主要業務為物業發展及投資、經營酒店、酒樓及靈活工作空間、資產管理、項目管理、建築材料貿易、證券投資、提供物業管理、保修及物業代理服務及物業租賃。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

1.物業銷售

白石角「朗濤」

本集團於2014年5月購得一幅位於大埔白石角的住宅用地，可盡覽吐露港無敵海景。該發展項目的可用總樓面面積為730,870平方呎，或實用面積為635,612平方呎，由723個豪華住宅單位及456個車位組成，並已於2020年第四季度竣工。

截至2023年12月31日，按實用面積計算，住宅單位的平均售價為每平方呎21,564港元，而已售車位的平均售價為每個2.63百萬港元。累計銷售664個住宅單位（佔合共723個住宅單位的91.8%）及221個車位（「已出售物業」）。大部分的已出售物業已於過往年度交付予買家。已出售物業中的39個住宅單位（實用面積為50,742平方呎）及25個車位亦已於本報告年度交付予買家，並貢獻相關收益為1,075.1百萬港元（2022年：920.0百萬港元）。

年內，與項目總承建商已就項目進行最終結算，錄得成本節省388百萬港元，我們已於2023年上半年就此作出調整。於2023年下半年與其他顧問進行最終結算後，進一步錄得成本節省13百萬港元，導致成本調整總額達401百萬港元。其中，300百萬港元屬於2023年12月底前已交付予買家的單位應佔金額，並已於本年度作出相應調整。包括成本修訂，本年度「朗濤」錄得毛利為798.1百萬港元（2022年：457.3百萬港元）。

2.酒店分部

酒店分部的表現錄得大幅改善，尤其是在2023年初與疫情相關的限制取消及重新開放邊境後，大中華地區的升幅尤為顯著，其他地區的酒店亦出現溫和增長。

酒店分部總收益按年上升25.5%至4,932.9百萬港元（2022年：3,929.1百萬港元）。

酒店分部的業績亦包括來自酒店管理的管理費收入，以及本集團作為LHI酒店的主承租人所錄得的任何盈餘或虧損，該等盈餘或虧損已列入上述酒店EBITDA表的「其他」項下。

整體而言，於2023年酒店分部錄得的EBITDA為1,098.2百萬港元（2022年：615.9百萬港元），增長78.3%。

歐洲

倫敦朗廷酒店

由於市況反彈，持續吸引國內旅遊及國際遊客，我們的倫敦酒店表現穩健。餐飲收入主要由來自企業會議及活動的餐飲業務貢獻。

北美洲

波士頓朗廷酒店、芝加哥朗廷酒店、紐約第五大道朗廷酒店、帕薩迪納朗廷亨廷頓酒店及華盛頓逸東酒店

美國地區的客房表現較去年有所改善，乃受惠於休閒、商務旅遊及團體分部的良好業務組合。所有酒店的入住率均有所上升，平均房租則保持穩定。

紐約的酒店是所有酒店中最佳表現者，原因是休閒業務表現強勁，加上紐約在本年度舉行了多次大型會議，會議期間錄得高平均房租。然而，帕薩迪納的客房表現欠佳，乃由於年內編劇罷工，導致電影及娛樂相關業務減少的影響所致。

受惠於零售和團體業務的絕佳組合，波士頓酒店的客房表現有所改善。

多倫多Chelsea酒店

酒店的表現仍然強勁，其中休閒業務增幅最大，而商業和團體需求均有穩步回升的跡象。

酒店的南座最近完成了客房翻新，為客人提供現代化設施，提升了客人的體驗及其在市場中的競爭力。酒店現正分階段進一步翻新餘下客房、公共空間、宴會廳及休閒設施。

澳洲╱紐西蘭

墨爾本朗廷酒店及悉尼朗廷酒店

儘管我們位於澳洲的酒店表現持續反彈，但仍未恢復到疫情前的水平。在夏季錄得強勁的客房需求後，業務自2023年第二季度後有所放緩。由於航空公司運力有限，國際抵達人數仍低於疫情前的水平。休閒業務及國際旅客的企業需求收縮影響了整體表現。

