集團主要經營下列核心業務：於香港、中國內地和數個海外城市參與鐵路設計、建造、營運、維修及投資；在香港及中國內地提供與鐵路及物業發展業務相關的項目管理；經營香港鐵路網絡內的車站商務，包括商鋪租賃、列車與車站內的廣告位租賃，以及鐵路沿.電訊服務的接通；於香港及中國內地經營物業業務，包括物業發展及投資，以及投資物業（包括購物商場及寫字樓）的物業管理及租賃管理；投資於八達通控股有限公司；提供鐵路管理、工程及技術培訓；以及投資相關新技術。

業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止

香港業務

香港業務是港鐵營運的核心，從鐵路及巴士客運服務、車站零售租賃和廣告業務等商務活動，到物業發展、商場租賃和物業管理業務，以及投資、設計和建造新鐵路。

公司以「鐵路加物業」的經營模式，透過物業發展項目獲取資金來支持未來的基建項目及資產升級，並推行日常的鐵路維護及營運計劃，藉此營造充滿活力、交通便捷的社區，同時為股東創造價值。

香港客運服務—車務營運

2026年上半年，香港車務營運的收入為118.50億港元，較去年同期增加3.0%，主要因為過境服務及高速鐵路（香港段）的收入增加。在未計利息、財務開支及稅項前和扣除每年非定額付款予九廣鐵路公司（「九鐵公司」）後的虧損為1.41億港元，與去年同期相比，EBIT的變動主要因為折舊及每年非定額付款上升。

今年首六個月的乘客量有所上升，主要由於本地鐵路服務、過境服務及高速鐵路（香港段）的乘客量均有所增長。所有鐵路和巴士服務的總乘客量為9.754億人次，較2025年上半年的9.637億人次上升1.2%。周日平均乘客量亦上升1.5%至573萬人次。

市場佔有率

2026年首五個月，港鐵在香港專營公共交通工具市場的整體佔有率為50.2%，而2025年同期則為50.0%。當中，港鐵在過海交通工具市場的佔有率為72.9%，而2025年同期則為72.5%。

2026年首五個月，港鐵在過境交通業務的市場佔有率由48.8%下降至47.9%，主要歸因於車輛客運口岸的數目增加。港鐵於今年首五個月在往返機場交通工具市場的佔有率亦由17.7%下降至16.7%，主要因為來自其他交通工具的競爭加劇。

車費調整、推廣及優惠

2026年3月，港鐵宣布按「負擔能力上限」安排，2026/2027年度的票價維持不變，該安排規定經計算所得的票價調整幅度（+2.85%），不得高於相應的家庭住戶每月入息中位數的按年變動（零）。本年度未實施的票價調整幅度+2.85%，將延後至隨後兩年，即分別在2027/2028年度（+1.43%）及2028/2029年度（+1.42%）調整票價時實施。至於從之前延至本年度實施合共+1.96%的調整幅度，亦按票價調整機制延後至2027/2028年度處理。票價調整機制為港鐵每年的票價檢討提供客觀和透明的方程式，並且充份考慮到社會經濟狀況和市民的負擔能力。今年首六個月，港鐵繼續為長者、小童、合資格學生、殘疾人士等乘客提供恆常票價優惠，亦為出行乘客提供不同的車費推廣優惠，包括「都會票」及綠色專小巴0.5港元轉乘優惠，而「全月通」及「早晨折扣優惠」亦延長一年。

服務表現

2026年上半年，港鐵的乘客車程準時程度及列車按照編定班次行走均再次達到99.9%的世界級水平，不但超越了港鐵營運協議的要求，更優於公司在顧客服務承諾中自行訂立更為嚴格的目標。期內，港鐵重鐵和輕鐵網絡分別提供逾92萬及約45萬班次的列車服務，其中重鐵服務有三宗由公司可控制因素導致31分鐘或以上的延誤，而輕鐵服務並無相關延誤。我們對所有延誤事故都會深入檢視，以確定成因並避免類似事故再發生。

安全表現

我們一直以安全為首要目標。今年首六個月，港鐵重鐵和輕鐵網絡的須呈報事故總數為408宗，按年維持不變。我們繼續宣傳扶手電梯安全、提醒乘客注意月台空隙，以及推廣輕鐵行人過路安全等安全舉措。

