主要業務為於中國從事物業投資，並於美國從事房地產開發及於印尼從事能源電力開發，以及財務投資及其他業務。

業務回顧 - 截至2023年06月30日六個月止

物業投資

間接持有上海物業的控股公司中泛置業控股有限公司（「中泛置業控股」）於2022年2月14日被接管，本集團於2022年4月因失去其控制權，因而把持有上海物業的中泛置業控股及其附屬公司的合併淨負債按「有關出表子公司的責任」列示。基於可得資料，貸款人正在與潛在買家洽談出售上海物業以償還債務，截至本公告日期，貸款人尚未與潛在買家簽署任何買賣協議。出表的上海物業為物業投資板塊唯一帶來收入的資產，因此物業投資板塊期內並無收入（2022年：港幣2,790萬元），亦未有帶來未扣除利息支出及稅項前盈利（「利息及稅前盈利」）（2022年：港幣2,010萬元）。考慮上海物業被出售後對本集團的收入影響，本集團正積極與潛在投資者洽談出售洛杉磯項目以償還相關借款，以取回上海物業的控制權，並將中泛置業控股及其附屬公司的財務報表重新納入本集團的財務報表。然而，該計劃須視乎就呈請所獲取的進一步法律意見而定。

房地產開發

本集團的美國房地產開發項目集中於美國主流城市的黃金地段，項目定位皆為中高端豪華綜合物業，區域新地標。於2023年6月30日，本集團共有以下四個房地產開發項目（含已出表的紐約項目和科琳娜二號地項目）：於2023年

公寓及酒店

洛杉磯項目

洛杉磯項目位於洛杉磯市核心地帶，毗鄰加密貨幣網體育館（前稱斯台普斯中心，湖人隊和快船隊主場）、微軟劇場、洛杉磯會展中心、麗思卡爾頓酒店等地標建築，人流及客流相當可觀，是絕佳的商業綜合體開發用地，每年吸引的遊客和觀眾超過2,000萬人次，周邊居民的人口密度是洛杉磯最具吸引力的商圈和2028年洛杉磯奧運會的主軸核心區。洛杉磯項目住宅的主要客源是有一定社會地位和成就的35至50歲的人士、空槽家庭、名人和VIP運動員，以及國際購房者、跨國企業的高級管理人員。其商業零售、LED戶外廣告和酒店的客群也主要面對遊客、觀眾、活動參與者、國際旅客、區域內的約70,000名居民。項目總地塊面積約18,662平方米，計容面積約138,249平方米，計劃發展成為一個大型多用途都市商業綜合體，包括三幢高檔公寓、一間使用凱悅集團旗下最高端的酒店品牌「柏悅酒店」的五星級豪華酒店、約15,476平方米的購物中心及美國西岸最大的LED廣告牌。

