主要業務包括(i) 透過其擁有75%權益之上市附屬公司宏安地產於香港從事物業投資及物業發展；(ii) 透過其擁有65.79%權益之上市附屬公司位元堂從事醫藥及保健食品的製造及╱或零售；及(iii) 通過中國農產品（位元堂擁有53.37%權益之上市附屬公司）於中國從事農產品交易市場之物業管理及銷售。

業務回顧 - 截至2025年09月30日六個月止

本集團於本期間之收入略微減少約1.8%至約1,208,100,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約1,230,000,000港元）。該收入變動主要由於銷售及交付香港的已竣工住宅項目增加，被若干項目（包括但不限於）在中華人民共和國（「中國」）的物業銷售減少的綜合影響所抵銷。

本期間母公司權益持有人應佔虧損約為354,500,000港元，而截至二零二四年九月三十日止六個月（「對應期間」）則為母公司權益持有人應佔溢利約85,800,000港元。

此乃主要由於（其中包括）(i)本期間出售一項酒店項目之合營企業20%權益產生之出售虧損；(ii)應佔合營企業溢利減少，主要由於商業房地產市場持續低迷；(iii)交付已竣工住宅項目之毛利減少；及(iv)本期間出售按公平值計入其他全面收益之債務投資產生之已變現虧損，被本期間因利率下降導致之融資成本較對應期間減少所部分抵銷。

本集團錄得本期間毛利及毛利率分別約299,900,000港元及約24.8%（截至二零二四年九月三十日止六個月：分別約427,900,000港元及約34.8%）。毛利下降主要由於香港整體物業市場低迷，導致已交付物業項目之毛利率較對應期間下降所致。

於本期間，其他收入及收益淨額約為41,400,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約78,900,000港元）。該減少主要由於出售附屬公司之收益減少所致。

本期間的銷售及分銷費用約為249,000,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約232,100,000港元）。該增加主要由於有關交付更多住宅單位予客戶之佣金支出增加所致。

本集團於本期間錄得行政費用約221,800,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約254,700,000港元），這反映本集團於本期間持續致力實現成本節約。

於本期間，融資成本約為148,900,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約172,800,000港元）。該減少主要由於償還計息銀行及其他借貸，以及香港銀行同業拆息平均利率較對應期間減少所致。

於本期間，金融資產減值虧損淨額約10,300,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：減值虧損撥回約700,000港元）。該變動乃主要由於按公平值計入其他全面收益之債務投資確認之減值虧損較對應期間有所增加所致。

於本期間，其他費用淨額約為245,000,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約6,600,000港元）。該增加乃主要由於本期間出售合營企業（運營「日新舍」項目）的部分股權產生的虧損約207,700,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：無）。詳情請參閱下文「學生宿舍」一節。

於本期間，持作出售物業之撇減約為32,400,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：無）。於本期間的撇減乃由於預期售價下降及與完成若干項目相關的成本增加。本集團管理層參考現行市價及銷售前景，定期審閱發展中物業及持作出售物業的賬面值，並於可變現淨值低於成本時錄得撇減。

於本期間，按公平值計入損益之金融資產及負債之公平值虧損淨額約為13,800,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約22,200,000港元）。有關變動乃主要由於利率掉期之公平值下降所致。

本集團於本期間錄得所擁有投資物業公平值收益淨額約為19,100,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約3,200,000港元）。該增加主要來自位於中國的投資物業。

本期間應佔合營企業及聯營公司溢利及虧損約60,700,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約302,100,000港元）。該減少乃由於房地產市場持續低迷，導致合營企業及聯營公司持有之商業組合產生之溢利減少。

本集團之所得稅包括香港利得稅、中國企業所得稅及中國土地增值稅。於本期間，所得稅開支約13,400,000港元，而對應期間之所得稅抵免則約14,800,000港元。

該變動主要由於就位於中國的該等投資物業的公平值調整確認的遞延稅項開支增加所致。

於二零二五年九月三十日，本集團資產淨值約6,181,400,000港元（二零二五年三月三十一日：約6,780,300,000港元）。其現金資源達約777,100,000港元（二零二五年三月三十一日：約800,700,000港元），包括現金及銀行結餘總額約690,200,000港元（二零二五年三月三十一日：約738,000,000港元）及短期投資約86,900,000港元（二零二五年三月三十一日：約62,700,000港元）。於二零二五年九月三十日，總借貸合共約4,387,000,000港元（二零二五年三月三十一日：約4,716,300,000港元），令本集團產生約3,696,800,000港元之債務淨額（總借貸扣除現金及銀行結餘總額）（二零二五年三月三十一日：約3,978,300,000港元）。

