主要業務為投資物業以供收租、發展物業以供出售及租賃，以及停車場管理與物業管理。

業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止

物業租賃

截至2026年6月30日止六個月，整體租賃收入上升5%至港幣49.23億元。內地物業組合租賃收入按人民幣和港幣計值分別增加3%和8%，反映人民幣兌港幣按年升值影響。香港物業組合租賃收入則維持平穩。

受惠高消費力內地客群的支持，以及消費者日益重視產品品質、工藝水平和情緒價值，高端零售市場呈現局部復甦及穩步回升趨勢。為把握新需求帶來的商機，我們除加強租戶組合外，更與租戶緊密合作，拓展不同店舖模式並提升零售體驗，例如精選IP品牌聯乘和首店品牌等，同時制訂更貼近本地市場的宣傳策略。這些措施使我們餐飲、保健、美容及時尚生活品牌陣容更為豐富，成功提升客流量並推動租戶銷售額。以人民幣計值，商場組合整體租賃收入增長6%，租戶銷售額則按年升17%，期末整體租出率微升兩個百分點至96%。

內地辦公樓市場供應依然過剩，導致空置率居高不下和租金受壓。辦公樓組合收入較2025年上半年減少12%，但以科技、金融及消費行業為首的核心商業區需求紛紛流向優質辦公樓，令跌幅漸見放緩，期末租出率亦上升一個百分點至81%。

香港方面，零售市場於2026年上半年漸趨穩定。港人北上消費熱潮稍退和住宅樓價反彈帶動消費者信心回升，加上盛事經濟效應下，訪港旅客人次持續上升。報告期內，為提升零售租戶組合，銅鑼灣若干主要租戶租約屆滿後，相關空置舖位由新租戶承租並展開翻新，使整體租賃收入微跌2%，但租戶銷售額上升3%。相關物業於過渡期內推出限時主題活動，以維持顧客互動。租出率維持於95%高位。

隨市場需求轉向優質辦公樓，加上資金流入和資本市場轉趨活躍，香港辦公樓市場漸見觸底跡象，惟需求集中於核心商業區的金融機構及專業服務企業，非核心地段依然受壓。我們的辦公樓組合表現穩健，整體租賃收入微升1%，租出率則改善三個百分點至90%，反映除優越地段租賃需求維持堅穩外，整體市況亦穩中向好。

於隆66周年開業的杭州隆廣場坐落於長江三角洲優越位置，是我們內地重點新項目。除了實體擴張外，我們亦透過多元化市場推廣、體驗式零售活動和會員計劃等舉措，加深與顧客聯繫及提升其忠誠度，從而支持資產長遠價值。

內地

整體租賃收入及營業溢利按人民幣計值分別上升3%和2%。在一系列策略性舉措和消費者信心增強支持下，內地商場組合維持高租出率和錄得強勁的租賃收入增長。另一方面，高端辦公樓組合收入下降12%，主要由市場競爭激烈和供過於求所致。

商場

商場組合整體收入於2026年上半年上升至人民幣25.67億元歷史新高，按年增加6%。當中大部分商場錄得增長，惟天津隆廣場、武漢隆廣場和瀋陽市府隆廣場收入下跌，抵銷部分升幅，反映地區競爭激烈。

旗艦商場上海隆廣場租出率穩守98%高位。受惠旗艦品牌主導的體驗活動和黃金產品需求走強，收入和租戶銷售額分別上升8%和24%。為迎接25周年銀禧，商場舉辦「廿五同行，共奏新程」誌慶活動，結合音樂和集體回憶元素，加強與高端客群聯繫，並為會員計劃「隆會」吸納新會員，鞏固商場在市內乃至全國領導地位。

同樣於上海的上海港匯隆廣場收入和租戶銷售額分別錄得1%和24%增長，期末租出率維持於98%高位。商場多管齊下以提升表現，包括持續優化租戶組合、進一步拓展個人護理和美容選擇，以接觸更多顧客和深化關係。同時，為商場定制「LOVE OUT LOUD全城獵愛」520特別慶典等市場推廣活動，透過精彩體驗、限時優惠及獨家系列吸引廣泛關注。

無錫隆廣場透過持續優化租戶組合，特別是餐飲和時尚生活品牌，並加強管理會員關係，抵銷高端零售銷售額下跌的影響，帶動收入增長10%，租戶銷售額上升7%，及商場於期末維持悉數租出。報告期內，商場以「春日奇航」為主題，化身成奇趣體驗天地，結合精心設計的藝術裝置、現場演出和互動遊戲，吸引更多顧客到訪和沉浸其中。

