主要於中國從事就商用物業（包括購物中心、商業綜合體、豪華家 居佈置購物中心及辦公大樓）向業主或租戶提供商用物業運營服務以及向租戶租賃商用空間。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

本集團為一間商用物業運營服務供應商，專注於透過其專業管理為業主改善商用物業（主要為購物中心、購物街及商業綜合體）的經營業績。其商用物業運營服務包括：

‧定位、建築諮詢及租戶招攬服務：主要包括市場定位、業務策劃諮詢、設計及建築諮詢以及租戶招攬服務；

‧運營管理服務：主要包括制訂運營策略、舉行營銷及推廣活動、租戶管理服務、物業管理服務及收租服務；

‧物業租賃服務：包括向租戶分租根據整租服務模式管理的商用物業之商用空間；及

‧增值服務：主要包括管理客戶可短期租作限定店及舉行促銷活動的購物中心之公共空間以及管理廣告空間（例如購物中心的LED顯示屏以及內牆及外牆）。

本集團根據三個運營模式提供商用物業運營服務，即委託管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式以及整租服務模式。根據不同運營模式，本集團於管理商用物業的參與程度有所不同，並向不同客戶群提供不同組合的服務：

委託管理服務模式

於此模式下，其獲業主委託全權管理商用物業。本集團委聘整支管理團隊，包括項目總經理及功能性部門的成員。

‧服務：本集團提供(i)定位、建築諮詢及租戶招攬服務；(ii)運營管理服務；及(iii)增值服務。

‧客戶：本集團的客戶包括(i)業主；(ii)租戶；及(iii)增值服務的相關客戶。

‧收入來源：本集團的收入來源包括(i)就市場定位、設計及建築諮詢及租戶招攬服務向業主收取固定費用；(ii)就運營管理服務向業主收取收入或利潤的預定百分比及╱或固定費用；(iii)就運營管理服務向租戶收取管理費；及(iv)就增值服務向相關客戶收取公共空間使用費。

‧成本結構：本集團承擔管理商用物業的運營成本。

委託管理服務模式令本集團於管理項目時擁有較高水平的自主權，本集團相信這一模式能實現更理想的運營業績及增加本集團的收入，並因本集團可能經手若干現金流量而限制其信貸風險。

品牌及管理輸出服務模式

於此模式下，本集團作為專業管理人為業主管理商用物業。其僅委聘項目的核心管理團隊，一般包括項目總經理及╱或若干功能性部門的主管。業主負責委聘絕大部分項目人員。於管理項目時，本集團指派的核心管理團隊將領導及監察業主委聘的項目人員。

‧服務：本集團的服務包括(i)定位、建築諮詢及租戶招攬服務；及(ii)運營管理服務。

‧客戶：本集團的客戶僅包括業主。

‧收入來源：本集團的收入來源包括(i)就市場定位、設計及建築諮詢及租戶招攬服務向業主收取固定費用；及(ii)就運營管理服務向業主收取收入及╱或利潤的預定百分比及╱或固定費用。

‧成本結構：本集團僅承擔與項目有關的員工成本，當中一部分將由業主補償，而業主則承擔管理商用物業的運營成本。

於此模式下，本集團毋須注入大量資金及人力資源，導致與其餘兩個模式相比的毛利率一般較高及促進本集團的快速地域擴展。

整租服務模式

於此模式下，本集團自業主租賃商用物業，並向租戶分租商用物業內的商用空間。本集團全權負責商用物業的管理及經營業績，並委聘項目的整支管理團隊。

‧服務：本集團的服務包括(i)物業租賃服務；(ii)運營管理服務；及(iii)增值服務。

‧客戶：本集團的客戶包括(i)租戶；及(ii)增值服務的相關客戶。

‧收入來源：本集團的收入來源包括(i)來自租戶的租金；(ii)就運營管理服務向租戶收取管理費；及(iii)就增值服務向相關客戶收取公共空間使用費。

‧成本結構：本集團承擔管理商用物業的運營成本，並定期向業主支付租金。

於整租服務模式下，本集團可根據與業主的租賃協議提供商用物業的翻新或裝修服務。整租服務模式可將本集團來自項目的收入最大化，同時令本集團面對較高風險。因此，本集團於採納整租服務模式時採用非常審慎的方式，並考慮就具有高增長潛力的項目採納有關模式。

