主要業務包括發展、出售及管理物業、及持有投資物業。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

二○二四年，本集團實現營業收入約為人民幣864.0億元，同比上升7.7%。毛利率約為10.5%，同比下降4.8個百分點。權益持有人應佔盈利約為人民幣10.4億元，同比下降67.3%。核心淨利潤約為人民幣15.9億元，同比下降54.4%。截至二○二四年十二月三十一日止，已售未入賬銷售金額為人民幣1,700.5億元，較年初下降14.7%。

董事會建議不予分派二○二四年末期股息，全年派息每股0.189港元（相當於每股人民幣0.173元）。派息總額約佔核心淨利潤的44%。

合同銷售

二○二四年，本集團面對市場持續下行壓力，靈活精準施策，深化實施「一盤一策」營銷策略，加快去庫存，並強化庫存去化考核機制，數字營銷全面發力，在市場極具挑戰的環境下，本集團市場地位進一步提升，根據克而瑞統計，本集團年度銷售首次進入全國前10，位列第8。二○二四年，本集團錄得合同銷售（連同合營企業及聯營公司項目的銷售）金額約為人民幣1,145.4億元。

本集團發展戰略佈局聚焦大灣區、華東地區、中西部地區和北方地區，深耕一線城市和重點二線城市。全年本集團在大灣區實現合同銷售金額約人民幣488.4億元，約佔本集團合同銷售金額的42.7%，其中廣州實現合同銷售金額約人民幣433.7億元，約佔本集團合同銷售金額的37.9%。華東地區全年實現合同銷售金額約人民幣331.4億元，約佔本集團合同銷售金額的28.9%，其中杭州全年實現合同銷售金額約人民幣221.0億元。中西部地區全年實現合同銷售金額約人民幣196.0億元，約佔本集團合同銷售金額的17.1%，其中成都全年實現合同銷售金額約人民幣68.0億元。

北方地區全年實現合同銷售金額約人民幣129.6億元，約佔本集團合同銷售金額的11.3%，其中北京全年實現合同銷售金額約人民幣87.3億元。

高質量增儲

二○二四年，土地市場持續分化，本集團重點投資佈局一線城市及重點二線城市。

本集團採取精準投資策略，把握土地出讓的有利窗口期，以低溢價獲取多宗優質地塊，分別於北京、上海、廣州、杭州、合肥、成都、西安等城市新增24幅土地，總建築面積約為271萬平方米。其中，在北京共獲取3幅優質地塊，新增土地儲備約54萬平方米；在上海共獲取5幅優質地塊，新增土地儲備約30萬平方米；在廣州共獲取8幅優質地塊，新增土地儲備約110萬平方米。一線城市新增土儲佔比超過70%。

本集團積極響應政府盤活存量土地的政策，成功實現了廣州3幅地塊的收儲，累計可盤活資金約人民幣135億元，進一步優化存量土地結構。

截至十二月三十一日，本集團全國佈局27座城市，擁有總土地儲備約1,971萬平方米，96%分佈在一線城市和二線城市。土地儲備的質量和結構不斷優化，能夠滿足本集團未來可持續發展的需要。本集團在北京、上海和廣州分別擁有土地儲備100萬平方米、86萬平方米和652萬平方米。

「商住並舉」發展

本集團持續推進「商住並舉」發展戰略，不斷提升商業物業的運營能力。面對商業物業市場的持續下行與挑戰，本集團積極應對挑戰，制定靈活租賃策略，創新運營模式，有效提升物業出租率並優化租戶結構，進一步增強商業物業的市場競爭力。

全年本集團直接持有的商業物業實現租賃收入約人民幣6.68億元，同比上升37.1%，本集團於二○二四年十二月三十一日持有40.02%單位權益的越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」）實現營業收入約人民幣20.32億元，同比下降2.7%，物業收入淨額約人民幣14.45億元，同比下降2.1%。越秀房產基金寫字樓、零售商場、酒店和服務式公寓以及專業市場營業收入佔比分別為56.6%、8.2%、25.0%和10.2%。

本集團於二○二四年十二月三十一日持股67.4%的越秀服務集團有限公司（「越秀服務」）全年實現營收約人民幣38.68億元，同比上升20.0%。越秀服務的管理規模穩步提升，合約面積88.73百萬平方米，在管面積69.31百萬平方米。承接港珠澳大橋、廣東省政協、湖北省移動等標誌性項目的基礎物業管理業務，品牌影響力大幅提升。社區增值服務收入約人民幣12.17億元，同比上升30.6%。

本集團的康養業務也實現了營收的同比增長，可經營床位數7,265張。入住率也實現了較大的提升。本集團的康養業務保持行業的前列。

精益管理創價值

本集團持續深化精益管理，以客戶為中心打造好產品，發佈「4×4好產品理念」和「樾、和樾、天、星匯」四大產品系標準指引手冊，項目嚴格按照標準打造實體展示區，全面提升展示效果，持續完善客研體系，有效助力銷售。

