集團的主要業務為擁有及投資於酒店組合，重點投資於亞洲落成的酒店。本集團現時的酒店組合包括：香港朗廷酒店、香港康得思酒店及香港逸東酒店。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

由於信託集團的該等酒店已出租予總承租人（為鷹君集團有限公司的間接全資附屬公司），信託集團所收取租金乃由經協定之固定租金收入（每年按比例225.0百萬港元）及浮動租金（按該等酒店（扣除全球市場推廣費前）的合計總經營毛利的50%計算）組成。除獲總承租人支付固定及浮動租金收入外，信託集團亦從位於香港逸東酒店租賃予獨立第三方的零售商店直接收取租金收入。

於2024年，信託集團維持穩健的固定租金收入，金額達225.0百萬港元，並賺取浮動租金254.5百萬港元。自總承租人收取的總租金為479.5百萬港元，佔該等酒店於扣除全球市場推廣費前的合計總經營毛利的94.2%。加上來自香港逸東酒店零售商店的少量租金收入1.7百萬港元，信託集團於2024年收取的總租金收入（扣除服務費前）為481.2百萬港元，按年下跌19.2%。

扣除所產生的服務費79.4百萬港元後，總租金收入為401.8百萬港元，按年下跌21.8%。

總服務費包括向酒店管理公司支付的：i)酒店管理費用；ii)許可費；及iii)全球市場推廣費。酒店管理費用由基本管理費用（按酒店總收入的1.5%計算）及獎勵費用（按有關酒店經調整總經營毛利的5.0%計算）組成。許可費乃按有關酒店總收入的1.0%計算，而全球市場推廣費則按有關酒店總客房收入的2.0%計算。須注意的是，全球市場推廣費乃以現金支付，而酒店管理人費用則可由酒店管理人選擇以股份合訂單位、現金或兩者並用形式支付。截至2024年12月31日止年度，酒店管理人已選擇全部以股份合訂單位形式支付酒店管理人費用。此外，該等股份合訂單位可於付款截止日期起三年內配發及發行，惟須符合上市規則的公眾持股量規定。

於2024年，該等酒店的經營表現較去年稍遜。因此，酒店管理費用減少2.7%至46.4百萬港元，許可費下跌1.9%至15.9百萬港元，而全球市場推廣費用則減少1.2%至17.1百萬港元。整體而言，於2024年應付予酒店管理公司的總服務費按年減少2.2%，金額為79.4百萬港元。

酒店物業相關開支於2024年按年增加7.8%至20.8百萬港元，主要由於保險費、政府地租及差餉以及倉庫許可費上升。整體而言，信託集團於2024年的淨物業收入為381.0百萬港元，按年減少23.0%。

於2024年，總融資成本上升至322.2百萬港元，較去年增加30.4%。導致該增長的主要因素為利率掉期淨利息收入大幅下降91.9%，減少71.3百萬港元。該等變動乃主要由於數份掉期合約於2023年12月到期，導致掉期安排不如之前有利。然而，我們持續進行的掉期仍於2024年產生淨利息收入6.3百萬港元，部分減緩香港銀行同業拆息持續高企的影響。

此外，包銷及貸款延期費攤銷合共9.6百萬港元，為2024年的額外融資成本。與再融資有關的包銷費用為40.8百萬港元，已於2024年12月全數支付，並於截至2027年12月三年內分攤。

於2024年12月31日，對沖現有浮動利率貸款的利率掉期合約的總名義金額為1,500.0百萬港元，佔我們未償還借款（未計及包銷費）的24.2%。信託集團將繼續保持警惕，密切關注利率走勢，並根據市場情況，考慮在適當時候將部分銀行債務透過掉期從浮動利率轉換為固定利率，從而進一步降低餘下銀行債務的利率風險承擔。

2024年的除稅後溢利淨額為231.7百萬港元，較2023年下跌78.6%。該差額絕大部分乃由於2023年投資物業公平值大幅增加926.3百萬港元，而2024年的增幅則較為溫和，僅為186.5百萬港元。

撇除投資物業及衍生金融工具公平值變動及與支付酒店管理人費用安排有關的變動後，除稅後溢利淨額為50.5百萬港元，按年下跌77.5%。2024年錄得與支付酒店管理人費用安排有關的變動金額為14.6百萬港元，這相等於2024年3月4日以每單位0.646港元發行55,432,596個新股份合訂單位（「新股份合訂單位」）與於2024年5月8日（即因新股份合訂單位配發及發行延遲而實際配發及發行新股份合訂單位的前一日）以每單位收市價0.910港元計算之新股份合訂單位之間的差額。

在計算信託集團的可分派收入時，股份合訂單位持有人應佔溢利已就非現金項目作出調整。經調整項目包括投資物業公平值增加、衍生金融工具公平值變動、與支付酒店管理人費用安排有關的變動、酒店管理人費用（以股份合訂單位形式支付）、包銷╱貸款延期╱先付費攤銷、遞延稅項、折舊以及傢俱、裝置及設備儲備的現金注資。

