主要於中華人民共和國（「中國」）從事物業開發、物業投資、項目管理及其他物業開發相關服務。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

二零二四年環球經濟仍然持續受全球經濟復甦乏力、通脹高企、消費意欲低迷等逆境持續存在及地緣衝突等不穩定的因素影響且其不確定性風險未有改善。鑒於全球經濟不明朗，中國內地的經濟復甦仍面臨結構性改革中的壓力。

於二零二四年，中央政府持續優化房地產調控政策以穩定樓市，並從供需兩端著力改善市場環境，並全面加強刺激購房措施，取消對購買住房、轉售及房價之限制。同時降低房貸利率、首期要求、以及換樓之稅務成本等等，居民置業意欲因此有所回升，新建物業及二手物業交投量因此有所上升，樓市呈現回穩跡象。於二零二四年初，廣州出台放鬆限購政策，成為一線城市當中首個放開中心城區限購的城市，有望帶動大灣區、一線城市、區域核心城市實行放鬆限購措施，具備利好的風向標效應。

本公司城市更新組持續以其專業知識及專業態度為本集團落實做好集中於廣州地區城市更新項目專案工作，並強化本集團未來發展特色和競爭優勢。本集團將持續推進與其戰略合作夥伴之合作步伐並探索與其他融資機構、政府機關或其他同業之間的合作機會，以使鞏固作為「城市更新專家」的行業地位。

本集團亦將秉承匠人精神，專注提升產品品質，從細節出發，並為買家提供優質物業。

物業發展及銷售

於二零二四財政年度，本集團繼續著眼於物業需求可能增長的中國一線及主要二線城市。本集團於二零二四財政年度實現合約銷售額約383,187,000港元及已售合約建築面積（「建築面積」）約11,872平方米（「平方米」），較二零二三財政年度分別減少約90.05%及約87.22%。於二零二四財政年度的合約物業銷售額及已售合約建築面積詳情列示如下：

於二零二四年十二月三十一日，本集團持有下列主要物業發展項目，其詳情如下：

珠光金融城壹號－100%權益

「珠光金融城壹號」位於中國廣東省廣州市天河區黃埔大道東，鄰近廣州地鐵5號線之三溪站，且位於天河區已規劃之廣州國際金融城範圍內。該項目之總佔地面積約63,637平方米，正分四期發展為辦公室樓宇、高端公寓樓宇、購物中心及包含地下停車場在內的商業綜合大樓。該項目之總可售建築面積為約391,021平方米。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約7,615平方米。於二零二四財政年度，「珠光金融城壹號」錄得建築面積約4,379平方米之合約銷售額約205,646,000港元。

花城御景花園－100%權益

本集團於二零一八年收購「花城御景花園」。其位於中國廣東省廣州市天河區珠江新城，佔地面積約60,237平方米。屬於本集團之可供銷售總建築面積約為108,675平方米。約108,675平方米之建築面積中，約48,043平方米之建築面積屬於包括停車場、住宅大樓、購物中心及辦公室物業在內之商住綜合大樓，及約60,632平方米之建築面積屬於包括停車場、購物中心及辦公室物業在內之商業綜合大樓。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約87,849平方米。於二零二四財政年度，「花城御景花園」錄得建築面積約1,143平方米之合約銷售額約107,741,000港元。

御景山水花園－100%權益

「御景山水花園」位於中國廣東省廣州市從化江浦鎮九里步區省道G105線地段（「G105國道」），連接往來廣州市的多條高速公路，離從化市中心20分鐘車程，離從化溫泉鎮10分鐘車程。佔地面積約294,684平方米，為一個商住綜合項目，包括住宅大樓及臨街商舖及停車場。可供出售的總建築面積約757,633平方米，項目將分為四期進行。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約715,063平方米。於二零二四財政年度，「御景山水花園」錄得建築面積約2,276平方米之合約銷售額約20,470,000港元。

