數碼大廈的出租率較去年同期相比上升了9.9個百分點，現時租金則下降了人民幣2.6元╱平方米，跌幅為2%。科技大廈繼續保持滿租，其現時租金上升至人民幣139.6元╱平方米，漲幅為4.5%。科技大廈二期的出租率較上一年年末上升了3.2個百分點，現時租金則基本持平。

在估值表現上，科技大廈保持不變，科技大廈二期及數碼大廈則有所微降。

招商局航華科貿中心

招商局航華科貿中心的出租率與去年同期相比，從81.9%大幅提升至94.0%，上升了12.1個百分點。下半年的寫字樓租賃環境依然充滿競爭，我們採取的「以價換量」的租賃策略，使其在大幅提升出租率的同時，現時租金從人民幣301.4元╱平方米下降至人民幣261.6元╱平方米，跌幅為13.2%。

在估值表現上，招商局航華科貿中心與去年同期相比有所下降，從人民幣2,584百萬元降到人民幣2,512百萬元，跌幅為2.8%。

花園城

花園城在經歷完2023年的升級改造後，運營情況及客流量持續突破，使其出租率在2024年較去年同期相比時大幅上漲了19.8個百分點至93.5%。然而，因我們為吸引新租戶而給予的租金減免，導致其現時租金大幅下降人民幣26.2元╱平方米至人民幣126.1元╱平方米。隨著購物中心間的競爭加劇，我們將持續推出一系列推廣及優惠活動，從而進一步提升花園城的客流量及銷售額。

2024年，在花園城的出租情況得到改善的同時，其估值仍受到現時租金下降的影響，其估值與去年相比下降人民幣74百萬元至人民幣1,486百萬元。

資料來源: 招商局商業房託 (01503) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

2025年的經濟前景充滿不確定性，美國關稅的再度升級引發了市場對美國通脹壓力的擔憂。關稅戰延長將導致美國通脹居高不下，美國利率市場前景不明朗，對全球金融市場產生顯著壓力。與此同時，中國2024年的經濟在某些領域的疲軟也令市場對其未來擴張的前景感到憂慮。房地產市場的疲軟、消費者的低消費慾望、增長的政府債務將仍然是2025年國內經濟的問題所在。此外，製造業產能過剩可能帶來額外的挑戰。

為應對這些挑戰，政府正採取積極措施以重新平衡經濟活動。2024年底的中央經濟工作會議時隔十四年再次將貨幣政策定調為「適度寬鬆」，預示著2025年進一步降准降息的可能性較大。與此同時，財政政策定調為「更加積極」，已明確將在2025年提高赤字率，通過發行超長期國債、專項債等工具來化解債務壓力，支持就業和消費。寬鬆的貨幣政策及積極的財政政策旨在為經濟注入新的動力，緩解下行壓力，為2025年的更強勁經濟奠定基礎。

在消費市場方面，財政部已於年初預撥2025年消費品以舊換新首批資金人民幣810億元，並擴大了補貼類別及數量，覆蓋到手機等數碼產品。商務部統計數據顯示，2025年春節期間，全國重點零售和餐飲企業銷售額同比增長4.1%，重點監測零售企業家電、通信器材銷售額同比增長10%以上。

然而，居民消費信心持續恢復及企業擴張投資的反彈，仍需依賴增長預期及當前寬鬆政策立場的持續時間。雖然情況正在改善，但不可否認的是深圳和北京的辦公樓於近期將繼續面臨著供應過剩需求疲弱的挑戰。存量空置仍待消化，新增供應持續入市，2025年辦公樓市場的前景仍不容樂觀。零售物業市場方面，消費補貼政策對零售租戶的消費意願有所刺激，但整體零售市場仍顯疲態，2025年預計前景仍喜憂參半。

2025年，物業組合中的大量寫字樓，特別是甲級寫字樓的租賃即將到期，將面臨空置率上升或進一步降低租金水平的困境。管理人將以專注於重建招商局商業房託基金甲級物業的出租率為首要目標。面對激烈的市場競爭，管理人將根據市場動態適時調整租金水平，同時適當地提供靈活的租賃條款。雖然租金收入將面臨壓力，非營業開支作為緩解因素，特別是利息成本，將同步減少。管理人亦將對各項資產的表現進行全面評估與回顧，積極尋求資本優化配置的機會，以提升運營效率。管理人也將在大中華地區尋找更多優質多元化的資產類別投資，進一步使招商局商業房託基金的收入基礎多元化，並實現每基金單位分派的長期可持續增長。

資料來源: 招商局商業房託 (01503) 全年業績公告