集團主要業務為於中國進行住宅及商用物業發展、物業投資及酒店經營。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

二零二三年，面對房地產市場的調整壓力和消費端信心的亟待恢復，本集團主動順應市場環境變化，憑藉前瞻的策略性佈局、敏銳的市場洞悉力和優異的執行力克服宏觀環境的影響，調整項目開發和推出節奏，並於下半年把握市場機遇完成更多高端項目的交付，實現了全年業績的韌性增長。本集團旗艦及重點項目西安自然界、天津上實仰山、上海上實望海及上實云端繼續保持勁銷售，為上實城開帶來穩定收益和利潤。年內，本集團繼續以上海為中心在地深耕、輻射核心一、二線城市的縱深佈局，伺機增加高質量土地儲備，並貫徹租售並舉政策，持續發展投資性物業業務，進一步推進多元化規劃發展。

合約銷售

截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團商品房及保障房的合約銷售金額為人民幣8,228,570,000元（二零二二年︰人民幣7,908,440,000元），同比上升4%。總合約銷售面積為270,000平方米，總平均售價上升94.4%至每平方米約人民幣30,500元，主要因為年內銷售商品房比例較多所致。

來自商品房合約銷售金額為人民幣8,059,820,000元（二零二二年︰人民幣4,711,840,000元），同比上升71.1%。合約銷售面積為257,000平方米，同比上升3.6%；商品房平均售價上升至每平方米約人民幣31,400元，按年上升65.3%。這主要是由於一、二線城市銷售比例較多所致。年內，西安自然界、天津上實仰山、上海上實望海和上海上實雲端為本集團的重點銷售項目，分別佔本年度合約銷售總金額約29.9%、22.5%、16.0%和14.6%。

來自保障房的合約銷售則為人民幣168,750,000元，按年下跌94.7%，合約銷售面積為13,000平方米，主要來自上海上投寶旭。

土地儲備

截至二零二三年十二月三十一日，本集團土地儲備共有28個項目，分佈於10個內地重點城市，包括上海、北京、天津、西安、重慶、無錫、瀋陽、煙台、深圳及武漢，當中大部分為建成及處於建設期的中、高檔住宅及商用物業，未來可售規劃建築面積約3,482,000平方米，足夠未來3至5年發展。

二零二三年，在房地產市場持續整合調整的大背景之下，全國土地市場成交規模同比回落，大部分房企的土地投資策略保持謹慎，聚焦一、二線城市優質地塊。本集團堅持審慎開放態度，繼續秉持深耕上海都市圈及其他核心一、二線城市戰略，在保障土地發展儲備充裕同時，根據發展需求和市場回暖進度關注擴充優質土地儲備項目的機會。

物業發展

截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團在建項目共12個，在建面積達2,499,000平方米，主要包括西安自然界、上海TODTOWN天薈、上海上實聽海和煙台上實雲麓等項目。當中，新開工面積184,000平方米，主要來自上海上實聽海；交付面積合共191,000平方米，主要為西安自然界、上海城開御瑄、上海萬源城和北京西釣魚台御璽。

隨著房地產相關支持政策加速落地，本集團因應市場環境適時推出多個住宅項目銷售，成交量價平穩。西安自然界、天津上實仰山、上海上實望海和上海上實雲端等項目廣受市場追捧，取得理想的預售成績。當中，西安自然界銷情可觀，為集團銷售貢獻最大的項目。

投資性物業

截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團於上海、北京、天津、重慶、瀋陽、西安、及深圳7個重點開發大城市已經建成多個商業項目、持有的投資性物業總面積約1,126,000平方米。年內，本集團的整體租金收入同比上升42.8%至773,021,000港元（二零二二年：541,497,000港元），主要由於疫情管控全面放開，租金收入已回復到疫情前水平。

本集團持續貫徹租售並舉政策，穩步推進租賃住宅業務。旗下長租房項目上海城開莘社區及上海城開匯社區巳落成並為集團帶來穩定租金收入；而上海城開創社區，建築面積達118,458平方米將於2024年落成，未來也將為本集團貢獻穩健租金收入。

數字化建設提質增效

為貫徹落實上海市國資國企發展「十四五」規劃，加快國有企業數字化轉型，本集團自二零二一年開始基於現有數字化建設基礎，與明源雲展開合作，進行「三年三期」規劃：一期夯實數據基礎，保障數據的及時、準確、完整；二期繼續完善支柱系統，並保障各系統互通互聯；三期實現數據經營在線化，用數據支撐領導決策，為業務賦能。繼二零二二年一期數字化建設完美收官，本集團已於二零二三年二月召開二期項目啟動會，未來將繼續推進相關建設，用數字賦能企業高質量多元發展。

資料來源: 上實城市開發 (00563) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

從宏觀經濟看，中央經濟工作會議定調二零二四年要「堅持穩中求進、以進促穩、先立後破」，房地產方面，應積極穩妥化解行業風險，各金融機構要一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展；加快推進保障性住房建設、積極穩步推進「平急兩用」公共基礎設施建設、城中村改造等「三大工程」；完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。1月末，中國人民銀行進一步放寬了經營性物業貸款資金用途，支持優質房企盤活存量資產，擴大資金使用範圍。展望二零二四年，房地產行業將在進一步寬鬆的政策環境下持續整固，市場有望在本年首季度再現「小陽春」，並伴隨消費者信心的持續恢復而開始回暖。

展望未來，本集團將積極響應政策導向，堅持穩中求進，繼續以上海為核心，深耕長三角地區及其他核心一、二線城市，適時增加高質量土地儲備，依託精品地產項目，穩健的運營管理和國企品牌優勢，配合地方政府促進房地產市場平穩健康發展。同時，本集團也將繼續推進業務創新發展和數字化建設，積極關注行業調整週期中逆勢佈局機遇，以及城市更新改造機遇，致力於為股東帶來優質且多元化的價值回報。

資料來源: 上實城市開發 (00563) 全年業績公告