主要業務是擁有及投資可提供收入的房地產資產。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

北京寫字樓市場及物業表現

於整個報告年度內，北京寫字樓市場持續受到不利因素影響。新增辦公空間需求依然低迷，在經濟不確定性下，許多租戶持續採取審慎的成本控制措施。由於跨國企業對擴張仍持審慎態度，市場繼續由國內租戶主導，租賃活動主要集中於續租及成本優化。在租戶主導的市場環境下，業主之間競爭激烈，普遍向租戶提供具吸引力的租金減讓及其他優惠。

於二零二五年年底，北京甲級寫字樓總存量約為11.5百萬平方米。根據仲量聯行，於二零二五年十二月三十一日，全市整體空置率維持於11.6%的較高水平，反映租賃需求持續疲弱。在競爭激烈的環境下，業主持續面臨租金壓力。

華貿物業所在的北京CBD匯聚來自金融與保險、專業服務及製造等多個行業的租戶。於二零二五年年底，該區擁有北京最大規模的甲級寫字樓存量，為2.8百萬平方米，佔全市甲級寫字樓總量的24.3%。儘管CBD甲級寫字樓的空置率於二零二五年年底大致維持在約12.0%的水平，其租金水平仍然承壓。於年底，CBD超甲級寫字樓分部（包括華貿物業）的空置率為12.3%，與CBD整體市場的空置率基本一致。

儘管市場環境充滿挑戰，北京寫字樓市場仍受國內金融機構、專業服務公司及新興科技行業需求所支持。由於缺乏新增寫字樓落成，市場亦因此具備一定韌性，而過去數年推出市場的新供應亦逐步被消化。然而，於報告年度內租賃需求仍然疲弱，整體市場空置率依然偏高。在撰文之時，預期二零二六年將有510,000平方米的新供應進入CBD市場。根據仲量聯行，預計新增落成項目中相當一部分將為自用物業，從而減少可供公開市場租賃的面積，並在一定程度上緩解新增供應帶來的影響。

於報告年度內，華貿物業錄得收益同比下降9.8%。寫字樓產生的租金收入同比下降9.7%，反映在北京寫字樓市場充滿挑戰的情況下，出租率和租金水平的下降。計及主要因收益掛的稅項降低導致的物業經營開支同比下降5.8%後，物業收入淨額為人民幣282.18百萬元，同比下降11.3%。

物業經營開支主要包括稅項開支，即物業稅、預扣稅及其他稅項。於二零二五年財政年度，稅項開支總額及物業管理費用，分別佔物業經營開支總額的82.2%及8.1%。

華貿物業經營回顧

華貿物業的出租率維持穩定，於二零二五年十二月三十一日約為90.0%。二零二五年財政年度的平均月租1下降至每平方米人民幣344元（二零二四年財政年度：每平方米人民幣357元）。年內租賃需求相對疲弱，租戶持續著重成本控制及空間優化。

華貿物業的租金水平繼續反映該物業的高端定位及穩固的租戶基礎。於報告年度內，作為管理人租賃策略的一部分，為支持租戶續租及維持出租率，管理人已按照當前市場情況向租戶提供若干激勵措施，包括免租期及其他優惠。

於二零二五年十二月三十一日，華貿物業的加權平均租約到期為852天（以建築樓面面積（「建築樓面面積」）計）。於截至二零二六年十二月三十一日及二零二七年十二月三十一日止年度到期租約分別佔已出租總建築樓面面積的24.9%及17.9%。

於二零二五年十二月三十一日，華貿物業擁有合共188名租戶。超過一半的建築樓面面積為外國公司租用，反映華貿物業對尋求入駐CBD地區的跨國及海外企業具備吸引力。五大租戶（以建築樓面面積計）佔於二零二五年十二月三十一日已出租總樓面面積的22.1%。該等租戶的詳情載列如下。

惠州零售市場及物業表現

作為廣東省大灣區9+2個城市之一，惠州總面積約為11,000平方公里，擁有豐富的天然資源、能源及旅遊資源，居住人口有6.1百萬人，該城為廣東省東部與北部之間必不可少的門戶及聯繫。惠州亦為最接近香港的內地城市之一，在區內具有重要的戰略意義。由於地理位置優越及資源豐富，惠州引來眾多優質企業，其亦受益於深圳、東莞等附近城市的產業外溢轉移，激勵城市人口增長並推動經濟發展。

惠州零售市場回顧

近年來，在經濟增長潛力巨大、持續城市化、消費升級、基礎設施網絡擴張及政府持續支持的推動下，惠州商場行業增長強勁。研究機構灼識諮詢預測，惠州商場行業的整體商品交易額（「整體商品交易額」）於二零二五年至二零三零年將以5.5%的複合年增長率增長，反映大灣區內具備良好的增長前景。於二零二五年十二月三十一日，惠州有34個購物商場，總零售建築樓面面積約為2.5百萬平方米，由約29家營運商管理。惠州的商場行業並非高度集中，按零售建築樓面面積計，五大購物商場管理服務供應商佔市場的37.3%。

華貿天地財務回顧

於二零二五年財政年度，華貿天地的收益為人民幣220.86百萬元，同比減少2.5%，主要由於基本租金收入減少所致。物業經營開支主要包括物業管理費用、廣告及推廣開支及稅項開支，即物業稅及其他稅項。於報告年度內，稅項開支合共佔物業經營開支總額的34.3%。物業管理費用佔物業經營開支總額的46.3%。物業經營開支同比增長3.7%，主要由於物業管理費用及推廣開支增加所致。

