主要業務為(a) 物業買賣分類，從事物業買賣；(b) 策略投資透過與共同控制實體與聯營公司之合營夥伴進行策略聯盟以從事物業投資；及(c) 證券投資從事證券買賣及投資。

業務回顧 - 截至2023年09月30日六個月止

截至二零二三年九月三十日止中期期間，資本策略地產有限公司（「本公司」）及其附屬公司（「本集團」）的收益為324,000,000港元，而上一個中期期間為230,700,000港元。截至二零二三年九月三十日止中期期間的綜合溢利為56,000,000港元，較上一個中期期間的93,100,000港元減少37,100,000港元。

截至二零二三年九月三十日止六個月的本公司擁有人應佔綜合溢利為57,600,000港元，較上一個中期期間的61,600,000港元減少4,000,000港元。中期期間之股東應佔每股盈利為0.62港仙，而上一個中期期間則為0.66港仙。

全球經濟受到地緣政治和經濟挑戰的嚴重影響，復甦乏力。就中國而言，與美國的持續緊張關係和貿易限制，以及於2019冠狀病毒病重新開放後復甦緩慢，削弱了投資者信心和外部需求。儘管中國政府試圖透過各種刺激措施和放寬貨幣政策以填補缺口，但國內仍未能擺脫有關影響。

就香港物業市場而言，於香港重新通關初期帶來令人欣喜的短暫經濟反彈後，中國經濟放緩和高利率的影響導致二零二三年第二季以來的技術性衰退。此外，疲弱的消費情緒、緊張的金融狀況及持續高企的借貸成本顯示二零二四年的經濟前景仍然充滿挑戰。管理團隊已意識到嚴峻的經營環境，並一直審慎管理我們的商用及住宅業務計劃。

香港商用物業

自二零二零年爆發2019冠狀病毒病以來，香港商用物業行業持續面臨挑戰。中環地區的甲級寫字樓仍有若干商用辦公室的租賃及投資活動，而其他地區則因經濟活動疲弱而面臨下滑。由於各種不明朗因素，謹慎的辦公室租戶已暫緩擴張計劃。隨著商業情緒惡化以及跨國及中國企業的需求減少，租賃市場將繼續面臨壓力。預期於經濟復甦之前，空置率上升及租金受壓的情況將會持續一段時間。

儘管香港重新通關後訪港旅客人數略有回升，但本地零售業仍依賴本地消費。疲弱的經濟前景，加上高利率環境及波動的股市，可能會繼續打壓本地消費情緒，從而對零售及餐飲租金造成下行壓力。

面對今年香港辦公室及零售租賃業務的嚴峻形勢，本集團審慎管理重點商用項目的發展及成本，並努力管理辦公室及零售以及餐飲租賃物業的租賃及租金，部份重點載列於下文。

於九龍東，本集團位於九龍灣的合營優質辦公大樓「匯」的租務情況已取得進展。本集團正不斷努力吸引優質租戶，最近更成功獲得醫院管理局成為新的主要租戶，租用面積超過100,000平方呎。我們於日後將繼續致力爭取優質的租戶組合及可觀的租金回報。

位於威靈頓街92-96號鄰近中環蘇豪區的合營商用大廈的建築工程正在順利進行中。本集團已與投資者及用戶訂立合約預售商用大廈的9個樓層，並仍希望於二零二四年中竣工之前售出更多樓層。

就與永泰地產有限公司合作發展位於中環結志街╱嘉咸街的合營綜合用途市建局商用項目而言，建築工程正在按計劃進行，地基工程經已完成，上蓋結構工程正在進行中，預計將於二零二五年底竣工。

位於佐敦彌敦道352號的合營重建項目正在按計劃進行。我們努力管理成本，並評估較低商用樓層的最佳租戶狀況，以便在計劃於二零二五年底竣工後達致最高的未來租金回報及租戶組合。