奧克蘭康得思酒店

酒店的表現獲得國內需求及商務旅遊的支持，但由於航空公司運力有限，機票價格高企，儘管國際旅客人數逐漸增加，但其人數仍遠低於疫情前的數字。

餐飲收入主要由社交活動及會議相關的餐飲業務所貢獻。

中國內地

上海新天地朗廷酒店及上海虹橋康得思酒店

我們上海物業的入住率及平均房租雙雙錄得強勁增長，主要是受休閒及企業需求所帶動，包括於2023年第四季度舉辦的中國國際進口博覽會等大型展覽和其他活動的回歸，提振了酒店表現。

另一方面，餐飲業務增長雖然放緩，但下半年與企業會議及活動相關的宴會有積極改善的跡象。

酒店管理業務

於2023年12月底，本集團向12間第三方酒店（約3,500間客房）提供酒店管理服務。

3.冠君產業信託收入

本集團的核心溢利乃按同一財務期間應佔冠君產業信託的分派收入及管理費收入而計算。按此基準，來自冠君產業信託的總收入於2023年下跌8.7%至1,031.4百萬港元。其中，冠君產業信託按90.2%（2022年：90.0%）的分派比率宣布的每單位分派減少13.9%，經計及本集團的控股權益由2022年12月底的68.28%增加至2023年12月底的69.23%，本集團應佔分派下降12.3%至698.6百萬港元。由於冠君產業信託的物業收益淨額下跌，2023年的管理費收入亦輕微下跌0.2%至332.8百萬港元。

花園道三號

由於市場情緒低迷，我們繼續以靈活的租賃策略滿足租戶的不同需要。儘管市場充滿挑戰且競爭激烈，花園道三號仍能保持穩定的出租率。於2023年12月31日，花園道三號的出租率為82.8%（2022年12月31日：82.7%）。從事金融業的內部租戶擴充業務，略為抵銷了租戶遷出的影響。

但是，由於寫字樓不乏供應，加上即將推出的新供應，中環以至花園道三號的租賃市道持續受壓。於2023年12月31日，該物業的現收租金跌至每平方呎91.7港元（按可出租面積計算）（2022年12月31日：每平方呎99.7港元）。租金收益因續租租金下跌而減至1,222百萬港元（2022年：1,346百萬港元）。

朗豪坊辦公樓

雖然朗豪坊辦公樓在疫情期間展現出韌力，但在全面通關後，洽租及物業視察活動卻有所減少，部分原因是美容及醫療行業受內地醫療旅遊市場復蘇步伐緩慢所影響。儘管如此，於2023年12月31日，朗豪坊辦公樓的出租率仍保持在93.3%的穩定水平（2022年12月31日：93.3%）。於2023年12月31日，生活時尚行業租戶仍是該物業的主要租戶，佔租戶組合74%。

年內，續見醫療和美容行業於朗豪坊辦公樓開展新業務。雖然該物業的市場租金回軟，但現收租金大致保持於2023年12月31日的每平方呎45.9港元（按建築面積計算）（2022年12月31日：每平方呎46.0港元）的穩定水平。租金收益下跌3.7%至350百萬港元（2022年：363百萬港元）。

物業經營淨開支升至46百萬港元（2022年：37百萬港元），主要因為租金佣金開支隨一名主要租戶續租而增加，以及其他經營開支亦見增加。物業收益淨額減少6.7%至304百萬港元（2022年：326百萬港元）。

朗豪坊商場

朗豪坊商場的租戶銷售額大幅增加50.5%，高於市場平均水平，主要受惠於全面通關後美容行業的強勁復蘇。旅客湧入推動商場人流於2023年穩步回升27%，相當於2019年約九成水平。

美容行業的銷售額躍升超過兩倍，令分成租金大增91.9%至224百萬港元（2022年：117百萬港元），連帶刺激商場租金收益上升13.9%至740百萬港元（2022年：650百萬港元）。於2023年12月31日，該物業的現收租金亦穩步升至每平方呎185.3港元（按可出租面積計算）（2022年12月31日：每平方呎157.1港元）。2023年基本租金收益為457百萬港元（2022年：481百萬港元）。隨零售銷售回升，大多數租戶已於年內重新繳交基本租金。於2023年12月31日，只繳交分成租金的租戶比例回落至少於1%。

