主要業務包括(i) 透過其擁有75%權益之上市附屬公司宏安地產於香港從事物業投資及物業發展；(ii) 透過其擁有65.79%權益之上市附屬公司位元堂從事醫藥及保健食品的製造及╱或零售；及(iii) 通過中國農產品（位元堂擁有53.37%權益之上市附屬公司）於中國從事農產品交易市場之物業管理及銷售。

業務回顧 - 截至2026年03月31日止年度

本集團於本年度之收入輕微減少約4.0%至約2,631,100,000港元（二零二五年：約2,740,200,000港元）。該收入變動主要由於銷售及交付香港的已竣工住宅項目增加，被若干項目（包括但不限於）在中華人民共和國（「中國」）的物業銷售減少的綜合影響所抵銷。

本年度母公司權益持有人應佔虧損約804,400,000港元（二零二五年：約922,400,000港元）。此乃主要由於（其中包括）(i)出售部分合營企業權益所產生之虧損；(ii)交付若干住宅項目所得之毛利減少；( i i i )發展中物業及持作出售物業之撇減淨額；及( iv )於本年度應佔合營企業及聯營公司虧損淨額。

本集團於本年度分別錄得毛利及毛利率約595,900,000港元及約22.6%（二零二五年：分別約808,800,000港元及約29.5%）。毛利下降主要由於於二零二五年香港物業市場持續疲軟，於年內確認來自已交付的若干住宅單位按壓縮的利潤率計算之收入所致。

於本年度，其他收入及收益淨額約81,300,000港元（二零二五年：約124,200,000港元）。該減少主要由於出售附屬公司的收益較去年減少所致。

於本年度，銷售及分銷開支約473,400,000港元（二零二五年：約560,800,000港元），有關減少乃主要由於位於芬尼街之一項住宅項目，該項目已於二零二六年第一季度交付，其佣金率相對較低。佣金率下降主要由於物業市場復甦，不僅提振銷售動能，亦減少向物業經紀支付較高獎勵佣金的需要。

本集團於本年度錄得行政開支約422,400,000港元（二零二五年：約463,300,000港元）。這表明本集團於本財政年度持續致力於節約成本。

於本年度，金融資產減值虧損淨額約37,000,000港元（二零二五年：約112,100,000港元）。該減少乃主要由於就應收貸款及利息確認的減值虧損較去年減少。

於本年度，其他費用淨額約為285,600,000港元（二零二五年：約49,300,000港元）。該增加乃主要由於本年度出售合營企業（運營「日新舍」項目）的部分股權產生的虧損約206,700,000港元（二零二五年：無）。詳情請參閱下文「學生宿舍」一節。

於本年度，融資成本約為330,100,000港元（二零二五年：約354,600,000港元）。該減少主要由於預計償還計息銀行及其他借貸，以及香港銀行同業拆息( H I B O R )平均利率較去年減少所致。

於本年度，本集團錄得所擁有投資物業公平值收益淨額約10,800,000港元（二零二五年：虧損約34,000,000港元）。該變動主要由位於中國的投資物業所貢獻。

本年度發展中物業及持作出售物業撇減淨額為約101,400,000港元（二零二五年：約229,300,000港元）。於本年度，已就若干持作出售物業確認撇減，而於重新評估其可收回金額後，先前對若干發展中物業確認的部分撇減已予以撥回。該淨變動反映個別物業的不同情況，導致撇減水平較去年為低。本集團管理層定期評估發展中物業及持作出售物業的賬面值，當中計及當前市場價格及銷售前景，並在適當情況下確認撇減或撥回。

本年度應佔合營企業及聯營公司虧損淨額約216,700,000港元（二零二五年：約287,700,000港元）。有關本年度應佔虧損淨額主要包括發展中及持作出售物業撇減，以及來自合營企業之投資物業公平值調整。

本集團之所得稅包括香港利得稅、中國企業所得稅及中國土地增值稅。於本年度，本集團錄得所得稅抵免約26,000,000港元（二零二五年：約2,600,000港元）。該變動主要由於本年度出售玉林市場第一期時，先前就其公平值調整而已確認之遞延稅項負債已予以撥回。詳情請參閱下文「物業發展」一節。

