集團的主要業務為擁有及投資於酒店組合，重點投資於亞洲落成的酒店。本集團現時的酒店組合包括：香港朗廷酒店、香港康得思酒店及香港逸東酒店。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

由於信託集團的該等酒店已出租予GE (LHIL) Lessee Limited（「總承租人」）（為鷹君集團有限公司的間接全資附屬公司），信託集團產生的租金收益包括經協定之固定租金（每年按比例225.0百萬港元）及浮動租金（相等於該等酒店的合計總經營毛利（扣除全球市場推廣費前）的50%）組成。除獲總承租人支付租金收入外，信託集團亦從位於香港逸東酒店租賃予獨立第三方的零售商店直接收取租金收入。

於2025年，信託集團錄得固定租金收入225.0百萬港元，反映出其核心租金流持續穩定。

年內，浮動租金進一步產生254.6百萬港元。連同香港逸東酒店來自零售商店為1.7百萬港元的租金收入，扣除服務費前的租金收入總額達481.3百萬港元，大致維持去年水平。

扣除79.4百萬港元的服務費後，信託集團錄得淨租金收入401.9百萬港元，進一步反映出其按年表現穩定。

總服務費包括向酒店管理公司支付的：i)酒店管理費用；ii)許可費；及iii)全球市場推廣費。

酒店管理費用由基本管理費用（按酒店總收入的1.5%計算）及獎勵費用（按有關酒店經調整總經營毛利的5.0%計算）組成。許可費乃按有關酒店總收入的1.0%計算，而全球市場推廣費則按有關酒店總客房收入的2.0%計算。

全球市場推廣費以現金結算，而酒店管理人費用則可由酒店管理人選擇以現金、股份合訂單位或兩者並用方式結算。於2025財政年度，酒店管理人選擇上半年費用全數以現金結算，下半年費用則全數以股份合訂單位結算。此項選擇並未影響信託集團的總支出，但影響了其現金流出與非現金開支之間的分配。

於2025年，該等酒店客房表現錄得溫和改善，而餐飲業務與去年相比則輕微下跌。儘管兩項業務走勢不一，該等酒店整體營運表現仍錄得輕微的按年增長。相應地，酒店管理費用減少0.4%至46.2百萬港元，許可費下跌0.6%至15.8百萬港元，而全球市場推廣費則上升1.8%至17.4百萬港元。總體而言，應付予酒店管理公司的總服務費為79.4百萬港元，大致與去年持平。

酒店物業相關開支按年上升3.8%至21.6百萬港元，主要由於保險費上調及政府地租及差餉上升。因此，信託集團的淨物業收入下跌至380.3百萬港元，較去年輕微減少0.2%。

於2025年，總融資成本按年減少19.9%至258.1百萬港元。此減少主要受銀行借款利息開支下降30.8%所致，反映年內較低的平均香港銀行同業拆息之影響。此項收益部分被本集團利率掉期安排（「掉期」）所產生的淨利息開支所抵銷，此與2024年掉期帶來淨利息收入的情況相反。

掉期表現逆轉，歸因於2025年平均香港銀行同業拆息低於掉期的固定利率，導致信託集團產生淨成本。相反地，2024年較高的香港銀行同業拆息環境使掉期處於有利位置，為該年貢獻淨利息收入。總體而言，本年融資成本變動主要受現行較低利率環境所致。

年內的包銷費攤銷為13.6百萬港元，相當於在2024年12月全數支付的40.8百萬港元費用的系統性確認。該費用以直線法分三年攤銷，於2027年12月貸款融資到期時結束。

年內，總名義金額為1,500.0百萬港元的掉期到期。為管理信託集團的利率風險並維持適當的對沖比例，信託集團訂立了一系列總名義金額為2,290.0百萬港元的新掉期，其中310.0百萬港元將於2025年12月31日後生效。完成這些交易後，生效中的掉期的總名義金額由2024年12月31日的1,500.0百萬港元增加至於2025年12月31日的1,980.0百萬港元，佔本集團未償還銀行借款總額（扣除包銷費攤銷前）的31.9%。

信託集團將持續保持警惕，關注利率走勢，並根據市場情況，考慮在適當時候將餘下浮動利率借款轉換為固定利率，從而進一步對沖利率風險。

2025年除稅後溢利淨額為54.2百萬港元。撇除公平值變動的影響後，信託集團錄得相關除稅後溢利淨額97.0百萬港元，按年增加92.1%或46.5百萬港元。融資成本減少19.9%（為64.1百萬港元），乃推動公平值變動前股份合訂單位持有人應佔溢利顯著提升的主要因素。

在計算信託集團的可分派收入時，股份合訂單位持有人應佔溢利已就相關分派期的若干非現金項目作出調整。年內，該等調整包括投資物業公平值減少、衍生金融工具公平值變動、以股份合訂單位形式支付的酒店管理人費用、包銷費攤銷、遞延稅項、折舊以及傢俱、裝置及設備儲備的現金注資。

