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00004 九龍倉集團
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基本數據

(百萬港幣) 12/201412/201512/2016
營業額38,13640,87546,627
毛利18,66419,59321,482
EBITDA42,35522,67019,381
EBIT40,83321,12217,975
股東應佔溢利35,93016,02421,440
每股盈利11.865.297.07
每股股息1.811.902.15
每股資產淨值100.82101.53104.48

集團是本港最具規模的地產投資公司之一。集團的分部為投資物業、發展物業、酒店、物流和通訊、媒體及娛樂。

業務回顧 - 截至2016年12月31日止年度

物業貢獻佔集團核心盈利的92%(二○一五年:88%)。香港物業的貢獻超過港幣一百億元,增長35%;儘管人民幣貶值造成匯兌影響,中國內地物業的貢獻仍增長16%至港幣二十六億元。

投資物業作為集團最大的盈利來源表現保持穩健。我們獨特的投資物業組合維持高企的出租率,續租租金持續增長,帶動投資物業核心盈利上升6%至接近港幣九十億元。

面對當前的零售業環境,管理和執行能力日益重要。儘管市道疲弱令整體零售業銷售額下跌,集團在香港的地標商場(以海港城及時代廣場為首)仍錄得穩健的租金增長。群聚效應、作為國際品牌的展示窗櫥、優越地利、無可比擬的效率等,均為集團旗下商場的成功關鍵。集團已透過一系列的升級措施和創新的市場推廣活動進一步鞏固旗下商場的價值。寫字樓表現繼續令人喜出望外。

海港城一直是備受矚目的購物熱點之一,也是全球頂級零售商的展示窗櫥。海港城的群聚效應凸顯其無可比擬的競爭優勢。商場位於尖沙咀最具活力的購物區,沿廣東道的臨街店面長達五百五十碼,並擁有連綿兩百萬平方呎的零售樓面,成為全港最具效益的零售發展項目,在全球亦是數一數二。以海港城為骨幹的「大海港城」建築群位於尖沙咀「黃金一方哩」之內,總樓面面積約六百萬平方呎,提供購物、娛樂、餐飲及生活時尚各方面的設施,人流如鯽。這著名的地標商場匯聚四百八十個零售商,提供細緻劃分的不同價格檔次和包羅萬有的商品選擇,為顧客提供獨一無二、精彩絕倫的購物娛樂體驗。海港城繼續成為全球著名品牌首選的營商熱點,儘管市道疲弱,商場依然備受零售商青睞。海港城網羅獨特不凡的品牌,加上格調優雅的特色食府,吸引不同層面的顧客。海運大廈增闢四層高新翼,配合正在進行的一系列升級工程,勢必為海港城平添新姿彩,令這個地標購物熱點的領先優勢更加突出。

時代廣場是全球最成功的直立式商場之一,在二○一五年年底完成升級工程後,現已處於更佳狀態。商場九樓和十樓成為生活時尚總匯,13A樓則闢為兒童天地,刺激購物興趣,吸引顧客重臨。時代廣場還採取積極措施,包括不斷優化商戶組合和重組租戶,以全新形象迎合不斷轉變的購物需求,緊貼生活時尚與餐飲美食的最新趨勢。

內地多個國金中心項目陸續落成,令集團的投資物業組合持續擴大。在品牌湧現、新商場供應充裕及電子商務興起的情況下,傳統實體零售業面對更大威脅和收購合併潮,中國整體零售市場的競爭至為激烈。

然而,集團旗下的成都國際金融中心卻以地點、群聚效應和管理壓倒競爭對手。尤其是,成都國際金融中心已迅速將自己定位為世界知名品牌立足華西大都會成都而面向全球的示範窗櫥。這個佔地二十萬平方米的購物商場,匯聚三百個國際頂級品牌,當中逾一百個更是首次進駐華西地區。對著名的國際零售商來說,成都國際金融中心實為兵家必爭之地。此發展項目坐落黃金地段,位於成都最繁盛的行人購物區內最熱鬧的交匯處(足以媲美香港中環商業區、銅鑼灣和尖沙咀的混合體),二○一六年的零售銷售額錄得17%的穩健增長至人民幣三十八億五千萬元。成都國際金融中心提升了市內商業發展項目的標準,於二○一六年榮獲國際購物中心協會頒發國際殊榮「VIVA設計與開發大獎」,成為中國首個榮獲此項國際殊榮的購物商場。此外,集團旗下首間「尼依格羅」酒店—成都尼依格羅酒店於開業短短一年內迅速崛起,以客房收入計算成為業界領導者。

