2024年9月5日

大摩料港樓價明年升5% 受惠美國減息

摩根士丹利發表報告，預期今年香港樓價跌8%，在美國聯儲局減息在即助力下，明年香港樓價預期有機會升5%，住宅市場較零售及寫字樓物業更受惠減息因素。

另外，大摩美國經濟師Ellen Zentner預期，美國聯邦基金利率將由現時5.375厘，降至今年底的4.625厘，明年6月則為3.625厘，其本港銀行分析員Nick Lord則預料聯儲局每次減息0.25厘，最優惠利率則下調0.125厘，預期明年底，實際按揭利率將降至3.25厘。至於1個月銀行同業拆息今年上半年約為4.5厘，明年底則回落1.75厘，至2.75厘水平，H按揭利率約4厘(H加1.3厘)，仍高於封頂息。

另外，大摩預期目前租金收益率為3.2%，在減息因素下，加上租金走勢將受惠內地人才流入，租金利差明年將轉向中性，將吸引投資需求。此外，業主供款負擔能力將由現時50%，改善至45%較健康水平，自2021年以來，利率是導致樓價累跌三成的元兇，相信香港樓價將觸低，並在2025年出現周期性復甦，升幅為5%。

本港地產股債務中，60%利率以按浮息計算，若拆息每跌1厘，將帶動平均盈利增加5%，高負債如新世界發展(00017)、希慎興業(00014)、恒基地產(00012)及嘉里建設(00683)將受惠，以浮息比重高如九龍倉置業(01997)亦受惠。