本集團定期審視其財務狀況並維持穩健現金結餘以支持業務增長。本集團個別業務分類回顧於下文載列。

物業發展

物業發展分部包括來自宏安地產有限公司（「宏安地產」，本公司擁有75.00%權益的上市附屬公司，其股份於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市（股份代號：1243），連同其附屬公司統稱為「宏安地產集團」）的香港住宅及商業市場的物業銷售，以及亦指中國農產品交易有限公司（「中國農產品」，本公司擁有約57.09%權益的上市附屬公司，其股份於聯交所上市（股份代號：0149），連同其附屬公司統稱為「中國農產品集團」）於中國的物業銷售。

於本期間，本集團的物業發展業務分別錄得分類收入（向外部客戶銷售）約596,600,000港元及分類虧損約181,700,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：分別為分類收入約529,600,000港元及分類溢利約66,900,000港元）。本期間產生分類虧損約181,700,000港元主要由於香港物業市場整體低迷，導致已交付物業的平均售價低於各自的銷售成本。

於本期間，本集團分別在香港（透過宏安地產集團）及中國（透過中國農產品集團）錄得分類收入約590,900,000港元及約5,700,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：分別為約427,900,000港元及約101,700,000港元）。中國業務方面，收入較對應期間減少約94.4%至約5,700,000港元。該下降主要由於玉林宏進農副產品批發市場有限公司（「目標公司」）的物業銷售減少。於二零二五年五月三十日，中國農產品的一間附屬公司龍群有限公司（「龍群」）與非控股股東訂立減資協議，據此，龍群於其非全資附屬公司（作為目標公司）的股權將由51%減至零，總代價約為人民幣24,700,000元。有關股權削減構成本公司及中國農產品出售彼等各自於目標公司的間接股權。該出售事項已於二零二五年七月完成。詳情請參閱本公司與中國農產品日期為二零二五年五月三十日的聯合公佈。

於二零二五年五月二十日，中國農產品的兩間附屬公司（作為共同承租人）分別與一名獨立第三方（作為出租人）訂立兩份售後回租協議，內容涉及出售及回租位於洛陽市及濮陽市的若干涉及大棚及若干設備的建築項目，售價分別為人民幣51,000,000元及人民幣20,400,000元。詳情請參閱本公司與中國農產品日期為二零二五年五月二十日的聯合公佈及本公司日期為二零二五年六月十八日的通函。

於二零二五年八月十九日，中國農產品的一間附屬公司（作為承租人）與一名獨立第三方（作為出租人）就出售及回租若干設備（包括高低壓輸電設備、電力變壓器系統設備及低溫大冷庫製冷設備）訂立一份售後回租協議，售價為人民幣20,000,000元。詳情請參閱本公司日期為二零二五年八月十九日的公佈。

宏安地產集團不斷開拓各種渠道以於適當機會出現時擴大其土地儲備。除參與公開招標外，宏安地產集團亦致力於收購舊樓，為未來發展獲取穩定的土地資源。於本期間，由於宏安地產集團對資本管理採取審慎態度，優先考慮現有發展項目及優化內部資源而非收購新土地，故並無收購新土地。

於本公佈日期，宏安地產集團土地儲備的總建築面積為約966,200平方呎，包括合營企業發展中物業及持作出售的物業的總建築面積約464,000平方呎，其中可銷售面積約164,300平方呎於本公佈日期已出售。下表載列於本公佈日期宏安地產集團之物業項目概覽。

街市及農產品交易市場

街市及農產品交易市場分類於本期間錄得收入（向外部客戶銷售）減少約19.3%至約266,700,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約330,600,000港元），其中收入約183,700,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約201,400,000港元）由中國農產品集團於中國經營農產品交易市場所貢獻、約50,800,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約72,800,000港元）由香港的街市營運所貢獻及約32,200,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約56,400,000港元）由香港的肉檔及其他零售業務帶來收入流所貢獻。