在與關聯方和第三方的合作過程中，本集團會結合對於項目的評估以及業主方的要求，靈活選擇委託管理、品牌及管理輸出、整租服務等多元化合作模式，取得了良好的經營成果。

資料來源: 星盛商業 (06668) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

2024年本集團將以「品質年」為主旨，繼續堅持「聚焦戰略」和「1234策略」，即「1件大事—保開業、穩經營，2個聚焦—戰略聚焦、區域聚焦，3項優化—優化核心資產、優化拓展模式、優化組織能力，4個能力—提升產品力、提升資源力、提升數智力、提升創新力」，強調品質和管理的雙重提升，實現本集團的可持續健康發展。圍繞上述內容，2024年本集團的核心工作主要從以下四個方面展開：

一、提升產品組合品質

2024年，本集團將持續夯實旗艦產品COCO Park的品牌力，進一步提升COCOPark「年輕潮流」的品牌基因，撬動年輕消費群體更高的關注度。

除此之外，本集團將持續打造產品特色，提升產品品質，並基於對市場、競品和消費者的持續研究，精細化消費者調研顆粒度，助力產品精准定位，嘗試突破型的產品創新。同時還要做好產品創新和成本控制的平衡，並確保精品建設落地不走樣，提高消費者體驗及粘性。

本集團將持續錨定「一店一策」原則，在做好項目精准定位的基礎上，實現租戶組合優化，提升組合品質。將深挖戰略聯發，加強品牌「一帶多」能力，為項目提供品牌儲備及支持，同時將大力推進首進品牌和創新業態的引入，還要回歸經營本質，穩定項目基本盤，助力項目提煉、固化經營亮點，形成經營特色，招攬好品牌，引進首店、打造標杆商戶、打造項目「百萬店」、「千萬店」、「億元店」，賦能業績提升。

二、提升運營服務品質

2024年，本集團將持續優化的「五大友好」顧客服務體系，依托於全面升級的會員體系和會員端數智系統，夯實精細化運營基礎，大幅度提升會員運營能力和服務品質。將從運營矩陣、拉新留存、精准營銷等會員運營的各項維度制定具體目標和執行舉措；另一方面，也將推行「大服務體系」的創新思考，從項目管理水平和服務水平提升的維度出發，致力於為顧客提供有溫度的服務。與此同時，借助港客北上消費潮流，打造多個項目成為「港客消費目的地」。

三、優化管理及創新

一是優化管理流程與效率：構建扁平化、敏捷型組織，提升決策與執行力；

二是深化創新機制與文化：聚焦產品與服務創新，打造差異化競爭優勢；三是發展智慧零售：深化數據洞察，運用數據技術挖掘價值，把握市場與消費者需求。同時，強化上下融合，突破物理限制，擴大無縫購物體驗。以數據驅動決策，提升零售業務水平，創造更多商業價值。

四、提升拓展品質

2024年，本集團將在提升品質的前提下，堅持聚焦戰略，重質不重量、堅守能力圈，選對一條適合星盛商業的拓展道路，走出自己特色的模式。通過具有前瞻性的定位、招商和運營，在當地打造出具有先發優勢和影響的項目。

‧堅持安全底。遵循「五不做原則」，控制不了不做、支付不了不做、兌現不了不做、商業價值實現不了不做、目標區域外不做。

‧優化拓展模式，聚焦目標市場。深耕優勢區域，以「灣區雙中心、發展長三角」為主要拓展方向，大灣區方面，以深圳、廣州為中心，輻射珠海、東莞、佛山、中山等重點城市；長三角以南京為基地；同時擇優進駐門、山東等已布局重點城市。

綜上所述，2024年本集團將通過上述舉措有節奏、有計劃的鋪排，構建「做一個成一個，一個更比一個好」的良性發展。與此同時，本集團將持續探索和創新，保持對新消費、新趨勢、新境遇的敏銳度，進而為本集團的長遠發展注入更多活力。

資料來源: 星盛商業 (06668) 全年業績公告