成都國際金融中心的表現為日後其它的國際金融中心發展項目樹立楷模,並帶來協同效應。以商場作為發展重點的重慶國金中心和長沙國金中心乃以成都國際金融中心的成功模式為藍本,這由商場理想的預租情況反映出來。重慶國金中心和長沙國金中心目前分別有超過90%和85%的樓面面積已經或即將獲得主要租戶承租。我們進軍新市場之時,租戶亦緊緊相隨,反映他們對集團的創優增值能力信心十足。集團在重慶和長沙的全新超大型商場預計於二○一七年開幕,打入區內由消費體驗主導的龐大消費市場。

長沙時代‧奧特萊斯借鑑成都同系項目的成功之道,於二○一六年十一月隆重開幕。

二○一六年,香港和內地的發展物業銷售額錄得破記錄的港幣四百億元,並確認港幣三百七十億元的創紀錄收入,使發展物業核心盈利增加接近三倍至港幣四十億元。

在中國,利好的市場環境帶動集團按應佔份額計算的已簽約銷售額創新高,增至人民幣三百一十四億元,較二○一五年上升21%,超出目標31%。集團繼續以審慎態度補充土地儲備,聚焦於一線城市及優秀的二線城市。

在香港,市場對集團位於山頂的MountNicholson項目需求殷切。在總數十九幢洋房和四十八個豪宅單位中,集團至今已售出七幢洋房及十九個豪宅單位,合計所得款項為港幣一百一十六億元,平均售價為每平方呎港幣八萬零四百元,其中兩個相連單位及一幢洋房的平均呎價更超過港幣十萬元,打破按每個單位計算的亞洲房價紀錄。

集團於二○一六年年初展開策略性檢討,結果決定撤出通訊、媒體及娛樂業務。集團已於二○一六年十一月以港幣九十五億元出售九倉電訊全部股權,但尚未就出售有線寬頻簽訂任何協議,而現時承擔的資金投入將不會增加或延後。

就集團部分投資物業資產,以介紹形式分拆上市,並透過實物分派予本公司股東之可行性研究正在展開。直接獨立分拆或能為投資者提供更多及更佳的選擇。評估利弊的建議將盡快提交予董事會考慮。

資料來源: 九龍倉集團 (00004) 二零一六年年報

業務展望 - 截至2016年12月31日止年度

隨著二○一六年各種出人意表的地緣政治事件繼續浮現,我們在二○一七年將需要克服全球經濟和政治的動盪局面。尤其是,中美關係,包括貿易關係更趨緊張及南海衝突升溫,將成為香港在未來數月的關注焦點。各項外圍風險將進一步為二○一七年的前景蒙上陰影,其中包括貨幣波動、英國脫歐和歐洲局勢不穩、歐洲多國大選、美國新政府上場、美國加息前景、金融政策分歧造成的資金流波動,以及人民幣貶值令中國資本加速外流等。

在這情況下,亞洲可能需要克服來自美元升值、資本加速外流等各種壓力。「競爭性貶值」將成為另一個需要密切關注的潛在問題。展望未來,全球將需要更多財政刺激措施以抵禦各方壓力。

中國正逐步邁向以消費和服務業為主導的經濟模式。儘管貿易關係更趨緊張和貿易戰或會爆發,可能為中國帶來新挑戰,但這個以香港為門戶的全球第二大經濟體依然是全球經濟增長的原動力,並將繼續為香港帶來支持。按目前的進度,中國國內生產總值可於二○二○年前達至每年至少增長6.5%的目標,而中國政府於二○二○年前實現團民人均收入比二○一○年翻一番的承諾,同樣是至關重要的驅動因素。這不但會加快內地經濟重整、城市化和財富累積的速度,更會刺激未來數十年中國市場對物業和消費的龐大需求。此外,「一帶一路」計劃可能帶來巨大的新潛力,但在開拓新市場方面亦難免會有新風險。我們必須保持開放的心態,迎接新時代為我們帶來的無限機遇。

