主要業務是擁有及投資可提供收入的房地產資產。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

二零二四年，中國經濟發展軌跡在年初表現出樂觀態度，但隨著時間推移，預期降低。雖然消費支出帶動上半年的經濟增長，但增長動力由第二季度開始減弱。房地產市場的挑戰持續打擊了家庭信心，使增長率下降。在這一年中，企業採取越來越謹慎的營商態度，等待政府政策放寬及刺激措施重振經濟。

這種審慎態度繼續影響北京寫字樓市場，寫字樓租金持續整合。國內需求依然低迷，新進入市場的國內租戶寥寥可數，許多現有租戶希望降低成本或縮減規模。在這個環境下，大多數業主集中以減租及其他有助租戶的措施留住現有租戶，導致業主之間為爭奪相對較小的租戶群而互相競爭。好的一面是本年度北京市場並無新的寫字樓供應，而商務中心區的新供應預期二零二六年才會出現。

雖然北京寫字樓市場沉寂，但我們欣喜地報告，經過管理團隊的不懈努力，華貿物業顯示出其韌力。本年度的平均出租率保持在86.1%，年底為88.5%，儘管續租租金增長普遍為負，但這是重視出租率過於租金回報的策略一部分。管理團隊也投入了大量時間和精力進行續租商談，有時甚至提前一年開始續租商談以提高機會達成協議。為了留住現有租戶，給予寬鬆的業主條款及免租期成為我們的關鍵策略。

除了以上努力，華貿物業管理團隊繼續定期裝修及升級物業的公共區域（如電梯），以保持華貿物業長期以來的優良聲譽。與此同時，華貿物業亦繼續提升企業社會責任「( C S R )」及環境、社會及管治「( E S G )」舉措，這些活動對展示良好企業公民意識及培養物業租戶的社區意識至關重要。二零二四年，華貿物業100%電力來自可再生能源，這是積極參與北京綠色電力交易系統的成果，行動目的是鞏固其對良好環境及可持續發展實踐的承諾。

華貿物業管理團隊於四月為大廈租戶及公眾舉辦了一個地球日慶祝活動，包括環保意識活動，收集及回收各種不同材料。另一個大受歡迎的CSR活動於十月舉行，當時為所有租戶舉辦了一場華貿盃羽毛球比賽。

至於中國內地的零售業情況，由於消費復甦速度差過預期，消費支出疲弱，多家購物商場倒閉，國內的新零售供應減少，更經濟實惠的購物態度是主導了消費心態，大型奢侈品消費減少，價格適中的商品更受歡迎。餐飲業尤其經歷放緩。時裝奪回零售業的主導地位，而娛樂、體驗型產品及生活服務繼續成為租務的主要焦點。一個有趣的發展是，動漫文化成為購物商場新的需求來源。儘管消費模式迭變，中國零售空間整體的平均出租率都呈穩定趨勢。優質購物中心地面層租金於二零二四年全年保持穩定。這些趨勢顯示零售市場仍然處於復甦階段，業主及零售商調整策略以配合消費者喜好及經濟境況不斷改變。

在這個環境中，春泉產業信託的惠州華貿天地於二零二四年帶來不俗表現。即使經濟不景，華貿天地二零二四年全年的表現仍然超越二零二三年。雖然華貿天地的營運規模較小，佔春泉產業信託整體收益約32%，而華貿物業則佔62%，但該表現有助緩和北京寫字樓資產貢獻減少的影響。華貿天地於二零二二年購入，二零二四年是華貿天地第二年全年業績貢獻。

本年度的佳績主要歸功於華貿天地管理團隊的卓越工作，他們孜孜不倦地研究零售趨勢，制定了一系列戰略措施，使這個商場成為惠州消費者心目中的首選。團隊努力將商場定位作高端生活商場及獨特的購物勝地：簡單來說就是市內的最佳去處。

為了做到這一點，他們不斷優化商場的空間佈局，營造出新鮮、層出不窮的吸引力；同時也不斷調動空間，定期淘汰表現不佳的租戶，培養出變化及成長的氛圍。

華貿天地大力發展及擴大會員獎賞計劃，此計劃提供一系列特別優惠，旨在營造出獨特感和優待感。截至二零二四年年底，華貿天地會員計劃的VIP會員人數約為945,000人，幾乎佔全市約6百萬人口的六分之一。

