主要業務為投資物業以供收租、發展物業以供出售及租賃，以及停車場管理與物業管理。

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

截至2024年12月31日止年度，隆地產有限公司（「本公司」）及其附屬公司（統稱「隆地產」）計及港幣15.38億元的物業銷售收入（2023年：無）後，總收入為港幣112.42億元，與去年相比上升9%。整體營業溢利下跌13%至港幣64.55億元。由於香港及內地零售及辦公樓租賃市場疲弱，物業租賃收入及營業溢利分別減少6%和9%至港幣95.15億元及港幣67.63億元。

股東應佔基本純利下跌25%至港幣30.95億元，每股基本盈利相應跌至港幣0.67元，主要是租賃營業溢利減少及財務費用增加所致。

計及港幣9.42億元股東應佔物業之淨重估虧損（2023年：港幣1.67億元淨重估虧損）後，隆地產股東應佔純利為港幣21.53億元（2023年：港幣39.70億元），相應每股盈利為港幣0.46元（2023年：港幣0.88元）。

物業租賃

截至2024年12月31日止年度，整體租賃收入減少6%至港幣95.15億元。內地物業組合的租賃收入按人民幣計值下跌4%；按港幣計值，計及人民幣兌港幣較去年貶值影響後，則下跌5%。香港物業組合錄得9%租賃收入跌幅。

內地方面，消費者信心受到經濟低迷、地緣政治緊張和全球經濟疲弱影響。中央政府近期推出刺激措施以提振經濟前景，其成效仍然存疑。與去年相比，商場組合整體租賃收入和租戶銷售額按人民幣計值分別下跌3%和14%。我們透過優化租戶組合和執行有效的市場營銷策略，包括舉辦獨家活動及透過會員計劃「隆會」與高端品牌合作，為顧客提供獨特的購物體驗等，成功提高租出率。縱使辦公樓組合面對需求減少和激烈市場競爭，我們仍致力維持卓越的物業管理服務，令租出率保持穩定。

香港方面，本地居民境外旅遊頻率增加，旅客消費習慣不斷變化，零售額持續疲弱。隆地產零售物業組合的整體租賃收入和租戶銷售額較去年分別下跌10%和4%。我們透過優化租戶組合，以及「hello隆商場獎賞計劃」的各種推廣活動鞏固顧客忠誠度，使租出率維持高水平。由於全球經濟不明朗和高利率環境，辦公樓市場持續受壓，導致企業對業務拓展持謹慎態度。無論如何，我們採取積極策略留住現有租戶，使辦公樓組合的租出率保持穩定。

內地

整體租賃收入和營業溢利按人民幣計值分別減少4%和6%。按港幣計值，年內受人民幣貶值影響，跌幅分別擴大至5%和8%。我們旗下的商場收入下跌，主要受到市場消費意欲下降和境外旅遊人數上升影響。我們的高級辦公樓組合收入下降6%，乃市場競爭激烈及辦公空間需求減少所致。

商場

商場收入減少3%，當中高端商場收入下跌4%，主要是由於奢侈品市場的消費者信心減弱，以及部分城市的競爭對手採取激烈價格促銷，導致銷售租金下降。然而，截至2024年12月，整體租出率仍然維持高水平，更錄得溫和增長，客流量亦維持穩定。次高端商場隨租出率持續上升，收入維持4%穩健增長，增幅由濟南隆廣場1%至天津隆廣場12%不等。

高端商場

旗艦商場上海隆廣場的收入和租戶銷售額分別從高位下跌6%和22%，主要由於消費力稍遜的顧客對高端消費更加謹慎，並在海外尋找更優惠商品。我們的頂級客戶仍然追捧隆廣場的獨家優質產品。我們在細緻調整旗下高端商場領導地位的同時，引入了多家新店舖，成功協助品牌首次進軍內地乃至亞洲市場。我們亦舉辦各式各樣的活動，例如4月的「Spring Wonderland」春季慶典，以及廣受歡迎的年度活動「HOME TO LUXURY」盛裝派對，加強與忠實顧客的聯繫，並吸納新會員，以鞏固我們在上海以至內地的領先地位。租出率於年底維持99%的高位。

同樣位於上海的上海港匯隆廣場，相對其姊妹商場上海隆廣場，提供更豐富時尚生活種類選擇，其收入和租戶銷售額分別下跌3%和12%。我們於年內推出一系列多元化市場營銷推廣以增加客流量，其中包括5月舉辦的獨家主題活動「愛神夏至」，在社交媒體上成為熱話。我們在10月下旬舉辦名為「Gateway to Inspiration—藝趣之境」的盛大活動，呈獻多元繽紛的娛樂和銷售導向體驗，並與名人及租戶廣泛合作。租出率於年底保持99%高位。