珠光‧雲嶺湖－100%權益

「珠光‧雲嶺湖」位於中國廣東省廣州市從化街口街省道S355線地段，風雲嶺森林公園旁邊，為從化與廣州市中心之間的交通要道。該項目佔地面積約200,083平方米，總可售建築面積約為110,417平方米。發展將分為兩期進行，第一期總建築面積約42,884平方米，包括57幢別墅及5幢住宅，第二期總建築面積約83,773平方米，包括44幢別墅、3幢住宅及1間酒店。第一期（可供出售總建築面積約39,046平方米）及第二期（可供出售總建築面積約29,040平方米）已於二零一七年第一季度及第三季度分別推出銷售，而建築面積約42,331平方米的酒店已留作本集團的長期資產。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約43,553平方米。於二零二四財政年度，「珠光‧雲嶺湖」錄得建築面積約1,209平方米之合約銷售額約17,559,000港元。

珠光新城國際－100%權益

「珠光新城國際」位於中國廣東省廣州市天河區珠江新城H3-3地塊，佔地面積約3,430平方米，而其中可供出售的總建築面積約28,706平方米已發展為一幢30層樓宇，包括服務式公寓、臨街商舖及4層地下停車場。於二零二四年十二月三十一日，服務式公寓可供出售的總建築面積約25,693平方米已交付。本集團指定該物業的約50平方米的建築面積為作長期投資持有的投資物業。於二零二四財政年度，「珠光新城國際」錄得建築面積約352平方米之合約銷售額約17,546,000港元。

新城御景－100%權益

本集團於二零一六年九月獲得「新城御景」項目。新城御景位於中國廣東省梅州市豐順縣湯南鎮陽光村種玊上圍，毗鄰G235國道線，一個以溫泉資源聞名的縣城，溫泉資源為其主要旅遊景點。該項目佔地面積約280,836平方米，總可售建築面積約310,716平方米。該項目已發展成為多種不同類型別墅、高層住宅及配套型商業發展項目。該項目分為三期開發。第一期已於二零一七年開始預售及於二零一八年開始交付。第二期已於二零一七年開始預售，並於二零一九年竣工並開始交付。第三期於二零二零年開始交付。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約262,683平方米。本集團已指定本物業的約9,482平方米的建築面積為作長期投資持有的投資物業。於二零二四財政年度，總建築面積約9,482平方米之配套商業樓宇加地庫已租出。於二零二四財政年度，「新城御景」錄得建築面積約967平方米之合約銷售額約8,987,000港元。

天湖御景－100%權益

「天湖御景」位於中國廣東省廣州市從化溫泉鎮九里步區水底村，佔地面積約55,031平方米。該項目土地位於「御景山水花園」旁邊，本集團將該土地與「御景山水花園」一併開發，從而擴大本集團於從化地區之發展及版圖。該項目發展成為五幢32層現代住宅大樓及臨街商舖，可供出售的總建築面積約186,894平方米。發展分為兩期進行，第一期及第二期可供出售的總建築面積分別約97,183平方米及89,711平方米。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約140,050平方米。於二零二四財政年度，「天湖御景」錄得建築面積約342平方米之合約銷售額約2,782,000港元。

御景雅苑－50%權益

「御景雅苑」位於中國廣東省中山市南區福湧果基。該項目的佔地面積及可供開發總建築面積分別為約15,745平方米及約38,005平方米。該項目已於二零二零年發展成為五幢現代住宅大樓、臨街商鋪及一個地下停車場。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約35,927平方米。於二零二四財政年度，「御景雅苑」錄得建築面積約109平方米之合約銷售額約957,000港元。

珠光‧逸景－100%權益

「珠光‧逸景」位於中國河北省香河縣新開街168號，佔地面積約45,310平方米及可供出售的總建築面積約164,603平方米。該項目分為兩期進行，其將發展為多棟住宅樓宇及臨街商業區域。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付可供出售總建築面積約154,361平方米。於二零二四財政年度，「珠光‧逸景」錄得建築面積約632平方米之合約銷售額約321,000港元。