於報告年度，華貿天地特別利用其獨特大型戶外景觀區吸引訪客。華貿天地擁有惠州其中一個最大的LED顯示屏，經常用於特別活動，商場已成為市民之間的人氣「盛事園地」。特別訪客活動的數量及創意使商場聲名遠播。二零二四年，此類主題活動包括傳統服裝及卡通人物的「盛裝日」、寵物主題活動、電競比賽、咖啡節、舞蹈表演、動漫與角色扮演表演及音樂會。最終華貿天地成為一個集娛樂、刺激及購物的多元化場所；華貿天地已是一個曝光率與日俱增的地點。為進一步與消費者建立聯繫，使用社交媒體，特別是通過社交媒體應用，如抖音及微信，極受顧客歡迎。

與此同時，管理層一直努力進一步加強商場的綠色形象，商場的屋頂太陽能板有助減少碳排放，並為商場提供清潔、無污染的能源。商場於報告年度獲頒發LEED金級認證，成為惠州首家獲此殊榮的商場。

其他方面，現時春泉產業信託83項獨立商業物業的英國組合受長期租用，繼續為春泉產業信託提供穩定及可預測的現金流量。

資本管理方面，春泉產業信託在二零二一年九月加息週期開始前訂立利息對沖計劃。結果證明，這項積極的風險管理策略有效過渡二零二四年動盪的金融形勢，特別是應對利率上調及貨幣波動的雙重挑戰。

於報告年度，春泉產業信託通過結合利率對沖及穩定的中國貸款市場報價利率，做到接近全面的利率風險保障，其97%借貸受到保障。中國貸款市場報價利率下調的利好趨勢尤其使春泉產業信託的人民幣計值借貸受益。此外，通過策略性增加港元至人民幣的交叉貨幣掉期，貨幣風險管理得以加強。

這種對貨幣一致調整的策略方法（包括將春泉產業信託現有英鎊及人民幣借貸與相關資產配對）已大大改善貨幣風險狀況。借貸的貨幣風險與相關資產的一致調整由二零二三年十二月三十一日的57%上升至二零二四年年底的83%。於報告年度，春泉產業信託的加權平均現金年利率（扣除息差及信貸調整息差後）約為3.6%，遠低於目前香港及英國的市場借貸利率，進一步證明春泉產業信託的全面風險管理方法奏效。

於二零二四年十二月三十一日，春泉產業信託的資本負債比率（即總借貸對資產總值的比率）約為38.0%1，而去年同期約為39.5%，資本負債比率下降主要由於英國組合重新分類及綜合財務狀況表的相應銀行貸款所致。據信，目前資本負債水平能夠就市場波動提供強大緩衝，且能在策略性機會出現時提供增長空間。

與此同時，春泉產業信託一直積極購回放售的基金單位。通過購回基金單位及減少發行在外基金單位總數，每個基金單位的每個基金單位分派及資產淨值（「資產淨值」）均有增長。於報告年度，春泉產業信託以每個基金單位2.05港元的平均價格購回2.57百萬個基金單位，佔二零二四年年底已發行基金單位總數的約0.18%。

於二零二四年八月九日，證券及期貨事務監察委員會（「證監會」）授予春泉產業信託一項清洗豁免，此事已獲獨立單位持有人批准。管理人以基金單位收取部分管理人費用，當管理人一致行動集團持有的基金單位總數超過30%時，管理人獲豁免提出強制性全面要約的責任。這項安排使春泉產業信託能夠繼續以基金單位支付部分管理人費用的做法，保留現金以維持對單位持有人的穩定分派。

總括而言，在北京寫字樓市場環境的競爭激烈，還有全國零售業面臨壓力的背景下，春泉產業信託已經憑藉一直以來的策略性管理工作，爭取到其主要資產最大的價值及潛在回報。這些工作有助北京華貿物業保持穩定的出租率，並推動其惠州購物商場的熱潮及大量訪客吸納。在取得這些成就的同時，資本管理策略完善措施使春泉產業信託的財務狀況進一步提升，為其提供抵禦未來動盪的重要緩衝。

1.倘計及分類為持作出售的負債（指英國組合）的銀行借貸，本集團於二零二四年十二月三十一日的資本負債比率為41.4%。

資料來源: 春泉產業信託 (01426) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

二零二五年，春泉產業信託會在全球地緣政治及國內經濟變化充斥的複雜環境中奮力前行。預期中國經濟會持續經歷正面的結構性調整，包括公營及私營界別持續進行去槓桿化，而中國房地產市場正在發生巨大的結構性轉變。消費支出及工業產出略有改善，但商業地產行業繼續面臨挑戰，審慎態度及需求疲弱對租務活動構成壓力。

