2020年5月3日
近年多隻物管股股價顯著上揚，主因享有穩定收入及健康現金流。市值較少的銀城生活(01922)，股價走勢相對落後。不過，由於潛在回報空間大，料未來估值重修機會高，可多加留意。集團於去年11月上市，分拆自中小型發展商銀城國際(01902)。銀城生活目前為南京第一、江蘇省前五的物業管理服務供應商。儘管作為南京物業管理行業的龍頭，但由於市場分散，在南京的市場佔有率不足10%，故仍有較大增長空間。
近年集團業務發展迅速，2016年至今在管面積的年複合年增長率逾58%，截至去年底止的在管建築面積為2610萬平方米，合共管理239項物業，包括116項住宅物業及123項非住宅物業，服務超過14萬戶家庭。業務涵蓋內地15個城市，包括南京、無錫、蘇州、杭州、鎮江等，主要位於江蘇省及長三角地區，人均可支配年收入較全國平均高逾10000元人民幣；加上長三角地區持續提高城鎮化水平，有助推升物管服務的市場規模。
集團已公布上市後首份全年業績，截至去年底止的年度營業額同比上升48.8%至6.96億元人民幣，毛利增長65%至1.12億元人民幣，純利增加22.5%至3320萬元人民幣。若撇除一次性上市費用的影響，核心純利更增68.6%至4570萬元人民幣。整體表現優於預期，主因新增在管面積增加、提供社區增值服務產生的收益增加，以及承接第三方房地產開發商的項目步入成熟期。
集團兩大收入來源分別為物業管理服務及社區增值服務，前者收入5.53億元人民幣，佔比約79.5%，其中住宅項目及非住宅項目分別佔62.2%及37.8%；來自社區增值服務的收入則為1.43億元人民幣，佔比約20.5%。
「生活+」增強用戶黏度
銀城生活提供的社區增值服務包括共用空間增值服務、健身服務及生活社區便利服務。透過「生活+」社交媒體賬戶，將業主和住戶連結至各服務供應商，為客戶日常生活提供便利，可增強客戶黏度，亦有效增加渠道供應商的收入。現時「生活+」賬戶註冊用戶超過7萬名，今後有望轉化為經濟收益，預期可成為主要增長動力。
近年銀城生活積極爭取更多優質項目，並開拓各種服務類型，以及加快併購步伐，致力提升盈利能力，後市可值看高一線。根據彭博通訊綜合市場分析，預期銀城生活2020及2021每股盈利為0.260及0.360元人民幣，給予12個月目標價2.5港元，相當於今年預測市盈率8.7倍，評級「買入」。
蔡向成 元富證券(香港)研究部經理
