主要業務包括(i) 透過其擁有75%權益之上市附屬公司宏安地產於香港從事物業投資及物業發展；(ii) 透過其擁有65.79%權益之上市附屬公司位元堂從事醫藥及保健食品的製造及╱或零售；及(iii) 通過中國農產品（位元堂擁有53.37%權益之上市附屬公司）於中國從事農產品交易市場之物業管理及銷售。

業務回顧 - 截至2025年03月31日止年度

本集團於本年度之收入增加約38.2%至約2,740,200,000港元（二零二四年：約1,983,200,000港元）。收入增加主要由於本財政年度已落成住宅項目的銷售及交付增加所致。

本年度母公司權益持有人應佔虧損約922,400,000港元（二零二四年：約753,800,000港元）。此乃主要由於(i)本年度住宅項目已簽約但尚未完成之銷售產生預期虧損導致待售物業撇減；(ii)與去年應佔合營企業溢利相比，本年度為應佔合營企業虧損，此乃由於本年度若干合營企業持有的商業及住宅物業組合產生的發展中及持作出售物業撇減所致；及(iii)主要與本年度物業銷售有關的銷售及分銷開支增加，部分因本年度並無發展中物業撇減淨額所抵銷，而去年發展中物業大幅撇減。

本集團於本年度分別錄得毛利及毛利率約808,800,000港元及約29.5%（二零二四年：分別約823,600,000港元及約41.5%）。毛利率減少乃主要由於本年度撥充資本作為已移交買家的住宅項目銷售成本一部分的融資成本增加所致。

其他收入及收益淨額約124,200,000港元（二零二四年：約241,400,000港元）。該減少主要由於相比去年缺少長期應付賬款撥回。

本集團於本年度錄得行政開支約463,300,000港元（二零二四年：約491,600,000港元）。這表明本集團於本財政年度致力於節約成本。於本年度，銷售及分銷開支約560,800,000港元（二零二四年：約365,600,000港元），有關增加乃主要由於物業銷售的佣金開支增加所致。本年度的融資成本約354,600,000港元（二零二四年：約364,400,000港元），該減少乃主要由於償還銀行及其他借貸所致。

於本年度，金融資產減值虧損淨額約112,100,000港元（二零二四年：約21,800,000港元）。該增加乃主要由於應收貸款及利息減值虧損增加所致。

於本年度，其他開支約49,300,000港元（二零二四年：約174,800,000港元）。該減少乃主要由於出售債務投資之已變現虧損減少以及物業、廠房及設備項目的減值虧損減少所致。

於本年度，本集團錄得按公平值計入損益之金融資產及負債之公平值虧損淨額約34,600,000港元（二零二四年：收益約3,200,000港元）。此乃主要由於按公平值計入損益之基金投資之公平值減少所致。

於本年度，本集團錄得所擁有投資物業公平值虧損淨額約34,000,000港元（二零二四年：約104,000,000港元）。該減少乃由於去年中國內地房市環境下行所致。

於本年度，概無發展中物業撇減淨額（二零二四年：約692,400,000港元）自損益中扣除。二零二四年撇減乃由於香港房地產市場持續低迷，導致本集團發展中物業的剩餘價值下降所致。此外，於本年度，持作出售物業之撇減約229,300,000港元（二零二四年：約2,900,000港元）。該增加主要由於住宅項目的已簽約但尚未完成之銷售預期產生虧損所致。

本年度應佔合營企業虧損約288,700,000港元（二零二四年：應佔溢利約268,400,000港元）。該變動乃主要由於本財政年度香港房地產市場持續下行導致就若干合營企業所持之商業及住宅物業組合撇減發展中物業及持作出售物業。

於本年度，所得稅抵免約2,600,000港元，而二零二四年之所得稅開支則約38,300,000港元。該減少主要由於本年度享有股息預扣稅稅務優惠及釋放過往年度超額撥備所致。

於二零二五年三月三十一日，本集團資產淨值約6,780,300,000港元（二零二四年：約8,119,000,000港元）。其現金資源達約800,700,000港元（二零二四年：約1,333,100,000港元），包括現金及銀行結餘總額約738,000,000港元（二零二四年：約1,242,900,000港元）及短期投資約62,700,000港元（二零二四年：約90,200,000港元）。於二零二五年三月三十一日，總借貸合共約4,716,300,000港元（二零二四年：約6,346,900,000港元），導致本集團產生約3,978,300,000港元（二零二四年：債務淨額約5,104,000,000港元）之債務淨額（總借貸扣除現金及銀行結餘總額）。

