集團主要從事資產管理、物業發展及物業投資業務。

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

於截至二零二五年六月三十日止六個月（「期間」）內，根據本集團與萬科置業（香港）有限公司（「萬科香港」）及其若干附屬公司（包括萬科企業股份有限公司（「萬科」）的其他附屬公司）（「萬科香港訂約各方」）於二零二二年訂立的管理服務框架協議，本集團繼續向萬科香港訂約各方提供資產管理服務（「管理服務」）。有關管理服務的詳情，請參閱本公司日期為二零二二年十月二十六日的公告及日期為二零二二年十一月二十三日的通函。

於期間內，本集團之收入主要來自：(i)出租麗晶中心單位及泊車位；(ii)營運星寓的服務式住宅及酒店房間；(iii)銷售連方I的住宅單位；及(iv)提供資產管理服務。期間收入約為港幣370,100,000元（截至二零二四年六月三十日止六個月：港幣165,200,000元），較二零二四年同期增加124%。本集團收入增加乃主要由於下列各項的綜合影響：(i)期內將連方I的售出單位移交予買家；但收入因下列因素而減少：(ii)管理服務產生的收入減少，此乃由於萬科香港訂約各方減少於香港、英國（「英國」）及美國相關項目的投資資本。

於二零二五年六月三十日，本集團於麗晶中心之投資公允價值約為港幣1,895,400,000元（二零二四年十二月三十一日：港幣1,954,600,000元）。本集團投資物業之估值方法並無變動。期間公允價值虧損為港幣59,200,000元（截至二零二四年六月三十日止六個月：公允價值收益港幣9,900,000元）。

資產管理

本集團為萬科香港訂約各方於香港、英國及美國之項目向萬科香港訂約各方提供管理服務。作為回報，本集團收取(i)就萬科香港訂約各方於英國及美國相關項目投資資本總額每年按1.25%計算；及(ii)就萬科香港訂約各方於香港相關項目投資資本總額每年按1.8%計算之管理服務費。於期間內，本集團提供管理服務之收入約為港幣85,400,000元（截至二零二四年六月三十日止六個月：港幣95,300,000元），較二零二四年同期下降約10%。有關減少乃由於萬科香港訂約各方於香港、英國及美國相關項目於期間內的投資資本總額減少。

期間內，提供資產管理服務之分部盈利約為港幣18,400,000元（截至二零二四年六月三十日止六個月：港幣32,600,000元），減少約44%。有關減少主要由於期間內萬科香港訂約各方減少於香港、英國及美國相關項目的投資資本，令管理服務產生的收入減少。

物業投資

期間內，本集團之投資物業包括位於香港新界葵涌和宜合道63號及打磚坪街70號之麗晶中心若干部分。於二零二五年六月三十日，本集團擁有總建築面積約623,000平方呎（二零二四年六月三十日：634,000平方呎及二零二四年十二月三十一日：623,000平方呎），相當於麗晶中心總建築面積約60%（二零二四年十二月三十一日：60%）。

於期間內，本集團已重續麗晶中心之租約，續租租金稍微下跌。於二零二五年六月三十日，麗晶中心之出租率下降至89%（二零二四年六月三十日：91%），而於二零二五年六月三十日之平均租金為每平方呎港幣9.1元（二零二四年六月三十日：每平方呎港幣9.4元）。除每月租金外，租戶須負責向業主繳交物業管理費，其收入亦入賬列作本集團收入一部分。期間內出租麗晶中心單位及泊車位所得收入總額約為港幣45,200,000元（截至二零二四年六月三十日止六個月：港幣46,000,000元）。

未計及本集團投資物業公允價值變動前之期間內分部盈利約為港幣32,200,000元（截至二零二四年六月三十日止六個月：港幣23,100,000元），漲幅約為39%。有關漲幅主要由於銀行貸款於二零二四年下半年悉數償還，利息支出減少。

物業發展

本集團之物業發展項目包括(i)發展西鐵荃灣西站六區物業發展項目（「TW6項目」，又稱「柏傲灣」）之投資；(ii) Mission之投資；(iii)發展連方I；及(iv)發展UNIResidence之投資。

本集團其中一項物業發展項目是於本集團持有20%股權之聯營公司UltimateVantage Limited（「Ultimate Vantage」）之投資。Ultimate Vantage乃於二零一三年一月專為發展TW6項目而成立之公司。截至本公告日期，全部單位已售出，所得款項總額約為港幣101億元。柏傲灣所有已售出單位亦已交付予買家。

