集團的主要業務為擁有及投資於酒店組合，重點投資於亞洲落成的酒店。本集團現時的酒店組合包括：香港朗廷酒店、香港康得思酒店及香港逸東酒店。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

由於信託集團的該等酒店已出租予GE (LHIL) Lessee Limited（「總承租人」）（為鷹君集團有限公司的間接全資附屬公司），信託集團產生的租金收入乃由經協定之固定租金（每年按比例225.0百萬港元）及浮動租金（按該等酒店的合計總經營毛利（扣除全球市場推廣費前）的50%計算）組成。除獲總承租人支付租金收入外，信託集團亦從位於香港逸東酒店租賃予獨立第三方的零售商店直接收取租金收入。

於2025年上半年，信託集團維持穩定的固定租金收入達111.6百萬港元，並賺取108.5百萬港元的浮動租金。自總承租人收取的總租金為220.1百萬港元。加上來自香港逸東酒店零售商店的少量租金收入0.8百萬港元，信託集團收取的總租金收入（扣除服務費前）為220.9百萬港元，按年下跌3.5%。

扣除所產生的服務費36.1百萬港元後，租金淨收入為184.8百萬港元，按年減少3.3%。

總服務費包括向酒店管理公司支付的：i)酒店管理費用；ii)許可費；及iii)全球市場推廣費。

酒店管理費用由基本管理費用（按酒店總收入的1.5%計算）及獎勵費用（按有關酒店經調整總經營毛利的5.0%計算）組成。許可費乃按有關酒店總收入的1.0%計算，而全球市場推廣費則按有關酒店總客房收入的2.0%計算。

值得注意的是，全球市場推廣費乃以現金支付，而酒店管理人費用則可由酒店管理人選擇以股份合訂單位、現金或兩者並用形式結算。酒店管理人已選擇以現金形式全數收取截至2025年12月31日止年度的酒店管理人費用。

於2025年上半年，該等酒店的經營表現較去年同期稍遜。因此，酒店管理費用減少5.9%至20.6百萬港元，許可費下跌3.9%至7.4百萬港元，而全球市場推廣費則減少2.4%至8.1百萬港元。整體而言，應付予酒店管理公司的總服務費為36.1百萬港元，按年減少4.7%。

酒店物業相關開支於2025年上半年按年上升6.9%至10.9百萬港元，主要由於保險費上調及政府地租及差餉上升。因此，信託集團的淨物業收入下跌至173.9百萬港元，較去年同期減少3.9%。

於2025年上半年，總融資成本減至137.7百萬港元，按年減少15.4%。該下降主要是由於銀行借款利息支出減少24.6%，而銀行借款利息支出減少很大程度上因平均未償還貸款餘額雖較去年同期輕微增加，但期內平均香港銀行同業拆息下降。借款成本的減少部分被來自利率掉期安排（「掉期」）的淨利息開支所抵銷。相比之下，2024年上半年自掉期錄得淨利息收入。該轉變主要是由於本期平均香港銀行同業拆息低於掉期的固定利率，產生信託集團的淨成本。於2024年上半年，高企的香港銀行同業拆息有利掉期，進而產生淨利息收入。

期內的包銷費攤銷為6.8百萬港元，反映了對於2024年12月全數支付的40.8百萬港元費用的系統性確認。該費用以直線法分三年攤銷，於2027年12月貸款融資到期時結束。

期內，信託集團訂立若干新掉期，總名義金額達1,100.0百萬港元。因此，掉期的總名義金額由2024年12月31日的1,500.0百萬港元增至2025年6月30日的2,600.0百萬港元，佔信託集團未償還銀行借款總額（於包銷費攤銷前）的41.9%。信託集團將持續保持警惕，關注利率走勢，並根據市場情況，考慮在適當時候將餘下浮動利率借款轉換為固定利率，從而進一步對沖利率風險。

於2025年上半年，信託集團就酒店投資物業及衍生金融工具分別錄得公平值虧損143.3百萬港元及27.3百萬港元，反映市場估值的輕微調整。儘管該等非現金虧損受融資成本下降的影響而得到局部緩解，但仍導致股份合訂單位持有人應佔虧損淨額142.2百萬港元。

撇除公平值變動的影響後，信託集團取得除稅後溢利淨額28.4百萬港元，按年大幅增加560.5%。

在計算信託集團的可分派收入時，股份合訂單位持有人應佔溢利已就若干項目作出調整，有關項目已於信託集團有關分派期的損益及其他全面收益表扣除或計入。於2025年上半年，該等調整包括投資物業公平值減少、衍生金融工具公平值變動、包銷費攤銷、遞延稅項、折舊以及傢俱、裝置及設備儲備的現金注資。