本集團定期檢討其財務狀況，並維持穩健的現金結餘以支持業務增長。本集團個別業務分部回顧於下文載列。

物業發展

物業發展分部包括來自宏安地產有限公司（「宏安地產」，本公司的非全資上市附屬公司，其股份於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市（股份代號：1243），連同其附屬公司統稱為「宏安地產集團」）的香港住宅及商業物業市場銷售，以及亦指中國農產品交易有限公司（「中國農產品」，本公司的非全資上市附屬公司，其股份於聯交所上市（股份代號：0149），連同其附屬公司統稱為「中國農產品集團」）於中華人民共和國（「中國」）的物業銷售。

於本年度，物業發展業務分別錄得分部收入（向外部客戶銷售）約1,352,500,000港元及分部虧損約822,400,000港元（二零二四年：分別為分部收入約432,900,000港元及分部虧損約802,200,000港元）。本年度收入約1,228,000,000港元（二零二四年：

約258,600,000港元）乃主要由宏安地產集團貢獻。於本年度，本集團（透過中國農產品集團）在中國的物業發展業務錄得收入約124,500,000港元（二零二四年：約174,300,000港元）。

於本年度，宏安地產集團與著名物業發展商其士國際集團有限公司訂立合營企業夥伴關係（「其士合營企業」），以開發位於油塘四山街18-20號的地盤（「四山街項目」）。於二零二四年七月，宏安地產集團將其於四山街項目之全部股權出售予其士合營企業（宏安地產集團擁有50%權益之合營企業）。有關出售事項之進一步詳情分別載於本公司及宏安地產日期為二零二四年三月二十八日的聯合公佈及本公司日期為二零二四年六月二十一日的通函。於本公佈日期，宏安地產集團透過其士合營企業持有四山街項目50%權益。

於二零二四年五月二十五日，中國農產品的一間附屬公司（作為賣方）與一名獨立第三方（作為買方）訂立買賣協議，出售淮安宏進農副產品物流有限公司（作為目標公司）的100%股權。目標公司持有江蘇省淮安市農產品交易市場的物業權益，初步代價約人民幣28,900,000元，最高經調整總代價約人民幣71,700,000元。

經有關調整後，最終代價約人民幣66,400,000元，為本集團及中國農產品集團帶來出售收益約35,800,000港元。買方亦須提供資金供目標公司償還中國農產品若干附屬公司的貸款約人民幣140,500,000元。該交易於二零二四年九月五日完成。有關詳情，請參閱本公司與中國農產品日期為二零二四年五月二十五日的聯合公佈及本公司日期為二零二四年六月十七日的通函。

於二零二五年一月二日，中國農產品的一間附屬公司（作為承租人）與一名獨立第三方（作為出租人）就出售及回租涉及棚屋及若干設備的洛陽市若干建築項目訂立售後回租協議及顧問服務協議，售價為人民幣51,000,000元。詳情請參閱本公司與中國農產品日期為二零二五年一月二日的聯合公佈。

宏安地產集團正開拓不同渠道以於適當機會出現時擴大其土地儲備，包括公開招標及舊樓收購。故此，宏安地產集團正建立穩固基礎，為未來發展取得穩定的土地資源。

於本公佈日期，宏安地產集團擁有土地儲備的總樓面面積約966,200平方呎，包括一間合營企業發展中物業及持作出售物業約464,000平方呎，其中約134,900平方呎已由合營企業於本公佈日期通過預售售出。下表載列於本公佈日期宏安地產集團之物業項目概覽。

街市及農產品交易市場

街市及農產品交易市場分部於本年度錄得收入（向外部客戶銷售）減少約10.1%至約599,600,000港元（二零二四年：約667,100,000港元），其中全年收入約378,700,000港元由中國農產品集團於中國經營農產品交易市場所貢獻，約143,800,000港元由香港的街市營運所貢獻，香港的肉檔及其他零售營運則帶來收入流約77,100,000港元。分部業績於本年度錄得溢利約202,300,000港元（二零二四年：約176,900,000港元）。分部收入及溢利頗為理想，並為本集團之基石。

於過去二十年，本集團的街市及農產品交易市場業務取得重要進展。於二零二五年三月三十一日，本集團在香港管理「萬有」及「日日‧食良」品牌旗下約320個街市檔位組合，總樓面面積超過120,000平方呎。本集團提供舒適及具空間感之購物環境，以滿足顧客日益殷切的需求。因此，本集團納入精心設計的佈局，進行改善工程，並提供高質量的管理服務。透過持續改善購物體驗，本集團致力加強其與租戶和本地社區的合作關係，提升顧客滿意度，於社區內建立持久關係。