香港作為全球領先的超級服務平台,最能把握中國城市化、服務業集約化及消費熱潮帶來的龐大需求。然而,香港在二○一七年將會面對多項不明朗因素,包括利率可能上調、政經形勢緊張、新行政長官的管治班子上場等。由二○一八年至二○二一年間,預期本港經濟每年會有3%的增長。

儘管近月零售和酒店行業出現回穩跡象,但兩個行業仍有可能持續偏軟。特區政府已加緊努力,使入境客源組合更加均衡,望能振興相關行業。有關措施已見成效,對旅客趨勢將發揮決定性作用。此外,施工中的港珠澳大橋和廣深港高速鐵路香港段將有助促進本港與全國各大城市的社會和經濟交流,為本港零售和個人服務平台帶來新機遇。

近年來,日圓波動以及歐元和英鎊持續貶值,對本港零售業造成打擊。國際品牌繼續調整產品價格,或有助紓緩貨幣因素帶來的負面影響。

最後,集團擁有位置優越的優質資產。集團以管理和執行方面的卓越往績,贏取租戶、顧客和投資者的信任和信心,透過旗下零售熱點提供作為國際品牌展場和高效率的經營環境。因此,租戶對集團旗下商場的需求保持穩定,續租租金上調,亦為集團業務的堅韌表現及持續增長帶來支持。

資料來源: 九龍倉集團 (00004) 二零一六年年報

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00001長江和記實業99.300+0.800 (+0.8%)00002中電控股77.450+0.650 (+0.8%)00003香港中華煤氣15.320+0.100 (+0.7%)00004九龍倉集團28.900+0.400 (+1.4%)00005匯豐控股79.650+0.100 (+0.1%)00006電能實業65.700+0.300 (+0.5%)00011恒生銀行196.300+1.400 (+0.7%)00012恒基地產50.650+0.450 (+0.9%)00016新鴻基地產128.000+0.600 (+0.5%)00017新世界發展11.740+0.100 (+0.9%)00019太古股份公司A77.500+1.600 (+2.1%)00023東亞銀行34.350+0.700 (+2.1%)00027銀河娛樂67.400+0.600 (+0.9%)00066港鐵公司41.800+0.200 (+0.5%)00083信和置業13.820+0.020 (+0.1%)00101恒隆地產18.820+0.340 (+1.8%)00144招商局港口18.780+0.100 (+0.5%)00151中國旺旺6.680+0.020 (+0.3%)00175吉利汽車23.900+0.200 (+0.8%)00267中信股份11.480+0.140 (+1.2%)00288萬洲國際9.390+0.010 (+0.1%)00386中國石油化工股份6.470+0.190 (+3.0%)00388香港交易所285.800+5.800 (+2.1%)00688中國海外發展28.350+0.500 (+1.8%)00700騰訊控股453.400+7.000 (+1.6%)00762中國聯通10.300+0.160 (+1.6%)00823領展房產基金65.200+0.200 (+0.3%)00836華潤電力13.500+0.060 (+0.4%)00857中國石油股份5.570+0.090 (+1.6%)00883中國海洋石油11.540+0.160 (+1.4%)00939建設銀行8.440+0.050 (+0.6%)00941中國移動74.750+0.100 (+0.1%)00992聯想集團4.030+0.080 (+2.0%)01038長江基建集團65.850+0.650 (+1.0%)01044恒安國際76.500+0.450 (+0.6%)01088中國神華23.350+0.550 (+2.4%)01109華潤置地29.850+0.650 (+2.2%)01113長實集團67.550+0.650 (+1.0%)01299友邦保險63.650+0.650 (+1.0%)01398工商銀行7.030+0.080 (+1.2%)01928金沙中國有限公司44.000+0.050 (+0.1%)01997九龍倉置業51.050+0.300 (+0.6%)02007碧桂園15.040+0.880 (+6.2%)02018瑞聲科技153.500-1.700 (-1.1%)02318中國平安85.750+0.600 (+0.7%)02319蒙牛乳業26.050-0.450 (-1.7%)02382舜宇光學科技126.000-2.500 (-1.9%)02388中銀香港39.650+0.400 (+1.0%)02628中國人壽23.750+0.250 (+1.1%)03328交通銀行6.500+0.110 (+1.7%)03988中國銀行4.430+0.090 (+2.1%)