集團主要經營下列核心業務：於香港、中國內地和數個海外城市參與鐵路設計、建造、營運、維修及投資；在香港及中國內地提供與鐵路及物業發展業務相關的項目管理；經營香港鐵路網絡內的車站商務，包括商鋪租賃、列車與車站內的廣告位租賃，以及鐵路沿.電訊服務的接通；於香港及中國內地經營物業業務，包括物業發展及投資，以及投資物業（包括購物商場及寫字樓）的物業管理及租賃管理；投資於八達通控股有限公司；提供鐵路管理、工程及技術培訓；以及投資相關新技術。

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

香港業務

香港業務是港鐵營運的基石，從鐵路及巴士客運服務到車站零售租賃及廣告銷售等商務活動，以至物業發展、租賃及管理業務和新鐵路設計及建造。我們以「鐵路加物業」發展模式，支持香港現有及未來交通基建，透過將港鐵物業發展項目所得資金投入到重要鐵路項目，促進城市發展與繁榮，同時為股東創造價值。

2025年，港鐵在鐵路和巴士客運服務的乘客量錄得19.585億人次，按年增加0.3%。周日平均乘客量亦上升1.3%至571萬人次。

2025年，本地鐵路服務的總乘客量為15.944億人次，較去年輕微下跌0.5%。周日平均乘客量增加0.6%至471萬人次。羅湖及落馬洲過境服務的乘客量則達1.067億人次，較去年增加8.4%，主要因為北上的香港市民有所增加。同時，高速鐵路（香港段）的乘客量在鐵路網絡運力提高與站點數目增加的情況下，上升至3,110萬人次，較去年增加16.3%。機場快的乘客量亦較2024年增加1.3%至1,330萬人次。

市場佔有率

2025年，港鐵在香港專營公共交通工具市場的整體佔有率為50.2%，較2024年輕微上升0.1%。港鐵在過海交通工具市場的佔有率則為72.9%，而2024年為72.4%。

2025年，港鐵在過境交通業務的市場佔有率由50.4%下降至49.0%，主要因為車輛客運口岸的數目增加，令經由這些口岸過境的人流上升。港鐵在往返機場交通工具市場的佔有率亦由18.1%下降至17.5%，主要因為來自其他交通工具的競爭加劇。

車費調整、推廣及優惠

按票價調整機制，2025/2026年度的票價因為經計算所得的票價調整幅度為+1.45%，介乎±1.5%之間，所以不會作出調整，並將延至2026/2027年度實施。至於之前延至2025/2026年度實施、合共+1.91%的調整幅度，亦會延至2026/2027年度處理。票價調整機制旨在顧及市民負擔能力的同時，亦為公司維修及升級現有鐵路系統的需要而提供經常性收入。2025年，港鐵繼續提供多項恆常票價優惠，優惠總額約為32億港元，惠及長者、小童、合資格學生、殘疾人士等各類乘客。港鐵亦繼續提供都會票及0.5港元綠色專小巴轉乘優惠，並已將全月通及早晨折扣優惠再延長一年。港鐵在6月宣布調整機場快票價，整體平均加幅為9.24%，這是機場快自2017年以來首次票價調整，並同時推出針對不同乘客群的票價推廣活動。

服務表現

2025年，港鐵的重鐵網絡乘客車程準時程度及列車按照編定班次行走的表現均達到99.9%，不但超越港鐵營運協議內列明的表現目標，更優於公司自訂更為嚴格的顧客服務目標。

2025年，港鐵重鐵和輕鐵網絡分別提供超過185萬及超過90萬列車班次。重鐵網絡錄得九宗延誤，輕鐵網絡則沒有錄得延誤。延誤指由港鐵可控制的因素導致31分鐘或以上的延誤。當事故發生時，港鐵會審慎檢討並處理，以避免類似事故重演。

安全表現

港鐵致力維持世界級的安全標準，確保乘客與員工的安全。截至2025年12月31日，重鐵和輕鐵網絡的須呈報事故分別減少16%及13%。我們繼續大力宣傳扶手電梯安全、提醒乘客注意月台空隙，並培養鐵路安全文化，特別是青少年和長者。

提升顧客體驗

港鐵在鐵路網絡各個層面以「載向未來」為發展方向，採用創新科技確保公共交通系統的安全、可持續發展，同時為乘客提供無障礙、高效和舒適的鐵路服務。年內，我們繼續物色、開發及引進頂尖技術，以提升顧客便利度及體驗，並應用在鐵路營運及維護等領域。