於二零二四年十一月三十日，本公司附屬公司（作為租戶）向香港房屋委員會（作為業主）提交退租協議，以終止其位於香港九龍彩福第三期地下之街市的剩餘租期。業主同意退租及解除租戶之租賃責任，代價約4,500,000港元。有關詳情，請參閱本公司日期為二零二四年十一月三十日的公佈。

於二零二四年十二月十六日，本公司附屬公司（作為租戶）向香港房屋委員會（作為業主）提交退租協議，以終止其位於香港黃大仙啟鑽苑啟鑽商場地庫1樓之街市（包括廣告燈箱A號）的剩餘租期。業主同意退租及解除租戶之租賃責任，代價為5,400,000港元。有關詳情，請參閱本公司日期為二零二四年十二月十六日的公佈。

於二零二四年十二月十三日，本公司一間附屬公司（作為賣方）與中國農產品一間附屬公司（作為買方）訂立買賣協議，據此，賣方出售其附屬公司（作為目標公司）的股份，並向買方轉讓相關股東貸款，總代價為150,000,000港元。目標公司於中國一間合營企業持有50%股權，該合營企業主要透過其位於廣東省深圳市的十一項自有物業（約15,463平方米）及五項租賃物業（約9,139平方米）從事中國街市的管理及分租予租戶。該交易於二零二五年二月二十五日完成。詳情請參閱本公司與中國農產品日期為二零二四年十二月十三日的聯合公佈及中國農產品日期為二零二五年一月二十四日的通函。

於本年度，肉檔業務產生收入約76,000,000港元（二零二四年：約77,100,000港元）。

此業務維持穩定。我們相信，本集團完善的街市網絡及堅實的基礎可持續促進豬肉產品分銷及銷售，以滿足本地客戶於可預見未來的需求。

於本年度，本集團透過中國農產品集團於中國五個省營運十一個農產品交易市場，其位於湖北省、河南省、廣西壯族自治區、江蘇省及遼寧省。中國農產品集團於該行業建立的穩固地位為持續增長和發展提供一個強大的平台，利用規模經濟，以及把握不同客戶群所帶來的機會。

物業投資

於二零二五年三月三十一日，本集團位於香港及中國的自有投資物業包括商用及住宅單位，賬面總值約2,774,700,000港元（二零二四年：約3,109,500,000港元）。

於本年度，本集團獲得租金收入（向外部客戶銷售）總額約5,900,000港元（二零二四年：約7,900,000港元）。

宏安地產集團的投資物業組合包括兩個全資商業物業以及與全球私募基金（包括Kohlberg Kravis Roberts & Co. L.P.及Angelo, Gordon & Co., L.P（.「AG」）和持股比例從35%到70%不等的個人投資者合作的五個項目。於本公佈日期，宏安地產集團投資物業的整體出租率約97%，包括近期推出並於二零二四年第三季度開始營運的「日新舍」。

於本年度，宏安地產集團的合營企業與若干獨立投資者訂立買賣協議，出售天生樓地下八間商舖，總代價約168,500,000港元。於本財政年度後，宏安地產集團的合營企業與一名獨立投資者進一步訂立買賣協議，出售第一層的兩間商舖，總代價約60,000,000港元。該等出售虧損約99,800,000港元已於「應佔合營企業之溢利及虧損」確認。

於二零二五年三月三十一日，位元堂藥業控股有限公司（「位元堂」，本公司擁有約72.02%股權之上市附屬公司，其股份於聯交所上市（股份代號：0897），連同其附屬公司統稱為「位元堂集團」）於香港擁有五項物業，均為零售物業。該等物業大部分用作自營及特許經營模式零售店。

於二零二四年五月三日，位元堂一間附屬公司（作為賣方）與一名獨立第三方（作為買方）訂立臨時協議，出售位於香港九龍瑞和街23-33號光星大廈地下B舖的零售店舖，代價為33,000,000港元。出售事項已於二零二四年八月十六日完成。

有關詳情，請參閱本公司與位元堂日期為二零二四年五月三日的聯合公佈。

於二零二五年三月三十一日，本集團持有兩項二手住宅物業，估值約10,100,000港元。本集團擬繼續尋找合適機會出售該等二手住宅物業。

醫藥及保健食品產品業務

位元堂集團為一間醫藥集團，集中於製造及零售藥品及保健食品產品，並提供中醫（「中醫」）服務。於本年度，位元堂集團的醫藥及保健食品產品分部收入減少，收入（向外部客戶銷售）約741,400,000港元（二零二四年：約777,200,000港元），減少約4.6%。

