主要業務為投資控股。本集團的主要業務為(i)在香港提供土木工程諮詢、承包及項目管理服務；(ii)在香港及中國提供室內設計及裝飾服務；(iii)於中國提供物業分租；及(iv)於中國進行商品貿易業務。

業務回顧 - 截至2022年07月31日止年度

本公司為投資控股公司及其附屬公司主要於香港從事提供承包、工程管理及土木工程諮詢業務、於中國提供物業分租及管理業務、於香港及中國提供室內設計服務及裝飾工程及於中國進行商品貿易業務。年內，COVID-19疫情及中美之間嚴峻的政治緊張局勢仍擾亂全球的正常經濟活動。

於財政年度下半年，中國爆發新一波COVID-19疫情，中國政府在全國實施多項防控措施，尤其是封鎖多個主要城市。本集團的整體業務活動及其經營環境不可避免地受到很大程度的影響。因此，本集團已迅速採取適當策略應對充滿挑戰性的環境。

1.物業分租及管理服務業務分部

物業分租及管理服務業務分部由深圳中深國投資產管理有限公司（「中深國投」，本公司於中國的全資附屬公司）經營。中深國投的主要業務之一為將辦公物業分租給以下三類不同的客戶：

(a)物業分租

由於越來越多的初創企業及中小型企業進駐甲級寫字樓，以提升其企業形象及獲得信譽，中國小型辦公室的需求高企。本集團認為在這方面蘊含大量商機。

本集團的物業分租一般集中在辦公物業並涉及融入共用╱共享概念以實惠的價格在裝飾時尚的甲級商業大廈提供小型（100平方米至500平方米）細分或分區的辦公物業。

本集團將為分租方提供即時支持及服務，包括但不限於(i)物業管理機構通常提供的服務，例如本集團有時可能外判予其他服務供應商的安保服務及接待服務等；(ii)憑藉本集團室內設計、裝飾業務資源進行維修及保養服務以及量身定制的設計、裝修及翻新服務；(iii)就消防的監管規定進行諮詢及執行；(iv)人力資源規劃及人力招聘；(v)在本集團的移動應用程序上提供促銷活動平台；及(vi)就企業註冊稅及就業福利事宜提供一般諮詢及協助。

近年來，中國寫字樓分租業務保持穩定增長，該增長趨勢有望繼續。

於二零二二年七月三十一日，本集團已於中國租賃總樓面面積約20,935平方米（「平方米」）（二零二一年：33,999平方米）的6項大型物業，5項物業位於深圳市南山區及寶安區，1項物業位於北京，供其向分租方進行分租運營。於二零二二年七月三十一日，本集團分租物業的租用率達到86%（二零二一年：92%）以上。

(b)分租管理

分租管理指本集團(i)根據客戶的規格搜尋物業；(ii)本集團與業主訂立總租約；及(iii)將該物業分租予客戶的服務。

與逐個跟中國各地不同業主進行磋商相比，客戶將僅需要向本集團傳達彼等需求，因此，本集團分租管理服務將能夠最大程度減少客戶在租賃方面所花費的努力、資源及成本，該等努力、資源及成本可轉而用於其核心創收業務。

鑒於分租管理服務為需求驅動，本集團將一般會與業主訂立租賃協議後緊接著與客戶訂立分租協議，因此，本集團一般不承擔任何無法將物業出租的風險，而在分租管理服務項下出租的物業並無閒置。

分租管理是針對需要在全國範圍內開展業務的企業，大部分公司為資產管理公司、保險公司、財務公司及在中國各地設有多家分支機構的其他公司。預計需求及市場規模將繼續上升，並擴大到更多省份。

於二零二二年七月三十一日，本集團分租管理服務覆蓋深圳和上海兩個城市以及中國其他18個省份，即廣東省、廣西省、江西省、湖南省、湖北省、海南省、河北省、福建省、吉林省、山東省、四川省、寧夏省、內蒙古、河南、甘肅、陝西、江蘇及浙江，總建築面積約58,430平方米（二零二一年：67,812平方米）。

(c)協同工作空間

本集團在位於深圳高科技及創新業務重點開發區南山區的一座甲級商業大樓經營一個協同工作空間中心（即商務中心的高級形式）。

協同工作空間中心的目標客戶及大部分現有客戶為企業家及初創企業。

協同工作空間中心提供：

(i)辦公空間或專用辦公桌租賃；

(ii)私人辦公室╱展位租賃；

(iii)會議室；及

(iv)配套服務（例如提供註冊辦事處供營業執照登記之用、前台及賓客接待、商務類打印、郵件及包裝處理以及其他秘書服務）；予客戶及中深國投其他租賃物業的分租方，費用則按訂購的會員計劃（由客戶購買且極富靈活性，介乎小時使用計劃至月度使用計劃）及╱或按實際用途計算而收取。