提升顧客體驗

在日常營運中，港鐵致力維持便捷、安全、高效及舒適的世界級乘客體驗。於回顧期內，公司繼續推行多項重要的網絡及服務改善計劃，務求全面提升顧客服務體驗。

增添乘客便利

於2026年上半年，港鐵加密屯馬及南港島的列車班次，兩條鐵路每周共增加超過60班車。高速鐵路（香港段）直達內地站點亦由2026年7月起增至113個。

提升自動收費系統

港鐵斥資13億港元進行的自動收費系統更新計劃，截至2026年6月30日已安裝逾2,200個全新或經改造的自動收費閘機，72個車站更已完成自動收費閘機更換工程。

新列車

我們的列車更換計劃於回顧期內繼續取得進展，以更新、更舒適的Q車取代現有列車。截至2026年6月30日，荃灣已有13列新車投入使用，屯門南延項目的首列新車亦預計於2027年運抵香港。目前，共有41列Q車於港島、觀塘及荃灣投入使用。

更換信號系統

2026年3月，「通訊為本列車控制」信號系統於荃灣正式投入服務。新信號系統其後會陸續在港島、觀塘及將軍澳投入服務，預計整項更換工程將於2029年完成。

更換電力系統

我們正進行電力系統更換工程，以進一步提升電力設備的表現，使列車服務和車站運作的供電系統更加可靠。工程覆蓋觀塘、荃灣、港島及將軍澳沿系統，將於未來十年陸續完成。

更換空調系統

港鐵為提升能源效益和乘客舒適度而更換車站冷卻裝置至新型號，相關第三階段工程繼續取得進展。今年上半年，港鐵已更換三個車站共八台冷卻裝置。第三階段工程涵蓋10個車站共22台冷卻裝置，預計於2028年完成。

提升車站設施

2026年4月，輕鐵天榮站月台重置工程順利完成，車站環境煥然一新，亦加強了無障礙設施及乘客資訊展示。

智慧出行、營運及維修

港鐵致力以「載‧向未來」為發展方向，應用最新的創新科技，為乘客提供更便捷的鐵路出行體驗。我們目前已在11個港鐵車站引入結合人工智能的「虛擬服務大使」AI Tracy，讓顧客透過這項服務，以自助方式即時獲取個人化協助，包括車站導向、車站設施、鄰近景點等資訊。我們亦在六個旅客量較多的車站引入精通20多種語言的人工智能即時翻譯服務。

全新的「綜合輪對維修中心」結合機械人技術、自動化及數據分析，提升屯馬及東鐵的列車車輪維修效率，每組輪對維修更換時間由以往約三至四個工作天，縮短至約十小時。港鐵的「聲學齒輪監測系統」利用聲學技術及先進算法評估列車運行部件狀態，系統已於東鐵順利完成技術可行性試驗。

香港客運服務—車站商務

2026年上半年，來自全香港車站商務活動的總收入與去年同期大致相若，按年變動0.2%至26.15億港元。

車站零售

2026年首六個月，車站零售租金收入減少0.3%至18.28億港元，主要由於部分車站商店及銀行服務的新訂租金下跌。截至2026年6月30日，港鐵的車站零售商店總數為1,593間，總面積合計71,501平方米。車站商店新訂租金下跌6.7%，較去年同期有所改善，平均出租率為99.1%。

今年上半年，香港零售市場持續受消費習慣轉變影響，尤其是香港居民跨境消費愈趨普及，而內地訪港旅客消費亦有所減少，然而市場情況已有所改善。我們因應情況，利用MTR Mobile應用程式及「MTR分」獎賞計劃來提升客流及刺激消費，藉此協助車站商店租戶。我們又繼續為車站內的商店提供靈活及╱或短期的租約，支持租戶業務並強化關係。同時間，我們亦不時檢視租戶組合，以帶動租金收入，並確保零售服務與時俱進。

截至2026年6月30日，按出租面積分析車站商店（包括免稅店）的租約到期概況，約21%的租約於2026年下半年到期、42%於2027年到期、27%於2028年到期，以及10%於2029年或之後到期。

截至2026年6月30日，按出租面積計算，車站商店（不包括免稅店）的租戶組合為餐飲類別約佔39%、餅店約佔12%、便利店約佔13%、乘客服務約佔14%，其他類別約佔22%。

廣告業務

2026年上半年，隨著市場環境逐步平穩，廣告收入增加0.2%至4.52億港元。在回顧期內，我們全力推進數碼廣告策略，打造以數碼媒體為主的廣告組合，並拓展媒體合作夥伴及加快跨平台創新，以推動增長和開拓新機遇。截至2026年6月30日，港鐵車站及列車內的廣告點總數為42,415個。

電訊業務

2026年首六個月，電訊業務收入減少1.5%至2.68億港元，主要由於用戶市場競爭異常激烈，向營運商收取的費用因而有所下調。現時，可支援更多5G服務的全新商業系統已覆蓋19個車站。我們亦已完成98個車站及機場快列車的免費Wi-Fi服務提升工程。同時，我們將繼續探索數據中心業務的拓展空間及其他機遇。

