集團主要從事資產管理、物業發展及物業投資業務。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

二零二五年香港物業市場迎來轉型與謹慎復蘇。隨著利率高企帶來的拖累逐步減退，加上政策扶持見效，市場氣氛有所改善，帶動香港住宅板塊成交量上升，價格溫和回升。儘管二零二五年住宅板塊錄得明顯復蘇，香港商業物業市場仍持續面臨壓力。儘管兩大市場表現分化，本集團憑藉涵蓋住宅銷售及商業租賃物業的多元化業務組合，於二零二五年表現穩健。

截至二零二五年十二月三十一日止年度（「年內」），本集團錄得年內本公司股東應佔虧損約港幣92,300,000元（二零二四年：港幣50,500,000元）。

回顧本集團的年度收入，主要來自(i)出租麗晶中心單位及泊車位；(ii)出租星寓的服務式住宅及酒店房間；(iii)銷售住宅單位；及(iv)提供資產管理服務（「管理服務」）。本年度之收入約為港幣596,700,000元（二零二四年：港幣775,500,000元），降幅約為23%。下降主要由於(i)本年度移交予買家之連方I已售出單位減少；及(ii)資產管理服務產生的收入減少，此乃由於萬科香港訂約各方（定義見下文「持續關連交易」一節）減少其於香港、英國（「英國」）及美國（「美國」）相關項目的投資資本。

二零二五年十二月三十一日，本集團於麗晶中心之投資公允價值約為港幣1,874,100,000元（二零二四年十二月三十一日：港幣1,954,600,000元）。本集團投資物業之估值方法並無變動。公允價值虧損約為港幣80,500,000元（二零二四年：公允價值收益約港幣9,900,000元）。

資產管理

本集團為萬科香港訂約各方於香港、英國及美國之項目向萬科香港訂約各方提供管理服務。作為回報，本集團收取(i)就萬科香港訂約各方於英國及美國相關項目投資資本總額每年按1.25%計算；及(ii)就萬科香港訂約各方於香港相關項目投資資本總額每年按1.8%計算之管理服務費。年內，本集團提供管理服務之收入約為港幣166,800,000元（二零二四年：港幣180,900,000元），下降約8%。有關減少乃由於年內萬科香港訂約各方於香港、英國及美國相關項目的投資資本總額減少。

截至二零二五年十二月三十一日止年度，提供管理服務之分部盈利減至約港幣35,400,000元（二零二四年：港幣45,200,000元），減少約22%。有關減少主要由於(i)管理服務產生的收入減少，此乃由於萬科香港訂約各方減少於香港、英國及美國相關項目的投資資本；但被(ii)資產管理團隊的直接營運開支減少抵銷。

物業投資

本集團之投資物業包括位於香港新界葵涌和宜合道63號及打磚坪街70號之麗晶中心若干部分。本集團於年內出售部分麗晶中心。於二零二五年十二月三十一日，本集團擁有總建築面積約623,000平方呎（二零二四年：623,000平方呎），相當於麗晶中心總建築面積60%（二零二四年：60%）。

於二零二五年十二月三十一日，麗晶中心之出租率為93%（二零二四年十二月三十一日：94%），而於二零二五年十二月三十一日之每月平均租金為每平方呎港幣8.7元（二零二四年十二月三十一日：每平方呎港幣9.3元）。除每月租金外，租戶須負責向業主繳交物業管理費，其收入亦入賬列作本集團收入一部分。

年內出租單位及泊車位所得收入總額約為港幣88,800,000元（二零二四年：港幣92,800,000元），減少約4%。有關減少主要由於年內平均租金減少。

未計及本集團投資物業公允價值變動前之年內分部盈利約為港幣61,300,000元（二零二四年：港幣50,200,000元），漲幅約為22%。有關漲幅主要由於銀行貸款於去年悉數償還，利息支出減少。

物業發展

本集團之物業發展項目包括(i)發展西鐵荃灣西站六區物業發展項目（「TW6項目」，又稱「柏傲灣」）之投資；(ii) Mission之投資，已於年內出售；(iii)發展連方I；及(iv)發展UNI Residence之投資。

本集團其中一項物業發展項目是於本集團持有20%股權之聯營公司UltimateVantage Limited（「Ultimate Vantage」）之投資。Ultimate Vantage乃於二零一三年一月專為發展柏傲灣而成立之公司。截至本公告日期，全部單位已售出，所得款項總額約為港幣101億元。柏傲灣所有已售出單位亦已交付予買家。