去年，商場持續引進新租戶，務求為購物人士提供更多元化的租戶組合。2023年，多於30個新租戶進駐朗豪坊商場，包括一家首次在香港開分店的得獎日式湯咖喱專門店。從潮流服飾、生活時尚到寵物超市等不同類別的新租戶紛紛進駐商場。我們又對商場進行改裝以分間店舖，藉此提高租金回報和產品選擇。受租戶更替影響，商場於2023年12月31日的出租率為98.6%（2022年12月31日：100%）。
4. LHI的分派收入

按法定會計基準，我們於LHI的投資被分類為附屬公司，其業績於本集團的法定收益表中綜合入賬。然而，由於LHI主要專注於分派，故此本集團的核心溢利將會按應佔分派收入計算。我們相信此舉將更能反映本集團投資於LHI所獲得的財務回報及經濟利益。此舉亦與我們計算投資於冠君產業信託（其亦專注於分派）的回報做法一致。

儘管2023年客房及餐飲業務均表現出強勁反彈，但LHI的整體盈利能力仍受到營運及財務成本不斷上漲的影響。

於本年度，LHI宣布不作任何分派。

香港朗廷酒店

酒店自2023年初邊境重新開放以來，受惠於其豪華購物區的地理位置，需求強勁。這主要是由於中國內地休閒遊客大量湧入尋求體驗於尖沙咀廣東道中心區的豪華酒店住宿所致。

於2023年上半年，隨著中國邊境全面重新開放以及取消所有隔離控制和社交距離措施，該酒店的客房業務隨即上揚，這一勢頭在2023年下半年得以延續。入住率由2022年的59.8%增加至2023年的86.9%，而2023年的平均房租則按年上升24.0%至每晚2,173港元。因此，2023年可出租客房平均收入按年增加80.1%至每晚1,887港元。

唐閣及餐飲業務於2023年的業務表現有所改善，帶動餐飲收入較去年增加逾一倍。我們很高興與大家分享唐閣再次在《香港澳門米芝蓮指南2023》榮獲米芝蓮三星，這是唐閣連續第八年獲此殊榮。

於2023年，總收入較去年增長87.7%至576.5百萬港元。

香港康得思酒店

香港康得思酒店的客房收入為2022年的1.5倍，這得益於中國內地及其他短途市場的旅客人數增長。長途市場的客房收入亦有所改善。酒店入住率由2022年的66.4%增加至2023年的89.8%，而平均房租則按年上升14.7%至每晚1,638港元。因此，可出租客房平均收入按年增加55.2%至每晚1,471港元。

2023年全年酒店餐飲收入為去年的2.3倍。酒店的中菜館明閣及主打活動、會議及婚宴的宴會業務，佔這一增長的大部分。尤其是宴會業務的收入按年增長逾5倍。這可能是由於去年所有餐飲店及活動場地暫時關閉，導致需求受壓所致。

於2023年，總收入按年增長76.8%至654.8百萬港元。

香港逸東酒店

該酒店的入住率由2022年的73.4%溫和上升至2023年的87.0%，而平均房租亦增長21.8%至每晚1,110港元。因此，可出租客房平均收入按年增長44.4%。

該酒店與醫院管理局簽訂合約，以優惠的保證房價於2022年3月中旬至6月中旬為其員工提供住宿，而此「買斷」令2022年的入住率及平均房租穩定，因此使按年升幅相對較小。

此外，由於逸東酒店餐飲於2022年的限制較我們其他酒店為少，因此，我們的餐飲收入於2023年只錄得34.2%的適度增長。年內，逸東軒、普慶餐廳及宴會業務均見良好改善。

該酒店的整體收入較去年增加32.2%。

5.投資物業租金收入

由於需求放緩及新增供應充裕，寫字樓空置率上升，對原本已疲弱的租金構成額外壓力，令香港寫字樓整體租金表現受壓下挫。

鷹君中心寫字樓的出租率下跌了1.5個百分點至61.3%（2022年：62.8%）。截至2023年12月，鷹君中心租賃寫字樓的平均現收呎租為每平方呎53.6港元，較去年下降7.6%（2022年：每平方呎58.0港元）。