本集團持有20%股權之聯營公司金隆有限公司（「金隆」）由本集團與UltimateVantage之合營夥伴（「TW6夥伴」）於二零一六年十一月成立，以按市場條款向TW6項目買家提供第一及第二按揭融資。金隆業務之資金由本集團與TW6夥伴按個別基準及各自於金隆之股權比例，以計息股東貸款之形式提供。

本集團於Ultimate Vantage及金隆（統稱「TW6聯營公司」）之投資總額包括本集團應佔TW6聯營公司之資產淨值及應收金隆款項，於二零二五年六月三十日約為港幣22,600,000元（二零二四年十二月三十一日：港幣28,500,000元）。期間內本集團之投資總額減少主要由於收回部分應收金隆款項約港幣5,900,000元（來自柏傲灣買家向金隆償還按揭）。

本集團另一物業發展項目為本集團持有45%股權之聯營公司657–667 Mission StreetVenture LLC及其附屬公司（統稱「Mission Street集團」）之投資。Mission Street集團擁有總建築面積約155,000平方呎之Mission。

於期間內，本集團應佔Mission Street集團虧損港幣47,600,000元（截至二零二四年六月三十日止六個月：港幣21,400,000元）。應佔虧損增加主要由於期間內因各項本地市場因素引致Mission公允價值減少，但於截至二零二四年六月三十日止六個月並無此情況。

本集團持有連方I之全部權益，連方I為重建項目，旨在將該地塊重建為住宅物業。本集團根據發展計劃於截至二零二四年十二月三十一日止年度已完成發展項目。於二零二五年六月三十日，連方I合共158個單位中，已售出115個，所得款項總額約為港幣818,800,000元，而96個售出單位已交付買家。

本集團亦擁有UNI Residence之50%實際權益。UNI Residence現正重建為住宅物業，期間內正根據發展計劃於年內進行發展。於二零二五年六月三十日，UNIResidence合共240個單位中，已預售96個，所得款項總額約為港幣503,600,000元。

期間內，分部虧損約為港幣86,400,000元（截至二零二四年六月三十日止六個月：

港幣94,800,000元），分部虧損降幅約為9%。分部虧損下降主要由於以下各項的綜合影響：(i)於截至二零二四年六月三十日止六個月將連方I撇減至可變現淨值；但被(ii)期間內向買家移交已售單位時，連方I產生淨虧損；及(iii)期間內應佔Mission的公允價值虧損減少所抵銷。

服務式住宅及酒店

期間內，本集團的服務式住宅及酒店包括星寓。本集團擁有星寓之全部權益。

期間內，星寓的平均出租率約為84%（截至二零二四年六月三十日止六個月：88%），期間內的平均房租為港幣931元（截至二零二四年六月三十日止六個月：港幣902元）。期間內，星寓產生的收入約為港幣23,200,000元（截至二零二四年六月三十日止六個月：港幣23,900,000元）。星寓產生的收入減少，主要是由於期間內平均出租率減少所致。

期間內，分部盈利約為港幣2,500,000元（截至二零二四年六月三十日止六個月：港幣3,300,000元），減少24%。有關減少主要由於期間內星寓產生的收入減少所致。

資料來源: 萬科海外 (01036) 中期業績公告

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

二零二五年香港房地產市場在持續挑戰中呈現審慎樂觀態勢。住宅部分預計將溫和趨穩，主要受惠於利率逐步下降和首次置業及換樓人士的持續需求支持，但高庫存水平可能限制價格漲幅。商業地產則面臨壓力，由於混合辦公模式普及及企業成本控制，辦公室空置狀況預期會持續。展望未來，本集團對香港整體物業市場保持謹慎樂觀。

本集團將繼續保持財務狀況健康，並著重保持資本紀律以應付市況。與此同時，為推進業務拓展及集團發展，本集團將對良好的投資機遇持開放態度，致力為全體股東創造價值。

本集團預期於二零二五年下半年位於香港之投資物業麗晶中心維持出租率及平均租金。服務式住宅及酒店星寓預期於二零二五年下半年保持出租率及平均房租。住宅項目連方I方面，隨著於二零二五年下半年交付已出售單位予買家，預期此項本目的銷售會繼續為本集團的收入作出貢獻。最後，本集團的資產管理業務預期於二零二五年下半年繼續貢獻穩定收入及盈利。

資料來源: 萬科海外 (01036) 中期業績公告