主要業務是擁有及投資可提供收入的房地產資產。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

管理人欣然提呈春泉產業信託截至二零二五年六月三十日止六個月之財務業績。於報告期間內，中國經濟保持穩定態勢，惟增長仍受制於房地產行業持續承壓、內需疲弱以及投資者審慎態度。初步數據顯示，二零二五年上半年國內生產總值增長約5.3%，反映出部分內需市場板塊的韌性。

由於出售英國組合後收入減少，物業收入淨額同比下降13.9%及環比下降1.6%。除英國組合所帶來的影響外，期內物業收入淨額環比增加3.7%及同比下降10.4%。

春泉產業信託中國物業組合的表現大體反映了市場走勢。惠州華貿天地零售業績強勁，對整體業績有所支撐，但部分成果被北京寫字樓市場面臨的持續挑戰所抵銷，對華貿物業造成影響。

為應對不斷變化的經營環境，管理人持續聚焦以出租率為核心的策略及優化租戶組合，尤其是針對華貿物業。透過靈活的租賃策略及定制化的優惠措施，該物業的租賃動能表現優於北京寫字樓市場的整體趨勢。同時，華貿天地的人流及銷售表現保持穩健，鞏固了春泉產業信託於大灣區零售市場的地位。

二零二五年上半年，美國聯邦儲備局仍保持審慎態度，政策利率大部分時間保持高位，並於通脹回落及經濟增長放緩背景下啟動溫和的減息週期。因此，美元融資成本相較近年仍處於相對高位，惟於報告期末出現下行壓力。

報告期間內，可分派收入總額為人民幣102.33百萬元。每個基金單位分派為7.6港仙，分派比率維持100%，較二零二四年同期下降15.6%及較二零二四年下半年不變。儘管經營環境充滿挑戰，管理人仍對春泉產業信託的韌性充滿信心，並相信通過審慎管理及積極的組合策略，其能夠持續為單位持有人創造長期價值。

北京寫字樓市場及物業表現

北京寫字樓市場概覽

北京CBD是集金融與保險、專業服務與製造行業等眾多行業租戶的總部所在。於二零二五年六月三十日，其坐擁北京甲級寫字樓最大庫存量，為2.80百萬平方米，佔該市甲級寫字樓總量11.50百萬平方米的24.3%。

二零二五年上半年，北京甲級寫字樓市場較此前一段時間呈現更大穩定性，雖然租金水平持續疲弱，但出租率基本保持穩定。租金尚未見底，不過市場活躍度，特別是在CBD區域已略有回升，且出租率已開始趨於穩定。

整體而言，甲級市場的業主仍更傾向於留住現有租戶而非吸引新租戶，原因在於企業對於搬遷的成本與風險依然審慎。租戶大致可分為兩類：一是租約即將到期者，多選擇續租而非搬遷；二是尋求降低現有租賃成本者。雖然整體市場活動仍然低迷，但部分租戶利用當前市場環境，以更具競爭力的租金實現向更優質寫字樓的升級搬遷。成交量相對有限，但市場已呈現出穩定的跡象。

展望未來，北京寫字樓市場，尤其是中央商務區，短期內預計仍將因租賃需求溫和及租戶謹慎而繼續承壓。業主大概率將繼續以靈活的租賃策略和支持措施著重於租戶留存。雖然全面復甦仍需時日，但隨著經濟環境逐步改善，市場有望逐漸邁向穩定。挑戰依然存在，但部分區域已呈現復甦與活躍跡象，使我們得以抱持謹慎樂觀的態度及長期穩定的預期。

於報告期間，華貿物業錄得收益環比減少2.7%，其中寫字樓產生的租金收入環比下降2.6%，反映出自二零二四年十二月三十一日以來出租率輕微下降。物業經營開支環比下降6.6%，主要是由於期內的主要活動為續租，導致佣金開支減少所致。扣除物業經營開支後，物業收入淨額為人民幣149.12百萬元，環比下降1.2%，同比下降10.8%。

物業經營開支主要包括稅項開支，即物業稅、營業稅及其他稅項。稅項開支合共佔物業經營開支總額的84.4%。物業管理費用按總收益的2.0%計算，佔物業經營開支總額的8.3%。

華貿物業經營回顧

於二零二五年上半年，華貿物業的平均出租率1為86.2%。二零二五年上半年的平均月租（2扣除增值稅（「增值稅」））減少至每平方米人民幣348元，原因是在目前充滿挑戰的環境下出現租金負增長。在於二零二五年六月三十日的租金拖欠情況中，撰文之時的未償還欠款為人民幣1.0百萬元。

