主要業務是擁有及投資可提供收入的房地產資產。

業務回顧 - 截至2024年06月30日六個月止

管理人欣然提呈春泉產業信託截至二零二四年六月三十日止六個月之財務業績。於報告期間，中國經濟呈現穩定跡象，但在實現強勁增長方面面臨挑戰。儘管二零二四年上半年國內生產總值實現5.0%增速，但中國經濟須面對地方政府債務、房地產行業風險、全球經濟增長放緩影響出口等問題。這種充滿挑戰的宏觀經濟環境無可避免地影響到我們物業組合的表現。物業收入淨額同比輕微增長0.3%，惠州華貿天地的扎實業績被北京華貿物業的業績放緩所抵銷。

管理人深明在不明朗環境中保持經濟韌性的重要性，因此著力維持華貿物業的高出租率，方法是透過靈活的租金政策及增加對新租戶的獎勵。事實證明，這一策略行之有效，令華貿物業的表現優於整個寫字樓租賃市場。與此同時，我們的惠州物業繼續為春泉產業信託在大灣區零售行業提供寶貴的投資機會，得以從當地消費者的消費韌力中受益。

在整個報告期間，利率居高不下。我們全面的利率管理方法結合了有效的對沖計劃及策略性使用按穩定的貸款市場報價利率計息的人民幣貸款，為我們96.6%的貸款提供了保障。儘管有這種保障，在較高掉期利率下續訂利率掉期合約導致期內現金利息開支溫和增加。為了進一步緩解外匯風險，在人民幣借貸成本下降的情況下，我們擴大了貨幣對沖計劃。通過訂立交叉貨幣掉期（「交叉貨幣掉期」）合約，我們於期間內將華貿物業融資的港元－人民幣交叉貨幣掉期保障率提高至78.3%。於二零二四年六月三十日，連同以英鎊計值的貸款及以人民幣計值的貸款，82.7%的總借貸貨幣風險與相關資產一致。

報告期間的可供分派收入總額為人民幣119.33百萬元。每個基金單位分派為9.0港仙，分派比率為100%，較二零二三年同期減少10%。



資料來源: 春泉產業信託 (01426) 中期業績公告

業務展望 - 截至2024年06月30日六個月止

臨近二零二四年中旬，春泉產業信託繼續面對複雜經濟形勢的影響，尤其是在中國經濟正在去槓桿的情況下。中國房地產、科技及金融等主要行業持續減債及出現結構性轉變繼續重塑業務環境。令人鼓舞的是，最近資料顯示消費者支出及工業產出略有上升，惟房地產行業仍面臨挑戰。

在中國境外，全球（尤其是美國）金融市場仍然關注利率前景。美國聯儲局在過去兩年大幅加息合共超過五個百分點以上，大幅增加借貸成本，抑制債務投資活動。雖然美國利率週期於二零二三年達到峰值，但對二零二四年降息的預期有所回落。

在北京，寫字樓市場依然低迷，新出租量有限，業主重心為在續租磋商中提供優惠及減租。CBD內注重成本的租戶仍選擇搬遷或縮減規模，導致優質核心區域的優質租戶競爭加劇。我們預期二零二四年全年北京寫字樓市場的租金及出租率將持續受壓，包括甲級寫字樓。由於業主旨在吸引日益減少的租賃需求，競爭或會激烈。然而，隨著政府措施日開始見效，北京CBD市場基於寫字樓供應有限，或會於今年後期在一定程度上回復穩定。就我們的華貿物業而言，我們於今年餘下時間將繼續優先考慮出租率而非租金。由於19.6%的物業租約於二零二四年下半年到期，我們的策略將繼續堅定地以服務為主，旨在為租戶提供最大的靈活性並充分滿足他們的商業需求。

北京寫字樓市場與全球及中國經濟狀況密切相關，但惠州華貿天地的業績與大灣區的國內消費趨勢更為相關。大灣區已被指定為對中國未來發展具有戰略重要性的區域。由於持續城市化及經濟增長、消費升級及政府持續支持，預期大灣區人口（包括惠州市人口）未來數年會更加富裕。作為惠州首屈一指的購物商場，華貿天地處於有利地位，可從這個繁榮區域的長期增長中獲利。

於二零二四年，儘管經濟環境充滿挑戰，惠州當地管理團隊作出一系列努力，使華貿天地的人流取得令人鼓舞的增長。商場的日均客流量超過37,500人次，月均整體商品交易額約為人民幣163百萬元。商場當前的租戶組合以電動車、高科技產品、餐飲及化妝品零售商為特色，切合現代消費者的偏好。我們已制定計劃投放更多資源以進一步提升商場的社交媒體曝光率，並推廣華貿天地作為節日活動及慶祝活動的首選場所。華貿天地約19.3%的租約將於二零二四年下半年到期。在二零二四年首六個月的平均出租率約達97.4%，並建立強勁租戶組合下，春泉產業信託具備優勢，繼續受惠於該商場作為惠州領先高端購物商場的地位。

從資本管理的角度而言，春泉產業信託早期決定對其幾乎所有貸款風險實施鎖定利率，有效緩解我們於二零二四年的利率風險。於二零二四年六月三十日，97%的春泉產業信託借貸受利率對沖計劃保障或按相對穩定的中國貸款市場報價利率計息。

此外，春泉產業信託已採取積極的貨幣風險管理方法。通過密切監控人民幣兌美元及港元的匯率變動，並利用人民幣借貸成本下降的優勢，管理人已訂立港元－人民幣交叉貨幣掉期，使更大部分（即82.7%）的春泉產業信託總借貸與相關資產的貨幣相符，從而進一步緩解外匯風險。

我們的資產負債表仍然穩健，春泉產業信託資本負債比率約為40.6%，為我們應對宏觀經濟波動提供緩衝，並為未來潛在增長提供空間。儘管利率水平上升仍對債務成本的影響揮之不去，但該等影響亦為緩和全球通脹趨勢帶來一線曙光。我們將在監察市場狀況的變化上保持警惕，並將調整我們的資本管理工作，以應對不斷變化的宏觀經濟環境。

鑑於中國目前的經濟調整，我們的重點仍然是為我們的單位持有人提供穩定分派及尋求長期增長。我們採取謹慎而積極的態度，旨在有效地應對當前動盪的宏觀經濟形勢，同時為春泉產業信託迎接未來機會做好準備。

資料來源: 春泉產業信託 (01426) 中期業績公告