增添乘客便利

隨著高鐵網絡不斷拓展，截至2026年1月，乘客可享用往返香港與110個內地站點的直達服務。我們亦於2025年內為高鐵常客推出更具彈性的車票及多程車票。港鐵自5月起於輕第29頁

鐵網絡推出的「貓狗同行」試行計劃，已在9月獲提升為恆常服務，乘客可於周末及公眾假期攜同寵物貓狗乘搭輕鐵出遊。

提升自動收費系統

港鐵進行斥資13億港元的自動收費系統更新計劃，截至2025年12月31日已安裝了2,013個全新或經改造的自動收費閘機。52個車站已完成閘機更換工程。新款閘機支援更多電子支付選項，更方便乘客及旅客。

新列車

港鐵的列車更換計劃在2025年繼續取得進展，以更新、更舒適的Q車取代現有列車。觀塘及港島現有28列配備SACEM信號系統的新車運行。東涌首列Q車亦已運抵，現於小蠔灣車廠進行測試及調試。迪士尼的新列車則處於設計階段，預計於2028年投入服務。配備全新「通訊為本列車控制」信號系統（「CBTC系統」）的Q車，正在荃灣進行測試及調試。屯門南延項目的新列車亦已處於製造階段。

更換信號系統

年內，將荃灣、港島、觀塘及將軍澳現有SACEM信號系統更換至全新CBTC系統的計劃亦繼續推進。該計劃旨在更新已使用多年的資產，並有望提升載客能力，滿足公司長遠營運需要。2025年，荃灣的新信號系統繼續在非行車時段進行測試，並將於2026年3月中投入服務。港島、觀塘及將軍澳隨後亦會陸續啟用新系統。整個更換信號系統工程預計於2029年全部完成。

更換電力系統

港鐵正進行電力系統更換工程，以進一步提升電力設備的表現，使列車服務和車站運作的供電更可靠。更換計劃覆蓋觀塘、荃灣、港島及將軍澳，預計於未來十年內陸續完成。

更換空調系統

第一及第二階段的冷卻裝置更換工程現已完成，共安裝了162台新的冷卻裝置。第三階段的工程已確認於2025至2028年間進行，涉及更換10個車站合共22台冷卻裝置。有關工程以更具能源效益的新型號來取代舊裝置，令置身車站內的乘客更感舒適，同時減少碳排放。

提升車站設施

為東鐵沿車站安裝自動月台閘門的計劃已於2025年5月竣工，較原定計劃提早約六個月。有關計劃涉及在13個車站共35個月台安裝約1,600對自動月台閘門，預計可進一步提升乘客安全。截至2025年12月31日，作為大型升級計劃的一部分，有20部扶手電梯及16部乘客升降機已完成更換工程。此外，我們將於2025至2028年間翻新逾100部扶手電梯。

智慧出行、營運及維修

港鐵致力以「載向未來」為發展方向，確保每日提供最先進、讓顧客更感方便易用的體驗。年內，我們推出多項創新的票務產品，包括「電子都會票」，方便經常乘搭港鐵的中、長途乘客，在MTR Mobile應用程式購買使用二維碼出入閘的「都會票」；與家人同行的乘客，亦可透過微信支付「同行碼」，讓同行兒童或長者出行更方便，無需為每位家庭成員購買單程票。我們亦把結合人工智能的「虛擬服務大使」AI Tracy擴展至九個車站，方便顧客透過這項自助服務獲取即時個人化協助，包括車站導向、車站設施、附近景點等資訊。

在智慧鐵路營運方面，我們很高興能與交控科技（香港）有限公司攜手合作，參與政府「低空經濟監管沙盒」計劃，於東鐵隧道內進行無人機測試。有關試點項目旨在評估在隧道內，應用超視距無人機技術檢查關鍵鐵路資產的潛力，並藉此進一步提升鐵路維修效率。2025年，我們推出「乘客警報裝置」應用程式，提供精準的車務狀況資訊，並有助迅速處理乘客透過緊急通話器的求助。「樹木監察系統」則透過光學雷達與人工智能分析，加強輕鐵沿預防性樹木管理。此外，我們在屯馬、東涌及迪士尼的某些入閘機，逐步推出結合人工智能的閉路電視影像分析技術，以辨識攜帶超出行李尺寸規定的大型物品的乘客，協助車務人員及時應對，確保乘客安全。