項目於2014年下半年動工，2018年已完成所有主體結構工程封頂；完成主體外牆幕牆工程；機電工程目前已完成超過85%；2、3號樓室內隔牆部分已完成超過60%。然而，2020年受到全球新冠病毒疫情以及宏觀經濟環境變化的巨大衝擊，加上總承包商與本集團所進行的仲裁及其終止建築合同的決定，該項目自2020年10月開始暫停建設，由於本集團面臨流動性問題，洛杉磯項目的建設至今仍處於停工狀態。於2023年8月21日，申訴人（為洛杉磯項目的總承包商）向高等法院提交針對本公司清盤的呈請。本公司於2023年8月25日收到呈請。提交呈請的主要理據為本公司未能於香港法定要求償債書送達後的3週內支付金額28,353,811.69美元（為香港法定要求償債書內所述應付及結欠申訴人的款項總額連同利息）。申訴人亦向本公司發出日期為2023年8月1日的法定要求償債書（「百慕達法定要求償債書」），當中要求本公司3週內支付金額22,848,286.25美元（為按2020年11月24日於美國地區法院判決項下擬有關違反洛杉磯項目母公司擔保的仲裁裁決未付款項總額連同利息），否則申訴人可於百慕達提交針對本公司的清盤呈請。本公司正致力與申訴人進行商討，以就呈請及百慕達法定要求償債書達成友好解決方案。期內，本集團注入最低成本以維持項目現狀。本公司的全資附屬公司泛海廣場有限公司*就洛杉磯項目收到多個潛在買家提交的收購意向書，由於在2022年8月15日與本公司簽訂意向書的一個潛在買家未有按既定計劃簽署買賣協議，本集團正積極繼續與其他潛在投資者洽談出售洛杉磯項目，以清償洛杉磯項目債權人的所有流動債務。本集團出售洛杉磯項目的計劃須視乎就呈請所獲取的進一步法律意見而定。待獲取有關法律意見後，潛在洛杉磯項目出售事項的所得款項淨額將用於(i)解決洛杉磯項目相關訴訟和欠款（包括洛杉磯總承包商的欠款）；(ii)解決本集團當前的財務困難，包括但不限於償還大部分外部債務及解決某些貸款人就逾期償還借款向本集團提出的申索；(iii)保留上海物業，從而將上海物業產生的收入和中泛置業控股及其附屬公司的財務報表重新納入本集團的財務報表；及(iv)本集團的日常營運及業務發展。除潛在洛杉磯項目出售事項外，本集團亦一直探索其他合作機會，包括但不限於透過成立合營公司發展洛杉磯項目。有關計劃能否實現須視乎就呈請所獲取的進一步法律意見而定。截至本公告日期，本集團仍在與不同的潛在投資者洽談出售方案，期望本集團的財務問題可於2023年底前解決。

以洛杉磯項目作抵押的項目借款本金1.255億美元目前處於違約狀態，貸款方於2023年5月18日在美國加利福尼亞州洛杉磯縣房地產書記處登記了違約通知，目前本集團正與貸款方洽談簽署寬限協議，以期暫緩法律行動。訂立有關協議須視乎就呈請所獲取的進一步法律意見而定。

於2023年6月30日，已投入洛杉磯項目的資金約11.996億美元（相等於約港幣94.016億元）。

紐約項目

間接持有紐約項目的中泛房地產開發第三有限公司（「中泛房地產開發第三」）於2022年5月2日被接管。中泛房地產開發第三及其下屬紐約項目公司的董事已於同日全部變更為接管方的代表。貸款人於2022年5月16日向中泛控股發出法定要求償債書，當中表示中泛控股需在21日內支付175,368,108.86美元的債務欠款，否則貸款人有權於百慕達提出針對中泛控股的清盤呈請。行政代理人（定義見下文）已於2022年6月9日向百慕達法院提出清盤呈請。由於本集團對項目已完全失去控制權，間接持有紐約項目的控股公司業績於2022年5月起出表。出表時紐約項目合併淨負債按「有關出表子公司的責任」列示。於2022年8月25日（紐約時間），本集團就紐約項目與紐約–80南街有限公司*（「行政代理人」）（為其本身及紐約項目的其他貸款人，統稱為「紐約貸款方」）訂立寬限協議（經日期為2022年12月2日的延期協議進一步修訂，統稱為「紐約寬限協議」），以(i)暫緩紐約貸款方於2022年11月30日前對本集團採取法律行動，並進一步延長至2022年12月31日；(ii)於停頓期屆滿時向紐約貸款方支付一次性結算款項及轉讓稅，以將紐約項目轉讓予紐約貸款方，以換取清償未償付債務、解除擔保及撤回與行政代理人的訴訟。截至本公告日期，本集團正在與行政代理人洽談釋放本公司提供的擔保和撤銷針對本公司於百慕達的清盤呈請訴訟的和解方案，以及將紐約項目抵免應付貸款人的債務。建議和解方案須視乎就呈請所獲取的進一步法律意見而定。於2023年6月30日，已投入紐約項目的資金約4.106億美元（相等於約港幣32.180億元）。