瀋陽市府隆廣場收入和租戶銷售額分別下跌16%和25%。鑑於市場競爭激烈，商場正在調整定位，增加時尚生活種類和餐飲選擇。截至年底，租出率為87%。

作為市內首屈一指的高端零售商場，無錫隆廣場收入錄得2%增長，租戶銷售額則略為下降3%。商場過去數年引入多個一線高端品牌，不少為區域首店，鞏固其市內高端商場的領導地位。9月舉辦的周年活動「Take Center Stage」進一步加強與客戶之間聯繫。截至年底，租出率保持於99%高位。

大連隆廣場是市內的高端零售地標，收入增加8%，租戶銷售額亦上升3%。租出率連續四年上升，年內增加四個百分點至94%。此增長勢頭是商場持續提升各樓層品牌和租戶組合的成果。4月「繁花夢旅」和9月「Shining Olympia」等多項市場營銷活動均廣受好評，吸引了大量客流。

昆明隆廣場收入和租戶銷售額分別輕微下跌2%和8%。我們推出多項焦點活動以加強與顧客的互動並刺激客流量，包括5月「甜酷熱戀」520盛典和11月「Spring into Life春城脈動」五周年慶典。截至年底，商場租出率高達98%。專屬貴賓室（The Lounge）於11月開幕，為「隆會」會員提供優越零售體驗。此外，昆明君悅酒店於2024年8月開業，進一步提升商場作為中國西南地區頂尖零售和時尚地標的地位。

由於市場環境充滿挑戰，加上來自市內同業的價格促銷競爭激烈，武漢隆廣場收入和租戶銷售額分別下跌19%和22%。我們正在提升租戶組合，並配合會員計劃採取主動行銷策略，以提高客流量和顧客忠誠度。租出率於年底增長三個百分點至85%。隨商場專屬貴賓室（The Lounge）於5月開幕，我們將更能為「隆會」會員設計獨特的零售體驗。

次高端商場

瀋陽皇城隆廣場收入和租戶銷售額分別上升3%和1%。3月至5月「繁花長廊」和10月「萬聖萌力樂園」等多項活動備受歡迎。我們專注提供更多元化的品牌組合，以擴大目標顧客群。截至年底，租出率上升四個百分點至94%。美食廣場即將進行翻新工程，持續引進概念新穎的餐飲食肆，此舉將進一步豐富商場的餐飲選擇，滿足顧客不同喜好及增加客流量。

濟南隆廣場租戶銷售額雖然下降1%，但收入輕微增長1%。年末租出率維持93%。隨商場完成首階段資產優化計劃，我們持續擴闊品牌選擇，並引入多間獨家門店。資產優化計劃於2024年12月已屆最後階段。豐富商場內容，包括增加更多美妝和運動休閒服裝品牌等，亦有助提升商場對顧客的吸引力和其盈利能力。

天津隆廣場收入和租戶銷售額分別上升12%和8%。租出率增加五個百分點至95%。我們在年內推出具針對性的市場營銷推廣策略，並與地方政府合辦多項活動，例如除夕跨年倒數活動、以海棠為主題的花漾百年牆，以及青年藝術節等。商場亦引入珠寶花園和親子遊樂空間等多項凝聚區內人士的舉措，帶動客流量和租戶銷售額。

辦公樓

辦公樓租賃市場在經濟不確定的環境下依然疲弱。整體收入較去年下降6%至人民幣10.95億元，主要是市場供應增加，以及租戶普遍加緊控制成本，導致租出率下降。為留住優質租戶，我們採取積極措施，並維持高水平的物業管理服務。

由於有數個主要租戶租約期滿，上海隆廣場兩座甲級辦公樓的租出率於年末下跌九個百分點至87%，令收入下降9%。辦公樓租賃需求疲弱和供應過剩對上海市場構成挑戰。

由於區內辦公物業供應過剩及需求疲弱，瀋陽市府隆廣場辦公樓收入減少2%。截至年底，租出率上升一個百分點至90%。

受惠於租出率於年底增加三個百分點至88%，無錫隆廣場兩座辦公樓的總收入上升4%。項目提供優質配套和卓越服務，加上自營的辦公空間「聚」的靈活多元產品，令整體單位租金水平於年內維持平穩。

昆明隆廣場辦公樓收入輕微下跌1%，年末租出率則下跌兩個百分點至86%。儘管環境充滿挑戰，項目憑藉黃金地段優勢、優質設施和完善服務，成功保持市場領先地位。8月開幕的昆明君悅酒店具備舉辦大型會議和企業活動的能力，有助打造充滿活力的社區，從而吸引更多優質租戶。