本集團將繼續積極審慎地監察市場狀況，以實現商用資產的價值，同時努力管理及優化當前的租賃狀況，以提高租金回報率。

香港住宅物業

於中期期間，香港一手及二手住宅市場亦因按揭利率上升及購買意欲疲弱而放緩，導致各住宅類別的房價走軟。幸而，於二零二三年初中國重新通關初期，市場氣氛較為理想，本集團的豪宅市場產品得以取得可觀的銷售額。

本集團的主要豪宅銷售項目包括出售位於山頂白加道45號的地標式豪宅，該項目已於二零二三年十月成交。該獨特的重建古蹟豪宅佔地4,200平方呎，可180度全方位飽覽維港景觀，是不可多得的地產傑作。

我們的合營豪華住宅項目是位於渣甸山白建時道47號的「皇第」。項目坐落在一個環境幽靜、超級富豪集中地段，提供精選數量的單位，如極致奢華的全層戶、複式戶、花園別墅及一個頂層公寓。單位的空間佈局及面積選擇多樣化，介乎約2,850平方呎至6,800平方呎以上。迄今為止，本集團已按優越價格售出了共16個單位中的12個單位。我們將努力以高價出售餘下的特色單位。

位於山頂道8-12號的「Infinity」是一項合營項目，包括一系列超高檔住宅單位進行翻新工程。此外，本集團在此優越山頂地段全資擁有一棟位於山頂道10號之新建獨立洋房。市場對單位的反應踴躍並一直深感興趣，我們深信這個完美無瑕的項目將繼續鞏固我們發展超豪華住宅項目的盛譽。

我們目前及即將推出的主要住宅項目包括位於上水粉錦公路333號的「華第」，包括6幢豪華別墅，每幢別墅的建築面積超過6,000平方呎。該項目在其極尚尊崇的社區中將無與倫比，其毗鄰為相隔僅需三分鐘車程的位於粉嶺的著名香港哥爾夫球會，方便經常往返中國內地的跨境旅客前往內地邊境。

我們現正與泛海國際集團有限公司及德祥地產集團有限公司合作開發位於寶珊道23號的合營優質住宅發展項目「寶峰」。該項目為一幢10層高住宅發展項目，由16個豪華住宅單位組成，每戶實用面積介乎3,770平方呎至7,260平方呎。我們已成功以高價預售其中1個單位，並預期日後可進一步推售。

我們與信和置業有限公司合營的港鐵油塘住宅項目如期推進。我們預期住宅單位將於二零二四年進行預售，由於其位於九龍東的便利位置，預期將獲得穩固的市場反應。

我們與新世界發展有限公司及其他公司合營於港鐵黃竹坑站的「T H ESOUTHSIDE」的第五期發展項目是位於即將建成的港鐵黃竹坑站商場上蓋的優質住宅物業。該項目的上蓋建築經已動工，目標於二零二五年竣工。我們預期住宅單位將於二零二四年進行預售。

另一項即將推出的重要大眾化豪華住宅項目為位於佐敦彌敦道350號的優質住宅大廈。此為我們與合作夥伴加拿大退休金計劃投資委員會合營重建的住宅部分項目。該大廈的外牆由國際享譽盛名的建築師事務所「PDP London」設計，預期於二零二五年左右竣工。住宅單位預期於二零二四年開始預售，我們預期市場對此交通便利的九龍黃金地段將反應熱烈。

於未來發展土地儲備方面，本集團位於新界「北部都會區」擁有兩幅大規模住宅用地。根據香港政府主導的這項重要發展計劃，位於新界北部與中國內地邊境沿線約30,000公頃（或74,132畝）的土地將於未來20年發展成為經濟重鎮及住宅區。本集團支持政府的計劃，並致力於未來在該兩幅土地上取得良好的經濟效益。

第一個是我們位於元朗以50:50的比例合營的麗新元朗中心重建項目，有關項目已提交申請以取得政府批准，將現有的工業大廈改造為一個未來應佔建築面積約為480,000平方呎的大眾化住宅項目。該地段交通便利，前往元朗中心地帶及港鐵朗屏站便利快捷。