於二零二六年三月三十一日，本集團資產淨值約5,584,600,000港元（二零二五年：約6,780,300,000港元）。其現金及短期資源達約1,221,000,000港元（二零二五年：約800,700,000港元），包括現金及銀行結餘總額約1,140,000,000港元（二零二五年：約738,000,000港元）及短期可變現投資約81,000,000港元（二零二五年：約62,700,000港元）。於二零二六年三月三十一日，總借貸合共約4,362,600,000港元（二零二五年：約4,716,300,000港元），導致本集團產生約3,222,600,000港元（二零二五年：約3,978,300,000港元）之債務淨額（總借貸扣除現金及銀行結餘總額）。

本集團定期檢討其財務狀況，並維持穩健的現金結餘以支持業務增長。本集團個別業務分部回顧於下文載列。

物業發展

物業發展分部包括來自宏安地產有限公司（「宏安地產」，本公司的非全資附屬公司，其股份於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市（股份代號：1243），連同其附屬公司統稱為「宏安地產集團」）的香港住宅及商業物業市場銷售，以及亦指中國農產品交易有限公司（「中國農產品」，本公司的非全資附屬公司，其股份於聯交所上市（股份代號：0149），連同其附屬公司統稱為「中國農產品集團」）於中國的物業銷售。

於本年度，本集團物業發展業務分別錄得分部收入（向外部客戶銷售）約1,365,900,000港元及分部虧損約499,100,000港元（二零二五年：分別為分部收入約1,352,500,000港元及分部虧損約822,400,000港元）。

本年度產生分部虧損約499,100,000港元主要由於香港物業市場低迷，導致已交付住宅單位的平均售價低於各自的銷售成本。

於本年度，本集團分別在香港（透過宏安地產集團）及中國（透過中國農產品集團）錄得分部收入約1,358,700,000港元及約7,200,000港元（二零二五年：分別為約1,228,000,000港元及約124,500,000港元）。中國業務方面，收入較去年減少約94.2%至約7,200,000港元。該下降主要由於玉林宏進農副產品批發市場有限公司（「目標公司」或「玉林市場第一期」）的物業銷售減少。於二零二五年五月三十日，中國農產品的一間附屬公司龍群有限公司（「龍群」）與非控股股東訂立減資協議，據此，龍群於其非全資附屬公司（作為目標公司）的股權將由51%減至零，總代價約為人民幣24,700,000元。有關股權削減構成本公司及中國農產品出售彼等各自於目標公司的間接股權。

該出售事項已於二零二五年七月完成。詳情請參閱本公司與中國農產品日期為二零二五年五月三十日的聯合公佈。

於二零二五年五月二十日，中國農產品的兩間附屬公司（作為共同承租人）分別與一名獨立第三方（作為出租人）訂立兩份售後回租協議，內容涉及出售及回租位於洛陽市及濮陽市的若干涉及大棚及若干設備的建築項目，售價分別為人民幣51,000,000元及人民幣20,400,000元。詳情請參閱本公司與中國農產品日期為二零二五年五月二十日的聯合公佈及本公司日期為二零二五年六月十八日的通函。

於二零二五年八月十九日，中國農產品的一間附屬公司（作為承租人）與一名獨立第三方（作為出租人）就出售及回租若干設備（包括高低壓輸電設備、電力變壓器系統設備及低溫大冷庫製冷設備）訂立一份售後回租協議，售價為人民幣20,000,000元。

詳情請參閱本公司日期為二零二五年八月十九日的公佈。

宏安地產集團不斷開拓不同渠道以於適當機會出現時擴大其土地儲備。除參與公開招標外，宏安地產集團亦致力於收購舊樓，為未來發展獲取穩定的土地資源。於本年度，由於宏安地產集團對資本管理採取審慎態度，優先考慮現有發展項目及優化內部資源而非收購新土地，故並無收購新土地。