武漢隆廣場辦公樓在充滿挑戰的市場環境下收入下跌4%，年底租出率下降十個百分點至66%。我們自營的多功能辦公空間「聚」提供靈活彈性的辦公空間，滿足企業不斷變化的需求，並促進租戶之間的協作互動。

香港

面對周邊城市和地區無可避免的競爭，香港營商環境於2024年充滿挑戰。旅客的消費模式出現結構性變化，以及本地居民北上旅遊熱潮，使消費意欲低迷。零售商戶和食肆對業務擴張取態審慎。辦公樓租賃勢頭依然疲弱。

收入下跌9%至港幣30.49億元，營業溢利則下跌12%至港幣23.78億元，租賃邊際利潤率為78%。

我們不斷努力優化租戶組合，以迎合本地居民和旅客的喜好和消費模式，令租出率管理得宜並達至高水平。

零售

香港零售物業組合收入下降10%至港幣18.16億元。為應對消費者信心疲弱，我們持續優化租賃策略及租戶組合。截至年底，整體租出率維持於95%高位。

受市況疲弱影響，租戶銷售額按年微跌4%。為刺激消費，我們將持續透過「hello隆商場獎賞計劃」推出針對性的市場營銷活動。

由於部分主要租戶續租租金下調，位於主要商業及旅遊區組合零售物業收入下跌14%。整體租出率於年底維持於95%高位。

社區購物商場組合表現相對強韌，整體收入較去年下跌5%。截至年底，位於港島東康怡廣場及九龍東淘大商場租出率分別維持於92%及95%高位。

辦公樓

面對港島辦公樓供應過剩和需求不振導致租金下調，收入減少8%至港幣10.17億元。截至年底，我們已積極採取應對措施，令租出率維持於88%較高水平。

中環一帶物業續租租金下調導致香港島辦公樓組合收入下跌14%。儘管市況疲弱，截至年底，租出率穩定維持在83%。

雅蘭中心和家樂坊採取半零售定位，表現相對強韌，九龍辦公樓組合收入增加2%，平均租出率亦升至96%。

住宅及服務式寓所

住宅及服務式寓所業務收入較去年下跌8%，因為位於半山區御租戶於2023年9月遷出，以便進行翻新工程。撇除御收入下跌影響，整體收入較去年增加2%，主要由於淺水灣濱景園租出率有所改善。

物業銷售

於報告年內，我們售出位於香港之皓日（The Aperture）的120個住宅單位及藍塘道的兩間大宅，以及武漢「隆府」的六個單位和昆明君居的三個單位，合共進賬港幣15.38億元收入（2023年：無）。

由於內地及香港市場環境受壓，於報告年內，若干發展項目確認非現金撥備總額港幣3.84億元。

計及內地和香港的物業銷售溢利及相關銷售開支、若干發展項目的非經常性撥備、無錫「隆府」的營銷開支，以及其他營業開支，物業銷售業務錄得港幣2.45億元的營業虧損。

截至2024年12月31日，已簽約但未入賬的物業銷售共港幣1.58億元，包括預售皓日（The Aperture）的17個住宅單位和昆明君悅居的兩個單位。有關收入將於完成銷售交易後入賬。

酒店

瀋陽康萊德酒店收入較去年下降2%。客房收入的3%增長被餐飲銷售減少所抵銷。

昆明君悅酒店為昆明隆廣場綜合發展項目的重要部分，於2024年8月6日開業。該五星級酒店提供331間客房及五個各具特色的餐飲場地。營運首五個月收入為人民幣3,700萬元。

物業重估

截至2024年12月31日，投資物業及發展中投資物業總值為港幣1,905.20億元，內地物業組合和香港物業組合的價值分別為港幣1,280.44億元及港幣624.76億元。以上物業均由獨立估值師第一太平戴維斯進行截至2024年12月31日的估值。

我們錄得港幣9.37億元物業重估虧損（2023年：港幣900萬元虧損）。

內地物業組合錄得港幣5.87億元重估虧損（2023年：港幣2.95億元收益），佔2023年12月31日的物業組合價值不足1%。

香港物業組合錄得港幣3.50億元的重估虧損（2023年：港幣3.04億元虧損），較2023年12月31日的物業組合價值下跌不足1%。

計及稅項及非控股權益後，錄得淨重估虧損港幣9.42億元（2023年：港幣1.67億元淨重估虧損）。

物業發展及資本承擔

出租及待售物業發展項目總值分別為港幣240.01億元和港幣76.38億元，當中包括位於無錫、杭州、上海及瀋陽的內地項目，以及香港的重建項目。截至報告日，我們對投資物業的發展項目資本承擔總額為港幣133億元。

