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02778 冠君產業信託
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基本數據

(百萬港幣) 12/201512/201612/2017
營業額2,2892,5572,700
毛利2,2892,5572,700
EBITDA3,8333,76311,736
EBIT3,8333,76311,736
股東應佔溢利3,3053,18211,140
每股盈利0.570.551.92
每股股息0.200.230.24
每股資產淨值8.408.7210.36

冠君產業信託為一項房地產投資信託基金,主要為擁有及投資於賺取收入的香港寫字樓及零售物業組合。

業務回顧 - 截至2017年12月31日止年度

花園道三號

2017年香港經濟及樓市持續向好,但在2017年10月全國人民代表大會召開之前,中資租戶大多採取觀望態度,而由於中環寫字樓以中資租戶為主導,以致中環寫字樓市場租金橫行﹔租務活動其後於第四季重拾升軌。儘管若干跨國企業決定遷離中環的商業樞紐,但中資金融機構積極擴展並取代原有跨國公司,成為中環寫字樓的主要租戶,令該區寫字樓於2017年仍然供不應求。

雖然第二及第三季度交投淡靜,但花園道三號在2017 年仍然表現穩健。截至2017 年12 月31 日,該物業的出租率達94.2%(2017 年6 月30 日為92.4%)。出租率上升,主要由於中資金融機構進行內部擴充、搬遷或開拓新業務。該物業2017 年的平均出租率維持在90%以上。

該物業於2017年繼續錄得續租租金大幅上調,帶動租金收益增長6.4%至12.32億港元(2016年:11.57億港元)。現收租金由2016年12月31日每平方呎78.20港元上升18.3%至每平方呎92.52港元(按可出租面積計算),在租務增長勢頭轉強之下,市場租金亦節節攀升,最新租金達到每平方呎120港元。

由於租金上升,花園道三號2017年物業收益淨額增加7.0%至11.12億港元(2016年:10.40億港元)。物業經營淨開支上升1.4%至1.19億港元。物業出租佣金因租戶流轉較少而下降,足以抵銷政府租金及差餉的升幅。

朗豪坊辦公樓

朗豪坊辦公樓憑借其優越位置、優質的建築及設施,繼續成為各大生活時尚行業租戶的首選物業﹔而在2017年,在香港這女性主導的消費市場中,朗豪坊辦公樓尤其備受美容公司青睞。面對非核心地區新供應帶來的潛在競爭,我們會更專注於吸引生活時尚行業的租戶。物業內不少現有租戶持續擴充,門庭若市,形成生活時尚行業的總匯。直至2017年年底,生活時尚、健康護理及美容行業的租戶佔比已擴大至52%。

該物業2017年租金收益總額增加5.9%至3.44億港元(2016年:3.25億港元)。續租租金上調,加上來自租戶組合重組的租金上升,帶動收益持續平穩增長。按建築面積計算,新訂租金已超過每平方呎50港元。截至2017年12月31日的出租率亦維持在97.1%的高水平﹔而與新租戶就有關空置單位的磋商亦已進入最後階段。

由於租戶流轉較少,朗豪坊辦公樓2017年出租佣金減少500萬港元,並令到物業經營淨開支由3,000萬港元下跌至2,600萬港元。物業收益淨額增加7.8%至3.18億港元(2016年:2.95億港元)。

朗豪坊商場

受惠於本地經濟轉好,以及訪港旅客人數上升,香港零售市場於2017年下半年呈現復甦跡象。朗豪坊商場租戶銷售亦見回升,但由於2017年3月發生電梯事故,銷售於年中有所放緩。電梯事故發生後,商場推出了一連串的推廣計劃,並透過為顧客帶來全新體驗,儘量減低潛在的負面影響。朗豪坊商場2017年銷售額增加5.3%,再度優於本地整體銷售上升的2.2%。

香港消費者如今除了注重商場所提供的商品種類外,也重視購物體驗﹔本信託致力把朗豪坊商場塑造為娛樂與體驗文化的社區熱點,於2017年再次為香港零售業引進了數個「第一」。商場引入多個創新的零售意念,包括開設特色餐飲店舖,例如一芳台灣水果茶及桃園眷村。朗豪坊商場亦積極設計新穎的體驗活動,包括與深受廣大客戶愛戴的LINEFriends合作,在2017年聖誕首推虛擬實境的推廣活動,為顧客帶來難忘的互動體驗。朗豪坊商場2017年租金收益總額增加4.7%至8.56億港元(2016年:8.17億港元)。

我們一直採取積極的資產管理策略,現已取得成效。租金收益總額錄得增長,主要受惠於分成租金大幅上升,而基本租金亦維持穩定。商場的美容及護膚產品租戶銷售表現穩健,帶動分成租金升至1.16億港元的新高(2016年:8,600萬港元)。朗豪坊商場於2017年12月31日的平均基本現收呎租為每可出租平方呎176.71港元。

2017年物業經營淨開支減少4.3%至1.20億港元(2016年:1.25億港元)。儘管2017年3月發生電梯事故,導致物業雜項支出增加超出預期,但樓宇管理費用收益上升,加上優化工程支出減少,令樓宇管理開支淨額減省800萬港元。物業收益淨額增加6.4%至7.36億港元(2016年:6.92億港元)。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 全年業績公告

業務展望 - 截至2017年12月31日止年度

主要環球經濟數據指數顯示,2018年全球主要市場前景更為樂觀。中國內地經濟加速增長及人民幣升值,亦有望帶動香港零售業復甦。此外,中國內地金融市場自由化不斷推進,在此背景下,中國政府推出粵港澳大灣區發展規劃,有望鞏固香港作為亞洲主要金融中心的地位。整體而言,上述趨勢將有助增強對核心商業區寫字樓樓面的長期需求。

展望來年,中環寫字樓樓面的供應持續緊張,將令中環業主繼續受惠。非核心地區寫字樓的供應預料不會構成重大威脅,因其目標客源有別於本信託的租戶組合。寫字樓物業組合的佔用率仍維持在較高水平。鑑於花園道三號及朗豪坊辦公樓的市值租金水平仍低於現收租金,預料續租租金的上升趨勢於來年仍會持續。

2017年下半年,香港零售銷售復甦,令零售商的經營環境有所改善。我們對2018年的前景審慎樂觀。隨著數碼時代體驗式零售的興起,本信託將繼續發揮創意,進一步豐富朗豪坊商場的購物體驗。

儘管全球經濟前景改善,但未來息率上調等市場不確定因素仍然存在。因此,本信託將維持審慎監控市場狀況的政策,以緩和利率可能上調的影響。此外,本信託亦準備就2019年到期的債務進行再融資,以期優化信貸安排。

物業組合管理方面,我們將繼續監察本信託物業組合的表現,並積極尋求調整物業組合的機會,藉此為基金單位持有人創造更多價值。鑑於粵港澳大灣區的發展及「一帶一路」倡議的實施,我們亦考慮在大中華區物色收購機會。

2018年的經濟展望更趨樂觀,本信託的現有物業組合有望持續取得穩定租金收益增長。然而,潛在的利率上調可能會導致融資成本上升,從而影響本信託的每基金單位分派。因此,我們將繼續維持審慎的態度,規劃我們的投資組合,並把握策略性投資機會,務求為基金單位持有人帶來利益並優化價值。

資料來源: 冠君產業信託 (02778) 全年業績公告

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