夏威夷項目

於2021年7月27日，本集團位於夏威夷的房地產開發項目（「夏威夷項目」）的中間控股公司中泛房地產開發控股有限公司（「中泛房地產開發控股」）被票據持有人委任的接管人接管，本公司在中泛房地產開發控股被接管後一直與票據持有人持續磋商以探討解決接管的可行方法。出售夏威夷卡珀雷西區項目已於2022年12月按9,500萬美元作價出售並完成交割，出售淨回款已償還部分以夏威夷項目作抵押的票據本金和利息，由於出售夏威夷卡珀雷西區項目仍未能償還全部票據持有人的債務，因此夏威夷項目的接管人已於2023年3月將持有科琳娜二號地項目的直接控股公司的董事以接管方的代表取代，科琳娜二號地項目隨之出表，接管人於2023年6月就科琳娜二號地項目與買家簽署買賣協議，而於本公告日期，買方正展開盡職調查，預計於2023年9月完成交割。本公司仍在與票據持有人洽談出售科琳娜二號地項目用款。所得款項用途須視乎就呈請所獲取的進一步法律意見而定。但由於科琳娜二號地項目預計的出售款項淨額低於票據持有人的總欠款，故接管事宜預計於全部夏威夷項目完成出售後才能釋放。由於本公司仍對間接持有夏威夷項目的中泛房地產開發控股維持其日常營運的控制權，因此於2022年12月31日和2023年6月30日間接持有夏威夷項目的中泛房地產開發控股業績並沒有出表。

科琳娜二號地項目

科琳娜二號地項目位於全球熱門旅遊地區之一的美國夏威夷歐胡島科琳娜區的若干地塊，為歐胡島的罕有酒店發展用地，擁有豐富的自然資源和優美的海岸線，面積約70,000平方米，預計總建築面積約92,292平方米，計劃發展為兩間豪華品牌酒店及公寓。該項目現正處於前期籌劃階段。由於本集團的週期性流動資金困難導致多宗債務違約，接管人於2023年6月通知本集團已按1.34億美元簽署買賣協議，以出售科琳娜二號地項目予獨立第三方，截至本公告日期，該買家已開展盡職調查，預計於2023年9月完成交易。於2023年6月30日，已投入項目資金約2.213億美元（相等於約港幣17.344億元）。

科琳娜一號地項目

科琳娜一號地項目位於美國夏威夷州歐胡島科琳娜區的三幅地塊，面積約106,311平方米。本集團並於2016年12月與「Atlantis」（亞特蘭蒂斯）品牌公司達成協議，將發展一個以「Atlantis」品牌命名的國際豪華度假村，內設約800間客房、水族館、餐廳、酒吧、水療中心、健身房、會議設施、室外游泳池與酒吧等；另一個住宅部分內設約524個與「Atlantis」品牌相關聯的豪華住宅。該項目現正處於前期籌劃階段。由於本集團的週期性流動資金困難導致多宗債務違約，考慮到夏威夷土地項目處於閒置狀態，尚未開工建設且土地不會立即產生收益，管理層已計劃出售地塊以償還本集團的債務，從而降低經常性融資成本和本集團的營運資金負擔，惟須待獲取有關呈請的進一步法律意見。該項目已於2021年第四季度進行市場推廣，目前已收到收購意向書。於2023年6月30日，已投入項目資金約3.060億美元（相等於約港幣23.982億元）。

由於以上項目目前正處於初期階段，尚未開始營運，房地產開發板塊並未產生收入，期內利息及稅前虧損為港幣3,780萬元，較2022年同期港幣5,690萬元減少34%，主要由於大幅減省成本和紐約項目的控股公司業績於2022年5月出表所致。