於過去二十年，本集團的街市及農產品交易市場業務在市場上佔有重要地位。

於二零二五年九月三十日，本集團在香港管理「萬有」及「日日‧食良」品牌旗下約300個街市檔位組合，總建築面積超過127,000平方呎。本集團專注於提供舒適及具空間感之購物環境，以滿足顧客日益殷切的需求。因此，本集團納入精心設計的佈局，進行改善工程，並提供優質的管理服務。透過持續改善購物體驗，本集團致力加強其與租戶和本地社區的合作關係，提升顧客滿意度，於社區內建立持久關係。

於本期間，肉檔業務產生收入約32,200,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約40,500,000港元）。我們相信，本集團完善的街市網絡及堅實的基礎可持續促進豬肉產品分銷及銷售，以滿足本地客戶於可預見未來的需求。於二零二五年九月三十日，運營中的肉檔有十一個。

本集團於中國六個省份透過中國農產品集團運營十個農產品交易市場及透過合營企業運營十六間街市，分別位於廣東省、廣西壯族自治區、河南省、湖北省、江蘇省及遼寧省。中國農產品集團於該行業建立的穩固地位為持續增長及發展提供穩定平台，利用規模經濟，把握不同客戶群所帶來的機會。

物業投資

於二零二五年九月三十日，本集團位於香港及中國的自有投資物業包括商用及住宅單位，賬面總值約為2,783,400,000港元（二零二五年三月三十一日：約2,741,500,000港元）。

於本期間，本集團獲得租金收入（向外部客戶銷售）總額約2,200,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約3,400,000港元）。

宏安地產集團的投資物業組合包括一個全資商業物業以及與持股比例從15%到50%不等的全球私募基金（包括Kohlberg Kravis Roberts & Co. L.P.及Angelo, Gordon& Co., L.P（.「AG」））合作的五個項目。於本公佈日期，宏安地產集團投資物業的整體出租率超過98%，不包括近期收購的旭逸酒店，該酒店計劃將改造成學生宿舍，估計將於二零二六年下半年翻新完成後提供226個床位。

於二零二五年六月二十日，宏安地產之一間附屬公司（作為賣方）與一名獨立第三方（作為買方）訂立臨時協議，以出售位於香港九龍長沙灣道132-134號怡家大廈地下（包括閣樓及一樓簷篷）的物業，代價約為23,300,000港元。該出售事項已於二零二五年十月完成。詳情請參閱本公司日期為二零二五年六月二十日及二零二五年七月二日的公佈。

宏安地產集團已獲委聘為銀湖‧天峰、The Parkside、珍寶閣、日新舍及旭逸酒店項目之資產管理人。

於二零二五年九月三十日，位元堂藥業控股有限公司（「位元堂」，本公司擁有約72.02%股權之上市附屬公司，其股份於聯交所上市（股份代號：0897），連同其附屬公司統稱為「位元堂集團」）於香港擁有四項物業，均為零售物業。該等物業大部分用作自營及特許經營零售店。

於二零二五年四月十日，位元堂之一間附屬公司（作為賣方）與一名獨立第三方（作為買方）訂立臨時協議，以出售位於香港九龍欽州街60A號地下連閣樓的一個零售店舖，代價為19,500,000港元。該出售事項已於二零二五年六月完成。

詳情請參閱本公司日期為二零二五年四月十日的公佈。

於二零二五年九月三十日，本集團仍持有一個二手住宅物業，估值約7,200,000港元。本集團擬繼續尋求合適機會出售該二手住宅物業。

醫藥及保健食品產品業務

位元堂集團為一間醫藥集團，集中於製造及零售藥品及保健食品產品，並提供中醫（「中醫」）服務。於本期間，位元堂集團的醫藥及保健食品產品分類收入（向外部客戶銷售）約321,100,000港元（截至二零二四年九月三十日止六個月：約344,100,000港元），減幅為約6.7%。

中藥及保健食品產品及相關服務

二零二五年香港零售業目前正面臨消費者行為的顯著變化。中國內地遊客已發生重大轉變，從高價值購物轉向更加重視體驗活動。與此同時，越來越多的香港本地居民前往中國內地（尤其是大灣區）參與包括醫療服務在內的各種活動。由於該等趨勢，相比對應期間，位元堂集團於本期間報告銷售額下跌4.4%。