經調整非現金項目後，截至2024年12月31日止年度的可分派收入總額為113.0百萬港元。

酒店表現

將我們的酒店與更加廣泛的香港市場相比，香港朗廷酒店於2024年的可出租客房平均收入較去年下降7.4%，高於甲級高價酒店市場為0.9%的跌幅。相反，香港康得思酒店的可出租客房平均收入則上升2.0%，表現超越甲級高價酒店市場。兩間酒店均保持強勁的入住率，平均入住率超過90%，遠高於市場平均水平79.0%。與此同時，香港逸東酒店於2024年的可出租客房平均收入上升3.8%，表現優於其乙級高價酒店細分市場，該市場則有1.8%的跌幅。

個別酒店的表現

香港朗廷酒店於2024年首兩個月表現強勁，得益於較去年同期較少阻礙的營商環境，中國大陸旅客大量湧入尖沙咀區，尋求入住豪華酒店。然而，需求自3月份起回軟，導致附近豪華酒店降低房租以維持入住率。鑑於競爭激烈，酒店亦降低平均房租以保持競爭力。

於2024年，酒店入住率上升2.4個百分點，達到89.3%。然而，平均房租按年下跌9.9%至每晚1,957港元。因此，可出租客房平均收入下降7.4%，為每晚1,748港元，全因平均房租下降所致。

餐飲收入於2024年下跌8.8%，主要由於消費模式轉變及於年內一間高級餐廳關閉所致。儘管面對該等挑戰，朗廷酒店的優質服務及有效的推廣策略在減輕影響方面發揮了重要作用。該等努力確保了我們的賓客繼續享受非凡的用餐體驗，有助緩和整體收入的跌幅。

整體而言，2024年的總收入較2023年減少7.7%。

香港康得思酒店於今年第一季度的住宿及餐飲業務均表現良好，可出租客房平均收入增長超過50%，餐飲收入增長近30%。然而，自3月起，由於旅客群結構轉變及新的消費行為出現，且加上日漸多本地人到香港以外的大灣區探索用餐選擇，因此酒店面臨挑戰。透過策略性地調整市場策略，酒店成功將入住率提升2.8個百分點至92.6%，可出租客房平均收入達至按年增長2.0%至每晚1,500港元。

餐飲收入按年上升1.7%，主要受宴會及全日餐飲業務增長所推動，但部分由中餐廳及酒吧分部的跌幅所抵銷。宴會業務的增長反映會議、企業活動的穩定需求，而婚宴業務於2024年則較為平淡。

整體而言，總收入按年增長2.4%。

香港逸東酒店的住宿業務顯著激增，2024年第一季度的可出租客房平均收入則按年增長超過50%。然而，這一勢頭自3月起放緩。儘管如此，酒店在房租管理及實施針對性推廣活動方面仍然保持靈活。這一專注舉措使入住率增加3.0個百分點至90.0%，而可出租客房平均收入上升3.8%至每晚1,003港元。

消費者行為轉變及本地人到香港以外的大灣區城市用餐的新趨勢，對酒店的自助餐及酒吧業務造成重大影響。此外，由於年內婚宴活動減少，宴會業務亦面臨下滑。該等下滑因我們的米芝蓮一星中菜廳逸東軒的顧客人數增加而被部分抵銷。儘管有若干正面的表現，整體餐飲收入仍下跌5.1%。

該酒店的整體收入與2023年持平，跌幅僅為0.6%。

資料來源: 朗廷－ＳＳ (01270) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

中東及烏克蘭的地緣政治緊張局勢持續，加上中美貿易衝突不斷，為全球經濟帶來顯著的不確定性。2025年，大部份市場的通脹趨勢、高利率，以及飛往香港的航空運力限制，均會令這種不確定性加劇。該等因素加上越來越多本地人前往香港以外的大灣區城市尋找具競爭力的飲食選擇，預計將繼續影響香港的酒店及旅遊業。

儘管如此，啟德體育園的落成、多項基礎設施工程的預計落成，以及東九文化中心、航天城及南大嶼生態康樂走廊等新景點的開發，均有望促進酒店業的發展。此外，計劃於2025年舉行的大型活動及節慶預計將吸引大量遊客湧入。

整體而言，由於平均房租尚未回復至2018年的水平，酒店業仍遠低於當年創下的高位。與此同時，由於期間消費物價指數(CPI)上漲9%導致支出增加，特別是該等酒店的前線勞動力成本由2018年至2024年上漲了約23%。該等綜合問題對利潤造成壓力，進而影響盈利能力。尤其是在各種地緣政治衝突及潛在貿易戰的情況下，這現象預計會持續至2025年。

同時，為在當前的經營環境下提升該等酒店的盈利能力，我們正在優先考慮在可行的情況下減少開支，並在我們住宿及餐飲服務方面實施更高效的經營模式。然而，目前利率趨勢難以預測。香港酒店業前景短期並不明朗，但長遠而言我們仍是樂觀。

資料來源: 朗廷－ＳＳ (01270) 全年業績公告