大連隆廣場錄得可觀業績，收入和租戶銷售額同步增加11%，期末租出率亦上升三個百分點至97%。商場首度舉辦烏鎮戲劇節文化活動，設有矚目表演、街頭風格巡遊、創意藝術裝置和獨家品牌展區，有效提升客流量和顧客互動體驗，進一步鞏固其作為中國東北部頂級生活時尚地標形象。

昆明隆廣場表現理想，收入和租戶銷售額分別上升6%和12%，期末租出率維持於99%高位。為提升非高端業態表現，商場將部分專門店升級為獨家旗艦店，並配合毗鄰尚義街戶外街區活化項目推出一系列生活品味活動，進一步推動社區參與，吸引更多不同類型的本地和外地客群。

濟南隆廣場收入和租戶銷售額分別增長4%和13%，租出率亦上升兩個百分點至96%。

「66靈感小市隆廣場小甜市集」融合文創產品、休閒餐飲概念、香氛體驗和互動場景，打造年輕消費者趨之若鶩的假日消閒熱點，再次突顯商場作為休閒體驗型時尚生活樞紐定位。

瀋陽皇城隆廣場收入和租戶銷售額分別增加10%和23%，期末租出率則上升兩個百分點至98%。商場進一步豐富戶外運動及休閒服飾品牌組合，不但成功帶動租戶銷售額顯著增長，更躍身成為市內運動休閒服飾零售地標。五一黃金周期間，商場舉辦市內首個燒烤主題街頭活動，將銅行北巷改造為充滿現場表演和創意餐飲體驗的「炙愛銅行·奇妙烤串實驗室」。商場亦透過內部翻新、嶄新餐飲概念和與租戶合作，進一步提升客流量及拉近與年輕人距離。

天津隆廣場收入輕微下跌2%，租戶銷售額則上升1%，租出率微升兩個百分點至96%。

為維繫顧客關係，商場於歷史悠久的步行街舉辦「『甜』津遇見你」主題活動，圍繞著名百年牆設置各種甜品主題藝術裝置和互動體驗，糅合生動視覺元素和古典建築，強化商場文化定位和與本地社區密切關係。

武漢隆廣場受市內激烈促銷活動競爭影響，收入和租戶銷售額分別下挫18%和13%。為應對市場壓力，商場引入多家米芝蓮星級餐廳，並加強市場推廣攻勢，提升顧客忠誠度。全新24KR韓流街區於6月初面世，匯聚百多家韓國時裝、美容及時尚生活品牌，當中大部分首度於內地或華中亮相，以及於街區設立舞蹈教室。商場B1層增設「享里」美食街，成功轉型為主打年輕客群的潮流專區。商場更開設攀岩體驗空間和籃球館等體育設施，進一步完善生活消閒配套。商場客流量錄得增長，期末租出率則上升四個百分點至92%。

隆內地第11個項目杭州隆廣場於2026年4月28日開業，成為市內最新文娛商業樞紐和社區生活據點，為新一代消費者帶來精心設計的空間體驗。零售面積達105,900平方米的項目位處優越地段，需求表現強勁，而且零售租戶組合經過精挑細選，其中約三分之一租戶為杭州首店品牌。隨更多商舖分階段開業，2026年下半年租出率和租戶銷售額可望持續上升。商場至今已迎來超過三百萬訪客，五一黃金周期間日均客流量更高達120,000人次，周末客流量亦維持理想。於報告期內，商場已累積人民幣3,700萬元收入，期末租出率達89%。

瀋陽市府隆廣場收入和租戶銷售額分別下滑15%和5%，期末租出率則上升兩個百分點至88%。商場正調整戰略定位，藉優化時尚生活潮流及餐飲租戶組合，刺激客流量並提升整體購物體驗。

辦公樓

2026年上半年，整體辦公樓收入下跌12%至人民幣4.64億元，主因是租出率下滑和租金下調。科技、金融及消費行業租戶積極尋求核心地段優質辦公空間，成為租賃需求的主要驅動力，但各地市場供應仍然過剩，導致空置率高企和租金受壓。我們在充滿挑戰的經營環境下堅守嚴謹物業服務標準，保持優質服務。

上海隆廣場兩座甲級辦公樓收入合共下跌17%，主要由於市況持續疲弱和供應長期過剩，導致單位租金下調。市內甲級辦公樓市場租金和租出率壓力加劇，惟期末租出率不跌反升一個百分點至83%。為應對競爭激烈的營商環境，我們繼續把握優越地利和發揮卓越營運實力，穩守市內優越辦公地點地位。