本集團持有20%股權之聯營公司金隆有限公司（「金隆」）由本集團與UltimateVantage之合營夥伴（「TW6夥伴」）於二零一六年十一月成立，以按市場條款向TW6項目買家提供第一及第二按揭融資。金隆業務之資金由本集團與TW6夥伴按個別基準及各自於金隆之股權比例，以計息股東貸款之形式提供。

本集團於Ultimate Vantage及金隆（統稱「TW6聯營公司」）之投資總額包括本集團應佔TW6聯營公司之資產淨值及應收金隆款項，於二零二五年十二月三十一日約為港幣21,000,000元（二零二四年十二月三十一日：港幣28,500,000元）。年內本集團之投資總額減少主要由於收回部分應收金隆款項約港幣7,500,000元（來自柏傲灣買家向金隆償還按揭）。

年內，本集團另一物業發展項目為本集團持有45%股權之聯營公司657–667 MissionStreet Venture LLC及其附屬公司（統稱「Mission Street集團」）之投資。直至二零二五年十一月，Mission Street集團擁有總建築面積約155,000平方呎之Mission。

年內，本集團應佔Mission Street集團虧損港幣46,000,000元（二零二四年：港幣51,400,000元）。Mission Street集團已於年內出售Mission。

本集團持有連方I之全部權益，連方I為重建項目，旨在將位於香港九龍深水醫局街221-233號的該地塊重建為住宅物業。本集團根據發展計劃於二零二四年完成發展項目。於二零二五年十二月三十一日，連方I 158個單位中的122個已售出，所得款項總額約為港幣848,600,000元，而107個售出單位已交付買家。

本集團亦擁有UNI Residence之50%實際權益。該地塊位於香港沙田顯和里，現正發展為住宅物業，並於年內按照發展計劃進行發展。於二零二五年十二月三十一日，UNI Residence 240個單位中的127個單位已預售，所得款項總額約為港幣674,600,000元。年內，本集團應佔UNI Residence虧損港幣10,800,000元（二零二四年：港幣200,000元），主要由於將UNI Residence撇減至可變現淨值。

年內，分部虧損約為港幣93,200,000元（二零二四年：港幣181,900,000元），降幅約為49%。有關減少主要由於以下因素的綜合影響：(i)年內向買家移交已售單位減少，導致連方I產生淨虧損減少；(ii)去年將連方I撇減至可變現淨值，但年內並無此情況；但被(iii)年內應佔UNI Residence之虧損增加所抵銷。

服務式住宅及酒店

年內，本集團的服務式住宅及酒店包括星寓。本集團擁有星寓之全部權益。

年內，星寓的平均出租率約為83%（二零二四年：87%），平均房租為港幣926元（二零二四年：港幣938元）。年內，星寓產生的收入約為港幣46,900,000元（二零二四年：港幣48,900,000元）。

年內，分部盈利約為港幣4,200,000元（二零二四年：港幣7,400,000元），下降43%。

下降主要由於(i)年內星寓產生的收入下降；及(ii)年內經營開支增加。

資料來源: 萬科海外 (01036) 全年業績公告

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

2026年香港物業市場前景預期讓人審慎樂觀，樓市下行週期有望終結，邁入新一輪平穩週期。儘管市場供應充足令樓市難以出現強勁反彈，但利率下行、租務需求強勁及購買力改善等因素共同為樓價穩定營造有利環境。

董事會預期，於二零二六年，隨著借貸成本下降及買家入市情緒改善，住宅價格料將回升。本集團將持續以保障財務狀況健康穩定為首要，以把握未來市場機遇。與此同時，為推進業務拓展及集團發展，本集團將持續關注優質投資機遇，致力為全體股東創造價值。

本集團預期於二零二六年位於香港之投資物業麗晶中心維持出租率及平均租金，服務式住宅及酒店星寓預計保持出租率及平均房租，住宅項目連方I會保持推售，並隨著於二零二六年交付已出售單位而使相關交易將持續入賬。此外，本集團的資產管理業務預期於二零二六年繼續貢獻穩定收入及盈利。

資料來源: 萬科海外 (01036) 全年業績公告