2025年，來自香港車站商務活動的總收入為53.45億港元，與2024年相若。這主要因為車站零售業務的租金收入上升，但廣告和電訊業務的收入因市場環境充滿挑戰而減少，抵銷了升幅。然而，由於經營成本增加，2025年的EBIT減少3.0%至36.60億港元。

車站零售

2025年，車站零售租金收入增加1.3%至36.64億港元，主要受惠於免稅店租金上升，但部分增幅受車站商店新訂租金下跌所抵銷。2025年車站商店的新訂租金跌幅為8.5%，平均出租率為98.8%。

我們定期檢視租戶組合，確保零售服務反映最新潮流趨勢，並能吸引各類型的顧客。儘管市場充滿挑戰，具吸引力的MTR Mobile應用程式及「MTR分」獎賞計劃、引人注目的廣告活動，以及特別聯乘推廣活動，均有效為車站商店吸引人流。

截至2025年12月31日，按出租面積分析車站商店（包括免稅店）的租約到期概況，約35%的租約於2026年到期、42%於2027年到期、21%於2028年到期，以及2%於2029年或之後到期。

截至2025年12月31日，按出租面積計算，車站商店（不包括免稅店）的租戶組合為餐飲類別約佔40%、餅店約佔13%、便利店約佔12%、乘客服務約佔12%，其他類別約佔23%。

截至2025年12月31日，港鐵車站商店數目達1,591間，總面積為71,470平方米，分別淨增加12間及234平方米。我們透過「非政府機構及社會企業支援計劃」，以象徵式收費租出16間車站商店。

廣告業務

2025年，儘管市道相對疲弱，廣告收入只輕微減少2.1%至10.00億港元。經濟不明朗、零售市道疲弱，加上市民及旅客的消費模式轉變，均對本地媒體市場造成負面影響。

截至2025年12月31日，港鐵車站及列車內的廣告點總數增加至42,686個。我們亦為63個非牟利機構提供免費廣告位。年內，我們持續拓展數碼網絡、更新產品及銷售方案，並提升程式化廣告能力，以應對市場挑戰，並開拓新的增長機遇。其中一大亮點是推出「5G全城夏日狂熱」廣告活動，在多個港鐵車站引入鋪天蓋地的直播互動及主題體驗，運用5G網絡「黃金頻段」低時延及高容量的特性，讓廣告客戶與乘客緊密聯繫。我們將進一步拓展這項突破性的5G方案，結合精準的受眾定位及數據相關的措施，以把握新的收入機遇。

電訊業務

2025年，電訊業務收入減少6.2%至5.46億港元，主要因為通用系統的收入下降。目前已有14個車站支援新的5G「黃金頻段」，可提供高容量及高速數據傳輸，顯著提升乘客使用流動通訊服務的體驗。同時，我們位於將軍澳的數據中心錄得穩定的收入增長，我們會繼續探索有關業務的進一步商機。

物業業務

物業租賃及管理

物業租賃

2025年，物業租賃業務收入按年減少6.7%至47.36億港元，主要因為顧客消費模式轉變，導致新訂租金下跌，以及之前為持續面對挑戰的戲院行業提供而待攤銷的租金寬減作出一次性減值調整。

年內，我們透過MTR Mobile應用程式及「MTR分」獎賞計劃持續推出促銷活動及各種市場推廣活動，以帶動商場客流及銷情。

由於零售市道持續面對挑戰，港鐵在香港的商場新訂租金錄得9.5%的跌幅。平均出租率為100%。公司在「國際金融中心二期」的18層寫字樓，則錄得98%的平均出租率。

截至2025年12月31日，按出租面積分析，商場的租約到期概況分別為約35%於2026年到期、32%於2027年到期、18%於2028年到期，以及15%於2029年或之後到期。

截至2025年12月31日，按出租面積分析，商場的租戶組合為餐飲類別約佔31%、時裝、美容及配飾類別約佔22%、服務類別約佔19%、休閒娛樂類別約佔19%，以及百貨公司和超市類別約佔9%。

截至2025年年底，按可出租樓面面積計算，公司在香港的投資物業的應佔份額包括315,882平方米的零售物業、39,451平方米的寫字樓，以及19,206平方米的其他用途物業。

物業管理

香港物業管理業務收入為3.31億港元，按年增加9.2%。截至2025年12月31日，港鐵在香港管理的住宅單位總數逾128,000個、辦公室及商用面積逾920,000平方米。