街市及農產品交易市場

街市及農產品交易市場分部於本年度錄得收入（向外部客戶銷售）減少約11.8%至約528,800,000港元（二零二五年：約599,600,000港元），其中全年收入約370,200,000港元（二零二五年：約378,700,000港元）由中國農產品集團於中國經營農產品交易市場所貢獻，約98,100,000港元（二零二五年：約143,800,000港元）由香港的街市營運所貢獻，香港的肉檔及其他零售營運則帶來收入流約60,500,000港元（二零二五年：約77,100,000港元）。分部業績於本年度錄得溢利約239,100,000港元（二零二五年：約202,300,000港元）。兩個分部收入及溢利頗為理想，並為本集團之基石。

於過去二十年，本集團於其街市、農產品交易市場及分租業務建立重大市場影響力。於二零二六年三月三十一日，本集團在香港管理「萬有」及「日日‧食良」品牌旗下約290個街市檔位組合，總樓面面積超過122,000平方呎。本集團專注於提供舒適及具空間感之購物環境，以滿足顧客日益殷切的需求。因此，本集團納入精心設計的佈局，進行改善工程，並提供頂級管理服務。透過持續改善整體購物體驗，本集團致力透過有效的市場推廣策略加強其與租戶和本地社區的合作關係。此外，本集團在其街市中優先注重清潔與衛生，採用電子支付系統以提高營運效率，並應對公眾對安全與清潔的關注。

於本年度，肉檔業務產生收入約60,500,000港元（二零二五年：約76,000,000港元）。我們相信，本集團完善的街市網絡及堅實的基礎可持續促進豬肉產品分銷及銷售，以滿足本地客戶於可預見未來的需求。於二零二六年三月三十一日，十一間肉檔正在營運中。

透過中國農產品集團，本集團於中國六個省透過一間合營企業營運九個農產品交易市場及十三個街市，其位於廣東省、廣西壯族自治區、河南省、湖北省、江蘇省及遼寧省。中國農產品集團於該行業建立的穩固地位為持續增長和發展提供一個強大的平台，利用規模經濟，以及把握不同客戶群所帶來的機會。

物業投資

於二零二六年三月三十一日，本集團位於香港及中國的自有投資物業包括商用及住宅單位，賬面總值約3,213,100,000港元（二零二五年：約2,774,700,000港元）。

於本年度，本集團獲得租金收入（向外部客戶銷售）總額約11,800,000港元（二零二五年：約5,900,000港元）。

宏安地產集團的投資物業組合包括一個全資商業物業以及與持股比例從15%到50%不等的全球私募基金（包括Kohlberg Kravis Roberts & Co. L.P.及Angelo, Gordon & Co.,L.P.（「AG」））合作的五個項目。於本佈日期，宏安地產集團投資物業的整體出租率超過96%，不包括近期收購的旺角日新舍，該酒店擬改建為學生宿舍，且於二零二六年下半年完成翻新後預計將提供216個床位。

於二零二五年六月二十日，宏安地產之一間附屬公司（作為賣方）與一名獨立第三方（作為買方）訂立臨時協議，以出售位於香港九龍長沙灣道132-134號怡家大廈地下（包括閣樓及一樓簷篷）的物業，代價約為23,300,000港元。該出售事項已於二零二五年十月完成。詳情請參閱本公司日期為二零二五年六月二十日及二零二五年七月二日的公佈。

宏安地產集團已獲委聘為銀湖‧天峰、The Parkside、珍寶閣、日新舍及旺角日新舍項目之資產管理人。

於二零二六年三月三十一日，位元堂藥業控股有限公司（「位元堂」，本公司之非全資附屬公司，其股份於聯交所上市（股份代號：0897），連同其附屬公司統稱為「位元堂集團」）於香港擁有四項物業，均為零售物業。該等物業大部分用作自營及特許經營模式零售店。

於二零二五年四月十日，位元堂之一間附屬公司（作為賣方）與一名獨立第三方（作為買方）訂立臨時協議，以出售位於香港九龍欽州街60A號地下連閣樓的一個零售店舖，代價為19,500,000港元。該出售事項已於二零二五年六月完成。詳情請參閱本公司日期為二零二五年四月十日的公佈。