天鷹項目－100%權益

「天鷹項目」位於中國廣東省廣州市從化區江浦街，毗鄰G105國道，僅十分鐘車程便可到達從化中心商業服務區，一小時車程則可到達廣州市。該項目的佔地面積及可供出售總建築面積分別為約22,742平方米及約59,679平方米。該項目將開發為配備有商舖及若干公共設施的低密度時尚住宅綜合項目，已於二零一九年竣工。於二零二四年十二月三十一日，該項目已交付總建築面積約52,843平方米。

梅州潮塘項目－100%權益

「梅州潮塘項目」位於中國廣東省梅州市梅縣區城東鎮潮塘村。該項目的第一期佔地面積及可供出售建築面積分別為約46,793平方米及約34,202平方米。該項目的第一期將發展成為多種不同類型別墅及一間酒店。本集團已指定建築面積約7,389平方米之酒店為作長期投資持有之投資物業。

珠控國際中心－80%權益

「珠控國際中心」位於中國廣東省廣州市天河區珠江新城A2-1地塊，為廣州大道與黃埔大道交匯處。該項目發展為一幢35層高層商業綜合大樓，包括6層商場、29層甲級寫字樓及3層地下停車場。該綜合大樓已於二零一五年竣工，其佔地面積約10,449平方米及可供出售及出租的總建築面積（包括停車場面積）約為109,824平方米。於二零二四年十二月三十一日，已售出寫字樓及停車場的總建築面積約45,588平方米。本集團已指定該物業的約60,891平方米的建築面積為作長期投資持有的投資物業。

土地儲備

本集團之策略為維持充足的土地儲備和設計準確的城市佈局，以確保足以支撐本集團於未來至少三至五年之自身發展需求。本集團已從多個渠道積極拓展土地儲備，包括參與政府公開掛牌、城市更新項目及收購其他物業發展項目。於二零二四年十二月三十一日，本集團於中國的土地儲備合共約為747,348平方米，包括可供出售總建築面積、已預售但未交付之總建築面積以及可供出租總建築面積。本集團將繼續於本集團擁有土地投資的中國城市內探索新的投資及發展機遇，並物色中國具備增長潛力及最佳投資價值的其他城市。

項目管理服務

本集團一直憑藉其在項目管理及城市更新方面的專業知識，於中國就物業發展項目及城市更新項目提供項目管理服務，特別是由廣州市政府發起的「三舊」改造工作制度下的項目（「三舊」改造工作制度為通過農村集體經濟聯合社改造村民集體擁有的農村土地制度）。「三舊」改造工作制度下的項目須遵守特定的中國法律、法規和政策，其中包括(1)規範該等項目的多種物業改造模式（各稱為「改造模式」）；及(2)就該等項目下予以改造的農地而言，限制轉移其土地使用權的所有權。

在此經營模式下，本集團一直為每一位客戶提供項目管理服務，該等客戶已與各農村集體經濟聯合社就「三舊」改造工作制度下的農村土地改造簽訂合作協議。根據該等合作協議中，相關農村集體經濟聯合社已同意為項目提供農村土地（「項目土地」）以供改造，而相關客戶已取得進行項目改造的合約權利及責任（包括資金責任）以及管理權。根據「三舊」改造工作制度，本集團客戶可作為承包改造方，以承包方式或公開掛牌出售方式取得相關項目土地的土地使用權（視乎相關農村集體經濟聯合社採取的改造模式）。

