主要業務為物業發展、投資及買賣，酒店經營及管理，墓園發展及經營，貨品及商品之製造、銷售及貿易，證券投資及買賣以及融資業務。

業務回顧 - 截至2023年09月30日六個月止

(A)投資物業

除於本報告其他部分所披露外，於回顧期內，本集團已完成以現金代價33,800,000港元向獨立第三方出售香港九龍蕪湖居之一間商舖（以投資物業入賬）。該出售貫徹本集團於非核心資產投資減持的策略，並且該銷售收益已進一步加強本集團的財務狀況。

(i)香港干諾道中30–32號莊士大廈（擁有100%權益）

此物業為一幢商業/寫字樓大廈，位於中區核心地段，毗鄰港鐵中環站及機場快線香港站出口。該物業土地面積約3,692平方呎，總樓面面積（「總樓面面積」）合共約55,367平方呎。期內，來自該物業之租金及其他收入約為18,400,000港元。鑒於此地區有較多的新竣工物業落成，預期相應的租賃供應將會有所增加，因此預計該物業的租賃工作將面臨更大挑戰。本集團將更加靈活選擇租戶以及租期，以保持其競爭力。

(ii)九龍尖沙咀彌敦道219號莊士倫敦廣場（擁有100%權益）

此物業位於九龍尖沙咀之中心購物區，毗鄰港鐵站及廣深港高速鐵路香港段出口，為一幢購物及娛樂廣場。該物業土地面積約9,145平方呎，總樓面面積合共約103,070平方呎。期內，來自該物業之租金及其他收入約為21,900,000港元。隨著訪港旅客數量逐步增加以及本地消費及需求復甦，本集團對此地區之物業感到樂觀。本集團繼續探索更多租賃招商方案以進一步提高該物業之出租率。

(iii)九龍深水元州街165號步陞工商業大廈（擁有100%權益）

該物業為一幢商業/工業樓宇，位於港鐵長沙灣站（約0.4公里）與深水站（約0.5公里）之間，享有便捷的交通網絡。該物業土地面積約3,920平方呎，總樓面面積合共約47,258平方呎。期內，來自該物業之租金及其他收入約為5,300,000港元。該物業目前屬商業（地下至3樓及12樓）及工業（4樓至11樓）用途。將該物業重建為一幢總樓面面積合共約35,280平方呎之商住物業的建築圖則已獲屋宇署批准。鑒於目前的細價住宅物業市場下行，本集團將評估進行上述重建（如有）之最佳時機。

(iv)香港深水灣香島道37號A屋（擁有100%權益）

此物業座落於深水灣之高尚住宅區，享有極致優美之海景。該住宅內部翻新升級工程已完成。物業推廣工作亦正在進行中。本集團在考慮各種方案（例如出售）時將採取靈活策略，以從該投資取得最大回報。

(v)中國深圳市羅湖區鵬大廈1至3層（擁有100%權益）

該物業位於深圳地鐵7號線洪湖站出口旁邊，為一總樓面面積合共約5,318平方米之商業物業。本集團已於2022年3月將該物業租予一名獨立第三方作為醫療中心經營，租期為10年，初始月租為人民幣680,000元，之後每兩年遞增5%。

(vi)蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區國際金融中心（擁有100%權益）

此項目佔地約3,269平方米，位於中心商業區。該項目擬興建一幢總樓面面積約40,000平方米、樓高26層之商舖/辦公大樓，包括辦公室和停車位，以及配備設於基座之商舖。此項目於落成後將成為蒙古國最高的辦公大樓之一。上蓋建築工程經已平頂，由於新型冠狀病毒(Covid-19)，該物業的內部結構工程及外牆裝嵌工程已暫停施工。本集團正在評估蒙古國最新市況，以考慮參照與承包商商討工程計劃而預估開展完善裝修工程的最佳時間，或尋求適當機會出售該物業以變現此項投資。該物業的推廣工作經已展開。

(B)酒店及服務式公寓

(i)香港九龍白加士街101號珀‧軒（出售前擁有100%權益）

此物業鄰近港鐵佐敦站，已由本集團發展為一幢樓高25層之商住大廈，包括114個配備全套傢俱之開放式住宅單位連同住客會所設施，以及設於基座（地下至2樓）之商舖。本集團擁有該物業18個住宅單位（以待售物業入賬）並以服務式公寓模式營運產生收入。

於2023年2月1日，本集團與一名獨立第三方訂立臨時買賣協議，以現金代價70,300,000港元出售該18個住宅單位。該出售已於2023年5月3日完成，並已於本期間確認收入。該出售貫徹本集團於非核心資產投資減持的策略，並且該銷售收益可進一步加強本集團的財務狀況。

(ii)台灣台北市信義區‧居（擁有100%權益）

本集團在台灣之‧居毗鄰台北市市中心，為本集團發展之住宅小區項目，包括一幢配備全套傢俱的洋房及6個服務式公寓（其中2個為複式單位），總樓面面積合共約20,600平方呎。該等服務式公寓已租出，回顧期內租金收入約為1,200,000港元。洋房之租務推廣工作正在進行當中。