物業業務

物業發展利潤入帳，主要來自大圍站項目及「港島南岸」第五期儘管零售市場氣氛有所改善，零售商在租金承受程度仍持審慎態度，對零售租金水平持續構成壓力

物業租賃

2026年上半年，物業租賃業務收入為24.26億港元，輕微下跌3.0%。儘管零售市道有所改善，但業務仍持續受到北上消費及零售新常態所影響。港鐵在香港的商場新訂租金錄得5.5%的跌幅，平均出租率為100%。公司在「國際金融中心二期」的18層寫字樓則錄得99%的平均出租率。

儘管零售市道氣氛於回顧期內呈現改善跡象，我們繼續透過MTR Mobile應用程式及「MTR分」獎賞計劃推出推廣活動，以減低北上玩樂趨勢的影響並帶動租戶商舖的客流。

截至2026年6月30日，按可出租樓面面積計算，公司在香港的投資物業應佔份額包括約310,000平方米的零售物業、約39,000平方米的寫字樓，以及約19,000平方米的其他用途物業。

截至2026年6月30日，按出租面積分析，商場的租約到期概況分別為約15%於2026年下半年到期、34%於2027年到期、23%於2028年到期，以及28%於2029年或之後到期。

截至2026年6月30日，按出租面積分析，商場的租戶組合為餐飲類別約佔31%、時裝、美容及配飾類別約佔21%、服務類別約佔19%、休閒娛樂類別約佔19%，以及百貨公司和超市類別約佔10%。

物業管理

今年首六個月，香港物業管理業務收入增加6.4%至1.67億港元，主要因為管理的住宅單位數量增加。截至2026年6月30日，港鐵管理超過132,000個住宅單位及超過920,000平方米的商用及寫字樓面積。

物業發展及招標

2026年上半年，香港物業發展錄得122.23億港元的除稅後利潤，主要來自大圍站項目及「港島南岸」第五期的利潤入帳。

預售及銷售活動

港鐵於今年上半年繼續進行多個項目的物業銷售和預售活動。何文田站物業發展組合方面，截至2026年6月30日，「朗賢」及「瑜一」已分別售出72%及90%的單位。

同時，位於大圍站的「柏傲莊I」、「柏傲莊II」及「柏傲莊III」亦已售出93%的單位。

「日出康城」物業發展組合方面，「海灣I」（第十三期第13B期）於2026年3月推出預售，截至2026年6月30日已售出65%的單位；「SEASONS PLACE」、「PARKSEASONS」及「GRAND SEASONS」（第十二期）則繼續進行銷售，並已售出98%的單位。截至2026年6月30日，「凱柏峰I」、「凱柏峰II」及「凱柏峰III」（第十一期）已售出99%的單位。

「港島南岸」物業發展組合方面，「DEEP WATER SOUTH」（第六期第6A及6B期）於2026年3月推出預售，截至2026年6月30日已售出30%的單位，而「滶晨」及「滶晨II」（第五期第5A及5B期）繼續進行預售，並已售出96%的單位。截至2026年6月30日，「晉環」（第一期）、「揚海」（第二期）、「Blue Coast」及「Blue Coast II」（第三期第3B及3C期）及「海盈山」（第四期第4A及4B期）已分別售出99%、98%、98%及55%的單位。

截至2026年6月30日，「YOHO WEST PARKSIDE」（天榮站第2期）的預售已售出97%的單位，而「YOHO WEST」（天榮站第1期）則已售出97%的單位。截至2026年6月30日，「柏景峰」（油塘通風樓項目）的預售已售出62%的單位。我們正為東涌牽引配電站物業發展項目第1期及第2期申請預售樓花同意書。

西鐵物業方面，由港鐵擔任九鐵公司相關附屬公司代理人的「匯璽」發展項目（南昌站）繼續進行銷售，截至2026年6月30日已售出99%的單位。截至2026年6月30日，「The YOHO Hub」及「The YOHO Hub II」（元朗站）已售出68%的單位，而「柏瓏I」、「柏瓏II」及「柏瓏III」（錦上路站第一期）亦已售出90%的單位。
物業招標

我們因應最新市況及趨勢，定期檢視物業招標計劃。2026年4月，我們向信和置業有限公司、中國海外發展有限公司、招商局置地有限公司及鷹君集團有限公司合組之財團批出錦上路站第二期物業發展項目。屯門第16區站第二期物業發展項目已於2026年7月展開招標。

