集團的主要業務為香港及內地的投資物業及發展物業、酒店擁有及管理，以及物流和投資。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

香港物業

樓市普遍低迷，超級豪宅市場表現淡靜。集團的豪宅項目獨具特色且銷售周期較長，在一定程度上抵禦了大環境不景氣的影響。所有現有項目均按序推進。

Mount Nicholson一座洋房在二○二三年售出，售價為港幣五億七千七百萬元，即呎價港幣82,000元。其後一個分層單位於二○二四年一月以港幣六億元售出，呎價為港幣131,000元。

按應佔份額計算，收入增加24%至港幣十一億二千六百萬元，營業盈利則下跌至港幣三億元。

中國內地發展物業

由於購房者意欲疲弱，房地產市場依然不振。寫字樓銷售市場尤具挑戰，因為新供應湧現但需求未見回升。年內作出應佔減值撥備共港幣十八億五千五百萬元，主要涉及銷情緩慢的寫字樓存貨。

鑒於市場波動，集團在二○一九年最後一次購入地塊後再無補充土地。由於手頭上的可售存貨減少，應佔已簽約銷售額下降至人民幣二十六億元（二○二二年：人民幣四十二億元），主要是蘇州的項目。及至年杪，未確認入賬銷售額為人民幣二十三億元（二○二二年：人民幣八十五億元）。土地儲備進一步下降至一百四十萬平方米。

按應佔份額計算，二○二三年確認入賬的收入減少35%至港幣九十二億五千八百萬元，營業盈利減少37%至港幣十億二千萬元。確認入賬的總樓面面積有二十七萬平方米（二○二二年：四十三萬平方米），而落成的總樓面面積有二十三萬平方米（二○二二年：五十二萬平方米）。

中國內地投資物業

零售市場有緩慢復甦的跡象，但消費受到制肘。消費意欲疲弱，疫情限制措施結束後全國零售銷售僅見溫和增長。現時國際品牌、本地零售商及餐飲經營商在管理現有店舖網絡和制定擴充策略時均表現出審慎態度。縱使政府有刺激消費的政策出台，但顧客對非必要購物仍然謹慎。

寫字樓在供應過剩和需求疲弱夾擊下面對激烈競爭，出租率和租金均有所下降。

分部收入下跌1%至港幣四十七億五千七百萬元，營業盈利下跌2%至港幣三十一億六千萬元。由於人民幣疲軟，二○二三年業績以港元折算時會偏低。

九龍倉酒店

繼尼依格羅和馬哥孛羅兩個品牌取得成功後，集團推出全新高端時尚生活酒店品牌瑪珂，首間瑪珂酒店於二○二三年十一月在長沙國金中心開幕。集團在香港、中國內地和菲律賓經營∕擁有的酒店現已增至十七間。

隨內地的休閒和商務旅遊復甦，內地酒店業績穩健反彈，但臨近年底卻失去動力。另一方面，香港酒店的復甦因港幣走強和航班運力提升速度緩慢而受到窒礙。

收入上升66%至港幣六億一千一百萬元，並從營業虧損恢復為盈利港幣一億零七百萬元。

物流基建

地緣政治和全球貿易低迷拖累了香港和中國內地的吞吐量。分部收入下跌20%至港幣二十三億七千萬元，營業盈利下跌50%至港幣三億七千八百萬元。

現代貨箱碼頭

現代貨箱碼頭於香港的吞吐量減少15%至三百七十萬個標準箱。深圳方面，大鏟灣碼頭（集團佔65%權益）的吞吐量下降5%至一百九十萬個標準箱，而蛇口集裝箱碼頭（集團佔20%權益）的吞吐量則上升2%至六百一十萬個標準箱。

香港空運貨站

香港空運貨站（集團佔21%權益）所處理的貨物總量下降2%至一百六十萬噸。

資料來源: 九龍倉集團 (00004) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

展望未來，地緣政治局勢緊張有可能導致經濟活動減少和全球供應鏈中斷。世界各地的選舉也可能帶來新的政治風險和波動。

中國面對房地產市場低迷和消費意欲疲弱等不少國內挑戰。刺激消費尤其重要但並不容易。香港樓市受近日管控措施撤辣刺激而帶來起色，但隨香港與內地日益深化融合，基本經濟表現在很大程度上取決於內地經濟。

總體而言，外圍和本地諸多不明朗因素加劇市場波動，業務前景仍然被陰霾所籠罩，目前的各種困境或要較長時間才能徹底化解。

資料來源: 九龍倉集團 (00004) 全年業績公告