於二零二六年三月三十一日，本集團仍持有一項二手住宅物業，估值約5,600,000港元。本集團擬繼續尋找合適機會出售該二手住宅物業。

醫藥及保健食品產品

位元堂集團為一間醫藥集團，集中於製造及零售藥品及保健食品產品，並提供中醫服務。於本年度，位元堂集團的醫藥及保健食品產品分部收入（向外部客戶銷售）約678,000,000港元（二零二五年：約741,400,000港元），減少約8.6%。

中藥及保健食品產品

憑藉逾一個世紀的藥業信譽，位元堂持續優化其產品組合及服務質量，以因應多變的市場需求。於本年度，位元堂於香港的杏花新城及澳門的新中央酒店開設兩間新分店，在鞏固本地市場的同時，進一步擴大其服務覆蓋範圍。與此同時，為因應中國內地經濟環境的變化，位元堂集團積極整合中國內地的實體零售店市場，適度縮減其門市，並出售位於欽州街的物業，以優化資源配置並邁向輕資產模式。位元堂持續加強與香港及中國內地領先零售商及電商平台的合作，拓展其產品銷售渠道。

位元堂集團持續拓展其跨境電商，深化與抖音、小紅書、天貓及京東自營店等平台的合作。透過網紅直播及內容推廣，位元堂成功將其產品推介至中國內地各省及各市的消費者，顯著提升品牌在中國內地市場的滲透率與知名度。

在產品創新方面，位元堂今年推出多款新保健品，其中最受矚目的當屬與香港理工大學合作開發、以「軟骨與骨骼同步修復」為理念的「骨盈素」，該產品成為年度備受熱議的產品。此外，位元堂亦推出針對免疫力（「破壁靈芝孢子」）、失眠與壓力（「安睡寧」）以及肝臟健康（「護肝康」）的升級版保健品，而其旗艦產品系列：「猴棗除痰散」、「養陰丸」及「安宮牛黃丸」依然暢銷。

關於大灣區政策，國家藥品監督管理局就已於香港上市的傳統口服中成藥實施簡化審批程序，共有26款位元堂產品符合資格。於二零二五年末，「猴棗除痰散」率先完成註冊，成為首款透過簡化程序獲准於中國內地上市的香港口服中成藥，充分體現監管機構對位元堂集團產品質量的高度認可。

西藥及個人護理產品

儘管過去一年香港醫藥市場充滿挑戰且競爭激烈，但位元堂仍完成年度核心業務目標，客戶增長穩健且營運穩定－－最顯著的是，在超過50間藥店開展的大型店內展示計劃（包括櫥窗展示、燈箱及展示牌）的支持下，佩夫人止咳露連續16年保持香港銷量第一品牌。在強調需要加強與分銷商合作並尋求新業務發展的同時，位元堂將於未來一年創立新品牌並推出新非處方（「OTC」）產品，以廣泛擴大盧森堡於香港的製藥版圖。

就中國內地市場而言，位元堂已成功將「珮夫人」止咳露的分銷擴展至超過30,000家門店，包括中國內地頂級連鎖藥店及領先醫院。位元堂將繼續擴大「珮夫人」產品分銷的廣度及深度，以改善消費者的呼吸健康。

於個人護理方面，為顯著提升佩夫人於

業務展望 - 截至2026年03月31日止年度

香港保持其作為全球重要的金融、運輸和貿易樞紐之地位，經濟面臨競爭加劇和對中國內地依賴的挑戰，這既帶來機遇，也帶來風險。為提升競爭優勢，政府正積極透過各項措施，致力改善營商環境及強化勞動力，以吸引國際投資及專業人才。該等舉措旨在鞏固香港作為全球企業首選目的地之地位，並培育充滿活力與創新之經濟環境，以促進可持續增長。

