主要業務為擁有及投資於賺取收入的香港商用物業，目標為向基金單位持有人提供穩定及持續的分派及達致每基金單位資產淨值的長遠增長。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

花園道三號

雖然洽租查詢在全面通關後有所增加，但2023年中環寫字樓市場的整體租賃動力仍然不足。隨金融市場活動放緩，本地證券市場的平均每日成交金額和首次公開招股活動亦隨之減少，因此金融和銀行界對於擴張需求仍然審慎。中環甲級寫字樓的需求主要來自在區內搬遷的租戶，以及規模較小的新公司。

由於市場情緒低迷，我們繼續以靈活的租賃策略滿足租戶的不同需要。儘管市場充滿挑戰且競爭激烈，花園道三號仍能保持穩定的出租率。於2023年12月31日，花園道三號的出租率為82.8%（2022年12月31日：82.7%）。從事金融業的內部租戶擴充業務，略為抵銷了租戶遷出的影響。

但是，由於寫字樓不乏供應，加上即將推出的新供應，中環以至花園道三號的租賃市道持續受壓。於2023年12月31日，該物業的現收租金跌至每平方呎91.7港元（按可出租面積計算）（2022年12月31日：每平方呎99.7港元）。租金收益因續租租金下跌而減至12.22億港元（2022年：13.46億港元）。

我們持續提升物業質素以保持競爭優勢。除了完成升降機系統全面優化工程以提高效率外，還安裝了新的電動車充電站，藉此進一步強化物業設施並配合本地與日俱增的電動車數量。我們在2023年展開洗手間全面翻新工程，以加入最先進的設施和科技。我們亦為租戶策劃多元化的活動，包括每月的「樂．心」音樂會系列（Musica del Cuore），以增進租戶的參與和體驗。

期內物業經營淨開支增加3.6%至1.40億港元（2022年：1.35億港元），主要因為其他經營開支上升。物業收益淨額下跌10.6%至10.82億港元（2022年：12.11億港元）。

朗豪坊辦公樓

雖然朗豪坊辦公樓在疫情期間展現出韌力，但在全面通關後，洽租及物業視察活動卻有所減少，部分原因是美容及醫療行業受內地醫療旅遊市場復蘇步伐緩慢所影響。儘管如此，於2023年12月31日，朗豪坊辦公樓的出租率保持在93.3%的穩定水平（2022年12月31日：.3%）。於2023年12月31日，生活時尚行業租戶仍是該物業的主要租戶，佔租戶組合74%。

年內，續見醫療和美容行業於朗豪坊辦公樓開展新業務。雖然該物業的市場租金回軟，但現收租金大致保持於2023年12月31日的每平方呎45.9港元（按建築面積計算）（2022年12月31日：每平方呎46.0港元）。租金收益下跌3.7%至3.50億港元（2022年：3.63億港元）。

物業經營淨開支升至4,600萬港元（2022年：3,700萬港元），主要因為租金佣金開支隨一名主要租戶續租而增加，以及其他經營開支上升。期內物業收益淨額減少6.7%至3.04億港元（2022年：3.26億港元）。

朗豪坊商場

2023年，香港零售銷售總額上升16.2%，顯示整體零售市道在疫後的復蘇步伐令人滿意。朗豪坊商場的租戶銷售額亦大幅增加50.5%，高於市場平均水平，主要受惠於全面通關後美容行業的強勁復蘇。旅客湧入推動商場人流於2023年穩步回升27%，相當於2019年約九成水平。

美容行業的銷售額躍升超過兩倍，令分成租金大增91.9%至2.24億港元（2022年：1.17億港元），連帶刺激商場租金收益上升13.9%至7.40億港元（2022年：6.50億港元）。於2023年12月31日，該物業的現收租金亦穩步升至每平方呎185.3港元（按可出租面積計算）（2022年12月31日：每平方呎157.1港元）。2023年基本租金收益為4.57億港元（2022年：4.81億港元）。隨零售銷售回升，大多數租戶已於年內重新繳交基本租金。於2023年12月31日，只繳交分成租金的租戶比例回落至少於1%。

去年，商場持續引進新租戶，務求為購物人士提供更多元化的租戶組合。2023年，多於30個新租戶進駐朗豪坊商場，包括一家首次在香港開分店的得獎日式湯咖喱專門店。從潮流服飾、生活時尚到寵物超市等不同類別的新租戶紛紛進駐商場。我們又對商場進行改裝以分間店舖，藉此提高租金回報和產品選擇。受租戶更替影響，商場於2023年12月31日的出租率為98.6%（2022年12月31日：100%）。
除了全年不斷舉辦促銷宣傳活動外，我們亦鞏固本身作為「超級聯繫人」的角色，致力加強與不同持份者合作，為租戶、非牟利機構和社區人士舉辦各類活動。例如，我們與香港癌症基金會攜手在聖誕期間義賣限定版玩具熊，並將收益捐贈以協助癌症病人的兒童家屬。

由於租金佣金隨租戶流轉增加而上升，加上樓宇管理淨開支及其他經營開支均見上升，導致期內物業淨開支增加15.8%至1.81億港元（2022年：1.56億港元）。物業收益淨額則上升13.3%至5.59億港元（2022年：4.94億港元）。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

受地緣政治緊張及部分地區爆發戰爭所影響，2024年全球經濟充斥不明朗因素，但通脹放緩及減息預期或可紓緩商用物業的估值和利息開支壓力。至於本地零售市場，繼2023年穩健復蘇後，本地貨幣強勁或窒礙今年的增長。

基於寫字樓需求下降及供應量增加的情況，預料中環甲級寫字樓市場今年仍然充滿挑戰。我們會密切留意市場上的機遇，並繼續以靈活的租賃策略滿足不同租戶的需求。由於市場競爭激烈，中環寫字樓及花園道三號的租金將持續受壓。我們會保持靈活，以留住朗豪坊辦公大樓的租戶並吸引新租戶進駐。雖然該物業一直甚具韌力，但旅客業務並未如期恢復，部分美容商戶對擴張寫字樓需求或會採取更審慎的態度。

朗豪坊商場的零售銷售強勁反彈，推動租金對銷售額比率回落至接近疫前水平。疫情期間簽訂的短期租約令我們可以把握復蘇機遇，提高續租及新租約的租金。雖然今年的零售銷售增長步伐或較去年放緩，但預料整體租金收益的增長勢頭可以持續。我們會繼續微調租戶組合，從而提升購物體驗及租金收益。除了連串市場推廣活動外，今年朗豪坊商場將迎來開業20周年慶典，這不但是一項重要的促銷活動，亦有助鞏固朗豪坊作為零售業界時尚潮流標誌的定位。

加息周期或許已近尾聲，但減息步伐和時間仍懸而未決。隨名義金額為29億港元的利率掉期合約於2024年到期，本信託今年的利息開支將會增加，原因是該等合約的平均固定利率較現時的香港銀行同業拆息和掉期利率為低。我們會注視市場情況，務求保持均衡的固定利率債務比例。我們已手為今年到期的債務進行再融資。於2023年12月31日，共有36億港元未提取已承諾貸款可作再融資之用。

總括來說，2024年的整體復蘇之路恐怕崎嶇不平。本信託的租金收益和每基金單位分派預料會繼續面臨下行風險。預期中的減息行動或可在一定程度上減輕壓力。在充滿挑戰的市況下，我們會繼續致力優化物業組合的租金收益及管理風險。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 全年業績公告