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02778 冠君產業信託
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基本數據

(百萬港幣) 12/201412/201512/2016
營業額2,2882,2892,557
毛利2,2882,2892,557
EBITDA2,4573,8333,763
EBIT2,4573,8333,763
股東應佔溢利1,9293,3053,182
每股盈利0.340.570.55
每股股息0.200.200.23
每股資產淨值8.068.408.72

冠君產業信託為一項房地產投資信託基金,主要為擁有及投資於賺取收入的香港寫字樓及零售物業組合。

業務回顧 - 截至2016年12月31日止年度

花園道三號

2016年中環寫字樓空置率全年維持歷史新低,而且市場並無新供應。一些關注成本的租戶選擇合併辦公室或遷往非核心地區,而中環寫字樓大部分樓面由中資金融機構租用,包括新成立公司及擴充規模的原有租戶。於2016年,花園道三號寫字樓的出租率保持90%以上,2016年年底為95.9%,較2015年12月31日的91.2%有所改善。

租金收益在2016年一直維持增長動力,主要由於在2015年出租率取得的重大改善所產生的全年影響在本年度賬目確認。2016年花園道三號的租金收益增加19.7%至11.57億港元,去年為9.66億港元。此可觀增長主要來自出租率改善,以及現收租金的溫和上升。相對於2015年12月31日的每平方呎現收租金75.39港元(按可出租面積計算),2016年12月31日的現收租金改善至每平方呎78.20港元,跟現時中環寫字樓租金水平仍有一段距離。

受惠於平均出租率上升,樓宇管理費用淨額(即樓宇管理開支扣除向租戶收回的金額)減少700萬港元。由於租戶裝修工程減少,維修及保養成本亦下降1,300萬港元。

此外,由於舊租戶續租率較高,新出租單位因空置率下降而減少,出租佣金因而減省1,000萬港元。上述減省導致物業經營淨開支減少19.3%,物業經營淨開支比率亦改善至10.2%,去年為15.1%。2016年的物業收益淨額錄得26.7%的顯著增長,由2015年的8.21億港元增至10.40億港元。

花園道三號的主要資產提升措施已於2016年完成,物業已煥然一新,並冠上新名稱、新形象與新格調。該等措施不但有助此具代表性的甲級綜合商廈提升形象與質素,同時亦改善了工作環境,提供了更多元化的餐飲選擇,以及更優質的公共空間。

朗豪坊辦公樓

對於尋求黃金地段優質寫字樓的行業,朗豪坊辦公樓依然是首選。2016年12月31日的出租率維持100.0%。健康護理及美容等生活時尚行業繼續是商場最大的租戶群,租戶佔比達46%。

除了維持100.0%出租率外,朗豪坊辦公樓續租租金再取得上調。租金收益總額於2016年增加6.1%至3.25億港元,去年為3.06億港元。現收呎租穩步增長,由2015年12月31日每平方呎37.50港元升至2016年12月31日每平方呎39.66港元(按建築面積計算)。

由於2016年租戶流轉較多,出租佣金增加500萬港元,物業經營淨開支因而上升700萬港元。2016年物業收益淨額為2.95億港元,相較2015年的2.83億港元增長4.1%。

朗豪坊商場

2016年香港零售市場仍須面對重重挑戰,並無明顯的復蘇跡象。朗豪坊商場亦不能避免整體環境的衝擊,但零售銷售額放緩的程度已趨穩定。由於商場目標顧客是年輕人與大眾化市場,受經濟情況影響較輕,因此商場表現一直優於大市。我們已採取進取的資產管理措施,以優化租戶組合。作為潮流先驅,我們為香港引進了數個「第一」。朗豪坊商場開設了新的概念店,例如首家韓式炸雞連鎖店NeneChicken。這家新店迅即在網上爆紅,大獲好評,成績斐然。

商場2016年的租金收益總額增加3.4%至8.17億港元,2015年為7.90億港元。大部分租戶對於進駐朗豪坊均非常重視,可以接受基本租金的溫和調整。基本現收呎租於2016年12月31日增至每可出租平方呎178.74港元(按可出租面積計算),2015年12月31日為每平方呎174.54港元。2016年商場租戶的銷售額按年下降4.9%,降幅較上半年的6.4%收窄,再度優於2016年香港整體銷售下降的8.1%。然而,租戶零售銷售額的放緩對分成租金構成不利影響。2016年的分成租金降至8,600萬港元,2015年為9,200萬港元。

商場的改善維修工程增加,令樓宇管理開支淨額上升,帶動物業經營淨開支上調13.1%。物業收益淨額由2015年的6.80億港元增加1.8%至本年度的6.92億港元。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 全年業績公告

業務展望 - 截至2016年12月31日止年度

2017年世界各地均充滿不確定性。縱觀全球,美國的新政權有可能為全球經濟製造貿易爭端和問題,而歐洲今年稍後舉行的數個大選,也有可能出現令市場感到意外的結果。至於鄰近的中國內地,我們應對其不確定的經濟前景及對資本流動的控制方面,亦必須保持警愓和審慎。此外,美元強勢可能減慢訪港旅客人數與消費的復蘇。上述種種宏觀因素,加上利率在加息周期中重拾升軌,可能對每基金單位分派構成影響。

本信託於2016年取得可觀增長,可分派收入創出新高,預期來年租金收益的增長動力將較溫和。在物業組合方面,花園道三號與朗豪坊辦公樓將持續在2017年取得增長,惟朗豪坊商場預期續租時會面對租金下調壓力。現有物業組合提供的整體租金收益預計在來年保持穩定。

由於未來幾年中環缺乏新寫字樓供應,加上中資金融機構的辦公室需求持續,現值租金水平仍較現收租金為高,花園道三號續租租金於2017年的上升趨勢預計可持續一段時期。

儘管朗豪坊辦公樓將依然是從事生活時尚行業租戶的據點,並持續取得穩定租金收益增長,我們將繼續監察傳統寫字樓租戶租用非核心地區辦公室的市場動向。長遠而言,我們仍將以追求黃金地段的行業為目標群,並銳意維持均衡的租戶組合。

朗豪坊商場的零售銷售額放緩趨勢已有穩定跡象。不過,零售市場前景充滿不明朗因素,主要由於預期美國通脹加劇與息率上調,加上中國經濟放緩,本地經濟料將繼續挑戰重重。為於瞬息萬變的零售市場中保持優勢,我們將沿用原有策略,為商場引進有趣的品牌,同時舉辦目標為本的市場推廣活動,刺激人流與銷售額。

經過長期的低利率環境,市場預期美元利率將隨美國經濟改善而加速上升。除了提高物業組合的租金收益外,本信託將以監察利率波動為主要焦點。本信託已採取行動,自2016年最後一季開始提高定息借貸的比重。為於利率上調環境中減低利息開支風險,我們將繼續監察市場狀況,並在來年尋求機會,再提高未償還借貸中的定息比重。

展望將來,市場將面對多種不明朗因素。前景未明的市場將帶來挑戰。然而,有危便有機,我們將密切留意情況,在危機中尋覓良機。本信託將本著無比信心,運用所有知識、專長與創意,迎接經營環境中的挑戰,而我們亦會把握目前市場出現的任何機會,以助提升基金單位持有人可享的長遠價值。最重要的是,必會遵守審慎原則。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 全年業績公告

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