北京寫字樓市場可能會持續疲弱，高空置率及甲級寫字樓的租金壓力仍是主要因素。由於租戶首先會採取節約成本措施，或以較低租金尋求較高質素的處所，因此預期業主之間的競爭仍然激烈。二零二五年租金優惠及靈活的租賃條款可能主導整個市場。春泉產業信託的華貿物業優先考慮出租率而非租金增長以保存韌力，這個策略有助於緩和二零二四年市場廣泛疲軟的影響。然而，二零二五年仍需保持警惕，待市場展現確切的復甦跡象。由於二零二五年將有18.5%的物業租約到期，春泉產業信託會秉持以服務為主的策略，專注為租戶提供最大靈活性，並充分滿足他們的業務需求。

北京寫字樓市場與全球及中國經濟狀況密切相關，但惠州華貿天地的業績更加具體與大灣區的國內消費趨勢相關。大灣區已被指定為對國家未來發展具有戰略重要性的區域。由於持續城市化、經濟增長、消費升級及政府持續支持，預期大灣區人口（包括惠州市人口）會更加富裕。作為惠州首屈一指的購物商場，華貿天地可從這個繁榮的區域的長期增長中獲利。

華貿天地定位是惠州首屈一指的購物商場，二零二四年一直表現強勁，保持高出租率，取得穩定的租金收入。商場的租戶組合（包括高科技零售商、餐飲選擇及化妝品）與大灣區更迭的消費者喜好十分吻合。物業現正計劃優化其中數個表現欠佳的空間，包括改造以前由一家戲院佔用的區域，以將華貿天地推廣成為舉辦節日活動及慶祝活動的首選場地。裝修工程已經展開，預期全新優化的區域將於二零二五年年底作出貢獻。雖然與裝修有關的短期租金損失可能會影響二零二五年的財務表現，但預期空間變動會提升物業的長期吸引力。華貿天地約36.5%的租約將於二零二五年到期。憑藉已建立的穩健租戶基礎，春泉產業信託能夠繼續受惠於商場作為惠州領先高端購物點的地位。

從資本管理的角度而言，春泉產業信託早期決定對我們幾乎所有貸款風險實施鎖定利率，有效並顯著緩解我們於二零二四年的利率風險。截至二零二四年十二月三十一日，春泉產業信託約97%的借貸受利率對沖計劃保障或按相對穩定的中國貸款市場報價利率計息。此外，春泉產業信託已採取積極的貨幣風險管理方法，密切監察人民幣兌美元及港元的變動，同時把握人民幣借貸成本下降的時機。管理人已訂立港元與人民幣的交叉貨幣掉期（「交叉貨幣掉期」），使春泉產業信託約83%的總借貸與其相關資產的貨幣一致，從而進一步減低外匯風險。

春泉產業信託的資產負債表一直穩健，綜合財務狀況表呈列的資本負債比率約為38.0%1，提供了應對宏觀經濟波動的緩衝，同時使其有空間迎接未來的潛在增長機會。雖然高利率持續影響借貸成本，但也緩和了全球通脹走勢，從而帶來正面貢獻。春泉產業信託會繼續優化財務策略，在有利的情況下把握較低的借貸成本，同時維持審慎舉措以支持增長計劃。管理人會密切監察市況並相應調整策略。

於二零二五年二月十八日，春泉產業信託達成協議，將其英國組合（包括83項商業物業）出售予一名獨立第三方買家。交易於二零二五年三月十日舉行的特別大會上獲得99.99%支持，將於二零二五年三月二十八日完成，隱含物業價值為73.5百萬英鎊，略高於二零二四年十二月底的評估。春泉產業信託採取此策略性舉措的目的是重新專注中國的核心市場、提高財務靈活性及精簡營運。預期出售事項會降低春泉產業信託的資本負債比率，對其每個基金單位分派及資產淨值影響輕微。鑒於出售事項的時機及目前波動的經濟環境，我們的主要焦點仍是維持穩健的資產負債表。出售事項所得款項的運用會根據審慎財務管理原則，我們希望向利益相關者保證，我們會審慎運用每一筆資金。在經濟不明朗之時，春泉產業信託的財務抵禦能力仍是我們的首要考慮。

二零二五年的宏觀前景仍然不明朗，但預期政府會採取全新的刺激經濟措施應對經濟困境，措施將有助振興國內商業界別，並刺激省會城市對優質寫字樓的需求。與此同時，春泉產業信託會不斷努力鞏固惠州華貿天地作為惠州首屈一指的購物及休閒勝地，商場至今取得的成果預示了來年的美好前景。在這艱難的一年，春泉產業信託表現堅韌，正在準備於二零二五年竭盡所能，為單位持有人帶來未來一年的穩定分派。

資料來源: 春泉產業信託 (01426) 全年業績公告