儘管如此，我們注意到十月國慶假期期間的銷售勢頭有所恢復。此外，於本期間，由於營銷策略增強及分銷渠道進一步擴大，位元堂集團的跨境電子商務業務錄得約154%的大幅增長。

位元堂集團今年投入精力提升技術能力，旨在持續為消費者提供最優的健康解決方案。位元堂集團已於香港及中國內地成功實施最先進的全新客戶關係管理系統，實現無縫客戶關係及服務交付。此外，位元堂集團已於香港旗艦店推出尖端的中醫人工智能中醫診療系統。這一舉措使訓練有素的中醫師能夠提供綜合健康服務，從而吸引新消費者到位元堂門店購買中醫服務及保健品。

此外，位元堂集團正計劃進一步提升服務，包括升級位元堂網上商店及推出新位元堂應用程式。這些舉措彰顯了我們持續致力於為客戶提供卓越的購物體驗。

位元堂繼續推進其對產品創新的承諾，今年夏天成功推出祛濕清營銷活動，該活動融合戶外及數字化推廣活動。祛濕清迅速成為最暢銷的保健品，銷售額顯著增長。為進一步鞏固位元堂集團在非處方藥（「OTC」）產品市場的領導地位，位元堂集團將在即將到來的秋冬季節對旗艦產品安宮牛黃丸及猴棗除痰散推出新的營銷活動。

隨著大灣區簡化中成藥審批流程的公佈，我們的專業團隊一直與中國有關機構密切合作。位

業務展望 - 截至2025年09月30日六個月止

香港作為全球重要的金融、運輸和貿易樞紐，經濟面臨競爭加劇和對中國內地依賴的挑戰，這既帶來機遇，也帶來風險。為提高競爭力，政府已出台一些戰略，如提供激勵措施以吸引國際投資和改善營商環境，同時努力吸引有技能的專業人員來補強勞動力。這些舉措旨在將香港定位為全球企業的首選目的地，培育充滿活力和創新的經濟格局，以實現可持續增長和彈性。

在出口持續大幅增長及內部需求持續擴張的帶動下，香港經濟於二零二五年第三季度表現強勁，第三季度實際本地生產總值（「GDP」）同比增長3.8%，較上一季度的3.1%增長有明顯加快。考慮到二零二五年首三季錄得3.3%的實際增長及短期前景，二零二五年全年實際GDP增長預測上調至3.2%。

展望未來，香港經濟在二零二五年餘下時間應會錄得進一步穩健增長。就本港情況而言，美國重啟減息有利於資產市場氣氛，加之消費信心逐步復蘇及營商氣氛穩步改善，該等發展應有助支持消費及投資活動。

受惠於利率下調、買家信心改善及樓價回升，香港物業市場於二零二五年下半年出現明顯復甦跡象。一手及二手市場的成交量均見增長，發展商亦透過具競爭力的定價及策略營銷回應市場需求。該等利好市況推動宏安地產集團在住宅、學生宿舍及商業分類取得穩步進展。

於本期間，宏安地產集團的住宅銷售保持強勁，例如其位於鳴鳳街的住宅項目全數售罄，位於英皇道和芬尼街的住宅項目成功達成竣工里程碑。靈活的銷售策略及響應迅速的定價帶動需求，令宏安地產集團能快速把握已改善的市場氣氛及有利的貸款條件。積極的存貨管理及主動的項目交付，有助於及時現金收款，提升宏安地產集團對未來機遇進行再投資的能力。

學生宿舍分類方面，「日新舍」項目以其出色表現及精心設計的居住環境脫穎而出。該宿舍地理位置優越，鄰近鑽石山港鐵站及多間主要大學，提供720間寬敞的客房及包括共享廚房、溫習室、健身室及運動場在內的廣闊公共設施。全包式服務如水電、無線網絡及每週家政服務，為學生提供無憂的生活體驗。旭逸酒店的另一個近期合營企業項目現正改建為學生宿舍，並將增加226個床位。

