主要業務為(1)物業開發；(2)酒店業務；(3)物業管理；(4)計算機設備業務；及(5)融資業務。

業務回顧 - 截至2025年09月30日六個月止

柳州正和（物業發展及酒店業務分類）

正和城為混合多功能綜合項目，位於中國廣西壯族自治區柳州市柳東新區新柳大道102號，提供多種不同類型物業，包括由柳州正和所開發的別墅、聯排屋、商業大樓、辦公大樓、酒店及高層公寓。

正和城由兩期構成，一期提供多幢建築面積約485,000平方米之住宅及商業物業。二期將另外提供多幢住宅及商業物業，總建築面積約為513,000平方米。一期與二期的建築工程基本上均已竣工。本集團全資擁有一期及二期持作發展物業及待售物業。

(i)期內，柳州正和物業開發分類已售出約2,000平方米的面積（二零二四年：零）。於本期間錄得分類收入約10,861,000港元（二零二四年：零），並產生毛利332,000港元。

於報告期間錄得分類虧損約59,027,000港元（二零二四年：59,250,000港元）。錄得分類虧損主要是由於(i)中國疲軟的物業市場狀況導致待售物業減值虧損22,595,000港元；及( i i )期內融資成本28,107,000港元無法撥充資本，故列為開支，原因是柳州正和的大部分建築工程已竣工。

外部專家已獲委任以協助評估物業開發項目於二零二五年九月三十日的公允值。

已就已竣工及待售的物業使用參考相關市場上可得的可比較銷售交易的市場比較法。在建物業的價值乃使用市場比較法得出，當中假設物業的建築工程已於估值日期竣工，並已計及預計建築成本及為完成開發將支銷的成本。由於可變現淨值低於賬面值，截至二零二五年九月三十日止期間就持作出售的已竣工物業確認減值虧損22,595,000港元。

柳州正和將進行開發正和城二期E區餘下酒店樓宇。為應對中國房地產領域持續面臨的挑戰，本集團對其物業業務仍採取審慎保守的策略，以確保可持續發展。為支持該策略，本公司將積極推動現有物業存貨的銷售，以增強流動資金，同時保持嚴謹、具選擇性的態度來尋求新發展機會。

(ii)酒店業務位於正和城E1區，建築面積約為31,000平方米。酒店樓宇的大部分建設工程已竣工惟尚未取得工程竣工驗收證書。於二零一八年，本集團與國際知名酒店特許經營商訂立特許經營協議，根據特許經營規定標準經營酒店。然而，由於未在規定的合約期限內獲發竣工驗收證書，特許經營協議已失效。直至酒店開始營運之前，概不會產生收入。外部專家已獲委聘以評估酒店樓宇於二零二五年九月三十日的公允值。由於中國房地產市場的狀況不利，導致可變現淨值低於賬面值，因此於截至二零二五年九月三十日止期間確認減值虧損8,593,000港元。

物業管理業務

本集團主要從事物業開發。於中國物業開發行業深耕多年後，本集團不斷主動探索機會透過涉足其他物業相關活動來擴展其業務範圍。

於上一財政年度，本集團於香港成立一家合營企業，本集團持有51%權益，餘下49%權益則由一家擁有逾十年中國物業管理經驗及廣泛行業人脈的獨立第三方持有。本集團透過該合營企業收購了一家中國公司居住主題公園（福州）物業管理有限公司的100%股權，該公司於中國從事物業管理業務，並於福州管理一項地產項目，其建築面積包含住宅面積492,000平方米及商業面積19,000平方米。

董事會認為，此項收購為本集團提供戰略機遇，可藉物業開發專長進軍中國物業管理業務。此舉將使本集團實現收入來源多元化，獲取穩定及可持續之長期增長，從而提升股東價值。

收購事項後，本集團持續探索中國物業管理業務的商機。在合營企業合夥人幫助下，本集團通過分包安排取得不同物業管理服務合約。截至二零二五年九月三十日，本集團透過該等分包安排於福州及蘭州取得不同房地產的管理權，管理總建築面積為1,970,000平方米住宅用地及77,000平方米商業用地。

本期間新物業管理分類產生的收入呈現穩健增長，約達26,882,000港元，分類虧損僅為1,626,000港元。該物業管理業務自二零二五年初開展以來進展良好。截至二零二五年九月三十日，本集團於福州及蘭州管理的總建築面積為2,462,000平方米住宅用地及96,000平方米商業用地。展望未來，本集團計劃投入更多資源擴展此分類，積極爭取更多物業管理服務合約，以建立穩定可持續的收入來源。