末期可分派收入上升21.9%至137.8百萬港元。建議向股份合訂單位持有人分派該收入的80%，即110.2百萬港元或每股份合訂單位3.2港仙。儘管分派政策表明擬分派不少於可分派收入的90%，但建議80%的派息率旨在維持審慎的現金儲備，以應付營運需要、資金承諾及市場不明朗因素。相比之下，2024年派付予股份合訂單位持有人的末期分派為54.3百萬港元或每股份合訂單位1.6港仙。

酒店表現

與香港整體酒店市場相比，香港朗廷酒店及香港康得思酒店於2025年展現出相對穩健的表現。其可出租客房平均收入分別增長1.1%及1.5%，而甲級高價酒店細分市場則下跌3.1%，反映兩間酒店在整體市場價格受壓下仍保持正面表現。兩間酒店合計入住率達90.5%，遠高於市場平均水平的79.0%，顯示住宿需求強勁（尤其在九龍區）及收益管理策略有效。

與此同時，香港逸東酒店的表現超越乙級高價酒店細分市場，可出租客房平均收入按年增長5.2%，而該細分市場整體則錄得0.8%的跌幅。這一優越表現彰顯香港逸東酒店在競爭日漸激烈的中端市場環境中具備有效且獨特的市場定位及營運靈活性。

個別酒店的表現

香港朗廷酒店於2025年持續展現穩定表現。約48%的客房收入來自中國大陸旅客，突顯此客源對酒店整體客房表現的重要性。

年內，酒店平均房租溫和上升2.0%至1,996港元，並維持88.6%的穩健入住率。通過平衡房租與入住率的經營策略，酒店可出租客房平均收入提升1.1%至1,768港元。

餐飲收入按年微跌0.9%，反映消費者偏好轉變及年內宴會業務放緩。2024年7月一間西式高級餐廳的關閉進一步影響收入表現，加劇整體下滑。因此，2025年酒店總收入較去年下跌0.7%。

香港康得思酒店的表現繼續受本地及中國大陸市場所帶動，合計佔總客房收入約55%。

儘管市場競爭加劇，酒店仍保持91.9%的高入住率，按年僅微跌0.7個百分點。同時，受惠於嚴格的收益管理策略和大型活動帶動的住宿需求，平均房租增長2.3%至1,657港元。

因此，可出租客房平均收入提升1.5%至1,523港元。

餐飲收入按年下跌6.2%，主要受宴會活動縮減所致。大量婚宴因新型冠狀病毒疫情延後被重新安排於2024年初舉行，使去年表現顯著提升並推高了去年的比較基數。

整體而言，受餐飲表現放緩抵銷了相應穩健的客房收入所影響，2025年總收入較去年下跌1.7%。

香港逸東酒店全年表現穩健，成功把握大型體育賽事、演唱會及大規模商貿展覽等全城多元盛事帶動的需求。酒店繼續受惠於長途及短途市場，兩者合共佔總客房收入超過60%。

香港逸東酒店保持強勁的市場地位，於我們的酒店組合中以92.1%的高入住率領先，按年上升2.1個百分點。平均房租增長2.8%至1,145港元，帶動可出租客房平均收入提升5.2%至1,055港元。

餐飲收入整體微跌2.8%。由於餐飲模式持續轉變，更多香港居民傾向到大灣區鄰近城市尋求高性價比及多樣化的餐飲選擇，影響酒店自助餐及酒吧業務。此外，婚宴活動較往年減少，令宴會業務相對淡靜。

整體而言，酒店總收入按年僅錄得0.8%的輕微增長。

資料來源: 朗廷－ＳＳ (01270) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

展望2026年，受地緣政治與全球貿易格局變化，以及消費意欲重塑區域旅客流動的影響，我們的營運環境亦將持續演變。儘管如此，香港經濟在強勁的金融市場和服務業支撐下，仍有望保持穩步發展。

2025年訪港過夜旅客人次持續增長，錄得5.7%的升幅。啟德主場館等新落成的活動基建及政府推動的大型盛事，預期將進一步帶動訪港旅客的增長。

強勁的區域連通性與發展成熟的旅遊生態系統持續穩健。市場新增酒店供應有限，加上該等酒店地處黃金地段，有利維持穩定的入住率。預期中國大陸市場將溫和增長，而短途及長途市場較強的增幅顯示住宿需求前景正面。

成本上升，尤其是勞動力成本，促使我們需要進一步提升生產力和強化營運效率。

財務方面，利率逐步放寬的環境可能為2026年營造更有利的融資環境，或有助於降低融資成本。然而，在全球持續存在不明朗因素下，審慎的資金管理和策略性的對沖仍至關重要。

在並無不可預見外部變化的前提下，憑藉具韌性的需求基礎、審慎的財務管理，以及持續優質的資產，我們預期信託集團在2026年的營運表現將逐步改善。

資料來源: 朗廷－ＳＳ (01270) 全年業績公告