中藥及保健食品產品業務

位元堂繼續致力於提供優質的中藥產品及服務，同時適應不斷變化的消費者喜好。於過去一年，位元堂策略性地擴展其零售業務，於熱門旅遊區開設新店，並優化營業時間以方便顧客。加強與香港及中國內地領先的健康及美容零售商及電子商貿平台的合作，增加獲得值得信賴的中藥產品的渠道。

位元堂增長戰略的一個關鍵方面為利用跨境電子商務的快速增長，特別是通過抖音等動態平台。抖音上的直播活動成功吸引了大量注重健康的消費者，令內地市場的銷售額大幅增長及品牌知名度提升。事實證明，該等電子商務平台及服務供應商對位元堂產品的營銷及分銷日益重要。為應對中國出境游的復蘇，我們已重新分配營銷資源，以吸引尋求優質中藥產品的旅客。

儘管經營環境充滿挑戰，位元堂仍專注於基本醫療需求及產品創新，保持穩定表現。位元堂注意到，尤其是注重健康的中產家庭及內地旅客，對中藥產品的興趣日益濃厚。位元堂將創新作為戰略核心，於二零二四年成功推出三款重要產品：百草靈芝皇、祛濕清和雪肌丸。這些新產品補充野生蟲草皇和骨盈素等成熟系列的強勁表現，貢獻銷量一倍有多。

西藥及保健食品產品業務

由於新冠狀況改善和出境旅遊次數增加，香港呼吸健康市場去年的銷售額有所下降。作為應對，位元堂推出一系列新促銷活動慶祝「珮夫人」品牌70週年，包括新的電視廣告、戶外廣告和社交媒體上的獲獎「珮夫人

業務展望 - 截至2025年03月31日止年度

二零二五年香港房地產市場挑戰與機遇並存。

宏安地產將一如既往，致力為客戶提供優質住宅物業。將綠色設計元素及先進科技融入項目，透過綠化景觀及節能系統等設施，專注可持續發展，以迎合具環保意識之買家。創新方面，宏安地產正探索利用人工智能技術，發展能提升舒適度之智能生活空間。資產管理方面，宏安地產將繼續與資深投資者合作，同時推行多元化策略，開拓具增長潛力之新興市場及利基領域，旨在擴闊投資組合，並建立能應對經濟格局演變之韌性模式。

由於經濟狀況及消費情緒疲弱、港人北上消費，以及網購與送貨上門服務之興起，本集團現時就其街市營運面臨多重困難。本集團在不斷提升街市購物體驗時，亦探索新業務增長點，從而適應大眾不斷變化的消費模式。

位元堂將繼續秉承「以誠意用心造藥，憑信譽繼往開來」之祖訓，致力推進中醫之現代化及國際化。二零二五年乃位元堂承接「十四五」規劃及主要產品策略、推行一系列關鍵舉措之重要一年。位元堂將優化戰略管理，完善營銷體系，創建線上線下結合之多元化營銷模式，以提升產品之市場影響力及佔有率，務求通過多項措施，提升品質與效益，為迎接「十五五」規劃期奠定堅實基礎。

國家藥品監督管理局於二零二五年年初公佈，為促進粵港澳大灣區中醫藥發展，對香港已上市傳統口服中成藥，在內地上市註冊實施簡化審批程序。該程序適用於在香港由香港生產企業持有並註冊、且在香港使用15年以上的傳統口服中成藥，而生產過程亦需符合GMP要求等。而位元堂旗下則有26隻口服中成藥產品符合上述要求，這項政策為位元堂積極拓展國內銷售市場帶來了巨大商機。

中國農產品計劃透過業內領先地位及全面農產品交易市場信息系統，強化盈利模式，探索新市場，實施多元化市場管理，推動可持續業務增長。通過與多名合作夥伴合作，並透過輕資產戰略拓展在中國內地的業務，中國農產品旨在善用中國政府推動數字經濟的機遇。業務重點向不同省份及分部拓展，開拓大宗貿易等新業務。有鑒於現代科技發展快速，尤其區塊鏈及虛擬資產等領域，中國農產品亦投入研究及論證將此等技術與業務結合，既能促進本業，又能拓展新商機。中國農產品相信前瞻性業務戰略將為中國農產品及其股東帶來長期利益。

本集團致力於探索新技術及戰略，在日益變化的商業世界中實現卓越營運及效率。在二零二五年競爭激烈的經濟形勢下，保持警惕、促進創新及適應變化至關重要。此舉有助本集團對抗市場的不確定性，為持續增長及繁榮鋪平道路。

資料來源: Wang On Group (01222) 二零二五年年報