加密貨幣相關業務

本集團相信，新興金融科技行業是未來改善全球金融服務的創新因素之一。本集團繼續在金融科技領域探索各種潛在機會，包括但不限於與金融科技相關的上下游服務、與金融科技相關的基礎設施項目。

鑒於香港政府以打造頂級加密樞紐為目標，積極支持香港金融科技發展，本集團於二零二五年決定進軍加密貨幣行業。此舉與我們探索新興金融科技行業商機的願景相契合。

於二零二五年八月八日，本集團宣佈成立一家合營企業，以發展其加密貨幣相關業務。該合營企業將透過多種策略產生收入及溢利，包括但不限於加密貨幣挖礦、買賣加密貨幣、通過加入礦池出租算力及買賣挖礦硬件。

於二零二五年九月十九日，本集團宣佈其在加密貨幣業務開發方面的的第一步─與比特大陸集團訂立購買1,863台高性能H A S H超算服務器的協議，比特大陸集團主要從事加密貨幣挖礦硬件及相關設備之銷售與分銷業務，並提供全面的加密貨幣挖礦託管解決方案。每台服務器提供最小算力為358T，並消耗5,370瓦功率，此筆戰略性投資旨在最大化挖礦效率及經營規模。該等服務器總代價約為10,900,000美元（約為84,900,000港元），支付方式包括現金、比特幣質押或兩者組合支付。該等服務器部署在位於美國及巴拉圭的數據中心，藉由具競爭力的能源成本及先進基礎設施以確保穩定及高效的挖礦運營。本集團亦與比特大陸集團訂立託管協議，確保資產託管安全及可靠，挖礦產出將直接匯入本集團指定錢包及信託賬戶。

本集團決定通過比特幣質押結算上述收購代價。本集團自公開市場購買比特幣並轉讓予比特大陸集團用以支付，並有權在指定期間以相同參考價格贖回同等數量的比特幣。由於本集團認為加密貨幣作為一種保值方式，具有強大的公共開源架構的支持，故從長遠來看，其具有抗通脹的潛力，使儲存的價值升值並維持長期價值，此安排使本集團得以享有比特幣未來可能升值所帶來的利益。

為支持加密貨幣業務的擴展，本集團於二零二五年九月三十日通過配售股份成功籌集約500,300,000港元的額外資本。根據我們的業務計劃，該等所得款項的約90%（約為450,000,000港元）將分配用於支持加密貨幣相關業務。

除對加密貨幣挖礦業務進行直接硬件投資外，本集團於二零二五年十一月將其挖礦業務多元化拓展至雲挖礦。雲挖礦的安排為本集團提供替代性業務策略，既避免在挖礦硬件、基礎設施及維護方面投入高昂前期資本，又將巨額資本支出轉化為更可控的營運開支。因此，此安排降低了與硬件故障、能源管理及技術挑戰相關的營運複雜性與風險敞口。最重要的是，此安排提供更高靈活性及擴展性，使本集團可擺脫固定資產約束，靈活調整挖礦業務參與度。本集團此舉整合直接硬件採購與雲端解決方案，能夠快速適應市場變化及技術進步。

本期間，由於本集團之挖礦業務僅於二零二五年九月三十日前數日啟動，故僅產生極少量產出。直至二零二五年九月三十日僅開採約0.736枚比特幣，確認之對應收入約653,000港元。本期間之分類虧損約為424,000港元，主要歸因於薪資開支及挖礦設備託管服務費。

租賃及買賣計算機設備

於二零二二年，本集團開展一項向客戶出租數據存儲設備的業務，該等客戶向終端用戶提供虛擬數據存儲空間以換取F i l e c o i n，以及買賣數據存儲設備。該項租賃業務於二零二三年持續擴大。客戶的收益及現金流產生能力與F i l e c o i n的價格高度相關。F i l e c o i n的價格由二零二二年四月每枚約20.28美元大幅且持續跌至二零二五年三月三十一日每枚約2.75美元，極大削弱客戶產生現金流量及償還租金的能力。

鑒於F i l e c o i n價格的持續下跌趨勢，自二零二四年十二月起，客戶決定不再重續其租賃協議。

本集團已向客戶發出正式催款函，要求其支付拖欠的租金，並要求客戶提供財務報表或管理賬目以評估其財務能力，惟客戶拒絕提供。本公司最終委聘法律顧問發函追討。本集團將繼續探索向客戶追討未償還租金的方法，且亦將尋找計算機設備的新租賃客戶。