昆明隆廣場辦公樓收入下跌4%。項目坐擁優越地利，並持續提供高規格模組化精裝修辦公室方案等卓越設施和服務，得以維持市場領先地位。期末租出率上升六個百分點至90%。

受需求不振和新供應影響，瀋陽市府隆廣場辦公樓收入下跌7%，期末租出率亦下降四個百分點至85%。在市場壓力下，我們專注加強與租戶聯繫，並貫徹優越物業管理標準。

無錫隆廣場兩座辦公樓收入合共下跌13%，期末租出率亦減少五個百分點至78%。項目持續透過尊貴服務、多功能辦公空間「聚」和即將開業的「無錫錫寓，希爾頓格芮精選」酒店，在市內競爭激烈的高端辦公樓市場樹立標竿。

由於競爭激烈導致租金下調和平均租出率下跌，武漢隆廣場辦公樓收入下挫12%。項目與一家主要租戶簽訂的新租約於六月中開始生效，帶動期末租出率上升九個百分點至72%。多功能辦公空間「聚」將繼續提供靈活彈性辦公空間，滿足租戶日新月異業務需求，並推動租戶間的協作。

杭州隆廣場設有五座辦公樓，其中E座於期末已悉數租出，B座亦於2026年3月起供租戶分批進駐。期內，兩座辦公樓合共進賬人民幣600萬元收入，期末租出率達47%。

香港

2026年上半年，香港消費市況回暖和訪港旅客人次增加，零售市場呈初步靠穩跡象。辦公樓市場亦接近觸底，惟需求集中於核心商業區，非核心地段仍然受壓。

整體收入維持於港幣14.81億元穩健水平，營業溢利則下跌2%至港幣11.43億元。由於我們採取多元化租賃策略和租戶組合優化措施，租出率得以維持高水平。租賃利潤率下跌兩個百分點至77%。

零售

香港零售物業組合收入下跌2%至港幣8.54億元，主要受主要商業及旅遊區組合租戶重整的過渡性影響所致。相反，租戶銷售額上升3%，整體租出率上升一個百分點至95%。

主要商業及旅遊區組合收入按年跌5%，主要由於銅鑼灣若干主要租戶租約屆滿，相關舖位新租戶於期內展開翻新工程。期末租出率跌至89%。為配合銅鑼灣百德新街煥新舉措和隆66周年誌慶，Fashion Walk於5月策動「百德新派」企劃，聚集跨平台城市文化體驗及融合時尚風格、藝術與音樂限時活動，成功帶動本地消費者、旅客及生活品味客群的客流，同時加強租戶間合作和協同效應，並將百德新街打造成全港首屈一指次文化殿堂和城市生活地標，提升整體品牌形象。

隨港人北上消費熱潮稍退，社區購物商場組合整體收入按年持平，期末租出率則升至98%。連接九龍灣淘大商場和東九文化中心的新行人天橋已於2026年7月正式啟用。由於東九文化中心與港鐵站相連，該天橋使交通配套更為方便，可望帶旺淘大商場的客流量和生意額。

辦公樓

辦公樓組合積極採取措施，例如提供精裝修和分間辦公空間以滿足租戶需求，帶動收入增長1%至港幣5.07億元。期末租出率維持於90%高水平。

香港島辦公樓組合收入上升3%，租出率亦增加五個百分點至88%。隆共享辦公空間NET‧WORK位處中環具標誌性渣打銀行大廈，期末租出率按年大幅攀升十六個百分點至80%。

由於半零售商戶持續節約成本和租金下調趨勢未止，九龍辦公樓組合收入下跌3%，租出率則維持於92%。

住宅及服務式寓所

受惠於香港政府人才入境計劃，加上成功拓展新客群並為服務式寓所租戶提供靈活條款，住宅及服務式寓所收入錄得7%增長。

酒店

隨免簽政策範圍擴大和航班載客量恢復正常，高端休閒及海外入境旅客帶動住宿需求上升，利好酒店業務。儘管中東地緣政治緊張刺激燃油成本上漲，但旅遊需求維持穩定，酒店表現持續理想。

受惠於租出率上升和平均每日房價上漲，昆明君悅酒店於2026年上半年表現持續向好，收入增長19%。

瀋陽康萊德酒店收入按年下跌2%。旅遊業內需帶動租出率上升兩個百分點，惟餐飲收入下跌抵銷相關升幅。

物業銷售

於報告期內，我們售出位於香港皓日（The Aperture）83個住宅單位及藍塘道一間大宅、武漢「隆府」兩個單位和昆明君悅居兩個單位，合共進賬港幣10.43億元收入（2025年：港幣1.61億元）。

