於中華人民共和國（「中國」）從事提供住宅物業管理服務及非住宅物業管理及商業營運服務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

2023年，外部環境的複雜性、嚴峻性、不確定性上升。近年來，隨房地產市場調整，物業管理行業增速換擋。過往通過外部收併購及新房開發交付獲取增長的模式不再，存量市場競爭愈發激烈，物業管理行業整體管理規模增速略有放緩。

物業管理行業持續變化，不變的是我們對行業的信心。根據國家發改委於2023年12月27日發布的《產業結構調整指導目錄（2024年本）》，物業服務行業被納入「鼓勵類—商務服務業」，明確了消費服務業的定位。同時，區別於一般的消費服務業，物業管理服務的客戶粘性更強、與群眾生活更緊密相關。因而物業管理行業在地產鏈屬性逐步褪去的過程中，定位亦愈加偏向消費行業，抗週期屬性逐步凸顯。

本集團積極應對市場變化，夯實業務基礎，強化市場獨立發展能力，優化業務結構，追求有質量的發展。於截至2023年12月31日止年度內，本集團實現收入約人民幣3,849.0百萬元，其中，來自第三方的收入佔比從2022年的78.6%提升至2023年的82.9%，獨立發展進程再提速。截至2023年12月31日止年度，本集團實現毛利約人民幣1,182.4百萬元，毛利率為30.7%。

1.持續精進穩運營提效率，核心業務穩中有升

面對市場環境的不斷變化，本集團對發展階段重新審視，回歸服務本質，守正出奇。

正道而行，保持安全穩健始終是我們經營的首要目標。本集團打造具有盈利能力的業務價值鏈，形成項目、區域和集團總部的三層管理架構，專業條線BU化（BusinessUnit業務單元）以鼓勵創新創收，職能BP化（Business Partner業務夥伴）以支持業務發展。年內，本集團強運營、精組織、守品質、提滿意，核心業務穩中有升。截至2023年12月31日止年度，住宅物業分部的物業管理服務收入約為1,340.9百萬元，同比增長約4.5%。

「困」則思變，「變」則通達，面對客戶需求信息流轉高成本，與需求響應及時性及專業度高要求的矛盾，本集團協調前端的客戶訴求、員工訴求及管理訴求，匹配升級業務場景及管理模式，重構業務系統及服務模式。2023年，本集團持續數智轉型，構建提質增效新體系，以大運營中心為抓手，優化業務流程，借助人工智能工具前沿科技的應用，構建新質生產力。截至2023年12月31日止年度，本集團元效（每元人力成本產生的收入）相較2022年同期提升約10.2個百分點，充分釋放了一線員工的生產力和創造力。

2.應變生長提升差異化運營，鍛造不動產空間服務能力

2023年，商業資產在不同經濟週期下的抗風險能力和韌性再次得到驗證，但隨著人口慢增量、過往高增速的供給在市場逐步釋放，如何「應變」或許成為相較「增長」更加重要的課題。

從購物中心來看，國內購物中心亦逐步步入存量競爭階段，除去區位、建築等固定因素，諸如前期的策劃定位、招商、運營、客戶服務及其物業管理都是資產價值差異的重要變量。如何挖掘、組合、支持有潛力的商戶，調整原有租戶，增強客戶粘性，將客戶的認可轉化為長期的消費轉化率和複購率，是我們持續思考的問題。以旗下運營及管理的蘇州悠方為例，本集團基於對項目周邊客群及競品的市場調研，主動調整業態及品牌組合，引進體驗型業態及多家區域首店吸引客流。不僅該購物中心銷售額、會員數達到開業5年以來新高，我們更是幫助96家租戶實現了單月銷售額的新高，實現了雙贏。

從寫字樓來看，參考成熟市場經驗，隨越來越多的不動產由企業方自建並持有，圍繞其物業服務、行政及能源管理的業務通常會被外包，該類不動產空間的服務及運營具有廣闊的市場。具體呈現在策略上，本集團錨定核心區域，一盤一策：針對核心區域，以高端寫字樓的綜合設施設備服務的單項委託服務打開突破口，聯動招商，解決業主痛點；針對衛星城市，爭取園區及新區等增量市場。

3.投後管理能力升維，賦能成員企業競爭破圈

經過多輪次的深化融合，本集團從系統、流程、人才管理及賦能等多方面為成員企業提供支持，一企一策，接入符合其自身特點及目前發展階段的線上管理工具及管控模式。

在目標管理體系上，本集團在與各成員企業建立了深刻的共識及共信基礎上，形成了「目標鋪排、達成分析、策略輸出、自行監控、考核複盤」的考核機制。在具體拓展策略上，本集團全線拉通，由總部規範拓展機制，從證照、品牌及專業等方面進行賦能，優先匹配優勢品牌，同時賦能區域及成員企業整合資源，共享渠道及資源，以提高拓展資源的匹配效率。基於以上措施，在2023年新增外拓的項目中，本集團第三方項目數量佔總外拓項目數量比達約82.4%，市場化能力進一步提升。

在融合成員企業的同時，如何最大程度地保留原有企業特色，鞏固其在原有細分市場的既有優勢，並在此基礎上持續提升和突破是我們投後管理工作的重要議題。以我們公建板塊的一家成員企業為例，其在上海的公眾及機關物業深耕多年，自本集團收購後，憑藉專業服務能力打開了高校服務的市場；2023年，該企業又憑藉其專業的服務，實現了醫院業態的突破。

資料來源: 合景悠活 (03913) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

冬至陽生，歲回律轉。本集團將始終以高質量發展作為目標，自新、自強、自驅。2024年是自新年，本集團將持續數智轉型，構建新質生產力。2024年是自強年，本集團將鞏固既有住宅、商業、機關及公眾物業、醫院等既有市場的競爭壁壘，挖掘潛在機會市場，提升市場能力。2024年是自驅年，本集團將持續精進，在保障客戶獲得極致用戶體驗的同時，尋求成本和效率最優的平衡點。

感謝本公司各位股東、生態合作夥伴的信任和支持，本集團將繼續篤定前行，堅定數智化轉型初心，向新圖強，打磨專業化能力以賺取經營利潤，實現高質量發展。2024，期待與各位繼續攜手同行。

資料來源: 合景悠活 (03913) 全年業績公告