於2023年，鷹君中心的整體租金總收入按年下跌3.1%至75.1百萬港元。租金淨收入下跌5.0%至60.7百萬港元。

服務式住寓

本集團來自位於藍塘道、山村道及灣仔峽道的服務式住寓整體租金收入有所提升，增長49.0%至54.1百萬港元（2022年：36.3百萬港元）。藍塘道住寓得益於租賃展期及休閒業務擴大，出租率穩步上升，而山村道住寓則因移居搬遷減少而受到影響。灣仔峽道住寓則受惠於企業及休閒業務，在繁忙的商貿交易會及展覽會期間，錄得較高平均租金。此物業組合的出租率由2022年的59.8%上升至2023年的76.5%。

按總樓面面積計算，2023年服務式住寓的平均淨現收呎租至每平方呎28.8港元，較去年同期每平方呎22.6港元上升了27.4%。

2023年租金總收入同比增長49.0%至54.1百萬港元，而租金淨收入同比增長70.0%至30.6百萬港元。

6.其他業務營運收入

本集團之其他業務分部營運收入包括投資證券的股息收入及分派、物業管理及維修收入、來自貿易及採購附屬公司的貿易收入、資產管理費收入及其他業務收入。

於報告期內，在沒有就Eaton Club靈活工作空間業務作出非經常性減值回撥的情況下，其他業務營運收入下降36.2%至125.4百萬港元（2022年：196.7百萬港元）。

資料來源: 鷹君 (00041) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

展望未來，儘管全球經濟呈現若干起色，但利率高企、地緣政治局勢緊張及中美貿易衝突等挑戰仍會為全球經濟蒙上陰影。市場對利率見頂及2024年可能降息的共識有望改善全球整體商業及投資氣氛。另一方面，中國中央政府最新推行的貨幣寬鬆政策及刺激經濟計劃或有助提振本地消費及投資，促進經濟增長。該等因素加上香港最新的人才吸引政策和移民計劃，將共同刺激香港的整體經濟活動，並帶來新的機遇。此外，2024-25年度財政預算案中宣布全面撤銷懲罰性印花稅的樓市管控措施，預計將為本地住宅市場帶來更多流動性。有鑒於此，本集團對香港物業市場的中期前景保持審慎樂觀。我們將跟隨市場並採取審慎、適合的方針來規劃何文田「朗賢」項目的預售及「朗濤」餘下單位的銷售策略。此外，我們會就啟德及馬頭涌兩個發展項目與合營夥伴展開積極合作。

隨著旅遊市場趨於正常化及全球航空公司運力提升，預期酒店組合的收入將會增加，我們對酒店分部的前景仍然充滿信心。然而，由於勞工及能源成本不斷上漲，蠶蝕利潤空間，或會限制整體增長。同時，本集團將繼續拓展全新中端品牌Ying’nFlo至中國內地。

隨著寫字樓需求收縮及充足的新供應，將進一步推高香港的寫字樓空置率。因此，雖然朗豪坊商場的表現具有韌性，但預期冠君產業信託旗下寫字樓的新租及續租租金將低於現收租金，進而對冠君產業信託的整體表現構成壓力。租金下跌及借貸成本上升將持續對冠君產業信託的整體分派帶來下行風險。然而，隨著最新刺激經濟計劃出台，我們預期中國經濟的復蘇勢頭將進一步增強，而香港寫字樓及零售市場應會得益於由此帶來的機遇。

儘管出現明顯復蘇勢頭，但由於香港酒店業仍受到過夜旅客人數較疫情前減少的影響，LHI的前景仍然不明朗。此外，營運及融資成本上升仍會對其整體盈利能力乃至分派造成不利影響。

總括而言，經濟不利因素仍然存在，將窒礙香港疫情後的復蘇步伐。本集團將貫徹審慎經營原則，對風險保持警惕。我們將緊貼市場趨勢，不斷探索新的優質投資機會，實現增長。同時，我們將密切關注國內外業務的市場動向。憑藉擁有穩健的流動資金，我們有能力應對波動的市況，以實現長遠的穩定增長。

資料來源: 鷹君 (00041) 全年業績公告