受惠於鄰近多間高等教育院校的地理優勢，此次擴張提升市場份額，並直接就市區核心地帶優質學生宿舍嚴重短缺的問題作出應對。

商用物業市場持續低迷，惟為創造長期價值提供特定機遇。儘管全港空置率高企及投資者情緒持續審慎，宏安地產集團成功為銀湖‧天峰及The Parkside合營企業進行再融資，進一步鞏固其資本架構並提高財務靈活度。宏安地產集團憑藉更充裕的儲備，積極致力投資於資產升級、優化租戶組合及戰略重新定位，擬於核心商業區需求逐步復甦之際，提升租金收入的穩定性並釋放上升潛力。

總體而言，宏安地產集團積極落實住宅、學生宿舍及商業分類的策略推動了可持續增長，令有關業務能把握香港動態物業市場的新興機遇。

街市業務於過去幾十年一直錄得盈利及產生正現金流量。然而，其現今面臨來自不斷興起的網上購物及送貨服務的競爭加劇。此外，疲弱的經濟狀況及消費支出轉移（尤其是香港居民前往中國內地旅遊）帶來進一步挑戰。為此，本集團正透過促進與業主的有效溝通及合作，建立互惠互利的合作關係，持續穩定其街市組合。

這一策略確保為街市提供合適地點，為本集團的營運提供穩定的基礎，同時創造迎合不同消費者偏好的機會。通過利用其現有的專業知識、資源和系統，本集團旨在優化運營和實現規模經濟，從而提高效率、節省成本、增強客戶服務，以及提高其作為可靠街市營運商的聲譽。

適逢位元堂一八九七年在廣州創立一百二十八週年，位元堂集團致力為中國消費者提供優質專業的健康解決方案。位元堂總部設於香港，擁有一支專業團隊及完善的網絡，業務遍及中國內地及國際市場。這一戰略定位令位元堂能夠引領中醫行業。位元堂集團擬利用政府支援及技術進步，引領大灣區中醫產業的未來發展。此外，位元堂計劃善用香港的獨特傳統及優越地位，在全球範圍內推動專業中醫服務的標準化及發展。

繼二零一九冠狀病毒病疫情後，公眾對健康及福祉日益關注，為「珮夫人」帶來重大機遇，鞏固了位元堂集團在呼吸道健康市場的領導地位，並透過各項持續進行的創新舉措，擴展其在相關鄰近分類的業務。尤其就中國市場而言，位元堂集團已成功建立戰略合作夥伴關係，並在各大頭部連鎖藥房及醫院擴大「珮夫人」止咳露的分銷。位元堂集團有信心，上述發展將在未來數年帶來顯著的業務增長。

於本期間，消費支出更趨謹慎，而中國物業銷售的下滑阻滯經濟增長。該等因素影響中國農產品集團的營運，主要集中於中國農產品交易市場。展望未來，中國農產品集團計劃繼續憑藉其行業領先地位、穩定的業務基礎、智慧業務管理系統、穩健資訊科技網絡及對優質客戶服務的承諾，在全國範圍內擴展農產品交易網絡。

中國二零二五年一號文件重點關注鄉村發展，當中特別強調農業現代化和鄉村振興。該文件於二零二五年二月二十三日發佈，概述糧食安全戰略、對畜牧業的財政支持以及新農業技術的進步。重點包括：(i)鄉村振興：計劃改善基礎設施，支持農村地區創業及吸引人才到農村；(ii)糧食安全：強調通過可持續及彈性的農業實踐實現穩定糧食供應的重要性；及(iii)農業現代化：倡導新技術，如轉基因作物及人工智能應用，以提高生產力和生產效率。總體而言，該文件反映了中國對農業領域現代化的持續承諾。

為把握新業務機遇，中國農產品集團正與各方夥伴合作，採用「輕資產」策略擴展其中國業務，並因應數據經濟探索電子平台發展。此外，其正在擴展至零售市場及電子貿易領域，相信其業務戰略及營運模式將為中國農產品集團帶來長期利益。

本集團已作好充分準備，以應對二零二五年全球經濟不確定性帶來的挑戰。透過密切監測變化、風險及資產，本集團採取積極主動的方式管理有關情況。其致力把握發展機遇，為股東帶來豐厚回報，展示其於逆境中蓬勃發展的堅定決心。本集團整體穩健的財務狀況使其處於有利地位，能夠抵禦經濟波動，而其多元化之業務組合預期將有助於持續增長。本集團對實現持續增長並為持份者創造長期價值充滿信心，乃得益於其戰略性投資決策。

資料來源: Wang On Group (01222) 中期業績公告