本集團積極推進設計施工一體化，開展項目生產流程精益化工作。「悅智造」BIM平台功能持續優化升級，有效提升生產效率和工程質量。同時，本集團著力提升設計施工一體化業務實施能力，為業務升級提供有力支撐。供應商履約優秀率實現穩步提升，有效保障了優質產品的順利落地。此外，本集團通過實施成本精準適配、擴大物料集採範圍降低採購成本、優化流程減少無效成本等多項舉措，實現了降本增效。

本集團不斷優化人才隊伍的配置，通過內部培養及外部引進充實中層及骨幹力量和專業關鍵崗位。全面優化績效考核機制精細度，細化員工價值創造評價標準。助力精益管理創效益。

資料來源: 越秀地產 (00123) 全年業績公告

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

展望二○二五年，隨著全球通脹的持續放緩，美國和歐洲等主要經濟體將處於降息週期。雖然地緣政治和美國貿易關稅政策增加了經濟的不確定性，但預計全球經濟增長將在波動中溫和復蘇。二○二五年中央政府工作報告強調「持續用力推動房地產市場止跌回穩」，同時首次提出「穩住樓市」，並將其納入經濟社會發展總體要求和政策取向，凸顯房地產作為經濟「穩定器」的定位，表明房地產市場的穩定直接關係到宏觀經濟。二○二五年，中國政府將繼續實施宏觀經濟穩增長的積極措施，大力提振消費，提高投資效益，全方位擴大國內需求。房地產行業政策以「需求提振+供給優化+金融協同」為核心，通過因城施策調減限制、稅費減免、信貸擴張、保障房擴容、城中村改造、收儲存量和推廣「好房子」等舉措，支持行業的「止跌回穩」，預計房地產市場將迎來逐步回暖的契機。

完成年度經營目標

二○二五年本集團將圍繞「穩業績、謀突破、精管理、提能力」為工作主題，聚焦加快銷售和去庫存、提高商業的運營能力、深化組織變革和強化精益管理，全力以赴完成二○二五年的年度銷售及各項經營目標。

本集團將繼續因應市場的變化，實施「一盤一策」的精準營銷策略和定價策略，加快銷售和回款；深化數字營銷，繼續提升自有銷售渠道的比例，確保全年銷售目標和現金回款目標的達成；本集團將以客戶為中心強化客研體系，建立產品創新管理機制，全方位推進設計施工一體化，持續提升產品力，全面落實「好產品公約」；本集團將持續強化投資能力、經營能力、產品能力和服務能力，全面提升運營效率、實現降本增效，深化精益管理。

堅持穩健投資策略

二○二五年，本集團將繼續堅持「精準投資」和「量入為出」的穩健投資策略，強化投研體系，支撐精準投資，聚焦核心城市、核心地段持續深耕。優化資源配置，重點投向一線城市和優質的二線省會城市。投資項目上以效益為先，聚焦收益確定性高和現金流回籠快的項目。加大推動存量資源的置換，持續優化土儲結構。

持續推進「商住並舉」戰略

本集團繼續堅持「商住並舉」發展戰略，穩步增加商業物業對財務業績的支持和貢獻。繼續提升商業項目的招商和運營能力，打造本集團業績增長的新增長極。重點提升寫字樓、零售、酒店公寓、專業市場等業態的出租率，優化租戶的結構和質量，穩定租金水平。同時，推動武漢國際金融匯T5寫字樓和酒店、西安環貿中心等7個商業項目高質量開業，進一步推動品牌升級，實現商業經營穩健增長。

本集團將繼續穩健發展物業管理與服務業務，全面提升服務能力，進一步深耕住宅、商業、大交通及公建物業四大業態，精準深耕拓規模，聚焦優勢業態和戰略適配業態，凝聚「好服務」理念，不斷提高業主的滿意度。重點做好社區的增值服務業務，實現經營業務的新突破。

康養業務方面要不斷提升經營能力，拓展銷售渠道，提升整體的入住率和服務品牌，積極探索新業務的增長點和提升業務板塊之間的協同效應，推動康養業務的可持續發展。

深化推進精益管理

本集團將進一步深化「好產品、好服務、好品牌和好團隊」的「四好」企業的建設，加快構建以「產品力、服務力」為目標的系統開發能力和服務運營能力，支撐公司好品牌的市場地位。

本集團將繼續強化對客戶的研究能力，讀懂城市，讀懂客戶；持續加強產品標準化和設計施工一體化建設，提升開發效率，控制建造管理成本；通過成本精準適配，減少無效成本；持續優化財務成本；以「提能級、提效率、降成本」為核心，推動組織建設，打造扁平高效團隊，提升人員效能；加強內外複合型人才和領軍人才的培養，優化業績評價體系，激勵價值創造。

堅持穩健安全的財務政策

本集團將持續保持「三道紅線」的「綠檔」達標，並維持惠譽投資級信用評級。本集團將持續完善經營與財務風險監控體系，強化動態風險預警和防範機制，重點加強流動性風險管控，優化銷售回款流程，確保經營性現金流持續淨流入。根據業務發展規模，合理控制有息負債水平，進一步降低融資成本，並保持境內外融資渠道的暢通與多元化。此外，本集團將強化境內外資金的統籌管理，提升資金使用效率，持續優化債務結構，以實現財務資源的有效配置和風險可控，保證資金流動性充裕安全。

資料來源: 越秀地產 (00123) 全年業績公告