本集團並非與農村集體經濟聯合社簽訂合作協議的一方。本集團是與各客戶訂立項目管理協議，據此本集團已取得相關管理權並承擔責任（包括資金責任），以進行項目改造。就「三舊」改造工作制度的項目開展提供有關項目管理服務的業務時，本集團負責編制改造及安置補償方案，取得村民對有關方案的批准，協助農村集體經濟聯合社管理土地權屬問題，取得政府批准、證書及許可證，以進行物業發展工程（包括安置物業的發展），為項目的營運和發展提供資金以及其他項目管理服務。作為本集團項目管理服務及貢獻的回報：

(a)倘本集團客戶的附屬公司（「項目公司」）直接或間接取得項目土地的土地使用權及在中國法律、法規及政策允許轉移項目公司股權的情況下，本集團有權享有(i)行使其優先購買權以收購項目公司的股權；或(ii)將項目土地的股權出售予第三方而產生的收入；

(b)在監管原因或政府政策不允許轉讓項目公司（其直接或間接持有項目土地的土地使用權）股權的情況下，本集團有權收取因銷售項目項下的可銷售物業而產生的收入；及

(c)倘項目公司並未直接或間接收購項目土地的土地使用權，本集團有權收取一筆金額相當於(i)本集團根據其合約出資責任產生和貢獻的資金總額加上(ii)按該等資金協定百分比計算的固定回報率的收入，而其為本集團應收的最低代價，作為為其提供項目管理服務的保證投資回報。

於二零二四財政年度，本集團錄得項目管理服務分部收入約1,144,676,000港元，而二零二三財政年度則錄得約1,279,681,000港元。該經營分部產生之收入減少主要歸因於本集團於二零二四財政年度擁有之項目管理協議數目減少所致。

本集團將繼續憑藉其於項目管理及城市更新方面的專業知識，進一步發展其項目管理服務業務以擴大收入來源。

物業投資及酒店營運

於二零二四年十二月三十一日，本集團擁有(1)位於中國廣東省廣州市天河區天河路518號地中海國際酒店（「地中海酒店」）之建築面積約18,184平方米（二零二三年十二月三十一日：18,184平方米）之若干樓層；(2)建築面積約60,891平方米（二零二三年十二月三十一日：60,891平方米）之珠控國際中心；(3)位於「花城御景花園」之商業綜合大樓建築面積約14,470平方米（二零二三年十二月三十一日：15,918平方米）之若干樓層；(4)一間位於中國廣東省梅州市梅縣區城東鎮潮塘村建築面積約7,389平方米（二零二三年十二月三十一日：7,389平方米）之酒店；及(5)建築面積約11,533平方米（二零二三年十二月三十一日：12,022平方米）的位於中國廣東省之若干商業物業作為投資物業。於二零二四財政年度，地中海酒店、珠控國際中心、位於梅州市的酒店及若干商業物業已部分租出，租金收入總額約為130,975,000港元，與二零二三財政年度約145,964,000港元相比減少約10.3%。本集團現有投資物業擬持作中長期投資用途。本集團將繼續尋求具有增值

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

在二零二五年三月初的中國政府工作報告中提述，中國政府將持續用力推動房地產市場止跌回穩，調減限制性措施，充分釋放購房買家的住房需求及房地產市場改善所帶來的市場潛力。

儘管中國政府對房地產行業用力推動，展望二零二五年環球經濟仍然面臨多重挑戰和不穩定。通脹、消費意欲低迷和地緣衝突等多重因素對全球經濟的影響將持續。基於全球經濟不明朗，中國房地產行業於二零二五年仍然面臨巨大的挑戰。

在新的市場形勢下，本集團之待售貨量仍將集中在廣州地區之準現房項目，未來本集團將繼續加大廣州地區的推售力度。廣州地區仍將為本集團二零二五年的重點銷售區域。就獲取土地而言，本集團將持續推進與其戰略合作夥伴之合作步伐以支撐其未來發展需求的策略。

本集團將加大力度提升「優化結構，強化能力提品質」的策略，努力克服當前中國房地產因市場調整所帶來的嚴峻挑戰。

資料來源: 珠光控股 (01176) 全年業績公告