能源電力

本集團於2015年併入了位於印尼棉蘭的兩座燃煤蒸氣發電廠（各自淨產能為150兆瓦）（「棉蘭項目」）能源電力項目。棉蘭項目公司PT. Mabar Elektrindo與當地國有電網公司PT Perusahaan Listrik Negara (Persero（)「PLN」）簽署了電力購買協議（「購電協議」）。棉蘭項目土建工程已基本完工，現正處於安裝工程階段。該項目於2014年10月開始進行土地平整工程。隨著2015年11月開工，棉蘭項目的整體完成率現已超過70%，設計工作已接近完成，現場施工工作已完成約50%。由於本集團面臨流動資金問題，棉蘭項目至今仍處於停工狀態。一旦重新啟動建設，棉蘭項目的建設預計將在兩年內完成。視乎所獲取有關呈請的進一步法律意見，本集團現正積極與潛在投資者接洽，或以出售洛杉磯項目的資金來重新啟動建設、為項目完成融資並償還項目債權人的所有當前債務，或供潛在投資者收購項目。於2023年6月30日，已投入棉蘭項目資金約為3.673億美元（相等於約港幣28.786億元）。

根據《購電協議》，棉蘭項目的商業模式為建設－擁有－經營的電站。項目公司承擔項目融資、設計、施工安裝、調試、運維等義務。發電廠產生的電力將出售給PLN，電價由兩部分電價決定，包括容量和能量兩部分結構。容量電價採用照付不議原則。照付不議原則是指《購電協議》規定棉蘭項目按約定容量，PLN承諾按照約定公式計算的價格購買全部容量，可以保證項目公司收入的穩定性。能量部分按調度需求計算。

由於棉蘭項目尚處於建設階段，能源電力板塊期內利息及稅前虧損為港幣1,310萬元（2022年：港幣420萬元）。撇除其他淨虧損或淨利得2，經常性利息及稅前虧損為港幣1,160萬元（2022年：港幣570萬元），經常性利息及稅前虧損增加主要由於公司間貸款利息因利率由2022年開始上升以致代扣代繳稅增加所致。

2期內其他淨虧損為預期信用損失撥備港幣150萬元；2022年其他淨利得為預期信用損失撥備撥回港幣150萬元。

財務投資及其他

期內財務投資及其他板塊沒有產生收入（2022年：港幣10萬元）。期內利息及稅前虧損為港幣3,940萬元（2022年：港幣5,320萬元），虧損減少主要由於本期產生匯兌淨虧損港幣1,960萬元（2022年：港幣2,730萬元）減少，以及成本控制所致。撇除其他淨虧損3，利息及稅前虧損為港幣1,980萬元（2022年：港幣2,600萬元），虧損減少主要為成本控制所致。

於2023年6月30日，本集團只持有中國匯源果汁集團有限公司的股票，但股票已於2021年1月被除牌，其賬面值已作出全額撥備。

資料來源: 中泛控股 (00715) 中期業績公告

業務展望 - 截至2023年06月30日六個月止

本集團的資金流動性問題令本集團遇到前所未有的巨大困難，近年發生多個項目被接管和訴訟的事件，已於百慕達及香港收到針對本公司提交的清盤呈請，加上母公司泛海控股正進行預重整程序，尚未確定重整是否能夠成功，中國經濟重啟步伐不明朗的情況下，本集團資金流問題難於在2023年下半年解決。面對挑戰，待獲取有關呈請的進一步法律意見後，本集團將致力加快處置資產，以減少整體負債，從而減輕經常性財務成本及營運資金負擔。本集團一直在積極與各貸款方和接管人商議如何繼續探討在強制出售前償還貸款以贖回抵押物。接管人已完成出售卡珀雷西區項目和完成簽署出售科琳娜二號地項目的買賣協議，取得階段性成果，根據適用的法律、規則和條例及待獲取有關呈請的進一步法律意見後，本集團將於2023年下半年繼續盡快解決債務違約和訴訟問題、出售資產，並將繼續做好精簡經營、全力推進融資、引進戰略投資者、優化管控等一系列工作。本集團深信，再艱難的歲月也終將會度過，再黑暗的道路也會迎來光明，勝利的曙光就在前方，本集團也一定會迎來涅槃重生。

憑藉勇氣和決心，在管理層的帶領下，本集團期望在債務償付壓力獲得舒緩後重新出發，涅槃重生，迎接美好的未來。

資料來源: 中泛控股 (00715) 中期業績公告