物業發展及招標

2025年，香港物業發展錄得110.66億港元的除稅後利潤，主要來自「日出康城」第十二期、何文田站第一期及第二期，以及「港島南岸」第三期及第五期的利潤入帳。

預售及銷售活動

2025年，公司有多個項目進行預售。何文田站物業發展組合方面，截至2025年12月31日，「朗賢」及「瑜一」已分別售出72%及82%的單位。截至2025年12月31日，位於大圍站的「柏傲莊I」及「柏傲莊II」已售出99%的單位。

「日出康城」第十二期的「GRAND SEASONS」於1月推出預售。截至2025年12月31日，連同「SEASONS PLACE」及「PARK SEASONS」，上述物業已售出90%的單位。截至年底，「凱柏峰I」、「凱柏峰II」及「凱柏峰III」（「日出康城」第十一期）已售出97%的單位。

「港島南岸」方面，「滶晨」及「滶晨II」（第五期第5A及5B期）分別於5月及7月推出預售，截至2025年12月31日已售出86%的單位。「Blue Coast」及「Blue Coast II」（第三期第3B及3C期）繼續進行預售，截至2025年12月31日已售出91%的單位。截至年底，「晉環」（第一期）、「揚海」（第二期）及「海盈山」（第四期第4A期）已分別售出98%、97%及79%的單位。

「YOHO WEST PARKSIDE」（天榮站第二期）於2025年2月推出預售，截至2025年12月31日已售出97%的單位。「YOHO WEST」（天榮站第一期）截至年底已售出97%的單位。「柏景峰」（油塘通風樓）於2025年11月推出預售，截至年底已售出38%的單位。

另外，「港島南岸」第六期已取得預售樓花同意書。

西鐵物業方面，由港鐵擔任九鐵公司相關附屬公司代理人的「匯璽」發展項目（南昌站）繼續進行銷售，截至2025年12月31日已售出98%的單位。「The YOHO Hub」及「TheYOHO Hub II」（元朗站）截至年底已售出66%的單位。「柏瓏I」及「柏瓏II」（錦上路站第一期）截至2025年12月31日已售出97%的單位，「柏瓏III」於2025年10月推出預售，截至年底已售出44%的單位。

物業招標

2025年11月，公司向新鴻基地產發展有限公司旗下一間附屬公司批出屯門第16區站第一期項目。視乎市場情況，我們預計在未來12個月左右為錦上路站第二期及屯門第16區站第二期項目進行招標。另外，我們定期密切監察市況，並按市況檢視招標計劃。

擴展物業組合

截至2025年12月31日，港鐵有九個住宅物業項目，預計未來數年將為房屋市場提供約8,000個住宅單位。香港鐵路擴展項目目前的發展用地，包括小蠔灣站、東涌延東涌東站、屯門南延第16區站、東鐵古洞站及屯馬洪水橋站，以及北環項目的相關用地。我們亦繼續在現有及未來鐵路沿探索其他具發展潛力的地塊，包括將紅磡站南面的臨海及前碼

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

-儘管宏觀經濟環境仍充滿挑戰，但近期經濟環境改善及房地產市道回升，顯示我們或將迎來較為穩健的營運環境

-我們持續推進香港歷史上其中一個最大規模的鐵路擴展計劃，涵蓋《香港主要運輸基建發展藍圖》及《運輸策略藍圖》下多條新鐵路，旨在提升本地鐵路網絡聯繫，並與大灣區城市建立更緊密的聯繫

-我們於2025年成功發行了30億美元的高級無抵押債券（當中包括15億美元的30年期票據）及30億美元次級永續資本證券，於2026年成功發行了20億澳元的高級無抵押綠色債券，亦於2025年簽訂一項300億港元的七年期綠色銀團貸款。展望未來，我們將密切關注地緣政治的變動及通脹情況，為資本性工程項目尋求額外資金來源，並保持審慎理財-視乎施工及銷售進度，我們預期為「日出康城」第十三期、「港島南岸」第六期及油塘通風樓項目的物業發展利潤入帳，並繼續為大圍站項目、「港島南岸」第五期及「日出康城」第十二期的物業發展利潤入帳

-視乎市場情況而定，我們預期在未來約12個月左右為錦上路站第二期及屯門第16區站第二期項目進行招標

資料來源: 港鐵公司 (00066) 全年業績公告