華貿天地經營回顧

於報告年度內，我們繼續提升華貿天地作為獨特的高端及生活時尚商場的定位，進一步鞏固其作為購物及休閒首選之地的聲譽。為了使商場區別於競爭對手並增強其鮮明的市場定位，我們引入了多個知名品牌，其中一些已選擇在華貿天地開設其首間城市店或旗艦店。值得注意的是，通過引入La Mer、Ralph Lauren及Coach等國際知名品牌，進一步提升了商場對追求潮流的消費者的吸引力。與此同時，我們持續優化商戶組合，提供富有活力且具吸引力的購物體驗以配合消費者不斷變化的喜好。

為了保持新鮮、不斷變化的氛圍，我們持續改善商場的空間配置，策略性地淘汰表現不佳的租戶並策劃新服務。餐飲店包括本地及國際知名品牌，繼續成為保持高人流的主要支柱。此外，我們亦引入了一系列生活時尚及動漫文化租戶，令我們的零售組合更加多元化。

於報告年度內，隨著原有電影院結業，我們對五樓空間進行了重大升級改造。該空間被重新規劃為多個新單位，使整體佈局更加靈活多元。在撰文之時，一間新電影院已投入營運，年內亦陸續引入更多生活體驗及娛樂項目，包括一間KTV場所及多個優質餐飲店舖。上述優化措施提升了空間使用效率，豐富了消費者體驗，並有助帶動商場整體客流量。

於二零二五年十二月三十一日，出租率維持較高水平，為98.5%（二零二四年財政年度：於二零二四年十二月三十一日為90.4%）。商場於二零二五年財政年度的平均月租1維持穩定，為每平方米人民幣173元（二零二四年財政年度：每平方米人民幣173元）。

於二零二五年十二月三十一日，於截至二零二六年十二月三十一日及二零二七年十二月三十一日止年度到期的租約分別佔可出租總建築樓面面積的33.4%及22.0%。

英國組合業務回顧

截至二零二五年三月二十八日英國組合出售完成日期，春泉產業信託的英國組合由83項獨立商業物業組成。每項物業均以長期「全面維修及保險由租戶負擔」租約出租予Kwik-Fit (GB) Limited（「Kwik Fit」），所有租約均於二零三二年三月到期。在持有期間，英國組合保持100%出租率，並錄得年化合約租金收入約4.64百萬英鎊（按於二零二五年三月二十八日英國組合出售完成日期的期間按比例計算）。根據三重淨利租賃結構，租戶支付協議規定之日常費用（租金及水電費）以及有關物業的所有物業稅、房屋保險及保養費。

於二零二五年二月十八日，春泉產業信託（通過一間全資附屬公司）就整個英國組合與一名獨立第三方買家訂立買賣協議，隱含代價為73.5百萬英鎊，較二零二四年十二月三十一日的估值有所溢價。交易已於二零二五年三月十日舉行的特別大會上獲99.99%基金單位持有人支持，並於二零二五年三月二十八日完成。所得款項淨額將按照春泉產業信託的資本管理策略運用，有助提升其財務靈活性，並使其得以重新將投資重點聚焦於中國核心市場。

資料來源: 春泉產業信託 (01426) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

踏入二零二六年，地緣政治局勢持續緊張，近期中東局勢的發展進一步加劇了全球不確定性，而中國經濟繼續經歷結構性調整，令消費者情緒持續低迷。儘管高速增長的工業及出口板塊展現出較強韌性，商業房地產行業預期於短期內仍將面臨挑戰。

就春泉產業信託而言，北京甲級寫字樓租賃市場持續疲軟，加上二零二五年九月再融資完成後融資成本上升，預期短期內將對可分派收入構成壓力。

於北京寫字樓市場，因營運條件持續承壓，租金壓力於二零二六年並無緩解預期。

整體市場的空置率預期將維持高位，而租戶很可能繼續專注於成本控制及空間優化。

儘管整體前景不佳，華貿物業仍為北京商務中心區內的優質寫字樓資產，具備便捷的交通網絡及穩健的租戶基礎。其於二零二五年年底約90%的穩定出租率，反映該物業仍然切合現有租戶，其樓層配置及其他特點與租戶的空間需求十分吻合。

隨著大灣區消費者行為持續演變，管理人將繼續致力鞏固華貿天地作為高端購物及生活消閒勝地的獨特定位。此將涉及進一步精選管理租戶，著重租戶質素及差異化，配合針對性的市場推廣舉措及社區參與活動。

管理人於二零二六年對華貿物業的工作將首要集中於續租及租戶維繫。就計劃於二零二六年上半年到期的租約而言，數項主要續租事宜已取得進展。管理人將繼續主動與租戶接觸並積極管理租賃活動，旨在維持出租率穩定及降低空置風險。

在進行該等租賃工作的同時，管理人將繼續採取審慎的資本管理方法。其將定期檢討融資安排及對沖策略，以維持適當的風險狀況及於整個週期內保持資產負債表韌性。

儘管近期經營環境仍然充滿挑戰，管理人對中國經濟的長遠基本面及其主要城市中心的持續發展仍然充滿信心。隨著中國步入「十五五」規劃時期，預期國家將繼續推進經濟轉型及更高質量增長，這將為主要經濟區域優越地段的優質房地產資產提供長期需求支持。

在此背景下，管理人對春泉產業信託資產的質素及定位仍然充滿信心。管理人將繼續專注於營運執行及審慎財務管理，同時以嚴謹的長期視角進行物業組合管理及資本配置，為基金單位持有人創造長期價值。

資料來源: 春泉產業信託 (01426) 全年業績公告