於二零二五年六月三十日，華貿物業擁有合共182名租戶，55.7%的建築樓面面積為外國公司租用。五大租戶（以建築樓面面積計）佔報告期間總收益的18.5%，佔於二零二五年六月三十日已出租總樓面面積的23.2%。該等租戶的詳情載列如下。

惠州零售市場及物業表現

惠州市概覽

作為廣東省粵港澳大灣區（「大灣區」）9+2個城市之一，惠州總面積約為11,000平方公里，擁有豐富的天然資源、能源及旅遊資源，居住人口有6.2百萬人，該城為廣東省東部與北部之間必不可少的門戶及聯繫。惠州亦為最接近香港的內地城市之一，在區內具有重要的戰略意義。由於地理位置優越及資源豐富，惠州引來眾多優質企業，其亦受益於深圳、東莞等附近城市的工業溢出流轉，激勵城市人口增長並推動經濟發展。

惠州零售市場回顧

在經濟增長潛力巨大、持續城市化、消費升級、基礎設施網絡擴張及政府持續支持的推動下，惠州商場行業增長強勁。根據研究機構灼識諮詢的資料，惠州商場的整體商品交易額（「整體商品交易額」）由二零二零年的人民幣202億元增加至二零二四年的人民幣218億元。灼識諮詢預測，到二零三零年，惠州商場行業的總整體商品交易額達人民幣294億元，二零二五年至二零三零年的複合年增長率為5.6%，超過大灣區其他城市的商場行業增長。截至二零二五年六月三十日，惠州有35個購物商場，零售總建築樓面面積約為2.5百萬平方米，由約29家營運商管理。惠州的商場行業並非高度集中，按零售建築樓面面積計，五大購物商場管理服務供應商佔市場的36.8%。

華貿天地財務回顧

華貿天地財務摘要

於報告期間內，華貿天地的收益為人民幣110.6百萬元，包括基本租金、管理費收入、抽成租金及佣金收入。基本租金為租賃協議訂明的固定租金，而管理費收入則指由當地物業管理團隊就提供的服務，如推廣及活動自租戶獲得的額外收入。抽成租金以其銷售收入百分比的形式向若干租戶收取。佣金收入指寄售產品的銷售收入的一部分。

惠州華貿天地

物業經營開支主要包括物業管理費用及稅項開支，即物業稅及其他稅項。稅項開支合共佔物業經營開支總額的34.2%。物業管理費用佔物業經營開支總額的49.5%。

於報告期間，惠州華貿天地以物業收入淨額計的貢獻為人民幣78.3百萬元。

華貿天地經營回顧

我們持續致力提升華貿天地作為首選高端購物生活地標的地位，並進一步鞏固其於市場中的獨特定位。商場引入多個知名品牌，不僅令其在競爭對手中脫穎而出，亦強化了其高端形象，其中若干品牌更選擇華貿天地作為其城市首店或旗艦店。值得一提的是品牌La Mer的入駐，顯著提升了商場對潮流消費者的吸引力。

持續重新規劃商場內部佈局是我們增長策略的重要一環，包括有計劃地逐步淘汰表現欠佳的租戶，引入與我們願景高度契合的新穎業態。餐飲業務仍然是推動商場人流的重要因素，業務組合包括本地知名餐飲及國際品牌。

於報告期間，我們已成功與61名新商戶簽訂租約，並不斷翻新商場的面貌，以營造凝聚、舒適的氛圍。這些工作鞏固了華貿天地作為惠州首選購物地點的聲譽。

於報告期間，平均出租率為92.9%。商場的平均月租1由二零二四年下半年的每平方米人民幣175元上升至報告期間的每平方米人民幣178元。

於二零二五年六月三十日，於截至二零二五年十二月三十一日及二零二六年十二月三十一日止年度的到期租約分別佔已出租總建築樓面面積的18.3%及31.0%，並分別佔六月租金收入的22.9%及35.3%。

華貿天地持續對其商舖組合進行策略性調整，以反映市場趨勢的變化。例如，五樓電影院空間正進行全面翻新，翻新後的場地將於今年年底或明年年初以嶄新的面貌亮相。該空間將引入現代化影城、娛樂體驗及精心設計的餐飲區，旨在迎合年輕一代的喜好與消費習慣。升級改造將進一步鞏固華貿天地作為具有前瞻性及文化影響力的城市購物中心的地位。同時，華貿天地仍是舉辦創意及高互動性活動的主要場地，進一步塑造其生活方式體驗的品牌形象，而不僅僅是一座購物商場。