受對外貿易持續強勁表現及內需回升所帶動，香港經濟於二零二六年第一季度強勁增長，第一季度實際本地生產總值（「GDP」）較去年同期增長5.9%，增速較上一季度之4.0%加快。展望未來，香港經濟前景整體上仍具韌性。在蓬勃發展的入境旅遊業之支撐下，相對穩健之消費者信心及樂觀之商業前景，內需預期將保持增長。考慮到二零二六年第一季度之表現優於預期，二零二六年整體實際G D P增長預測維持於2.5%至3.5%。

於本年度，受穩定利率、持續政策支持、買家信心改善及住宅價格回升所帶動，香港物業市場進一步顯示復甦跡象。住宅物業於一手及二手市場的成交活動維持活躍，市場氣氛受惠於有利的融資環境及持續的終端用戶需求。該等正在改善的市場環境推動宏安地產集團住宅、學生宿舍及商業分部穩步發展。

於本年度，宏安地產集團的住宅物業銷售保持穩健，鳴鳳街及惠風街的住宅項目悉數售罄，以及英皇道及芬尼街的住宅項目持續推進，均反映有關表現。宏安地產集團亦分別於二零二六年三月及二零二六年五月推出位於飛鳳街及平瀾街的兩個全新住宅項目，兩個項目均獲市場熱烈反應。該等項目成功推出，為收益確認及現金流提供穩固支持。在整體住宅市場成交量改善及價格走勢轉趨穩健的背景下，宏安地產集團繼續採取靈活的銷售策略及靈活定價策略，使其能夠有效把握市場需求並加快現金回籠。積極的存貨管理及嚴謹的項目執行，進一步提升宏安地產集團循環運用資本及把握未來機遇的能力。

學生宿舍分類方面，「日新舍」項目以其強勁營運表現及精心設計的居住環境繼續脫穎而出。該宿舍地理位置優越，鄰近鑽石山港鐵站及多間主要大學，提供720間寬敞的客房以及共享廚房、溫習室、健身室及運動場在內的廣闊公共設施，而全包式服務如水電、無線網絡及每週家政服務，則為學生提供方便的生活體驗。香港對優質學生宿舍的需求依然強勁，市場研究顯示學生床位供應存在顯著結構性短缺。宏安地產集團近期的合營項目「旺角日新舍」為另一個計劃提供216個床位之學生宿舍項目。憑藉「日新舍」項目的成功，宏安地產集團有望受惠於該有利的需求前景。

於本年度，商業物業市場表現參差。儘管辦公室分部在若干次級市場仍面對較高空置率及租金壓力，但市場數據顯示，截至二零二六年三月底已出現初步穩定跡象，包括整體辦公室空置率下降至13.5%，以及若干地區吸納量改善。在此環境下，宏安地產集團就銀湖‧天峰及The Pa r k s i d e合營項目的再融資安排，進一步鞏固其資本結構並提升財務靈活性，使其得以持續評估資產增值、租戶組合優化及策略性重新定位等措施，旨在提升經常性收入及長期資產價值。

總體而言，宏安地產集團積極落實其住宅、學生宿舍及商業分類，推動長期增長策略，並提升其能力以在香港不斷變化的物業市場把握新興機遇。

街市業務於過去幾十年一直錄得盈利及產生正現金流量。然而，其現今面臨來自不斷興起的網上購物及送貨上門服務的競爭加劇。此外，疲弱的經濟狀況及消費支出轉移（尤其是香港居民前往中國內地旅遊）帶來進一步挑戰。為此，本集團正透過促進與業主的有效溝通及合作，建立互惠互利的合作關係，持續穩定其街市組合。

這一策略確保為街市提供合適地點，為本集團的營運提供穩定的基礎，同時創造迎合不同消費者偏好的機會。通過利用其現有的專業知識、資源和系統，本集團旨在優化運營和實現規模經濟，從而提高效率、節省成本、增強客戶服務，以及提高其作為可靠街市營運商的聲譽。

