富豪產業信託及產業信託管理人之主要目標為透過積極增持酒店及策略性投資於酒店、服務式住宅及╱或商用物業（包括寫字樓及零售物業）而為富豪產業信託之基金單位持有人（「基金單位持有人」）提供長遠、穩定及增長之分派及資本增值。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

在環球經濟從冠狀病毒病疫情最嚴重階段出現勁的初步反彈後，復蘇的步伐於二零二三年整體放緩。經濟活動仍未達到疫情前的預測水平，尤其是新興市場及發展中經濟體。發達經濟體之整體經濟增長於去年大部分時間一直強韌，放緩程度低於先前預期，主要反映美國的復蘇狀況，當地的消費支出依然相當強勁。

儘管面對若干國內挑戰及外部壓力，中國仍能達成於二零二三年所定下的主要目標。年度中國國內生產總值（GDP）增長達5.2%，符合官方增長目標，並超過二零二二年所達到的3%增長。在香港，整體經濟狀況在高息環境下充滿挑戰。二零二三年香港本地生產總值錄得3.2%增長，較政府於二零二三年八月增長預測下限低0.8個百分點。

隨著香港於去年年初取消全部旅遊限制後，二零二三年的訪港旅客人數合共約為34,000,000人次。儘管人次按年增加55倍，由於比較基數低，該數字僅達疫情前時代訪港旅客總數約55%。來自中國的旅客維持佔本地旅遊業的最重要部分。

根據香港旅遊發展局公佈之酒店調查，在所有受訪之不同類別之酒店中，二零二三年平均酒店入住率為82.0%，較二零二二年上升16.0個百分點，而行業平均房租錄得30.7%的增幅，令平均可出租客房收入（「平均可出租客房收入」）按年整體增加62.3%。

作為香港的主要酒店擁有人之一，富豪產業信託目前擁有之組合由九間營運中的酒店組成，包括提供全面服務之「富豪」品牌旗下的五間酒店（「初步酒店」）及提供精選服務之「富薈」品牌旗下的四間酒店，連同管理合共逾4,900間客房及套房。

除了富薈灣仔酒店由富豪產業信託擁有及自行經營外，全部五間初步酒店及其他三間富薈酒店已出租予富豪產業信託之直接上市控股公司Regal HotelsInternational Holdings Limited富豪酒店國際控股有限公司（「富豪」）之全資擁有附屬公司，經營酒店業務。

誠如於富豪產業信託二零二三年中期報告內主席報告所述，三間初步酒店（即富豪機場酒店、富豪九龍酒店及富豪東方酒店）及兩間富薈酒店（即富薈炮台山酒店及富薈土瓜灣酒店）於二零二二年在政府多個酒店檢疫計劃下營運，儘管該等酒店之營運表現自去年年初取消旅遊限制以來持續改善，但由於經營模式及收入結構不同，以致該五間酒店於二零二三年之整體營運收入淨額總額仍低於二零二二年所達到的水平。然而，就一直經營正常酒店業務之酒店（即富豪香港酒店、麗豪酒店、富薈上環酒店及富薈灣仔酒店）而言，該等酒店於二零二三年之業務營運出現強勁反彈，其物業收入淨額（「物業收入淨額」）總額較二零二二年所達到水平錄得大約200.0%之重大增長。

根據二零二三年市場租金方案之條款，初步酒店產生基本租金總額港幣480,000,000元。二零二四年初步酒店市場租金檢討已於二零二三年九月完成，該等酒店於二零二四年之年度基本租金總額已釐定為港幣544,000,000元，較二零二三年基本租金總額高出約13.3%或港幣64,000,000元。浮動租金將繼續按分佔初步酒店之物業收入淨額總額超出其基本租金總額之50%計算。

至於其他三間已出租予富豪承租人之富薈酒店（即富薈上環酒店、富薈炮台山酒店及富薈土瓜灣酒店）於二零二三年產生租金收入港幣98,000,000元，當中包括由富薈上環酒店及富薈炮台山酒店所賺取之浮動租金合共港幣6,000,000元。

根據由獨立專業物業估值師按租賃條款釐定之市場租金檢討，該三間富薈酒店二零二四年之基本租金總額已定為港幣118,000,000元，較二零二三年基本租金總額高出約28.3%或港幣26,000,000元，而浮動租金將同樣按分佔各酒店之物業收入淨額超出基本租金之50%計算。

富薈灣仔酒店為香港首間富薈酒店，自二零一一年起由富豪產業信託自行經營。該物業之物業收入淨額（包括非酒店部分之租賃租金）較二零二二年增加88.6%。

於二零二四年一月三十一日舉行之基金單位持有人特別大會（「特別大會」）上，獨立基金單位持有人批准（其中包括）富薈上環酒店及富薈炮台山酒店之現有租賃協議及租賃擔保之延長及修訂，將年期延長十年至二零三四年十二月三十一日，而延長年期之市場租金方案將繼續由共同委任之獨立專業物業估值師每年釐定。在同一特別大會上，獨立基金單位持有人亦批准該兩間酒店之現有酒店管理協議之延長及修訂，年期將同樣延長至二零三四年十二月三十一日。

富豪產業信託於二零二三年下半年為富薈上環酒店、富薈炮台山酒店及富薈土瓜灣酒店達成再融資方案，融資貸款年期於2年至5年之間。有關富豪產業信託所擁有之酒店物業之進一步資料，包括其詳細租賃條款及二零二三年經營數據，載於二零二三年年報內之產業信託管理人報告書。

資料來源: 富豪產業信託 (01881) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

根據世界銀行集團之最近研究，預計二零二四年全球增長減慢至2.4%，這是連續第三年放緩，反映出持續受到為降低通脹而緊縮貨幣政策、信貸條件限制，以及全球貿易與投資疲軟等因素所拖累之影響。

儘管香港經濟至今已有所改善，惟距離全面回復至疫情前水平仍有一段相當的距離。全球需求減少、地緣經濟分化加劇及貨幣條件收緊等持續不利因素和挑戰，均繼續對香港經濟復蘇的步伐和程度產生不利影響。

二零二三年施政報告指出，旅遊業香港經濟主要動力之一，作為主要的旅遊城市，政府正採取積極措施以提高香港景點之吸引力。在政府努力協調下，今年單在上半年已有超過80項盛事將在香港舉行。該等盛事可帶動旅遊、酒店、餐飲及零售等多個行業之業務，及香港帶來重大的經濟效益。此外，自二零二四年三月六日起，隨著西安市和青島市加入「個人遊」計劃，該計劃進一步擴展至合共51個中國內地城市。加上可望恢復深圳居民的「一簽多行」簽注，皆可進一步推動本地旅遊業和酒店業之業務。

在金融方面，美國加息周期應已見頂。目前普遍預測，假設通脹情況進一步穩定下來，其利率可能會在二零二四年年中開始下降。基於其業務及財政結構之性質，富豪產業信託之財務表現對利率波動高度敏感。儘管香港利率已從二零二三年年底的高位緩慢回落，富豪產業信託已於二零二四年二月初訂立多項利率掉期交易，從而將其部分未償還銀行貸款之利息支出由浮動利率掉期至固定利率。預計可在短期內減少富豪產業信託之財務費用，同時亦可對沖利率萬一意外回升之風險。

產業信託管理人對香港旅遊及酒店市場將持續復蘇抱持樂觀態度。產業信託管理人亦有信心，當香港的利率逐漸回復至較正常的水平時，富豪產業信託將能夠恢復向基金單位持有人作出分派。

資料來源: 富豪產業信託 (01881) 全年業績公告