2015年3月17日
港鐵(00066)公布去年純利156億元，按年升19.8%，期內基本業務利潤升34.5%至115.7億，符合市場預期。花旗把港鐵投資評級由「買入」直接降至「沽售」，目標價調低13%至29.5元，預期港鐵在2019年之前，來自物業發展入賬將大減，租金收入增長亦料放緩。
花旗指，柯士甸站項目於去年入賬之後，港鐵下一個可以入帳的本港住宅項目為日出康城第三期，有關的利潤分成較柯士甸站項目明顯為低，而近期招標之項目，港鐵所得的分潤分成更低至10%至45%，且估計在2019年之前未能入賬，形成港鐵在物業收益方面出現盈利缺口，令整體盈利上升空間有限。
花旗又相信，內地高端旅客開支下降，將令圓方(Elements)的零售租金收入增長放慢，同樣憂慮沙田、屯門及荃灣的投資物業有類似情況。該行把港鐵今明兩年盈利預測下調3%至5%，認為港鐵目前估值偏貴。
