2022年11月7日

高盛:內房首選中海外

高盛發表報告，該行早前採訪多間內房發展商，包括央企中海外(00688)、保利置業(00119)、招商蛇口(001979.SZ)、中國金茂(00817)、中國海外宏洋(00081)，以及民企碧桂園(02007)及新城發展(01030)。

報告稱，大部分內房發展商認為，諸如降低房貸利率、降低首付比例等放寬政策起到了一定作用，但不足以提振投資者購房信心，或需更大力度的政策扶植。今年9月、10月初曾出現短暫的銷售火爆，隨後回歸淡靜，發展商們對年底前的銷售量審慎樂觀，對明年的銷售量不敢斷言。

政府多次強調「保交房」的重要性，發展商已收緊預售比例，保障第四季順利交付，但新樓盤的施工進度仍然不溫不火。高盛預計今年下半年及明年的毛利率持續低迷，不過年初至今的盈利能力有所改善，意味著2024年的毛利率有望恢復至正常水平。

所有地產商都想在一線城市囤地，相較於央企，民企可能有心無力。一方面，央企能享受更低的再融資成本（低於4%），大舉槓桿開發，而民企的現金流儲備和貸款額度都在不斷縮水，依賴商業抵押擔保證券融資；另一方面，經濟環境不樂觀時投資者更信賴央企，央企的銷售額同比穩定增長至兩位數，而民企銷售額同比下降。招商蛇口、金茂等多家央企表示，他們正在關註第四季度北京、上海等地第四輪土地拍賣的潛在土地招標機會，而民企幾乎沒有行動。

綜合上述因素，高盛建議買入中海外，目標價32.2元，較收市價16.48元高出近一倍。高盛亦提示，銷售額下降、毛利率降低或未達預期的土地儲備規模可能會阻礙中海外的增長前景。

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