主要業務為物業發展、物業投資、證券投資及貸款融資。

業務回顧 - 截至2023年09月30日六個月止

於本期間內，本集團主要從事物業發展、物業投資（包括擁有及租賃投資物業）、證券及其他投資及貸款融資業務，而物業發展及物業投資為本集團之核心業務。本集團之各業務分部回顧載於下文。

(i)物業發展

本集團的核心業務之一為物業發展。本集團在物業重建方面擁有豐富經驗，尤其是收購舊樓以進行翻新及重建。以下是本集團於本期間內的主要項目。

(a)勿地臣街項目

於2023年9月30日，本集團透過其間接全資附屬公司擁有香港銅鑼灣勿地臣街11、13及15號之地盤。該地盤總面積約為2,857平方呎。重建發展完成後，該地盤將提供總建築面積約為42,854平方呎之商業╱辦公室綜合樓宇。該項目工程預期將於2023年年底完工。

(b)瓊林街項目

於2023年9月30日，本集團（透過其間接全資附屬公司）擁有位於香港九龍瓊林街121號的地盤。該地盤面積約為5,483平方呎。該地盤將發展為一幢設有現代化設備及設施的工業大廈，並盡用在所有相關法例及法規下允許之樓面面積設貨物起卸區或非起卸區，從而發揮該地段之最大用途和潛力。該項目預期將於2024年年初完工。

(c)堅尼地城項目

於2023年9月30日，本集團透過其間接全資附屬公司擁有(i)香港堅尼地城爹核士街1B及1C號及1D及1E號（「爹核士街」）；及(ii)香港吉席街93及95號（「吉席街」）之全部單位。爹核士街及吉席街之合併地盤面積約為7,122平方呎。本集團將合併地盤發展為商業及╱或住宅綜合發展項目，以發揮其最大用途。現已開展上蓋工程，而該項目預期將於2025年完工。

(d)豐華項目

於2023年9月30日，本集團透過其間接全資附屬公司擁有位於九龍青山道646、648及648A號豐華工業大廈（統稱「豐華工業大廈」）之地盤。該地盤總面積約為9,206平方呎。本集團將豐華工業大廈發展為高層現代化工業大廈，以發揮其最大用途。現正進行地基工程，而該項目預期將於2026年完工。

(ii)物業投資

本集團的另一項主要業務為物業投資。

於本期間內，本集團來自持續經營業務錄得租金收入總額增加約為17.7%至約為14,049,000港元（2022期間：約11,933,000港元）。

香港

於2023年9月30日，本集團於香港擁有住宅、商業及工業單位，總賬面值約為1,176,500,000港元（2023年3月31日：約1,200,400,000港元）。於本期間，本集團錄得物業租金收入約為13,283,000港元（2022期間：約10,457,000港元），較2022期間增加約為27.0%，該增加主要由於本集團於2023年2月購入投資物業。

新加坡

於2023年9月30日，本集團於新加坡擁有一(1)個（2023年3月31日：兩(2)個）住宅單位，總賬面值約為71,037,000港元（2023年3月31日：約137,041,000港元）。於本期間，由於於2023年7月完成出售一(1)個住宅單位，本集團收取物業租金收入約為766,000港元（2022期間：約1,476,000港元），較2022期間減少約為48.1%。

詳細資料請參閱下列「重大收購及出售」一節。

中華人民共和國（「中國」）

於2023年9月30日，本集團於中國浙江省湖州市擁有十五(15)座廠房及五(5)座宿舍。由於該等湖州物業的土地收儲（詳情如下），自2023年1月起，本集團無收取任何物業租金收入及管理費收入（2022期間：分別約3,723,000港元及8,831,000港元）。

湖州政府關於湖州物業的土地收儲

於2022年10月5日，中國浙江省湖州吳興區織里鎮人民政府（「湖州政府」）與永義實業（湖州）有限公司（「湖州實業」）（本公司的一間間接全資附屬公司）訂立一份收儲協議書（「收儲協議書」），據此（其中包括），湖州政府將收儲，而湖州實業將交出一個工業綜合區，包括十五(15)棟廠房和五(5)棟宿舍，豎立在兩(2)塊相連的土地上，位於中國浙江省湖州市吳興區織里鎮棟樑路108號永義科技城（「湖州物業」），由湖州實業擁有作為工業用途，佔地總面積為167,739.56平方米，而現有發展房屋的總建築面積為152,722.24平方米。

根據收儲協議書，湖州政府向湖州實業應付的補償金額為人民幣386,982,000元（相當於約為411,683,000港元）（「補償金額」），而湖州實業應配合湖州政府完成土地權屬變更手續，並應騰空清退並交付湖州物業。補償金額預計將用於本集團的一般營運資金、償還銀行貸款及╱或項目融資。

