2026年1月21日
惠譽評級預期，本港商業房地產(CRE)仍將面臨壓力，辦公室租金遠低於疫情前水平。近期資本市場活躍的支撐下，香港傳統中央商務區的辦公室租賃活動有所增加，但辦公室空置率高企和長期需求方面的結構性阻力依然存在，這可能會在短期內限制商業用地收購的意願。
惠譽稱，鑑於宏觀經濟前景謹慎，開發商對新住宅用地收購的意願具選擇性，將對政府賣地收入構成壓力。商業房地產風險敞口仍然是銀行面臨的主要風險，尤其是那些向脆弱的中小借款人發放大量貸款的銀行。
即使住宅按揭貸款活動有所回升，香港銀行業也可能保持謹慎態度，專注於資產質素和承銷標準，而不是追求貸款增長。住宅按揭的資產質素良好，但較弱的商業地產板塊持續面臨的壓力可能會持續存在。
惠譽預計，由於物業相關收入下降，香港的財政靈活性仍將受到限制，儘管股權印花稅將在短期內起到一定的抵消作用。截至2025年3月的財政年度，物業印花稅和土地溢價約佔總收入的5%，較五年前下降近30%，佔GDP的比重也從同期的6%以上降至不足1%。部分是由於政府決定暫停本財政年度的新商業用地銷售，以應對高企的辦公室空置率和疲軟的市場需求。近期住宅市場情緒的回溫僅提供有限的支撐，但物業相關收入可能仍遠低於歷史水平。