第二個是位於古洞的合營項目，未來應佔建築面積約為1,200,000平方呎，而本集團持有該項目的40%權益。我們相信該地段位於未來港鐵古洞站附近，於日後將成為本集團主要的大眾化住宅發展項目。我們正在全力推進該等優質用地的籌備工作，並與地政總署等相關政府部門就換地安排及補地價談判等事宜緊密合作。

就我們的住宅物業業務而言，本集團對市場的長遠前景仍然充滿信心，由於供應有限，市場一直表現強韌。然而，當前嚴峻的營商環境帶來了重大挑戰，管理層及團隊將努力應對各種挑戰。

中國內地市場

儘管中國內地經濟放緩，本集團於中國內地市場仍取得良好進展。

於我們長期持有的中國內地商用資產方面，本集團對資產進行重新定位，取得良好租金提升。就上海吳江路169號的「四季坊」購物商場而言，我們對這座位於優越地段的商場進行升級工程，打造成為一系列雙層高端臨街商舖。於翻新工程後，本集團通過加強租賃狀況及租金回報率實現了重大價值增長，出租率從70%提升至90%。上海的「華府天地商場」於最近的租賃升級後亦取得穩健的出租率及租金回報率。

於住宅方面，位於北京金寶街90及92號的「金輿東華」是本集團於北京市中心的第一個豪華住宅合營項目。該項目具有古典歐陸式風格，其外觀設計是當地罕見且具辨識度。單位銷售進展順利，超過三分之二的翻新單位仍以高價售出，顯示內地富裕階層對於中國內地高端豪華住宅物業的持續強烈需求。

展望更長遠的未來，本集團仍看好中國內地的潛力，尤其是高端奢侈品零售方面，並將以適當的定位及投資策略作出適應及應對。

證券投資

於二零二三年九月三十日，本集團持有於損益賬按公平值計算之金融資產約355,000,000港元（二零二三年三月三十一日：487,800,000港元）。該投資組合中31.0%為上市債務證券、2.7%為上市股本證券及66.3%為非上市股本及債務證券。彼等以不同貨幣計值，其中97.3%為美元及2.7%為港元。

於回顧期內，按市場估值的淨虧損為118,700,000港元，包括上市債務證券之公平值淨虧損117,400,000港元、股本證券（大部份於香港上市）公平值淨虧損4,100,000港元及非上市股本及債務證券公平值淨收益2,800,000港元。

於回顧期內，證券投資的利息收入及股息收入減少至約14,700,000港元（二零二二年九月三十日：26,900,000港元）。

於二零二三年九月三十日，其中約9,500,000港元（二零二三年三月三十一日：30,300,000港元）的該等上市證券投資已抵押予銀行作為本集團獲授銀行信貸的擔保。

資料來源: 資本策略地產 (00497) 中期業績公告

業務展望 - 截至2023年09月30日六個月止

全球市場仍受到高利率環境的過度擠壓，儘管有若干跡象顯示現時利率水平已見頂，但可能會在一段時間內維持於較高水平。這將繼續對全球房地產資產的價格及相關高融資成本造成影響。此外，烏克蘭局勢持續衝突及中東最近的動盪將繼續削弱投資情緒，為全球市場帶來不確定性。

本集團於過去的中期期間一直審慎地透過從穩定的資產出售中獲得盈利，同時確保擁有穩健的現金結餘，以維持良好的財務狀況及流動性。我們對香港商用物業行業的中長期前景保持審慎樂觀，並將繼續致力實現商用房地產業務的盈利及優化。於住宅方面，本集團在豪宅市場產品上取得可觀的銷售成績。香港政府最近放寬多項有關購買物業的印花稅是推動住宅市場新需求的正確方向。中期而言，於市場及利率正常化時，管理團隊將致力為我們於香港推出並位於交通便利的黃金地段的豪宅及大眾化市場住宅產品實現可觀的銷售。

最後，我們的管理團隊仍然致力實現審慎的業務態度，管理穩健的資產負債表，同時平衡本集團的增長目標，在這個充滿挑戰的時期為我們的股東取得最佳回報。

資料來源: 資本策略地產 (00497) 中期業績公告