鑒於長期拖欠且收回有限的租金及終止而未重續的租賃協議，專業估值師已獲委聘以評估截至二零二五年三月三十一日的必要減值。於二零二五年三月三十一日，未償還應收租金為146,383,000港元，並已悉數計提撥備。

儘管所有租賃協議均未獲重續，本公司仍與客戶保持定期聯絡，要求彼等支付未償還租金。本公司持續向客戶發出正式催繳書，列明逾期金額並要求於指定期限內結清。本公司亦正在與客戶進行討論以探索客戶能結清未償還租金同時亦對本公司屬合理的支付方式及時間表。終止租賃協議後，本集團並未繼續與應收賬項逾期的交易對手方進行業務往來。

本期間內，已自一名客戶收回約2,942,000港元，且其承諾將結清未付租金，其將導致先前確認的減值虧損撥回。截至本公佈日期，約3,678,000港元已收回。本公司已與另一名客戶達成協議，據此，本公司與該客戶共同保管該客戶所持有的約1,200,000枚Filecoin，該客戶承諾待價格回彈時出售F i l e c o i n，所得款項將用於結清未付租金。截至本業績公佈日期，上述兩名客戶未償還租金分別為29,065,000港元及113,643,000港元。

本公司已採取積極有效且充分的措施追討未償還租金並保障本公司的資產。該等措施包括向各客戶發出正式催款函、定期召開會議跟進還款情況，迄今為止，已向客戶收回若干款項。本公司亦密切監控客戶的具體還款情況。基於該等努力，董事會認為已實施適當收回措施。

本期間內，由於所有合約均於二零二四年年底解除，本集團未產生任何設備租賃收入，而二零二四年則錄得106,862,000港元租賃收入。鑒於F i l e c o i n的低市價，吸引新客戶租賃我們的設備是一個挑戰。

該分類於本期間錄得虧損39,957,000港元，而二零二四年錄得溢利13,524,000港元。本期虧損主要由於數據中心租金合約義務達8,029,000港元及計算機設備折舊達34,941,000港元，惟部分由有關本期間已結付的應收賬項減值虧損撥回2,942,000港元所抵銷。

目前，鑒於F i l e c o i n的市價較低，本集團將不會向此分類分配額外資源。本集團將盡力通過調整租賃方案吸引新客戶，以消化存儲設備的高昂維護成本。本集團將會密切關注市場並就發展該分類不時探索最適合本集團的各種機遇。

其他經營業務

福州的隱形眼鏡業務

本集團於二零二三年部分出售其於福州的隱形眼鏡業務的權益，後者成為持股34%的聯營公司。本集團本期間分佔虧損為5,669,000港元（二零二四年：2,659,000港元）。為支持聯營公司的運營，本集團訂立反擔保協議，為其於聯營公司的34%股權及相關權利提供反擔保，以保障主要股東的權益。該主要股東乃為支持聯營公司於融資項下的償還責任而授出的信貸融資項下的擔保人。

融資業務

本集團對融資業務採取審慎策略以及於本期間並無任何新貸款放出。儘管所有逾期已久的貸款於過往年度均已悉數減值，但我們仍安排員工定期走訪上海已抵押的種植園並對抵押品進行盤點，以確保抵押品狀況良好。我們將繼續監測這一情況並探索任何可能行動以收回貸款。

建議新項目的最新進展

終止數字化物流服務業務

於二零二四年三月，本集團計劃於福州設立合營企業，經營物流平台以提供數字化物流服務。

由於根據中國法律此業務營運受外商投資的限制，故擬採納可變權益實體架構安排。鑒於相關許可證申請流程漫長，且合營企業夥伴未能達成並最終敲定主要經營條款，故各方於二零二五年九月共同協定並簽立終止協議。根據終止協議，任何一方均不向另一方承擔任何責任或義務。本集團並未作出任何出資。

資料來源: 國際商業結算 (00147) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年09月30日六個月止

展望未來，本集團將持續關注金融科技行業不斷演變的監管格局與技術進步。除擴大加密貨幣相關業務外，本集團計劃於不同領域開拓新機遇，包括但不限於人工智能、資產代幣化、穩定幣應用及去中心化金融，以進一步多元發展其業務，並提升長期股東價值。本集團在加密貨幣相關業務的各個層面，始終致力於維持健全的治理機制、透明的資訊披露及積極的風險管理，並持續披露財務表現及資產持有狀況，以保障投資者信心。

資料來源: 國際商業結算 (00147) 中期業績公告