展望未來，中醫（「中醫」）行業正迎來前所未有的發展機遇。在人口老齡化加速、公眾對預防醫學意識日益提高，以及大灣區正式實施中醫簡化審批政策的推動下，位元堂集團處於中醫現代化與區域整合的最佳行業前沿，憑藉位元堂集團百年品牌聲譽、26款符合資格的產品管線，以及成功為其「猴棗除痰散」取得批准所帶來的先發優勢。位元堂將繼續把握有利政策，積極將更多知名傳統方劑引入中國內地市場，從而鞏固其作為香港中醫品牌標竿的地位。

來年尤為重要，乃因其標誌著位元堂集團成立130週年的重大里程碑。位元堂將投入更多資源，在全年推出主題推廣活動、發行週年紀念版產品，並開展跨行業合作，以全面提升品牌活力。與此同時，位元堂將透過採用省級及市級代理商模式，結合其在西藥業務渠道協同效應方面的優勢，進一步深化其分銷網絡，以透過三個關鍵終端渠道－－藥局、醫院及診所，有系統地推廣其產品，藉此進一步釋放其非處方產品於中國內地市場的增長潛力。由於創新始終為其可持續發展的核心動力，位元堂將繼續推動「智能中醫」在更多門市落地，並增加其對跨境電商及社交媒體平台的投資。透過數據驅動的產品研發及精準市場營銷，位元堂將為未來十年的可持續增長奠定堅實基礎。

位元堂集團將加強其與分銷商的合作，並持續深化與香港及澳門各大藥房連鎖店及社區藥房的合作夥伴關係，藉此提升品牌在店內的能見度，並擴大消費者觸及範圍。與此同時，位元堂計劃探索創建新品牌及開發新非處方產品，以擴大盧森堡大藥廠產品於香港及中國內地的市場佔有率。在個人護理方面，位元堂將繼續透過與熱門I P角色合作，推出季節性促銷包裝，以維持「珮氏」驅蚊產品於市場上的競爭力與品牌知名度。位元堂將充分發揮其西方製藥業務的渠道優勢，與其中國製藥業務建立更強大的協同效應，從而推動位元堂集團整體的可持續與健康增長。

於本年度，在房地產行業持續低迷的情況下，中國的消費支出保持謹慎，導致整體經濟增長放緩。加上整體經濟壓力加劇，農業面臨商品價格波動、農村供應鏈中斷及農產品產量季節性波動帶來的不利因素。

中國農產品集團將密切監察商品價格趨勢及農村供應情況，同時謹慎擴大其全國農產品交易所網絡。此舉將依託其既有的營運基礎、綜合管理系統、用於實時交易及數據分析的強大資訊科技基礎設施，以及為市場參與者提供的成熟服務框架。

日期為二零二六年一月三日的中國二零二六年一號中央文件，將鄉村振興與農業現代化列為核心國家策略。其強調透過穩定的糧食生產與具韌性的供應鏈以保障糧食安全；透過補貼與信貸渠道加大對畜牧業的財政支持；推廣精準農業與生物技術作物等先進農業技術；以及透過電子商務與數據驅動決策的平台加速農村數字化。

有鑑於此，中國農產品集團實施針對性舉措，包括輕資產策略合作以分攤基礎設施成本並在無重資本支出的情況下擴大覆蓋範圍；以及強化電子平台，以流動交易應用程式及區塊鏈進行追溯（符合中國的數字經濟政策）。展望未來，中國農產品集團將系統性審視並完善其策略，以應對當前的市場狀況、優化資源配置，並為中國農產品及其股東整體支持可持續的長期營運。

展望未來，本集團已作好充分準備，以應對二零二六年全球經濟不確定性帶來的挑戰。透過密切監測變化、風險及資產，本集團採取積極主動的方式管理有關情況。其致力探索機遇，為股東帶來豐厚回報，展示其於逆境中蓬勃發展的堅定決心。本集團整體穩健的財務狀況使其處於有利地位，能夠抵禦經濟波動，而其多元化之業務組合預期將有助於持續增長。本集團對實現持續增長並為持份者創造長期價值充滿信心，乃得益於其戰略性投資決策。

資料來源: Wang On Group (01222) 全年業績公告