擴展物業組合

截至今年中，港鐵現正推進八個待落成的住宅物業項目，連同已落成的住宅物業項目，預計可為本地房屋市場提供約9,300個可供出售單位。於回顧期內，我們繼續對小蠔灣站、東涌延東涌東站、屯門南延第16區站、古洞站、洪水橋站和北環項目等鐵路拓展項目的發展用地，進行相關研究工作。我們亦繼續在現有及未來鐵路沿探索其他具發展潛力的地塊。此外，我們正研究將紅磡站南面的臨海用地打造成海濱新地標，同時就白石角及凹頭車站附近的物業發展進行研究。

香港網絡拓展

港鐵繼續推進多個重要的新項目，以支持香港未來鐵路發展，並為現有及新發展社區的增長注入動力

公司仍在商討落實北環（第二部分）項目協議

港鐵致力履行「建設無限未來」的承諾，透過設計、建造及營運世界級鐵路，高效連繫全港社區，藉此支持香港的經濟增長，並為股東及持份者創造價值。團隊縝密規劃，並採用創新的施工技術和方法，以應對眾多挑戰，例如在營運中的鐵路上或鄰近範圍進行施工，以及將對周邊社區的影響減至最低。同時，我們秉持一貫審慎的理財原則，以確保項目按時且在預算範圍內完成。作為備受公認為全球首屈一指的鐵路發展及管理公司，港鐵致力推動香港及其社區的可持續增長。

發展中項目

東涌延

2026年2月，東涌東站舉行平頂儀式，該站的機電工程仍在進行中。2026年6月，現有東涌站延伸至未來東涌西站的隧道段已順利貫通來回方向兩條鐵路隧道，標誌著工程項目踏進新里程。東涌西站已於3月完成大堂層樓板建造工程，而挖掘及建造工程仍在進行中。公司利用「鐵路加物業」發展模式帶來的財務貢獻及公司內部資源，為該項目提供資金。東涌延項目預計於2029年竣工。

小蠔灣站

2026年上半年已展開分岔位置的工地平整工程，打樁工作亦繼續進行中。

屯門南延

2026年2月，屯門游泳池重置工程完成後已向公眾開放。於回顧期內，公司亦繼續進行第16區站

業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止

港鐵在香港的網絡擴展計劃，以及持續進行的資產維修、升級及更新，均涉及龐大的資本開支。港鐵將繼續透過鞏固及增加港鐵的經常性收入來源、外部融資，以及恪守審慎理財的原則，有效管理相關開支。

展望下半年，基於近期趨勢，港鐵預期乘客量將繼續錄得輕微增長；而隨著零售及物業市道逐步回穩，港鐵的廣告及物業租賃業務亦有望受惠。由於宏觀經濟及地緣政治局勢持續波動，港鐵將一如既往繼續密切注視通脹及利率的走勢。

經濟狀況及利率的當前走勢。視乎施工進度及銷售情況，港鐵預期今年下半年將會為「港島南岸」第六期及油塘通風樓項目的物業發展利潤入帳，並繼續為大圍站項目的利潤入帳。物業發展的大部分利潤將用於港鐵的資產更新及管理，以及支持新鐵路項目。物業發展項目由設計階段到預售通常歷時數年，而利潤入帳的時間則視乎施工進度及銷售情況而定。港鐵已於 2026 年 7 月為屯門第 16 區站第二期物業發展項目招標，該項目預計將於 2033 年或以後落成。視乎市場情況，我們正計劃在未來 12 個月左右，推出另外兩個項目，連同現時港鐵正為屯門第 16 區站第二期項目進行招標，合共約 8,000 單位。

今年下半年，港鐵除開展白石角站項目的設計工作，亦會繼續就敲定北環?（第二部分）項目協議與政府磋商，讓北部都會區主要運輸骨幹的建設全速推進。此外，港鐵又會持續探討參與政府其他運輸網絡發展計劃，包括服務香港不同地區的新增鐵路?，以及智慧綠色集體運輸系統。

與此同時，作為港鐵五年計劃的核心部分，我們亦在香港以外地區積極尋求新的增長機遇，以開拓多元化的業務組合及增加經常性收入。在中國內地，港鐵將致力拓展核心的營運及維修業務，探索以鐵路交通為導向的發展機遇，並在全國多個城市拓展車站商務業務。在國際業務方面，港鐵的優先要務是協助客戶開通悉尼地鐵 M1 地鐵西北及班克斯敦?的西南路段，並繼續拓展在澳洲的業務，同時放眼亞洲、歐洲及中東地區具潛力的機遇。

香港正處於基建及經濟發展的關鍵階段，港鐵深感榮幸能參與其中。展望未來，我期待與港鐵董事局、專業且滿懷熱忱的員工，以及一眾業務夥伴攜手合作，共同建設這個關愛社區、面向未來及財務穩健的企業，讓港鐵繼續成為持份者信賴的夥伴，推動城市前行。

資料來源: 港鐵公司 (00066) 中期業績公告