英國組合業務回顧

於二零二五年上半年，直至於二零二五年三月二十八日英國組合出售完成日期為止，春泉產業信託的英國組合由83項獨立商業物業組成。每項物業均以長期「全面維修及保險由租戶負擔」租約出租予Kwik-Fit (GB) Limited（「Kwik Fit」），所有租約均於二零三二年三月到期。在持有期間，英國組合保持100%出租率，並錄得年化合約租金收入約4.64百萬英鎊（按於二零二五年三月二十八日物業出售完成日期的期間按比例計算）。根據三重淨利租賃結構，租戶支付協議規定之日常費用（租金及水電費）以及有關物業的所有物業稅、房屋保險及保養費。

於二零二五年二月十八日，春泉產業信託（通過其全資附屬公司）就出售整個英國組合與一名獨立第三方買家訂立買賣協議。交易已於二零二五年三月十日舉行的特別大會上獲99.99%獨立單位持有人支持，並於二零二五年三月二十八日完成，確認出售收益為0.3百萬英鎊。所得款項淨額將按照春泉產業信託的資本管理策略運用，有助提升其財務靈活性，並使其得以重新將重點聚焦於中國核心市場。

資料來源: 春泉產業信託 (01426) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

二零二五年上半年，北京寫字樓市場呈現初步穩定跡象，特別是在出租率方面。雖然市場仍面臨租金壓力，但當前趨勢表明租金水平已逐步築底，為未來寫字樓市場的均衡與韌性發展奠定了基礎。業主愈加重視優質空間及租戶留存，並應企業不斷變化的需求採取靈活的租賃策略。這些因競爭而作出的調整，正在推動建立一個更加健康、高效的市場環境。

春泉產業信託的華貿物業積極順應這一新形勢。其在報告期間內持續專注於提升出租率和租戶滿意度，而非單純追求租金水平，有效維持了經營穩定性，於二零二五年餘下時間，此策略仍將作為其核心舉措。該物業約有10%的租約將於下半年到期，資產管理團隊已主動與租戶展開溝通，透過以服務為導向的租賃方案及定制優惠措施，確保業務的持續性和靈活性。隨著市場逐步趨穩，這種以客戶為中心的策略預期將進一步鞏固租戶關係，並提升資產的整體韌性。

雖然北京寫字樓分部的表現與宏觀經濟緊密相關，但大灣區市場的情況則有所不同，增長機遇不斷涌現。春泉產業信託位於大灣區的零售旗艦項目惠州華貿天地於報告期間錄得理想表現。二零二五年上半年，華貿天地出租率維持良好，租金收入亦展現韌性。在此基礎上，管理層已著手展開多項優化工程，將部分利用率偏低的空間（包括原影院區域）改造為全新零售業態。雖然翻新期間會帶來短期影響，但相關改造預期將於二零二五年底或二零二六年初完成，屆時將大幅提升該物業的長期吸引力及收益潛力。該商場穩固的租戶基礎和領先的市場地位，預期將成為推動其不斷取得成就的重要支撐。

在資本管理方面，春泉產業信託於二零二五年上半年繼續採取審慎及前瞻性的策略。於二零二五年六月三十日，約有96%的借貸已進行對沖或與相對穩定的中國貸款市場報價利率掛。於二零二二年至二零二三年的利率緊縮周期中，當時美元利率由接近零水平急升至5.5%，這種高比例的對沖策略充分展現了其有效性。

二零二五年五月，港元一個月香港銀行同業拆息大幅下降，由約4%下跌至六月底不足1%。目前短期利率處於低位，我們將持續關注市場情況，並適時評估優化對沖組合的機會。

二零二五年二月，春泉產業信託簽訂協議出售其英國組合，此舉標誌著業務發展中的一個重大策略性里程碑。此次出售有助於重新聚焦投資組合的地域分布，精簡運營架構，並增強財務靈活性，使信託得以加深在中國內地核心市場的佈局。

隨著英國組合的出售完成，春泉產業信託的資本結構進一步簡化。於二零二五年六月三十日，資本負債比率為39.4%，為未來發展保留了額外的空間。

展望未來，宏觀經濟前景依然多變。然而，隨著政府持續出台針對性扶持政策及新一輪提振國內商業活動的刺激措施，預期將推動寫字樓租賃需求回暖，並帶動北京等主要城市優質寫字樓的市場熱度回升。

對春泉產業信託而言，隨著北京寫字樓市場逐步穩定，以及華貿天地作為惠州首選零售及生活方式體驗地標的地位進一步鞏固，二零二五年的表現必將更加具有韌性。憑藉對營運靈活性、租戶互動及健全財務管理的持續關注，春泉產業信託有能力為單位持有人提供穩定分派，並把握核心市場未來的增長機遇。

資料來源: 春泉產業信託 (01426) 中期業績公告