於二零二一年，由於中國經濟仍錄得大幅增長，中深國投持續擴大租賃業務。然而，由於當前COVID-19疫情的持續影響已對物業分租市場造成嚴重影響，有關擴張計劃於財政年度下半年放緩。由於市場環境於財政年度上半年及下半年有所交換，大量租戶自財政年度下半年起停業。因此，大量租賃合約已於二零二二年第二季度提早終止。然而，中深國投產生物業分租及管理服務收益約101,600,000港元，較去年增加5.5%（二零二一年：約96,400,000港元）。

由於與本集團訂立的大部分分租方租約為2至3年，而租戶的減少乃僅屬短期，本集團認為分租業務日後將繼續為本集團提供穩定的收益來源。

2.室內設計及裝飾業務分部

本公司的室內設計及裝飾工業務範圍涵蓋私人辦公室及住宅物業的室內設計及裝飾服務等種類豐富的項目。本集團負責整體設計、採購及項目管理。本集團內部設計部門主要負責私人辦公室項目。本集團的項目經理（「項目經理」）負責物色不同領域的合適賣方及供應商，以提供消防安全設備、空調及機械通風系統、室內裝修及電力工程等資源及服務。本集團已在項目經理的監督下將相關任務外包給合適的賣方及供應商，以達至客戶的期望。

本集團的室內設計及裝飾業務分部分別由本公司的全資附屬公司啟信建築工程有限公司（「啟信」）及中深國投於香港及中國營運。其產生的收益約為15,200,000港元，較去年（二零二一年：約57,400,000港元）減少約73.5%。香港的室內設計及裝飾業務市場仍然充滿挑戰，市場參與者之間的激烈競爭持續存在。活躍承建商以具有競爭力的價格投標。此外，由於合約要求嚴格，加上物料及勞工成本增加，建築成本上升，以致利潤率下降。隨著多個主要城市因反覆的COVID-19疫情而實施封鎖，大部分室內設計及裝飾項目須推遲及暫停。因此，該業務分部的整體收益大幅下降。

展望未來，中國及香港的整體市場預期將逐步復甦。預計中央政府將繼續推出有利政策以穩定物業市場發展，從而刺激室內設計及裝飾業務的需求。

3.承包分部

本集團的承包由啟信經營，其收益由截至二零二一年七月三十一日止年度的約8,200,000港元減少91.5%至截至二零二二年七月三十一日止年度的約700,000港元。儘管香港建造業不景氣，為了就承包取得新合約，本集團採取更積極的方式尋求新合約，包括但不限於放寬合約的付款條款以提高其競爭力。

4.商品貿易業務分部

商品貿易業務由本公司在中國成立的全資附屬公司廣州市得昇科技有限公司經營。本集團僱用具備相關商品貿易經驗的管理團隊經營及發展商品貿易業務。為了以更安全的資金經營商品貿易業務及進行更好的風險控制，大型企業甚至國有企業乃優先的首選上游供應商，而下游客戶則為在業內享有良好聲譽的企業。

於本年度，商品貿易業務錄得收益約5,500,000港元，較去年增加12.4%（二零二一年：約4,900,000港元）。該增加主要由於財政年度上半年的貿易環境穩定所致。由於中國於二零二二年初在不同主要城市採取嚴格的COVID-19措施，運輸物流及商品需求存在不確定性。因此，商品貿易業務於財政年度下半年放緩。然而，當疫情穩定受控時，商品貿易業務的營運將逐漸恢復正常。同時，基於本集團已具備相關商品貿易經驗的管理團隊及累積的客戶資源，本集團將在繼續從事商品貿易業務的同時，開展自營商品貿易業務。因此，預期商品貿易業務未來仍將為本集團帶來經濟利益。

資料來源: 全民國際 (08170) 全年業績公告

業務展望 - 截至2022年07月31日止年度

於二零二二年初，COVID-19疫情的爆發並未得到控制，俄烏衝突持續及中美貿易關係緊張亦為全球經濟復甦及貿易發展帶來不確定性。在短期上，整體經營環境仍然充滿挑戰。通脹壓力加劇、消費支出下降、加息、供應中斷及不利的市場情緒將成為本集團的主要挑戰。

本集團將保持短期審慎及長期樂觀的態度。隨著中央政府實施一系列經濟刺激政策，中國整體經濟環境將穩步復甦。此外，中小企業及個人將成為市場復甦的經濟驅動力。因此，本集團將利用其優勢並把握機遇以及聚焦物業分租及管理服務分部作為其收入和收益引擎。

本集團將繼續在業務重組方面取得良好進展，以建立長期可持續的業務組合，並擴大其盈利基礎，以符合本集團股東的整體利益。

資料來源: 全民國際 (08170) 全年業績公告