於2023年9月30日及截至本中期業績公佈日期，本集團已收到補償金額合共約為人民幣279,586,000元（相當於約297,431,000港元）。

因此，分別於2023年9月30日及2023年3月31日，於中國的物業投資的財務業績已被分類為已終止經營業務。

詳細資料請參閱永義國際集團有限公司（「永義」）（股份代號：1218）及本公司日期為2022年10月5日之聯合公佈，以及2023年10月18日之本公司通函。

(iii)證券及其他投資

本集團對其具多元化的證券投資採取謹慎態度。於本期間內，本集團購入及出售上市股本證券及其他投資產品。本集團來自持續經營業務錄得證券及其他投資之公平值收益約為2,522,000港元（2022期間：虧損約10,233,000港元）。於本期間內，本集團錄得來自已終止經營業務的證券及其他投資之公平值收益約為202,000港元（2022期間：收益約383,000港元）。因此，於本期間內，本集團來自持續經營業務錄得分部盈利約為2,154,000港元（2022期間：分部虧損約16,303,000港元）。於本期間內，本集團來自持續經營業務從上市證券投資中獲得股息收入約為25,000港元（2022期間：約1,551,000港元）。

於2023年9月30日，本集團於香港及海外上市之證券投資金額約為51,673,000港元（2023年3月31日：約23,914,000港元）。該價值對應的投資組合包括12隻（2023年3月31日：104隻）於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板及創業板及海外認可的證券交易所上市之權益證券。於本期間內之變動乃由於(a)淨購入證券投資之公平值約為25,207,000港元；及(b)證券投資市值金額淨增加約為2,552,000港元。

詳細資料請參閱下列「重大收購及出售」一節。

本集團認為證券及其他投資前景持審慎樂觀態度。本集團明白，投資表現或受全球經濟存在不穩定因素和香港金融市場波動程度影響，並受到其他外部因素限制。因此，本集團將繼續維持不同市場的多元化投資組合，以盡量降低潛在的金融風險。此外，本集團亦將不時密切監察投資組合的表現發展狀況，並採取審慎而平衡的風險管理方案。

(iv)貸款融資

本集團的貸款融資業務由城中國際有限公司（「城中」）（本公司的一間間接全資附屬公司）經營，為根據《放債人條例》（香港法例第163章）經營業務的持牌放債人。業務之目標客戶群是有短期資金需要，並可就借貸提供足夠抵押品之個人及公司實體。本集團的客戶群主要是通過本公司業務夥伴或客戶的業務引薦和介紹獲得。城中的資金來源由本集團內部資源提供。於本期間內，本集團錄得來自持續經營業務的貸款融資業務之利息收入約為1,207,000港元（2022期間：約1,390,000港元），較2022期間相比減少約13.2%。於本期間內，本集團無收取任何來自已終止經營業務的貸款融資業務之利息收入（2022期間：約509,000港元）。於本期間，持續經營業務的貸款融資業務之分部溢利約為343,000港元（2022期間：分部溢利約5,597,000港元）。於2023年9月30日，應收貸款之未償還本金金額約為34,023,000港元（2023年3月31日：約52,250,000港元）。於本期間內，就來自持續經營業務的貸款融資業務於損益確認之減值撥備撥回約為473,000港元（2022期間：約8,138,000港元）。於本期間內，就來自已終止經營業務的貸款融資業務於損益確認之減值撥備撥回為無（2022期間：約881,000港元）。

本集團已制定信貸政策、指引及程序，涵蓋貸款交易之關鍵內部監控，包括盡職審查、信貸評估、妥善簽訂文件、持續監控及還款和收回。於訂立貸款協議前，本集團集中於盡職審查步驟包括與每個借款人會面、調查借款人的背景、評估其現時的業務營運及財務狀況、市場聲譽及信譽，以及進行財務及可收回性分析，以及審查每個借款人的還款歷史（包括近期的償付記錄，以及任何訴訟及破產令）和職業或業務背景的變化以及財務狀況，以便更好地瞭解每個借款人的情況。本集團就借款人的信貸質素定期評估抵押品及擔保的價值，並界定授予借款人的信貸額度。為盡量降低信貸或投資風險，本集團一般會要求客戶提供擔保，包括預期實現價值超過貸款或投資金額的抵押品、遠期支票及╱或個人或公司擔保。本集團密切關注對貸款可回收性和催收信貸風險的持續審查，以確保採取後續行動（包括必要的法律行動及╱或法庭訴訟）收回逾期債務。

本集團持續採取嚴格的貸款審查程序，並透過加強貸款融資業務的整體信貸風險管控機制，對抵押品價值保持審慎態度。於本期間內，本集團密切監測及定期審閱其貸款組合並評估抵押品價值，以確保應收貸款持有的擔保品質。已執行抵押品交換，並對部分應收貸款潛在的減值虧損作出必要的撥備。就催收逾期貸款而言，本集團與部分借款人商討清償方案並其後採取法律行動及法庭訴訟以收回貸款。