由於內地市場環境充滿挑戰，我們於報告期內確認人民幣1.08億元（或港幣1.24億元）的非現金物業減值撥備。

計及內地及香港物業銷售虧損，相關銷售及營銷開支，非現金物業減值撥備以及其他營業開支，物業銷售業務於2026年上半年錄得港幣1.87億元營業虧損。

截至2026年6月30日，已簽約但未入賬物業銷售共港幣13.17億元，包括銷售位於香港皓日（The Aperture）22個住宅單位及藍塘道一間大宅和無錫「隆府」74個單位。所有已簽約單位收入將於相關銷售完成後入賬。

投資物業出售

期內集團出售以下投資物業，總代價為港幣2.71億元：

a)我們於2026年1月完成與獨立第三方的交易，出售持有香港藍塘道一間大宅的附屬公司。由於買賣協議已於2025年11月簽訂，該物業價值乃根據雙方截至2025年12月31日所協定的售價估算所得，因此報告期內未有錄得出售投資物業收益或虧損；及b)我們於2026年6月完成與獨立第三方售出位於香港島山頂區御一個單位的銷售交易，港幣800萬元出售投資物業收益已於報告期內計入其他收入淨額。

我們亦於2026年6月與獨立第三方達成買賣協議，出售位於香港的御兩個單位及碧海藍天四個車位。相關交易預期於2026年下半年完成。

物業重估

截至2026年6月30日，物業及發展中投資物業總值為港幣2,005.38億元，內地物業組合和香港物業組合價值分別為港幣1,385.31億元及港幣620.07億元。以上物業均由獨立估值師第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司進行截至2026年6月30日的估值。

我們錄得港幣5.03億元物業重估虧損（2025年：港幣2.01億元虧損）。

內地物業組合錄得港幣3.65億元重估虧損（2025年：港幣3,200萬元虧損），佔2025年12月31日物業組合價值不足1%。

香港物業組合錄得港幣1.38億元的重估虧損（2025年：港幣1.69億元虧損），佔2025年12月31日物業組合價值不足1%。

計及稅項及非控股權益後，錄得淨重估虧損港幣6.78億元（2025年：港幣6.75億元淨重估虧損）。

物業發展
業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止

中東地區衝突不休和地緣政治持續緊張，為2026年下半年營商環境蒙上陰影。維持透明現金流、堅定執行能力和穩定經常性租賃收入顯得日益重要。

內地經濟受惠提振內需和消費的政策措施可望溫和增長。零售方面，追求性價比的選擇性消費形式持續，而提升生活享受和引發情感共鳴的體驗式消費亦越趨受追捧，預期零售租賃市場競爭將維持激烈。為把握相關機遇，我們的物業組合將持續優化租戶組合，並推出具針對性的市場推廣及社區營造活動，以帶動客流量並將其轉化為銷售額。

於2026年4月28日開業的杭州隆廣場綜合項目正逐漸邁向全面營運，預期屆時將帶來更可觀的經常性收入。下半年將有更多優質租戶在完成裝修後投入營運，項目亦會陸續推出針對目標客群的會員計劃，加深顧客忠誠度和聯繫。辦公樓已按照租戶吸納情況和營運上軌步伐分階段交付，以確保能有序投入運作。即將面世的上海隆廣場擴建項目將為這重要物業增添零售及餐飲租戶，鞏固其於南京西路的市場地位和競爭力。適逢今年為上海隆廣場25周年銀禧，其頂層露天平台及VIC專享貴賓室優化工程將進一步加強物業尊貴定位。另一方面，無錫錫寓，希爾頓格芮精選酒店將於2026年第三季度開業，將與無錫隆廣場綜合項目內其他業態發揮協同效應，提升項目高端定位。

香港方面，訪港旅客人次上升，加上矚目盛事連連、租戶組合日益側重體驗式零售和消費者情緒逐步回穩，零售表現復甦本為意料之內；惟油價波動帶來通脹風險或削弱市場信心，為復甦前景帶來變數。辦公樓或因流動性改善而支持租金調整，但由於供應過剩且需求審慎，辦公樓租賃競爭預期持續。

內地和香港物業銷售業務將繼續以嚴謹定價、分階段放售和優質產品為重心，同時密切關注政策變動和買家情緒。香港樓市正穩步復甦，業務提供優質產品仍然備受講究品味的買家青睞。

隆在慶祝「66成就無限」周年誌慶之際，將為長遠業務增長貫徹「隆V.3」策略和「以客為尊」發展方針，以締造商業及文化並重的優享生活空間，惠及業務所服務的社區及未來世代。

資料來源: 恒隆地產 (00101) 中期業績公告