內地

昆明君悅居及昆明君悅酒店為昆明隆廣場餘下發展項目的重要組成部分，前者位於酒店之上，提供254間寓所，當中包括三間無與倫比的頂層別墅，後者則提供331間客房及套房。兩項物業均已於2024年4月獲發竣工證明書。昆明君悅居銷售活動已經展開。昆明君悅酒店已於2024年8月6日開業。

無錫隆廣場第二期發展項目包括無錫「隆府」及希爾頓格芮精選酒店，前者由兩座寓所高樓組成，合共提供573個單位，後者則為一家時尚精品酒店。酒店部分包括一幢七層高的新建大樓及一幢樓高三層的文物建築，合共提供105間客房。整個第二期發展項目預計於2025年起分階段落成。無錫「隆府」的預售日期將視乎市況而定，希爾頓格芮精選酒店則計劃於2025年下半年開業。

杭州隆廣場為高端商業綜合項目，當中包括一座購物中心、五幢甲級辦公樓及一家豪華的杭州文華東方酒店。酒店預計於2026年下半年開業，屆時將提供194間高級客房及套房。項目其餘部分則計劃於2025年起分階段落成。

我們開展了上海隆廣場的擴建項目，將興建一座約3,000平方米、樓高三層的零售及餐飲中心，其地下層將連接現有商場。該項目預計於2026年竣工，為顧客提供更豐富購物體驗，提升商場在市內的顯赫地位，同時推動上海靜安區持續提升發展。

瀋陽市府隆廣場餘下的綜合發展項目仍在設計及規劃階段。

香港

皓日（The Aperture）的建築工程於2024年上半年完工，其住宅及零售單位分別分類為待出售之已建成物業和投資物業。住宅銷售活動已經展開。

位於香港島南區壽山村道37號地塊已於2021年2月完成收購。該地塊將重建為豪華大宅，建築

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

中美地緣政治緊張的不確定因素，以及美國可能對中國產品加徵額外關稅，令中國經濟復甦蒙上陰霾。美國聯儲局的利率走勢和強勢美元正在削弱全球經濟復甦的前景。面對這些挑戰，我們致力提高營運靈活性和核心優勢，讓我們得以在日益複雜的環境中繼續蓬勃發展。

在內地，縱使面對經濟挑戰，富裕顧客仍然對奢侈品感興趣，同時越來越注重獨特的購物體驗。我們繼續推出頂尖市場推廣活動，並透過會員計劃「隆會」來加強我們與忠實顧客的聯繫，同時吸納新顧客。於次高端商場，我們將把握優化租戶組合帶動租出率上升的正面趨勢。最新的項目杭州隆廣場將有多幢辦公樓於2025年起分階段落成，商場也將於2025年起開業。該項目預租反應理想，多家大型跨國企業和領先品牌，包括來自「隆廣場」現有租戶，均對這個項目表達濃厚興趣。隨昆明君悅酒店於2024年8月開業，我們的酒店組合持續擴大。無錫希爾頓格芮精選酒店及杭州文華東方酒店預計將於未來數年落成，將會提供更多場地供舉辦商業、時尚及社交活動，從而增加商場人流，吸引更多優質租戶進駐商場及辦公樓。在辦公樓市場方面，由於租戶繼續實施成本控制措施以提高效率，他們對業務擴張持謹慎態度。我們繼續致力維持高水平的服務，以留住優質租戶。

香港方面，消費者情緒仍然疲弱，而北上旅遊模式趨勢持續。隨著政府推出措施，旅客人數和零售銷售出現初步復甦跡象。由於目前經濟環境低迷，預期辦公空間需求將維持平緩，我們會積極留意和應對不斷變化的企業需求。憑藉在內地「聚」的成功經驗，我們最近在中環渣打銀行大廈推出首個優質共享辦公空間項目「Net-Work by HangLung」，為不同規模的企業提供各種解決方案，豐富隆地產在香港的產品種類。

我們期待物業發展業務在2025年取得重要里程碑。「隆府」在內地的另一個項目無錫「隆府」將於2025年下半年開始預售。與其他「隆府」項目（武漢「隆府」和昆明君悅居）一樣，無錫「隆府」位於市中心黃金地段，擁有高端客流，毗鄰由隆地產發展、結合零售商場及辦公樓的優質綜合項目。我們提供獨特的產品和卓越的管理服務，將吸引追求優質生活標準的住客，以及因著商業便利自其他城市慕名而來的的富裕買家。香港方面，我們欣然宣布於2025年1月完成收購衛信道8-12A號所有單位，項目位處清幽靜謐、超高淨值人士聚集的香港島渣甸山核心地段。此項重建項目為我們在香港高尚地段多元化豪華住宅系列新增亮點。

資料來源: 恒隆地產 (00101) 全年業績公告