於本期間內，本集團提供不超過三(3)年的短期貸款。還款期及條件的釐定因素包括借款人的還款能力、本集團的資金及現金流管理策略，以及現行市場條款及利率等。

本集團就應收貸款的信貸風險集中度，於2023年9月30日約為34,023,000港元（2023年3月31日：約52,250,000港元），來自少數借款人約為59%（2023年3月31日：約60%）由估計公平值為17,925,000港元（2023年3月31日：28,445,000港元）的物業作抵押。在借款人沒有違約的情況下，本集團不得出售或再質押抵押品。應收貸款持有的抵押品質量並無重大變化。此外，於2023年9月30日，無抵押應收貸款為24,550,000港元（2023年3月31日：30,750,000港元）為個人擔保。於2023年9月30日，本集團最大借款人本身及連同本集團其他四(4)大借款人分別佔本集團應收貸款約31%（2023年3月31日：約26%）及約72%（2023年3月31日：約66%）。於本期間內，本集團之定息應收貸款每年利率介乎0厘（包括一次性預付費用，相當於三(3)年貸款期間貸款金額的9%於提款日一次性支付）至8厘（2022期間：4厘至8厘），而本集團貸款融資業務借款人總數為11名。

隨著經濟的不確定性的持續，預期借款人違約風險增加，本集團重新評估個別借款人的信用評級，並對潛在的減值虧損作出撥備。於2023年9月30日，應收貸款撥備約為53,007,000港元（2023年3月31日：約53,480,000港元）。除以作信貸減值的應收貸款外，於2023年9月30日，概無逾期的應收貸款。

本集團根據預期信貸虧損（「預期信貸虧損」）模式就根據香港會計師公會頒佈的香港財務報告準則第9號「金融工具」進行減值評估的應收貸款進行減值評估。預期信貸虧損的金額於各報告日期更新，以反映自初始確認以來的信貸風險變動。特別是在評估信貸風險是否大幅上升時會考慮以下資料：

‧應收貸款的外部（如有）或內部信貸評級實際或預期大幅轉差；

‧信貸風險的外部市場指標大幅轉差，例如信貸息差大幅擴大、借款人信貸違約掉期價格大幅上升；

‧預期業務、財務或經濟環境的現有或預測不利變動將導致借款人履行債務責任的能力大幅下降；

‧借款人的經營業績實際或預期大幅轉差；及‧借款人的監管、經濟或技術環境實際或預期出現重大不利變動，導致借款人履行債務責任的能力大幅下降。

本集團力求嚴格控制其未償還的應收貸款，以盡量降低信貸風險。未償還應收貸款的減值準備乃根據各報告期末對借款人的財務背景、財務狀況及歷史結算記錄（包括逾期率及違約率）及來自公開領域的相關資料的評估而釐定。借款人在內部信用評級下被分配不同的等級以計算預期信貸虧損，同時考慮到對違約可能性的估計所驅動的預期現金短缺的估計以及預期因抵押品止贖而產生的現金流量和時間（如有）減去取得和出售抵押品的成本。

於2023年9月30日，應收貸款總額包括51,930,000港元（2023年3月31日：51,930,000港元），扣除一組借款人的累計減值虧損為51,930,000港元（2023年3月31日：51,930,000港元），包括個人（「該借款人」）金額為27,380,000港元（2023年3月31日：27,380,000港元）及其他個人（由該借款人提供個人擔保）金額為24,550,000港元（2023年3月31日：24,550,000港元）。於上年度，管理層在考慮公開領域的相關信息後評估，該等結餘已發生信用減值，並已採取各種措施收回結餘。

管理層亦已與若干借款人協商以償還貸款，而於本期間內向借款人收取的清償總額為21,000,000港元。

資料來源: 高山企業 (00616) 中期業績公告

業務展望 - 截至2023年09月30日六個月止

本集團將繼續集中發展其現有主要業務，包括物業發展、物業投資、證券及其他投資及貸款融資業務，以及開拓其他潛在項目，期望為股東提供穩定而有利的回報，並為本集團持份者帶來更多的增值。

儘管由於通脹及利率高企及地緣政治局勢緊張使全球經濟發展的不明朗因素及波動加劇而阻礙香港疫後復常及復甦，本集團繼續密切關注現今的情況，並對香港物業及證券市場的前景仍持審慎樂觀的態度，並將緊貼最新市場動態、採取靈活和審慎的業務策略及認為香港該等市場長遠將持續增長。

根據其審慎的投資策略及政策，本公司在面對這段挑戰時期將繼續尋找合適的投資及撤資機會，以符合本公司之目標及投資標準，並將繼續物色良機補充其作為一項持續業務活動之物業投資組合。董事會將審慎行事，以在可預見未來對本公司的經營及財務業績帶來長遠的收益。

資料來源: 高山企業 (00616) 中期業績公告