經調整該等項目後，2025年上半年的可分派收入總額為28.0百萬港元。

與香港整體酒店市場相比，2025年上半年香港朗廷酒店及香港康得思酒店展現出相對穩健的表現。其可出租客房平均收入分別下跌2.2%及3.3%，而甲級高價酒店細分市場則下跌7.9%，反映該兩間酒店在整體市場價格受壓下仍保持合理表現。該兩間酒店均保持強勁的入住率，平均入住率達87.7%，遠高於市場平均水平的77.0%，顯示持續的需求及有效的收益管理。

與此同時，香港逸東酒店的表現超越乙級高價酒店細分市場，可出租客房平均收入按年增長3.7%，而該細分市場整體則錄得6.6%的跌幅。這一優越表現彰顯香港逸東酒店在競爭激烈的中端市場環境中成功定位及營運靈活性。

個別酒店的表現

香港朗廷酒店約48%的客房收入來自大陸旅客，此客群為客房表現的關鍵。儘管過夜旅客人次有復甦的跡象，但周邊地區，尤其是大陸旅客市場競爭激烈，促使酒店在其平均房租保持靈活以確保競爭力。於2025年上半年，酒店成功維持平均房租並實現了85.6%的穩健入住率，儘管這較去年同期輕微下跌2.1個百分點。因此，可出租客房平均收入下跌2.2%，為每晚1,669港元。

餐飲收入按年下跌7.5%，主要由於消費模式轉變及宴會業務減少所致。此外，2024年7月一間高級餐廳關閉亦導致收入不足。整體而言，2025年上半年總收入較去年同期減少5.3%。

於香港康得思酒店，來自本地及大陸旅客市場的客房收入佔整體客房業績超過41%。酒店的平均房租維持與去年相同的水平，但入住率按年減少3.1個百分點。因此，可出租客房平均收入下跌3.3%，為每晚1,424港元。

餐飲收入按年下跌10.4%，主要由於宴會活動減少。該下跌部份是由於原先因新型冠狀病毒疫情延後的婚宴隨後集中於2024年年初舉行，推高了上一年度比較基數所致。整體而言，2025年上半年總收入較去年同期減少5.8%。

香港逸東酒店充分把握體育賽事、演唱會及商貿展覽等多元化活動的契機。酒店獲長途與短途市場的強大支持，兩者合共佔總客房收入逾60%。憑藉優越地段、便捷交通網絡及具吸引力的品牌形象，香港逸東酒店保持競爭優勢。因此，其於我們的酒店組合中以90.1%的高入住率領先，平均房租增長1.9%至每晚1,114港元。該等因素導致可出租客房平均收入按年增長3.7%至每晚1,003港元。

儘管酒店的米芝蓮星級中菜廳帶來一定正面的勢頭，整體餐飲收入仍下跌5.9%。跌幅主要由於消費者行為轉變及本地人到香港以外的其他大灣區城市用餐的上升趨勢，對酒店的自助餐及酒吧業務造成衝擊。此外，由於年內婚宴活動大幅減少，亦令宴會業務亦表現下滑。總而言之，酒店總收入按年輕微下跌1.4%。

資料來源: 朗廷－ＳＳ (01270) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

地緣政治緊張局勢升溫、全球貿易與關稅制度不明朗，以及消費者行為轉變仍然籠罩整體宏觀環境。該等因素持續重塑競爭格局，該等酒店因而需要保持靈活應變。

由於房租難以上調，酒店業表現依然疲弱，距離歷史高位仍有顯著落差。預計2025年下半年表現與2025年上半年相若。因此，由於房租低於高峰水平及營運成本持續上升，尤其是前線勞動力成本，盈利能力仍然受壓。

為把握新機遇，該等酒店正在優化動態定價策略，並強化增值服務組合。

利率前景仍不明朗，為信託集團的財務規劃增添變數。鑑於融資成本為信託集團最大單項開支，管理層將持續密切監察利率變動，並準備適時採取措施以減輕利率風險。

儘管短期前景仍好壞參半，但香港酒店業的長遠前景依然樂觀。市場新增酒店供應有限，加上該等酒店位於黃金地段、旅遊基建具韌性以及區域連通性強，為我們的業務奠定創造長遠價值的基礎。

資料來源: 朗廷－ＳＳ (01270) 中期業績公告