(iii)蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區sv Plaza（擁有100%權益）

此項目位於市中心之使館區內，為一幢樓高19層之大廈，總樓面面積合共約為19,000平方米，包括142個單位連同地下商舖，並設有48個停車位。內部裝飾及外牆裝修工程已竣工。該項目已於2022年10月取得竣工入伙紙，並於2023年1月取得不動產權證。若干樓層的傢具及裝置裝修工程經已進行。自2023年8月起在可供使用及出租的100個單位中，截至本報告日期止，68個單位已在使用及出租予多個租戶，租期介乎一個月至一年。本集團將探索更多招商方案以推廣和出租此項目。

(C)發展物業

除於本報告其他部分所披露外，於上個財政年度，本集團有已訂約之物業銷售約12,000,000馬來西亞元（相等於約20,000,000港元），預計將於本財政年度下半年完成，屆時有關銷售額將確認為本集團之收入。

(i)香港中環結志街16–20號（擁有100%權益）

本集團已成功合併該佔地面積共約3,600平方呎的項目。該項目的建築圖則已獲批准，可興建一幢總樓面面積合共約為34,675平方呎的26層高商住大廈，包括住客會所設施及商舖。地基工程正在展開中，預計將於2024年第三季度竣工。本集團以物業發展達致綠建環評銀級（從綠色樓宇角度）為目標。受物業市況下跌及利率上升的影響，於回顧期內，本項目錄得減值撥備約40,400,000港元（2022年：零）。

(ii)香港寶珊道28號（擁有50%權益）

該項目由本集團及嘉華國際集團有限公司（股份代號：173）之一間全資附屬公司分別擁有50%及50%權益，而本集團為此發展物業之項目經理。該物業土地面積約10,000平方呎，位於半山豪宅地段，享有極致優美之海景。本集團正將此物業發展為一幢建在基座上的八層高垂直住宅，並且以物業發展達致LEED銀級（從綠色樓宇角度）為目標。該幢八層高的住宅將包括一個樓層高度為6米的豪華居住及就餐區、一層娛樂樓層及六層住宅套房樓層，樓層高度各至少為3.5米。該住宅的預計總樓面面積約為44,537平方呎，另設有一個面積約為5,200平方呎的花園以及約2,200平方呎的屋頂範圍。

上蓋建築工程中之混凝土結構工序正如期進行，其中基座及塔樓經已完成，而混凝土工程集中於戶外花園及泳池。預計整體上蓋建築工程將於2024年第一季度竣工，並將於2024年第二季度取得竣工入伙紙。與此同時，合營企業夥伴雙方亦在探討其他方案（包括出售）以加快從該投資取得資本回報。該項目的市場推廣工作正在進行中。

(iii)香港九龍旺角新填地街/山東街ONE SOHO九龍內地段第11254號（擁有40%權益）

透過與信和置業有限公司（股份代號：83）之全資附屬公司成立之合營企業，本集團於2017年12月獲得市區重建局在此項目之投標。該項目位於旺角區中心地段，鄰近朗豪坊，佔地約14,900平方呎。該項目已開發住宅總樓面面積約112,200平方呎及商業總樓面面積約22,400平方呎，而商業部份則由市區重建局持有。該項目為一幢商住大廈，包括322個住宅單位、住客會所設施、商業裙樓及停車位。

該項目之開發已分別取得綠建環評新建建築的「暫定金級」及健康建築標準的「WELL預認證」。本集團已分別於2023年3月及2023年7月取得竣工入伙紙及完工證。ONE SOHO的322個住宅單位於2021年4月已取得預售樓宇同意書，當中183個單位已於回顧期內售出，總代價約為1,300,000,000港元，且已交付予買家。該合資公司繼續推銷及銷售剩餘之139個未售住宅單位，以變現該項目投資的現金流量。於報告期後，已進一步售出17個單位，總代價約為114,600,000港元。

(D) Chuang’s China Investments Limited（莊士中國投資有限公司）（「莊士中國」，股份代號：298）（擁有61.15%權益）

莊士中國及其附屬公司（統稱「莊士中國集團」）主要從事（其中包括）物業發展、投資及買賣。於截至2023年9月30日止六個月，莊士中國集團錄得權益持有人應佔虧損209,000,000港元（2022年：187,300,000港元）以及收入70,600,000港元（2022年：38,800,000港元）（包括物業銷售收入49,700,000港元（2022年：1,400,000港元）、租金及管理費收入9,900,000港元（2022年：13,500,000港元）、墓園資產收入9,100,000港元（2022年：9,300,000港元）以及證券投資及買賣收入1,900,000港元（2022年：14,600,000港元））。

(i)投資物業

莊士中國集團於香港、中國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提供穩定及經常性租金收入。

1.香港新界屯門業旺路弦坊（莊士中國擁有100%權益）

弦海之總樓面面積約為117,089平方呎，共有371個住宅單位及30個住宅停車位，其中所有住宅單位已於過往年度售罄。於回顧期內，一個銷售額約為1,300,000港元之停車位亦已完成交付。莊士中國集團將繼續推廣餘下未售的21個停車位。

弦坊為一幢兩層高的商業裙樓，設有約16個商舖及12個商業停車位，其中12個商舖已分別出租予獨立第三方，每年租金收入合共約3,900,000港元。莊士中國集團將繼續推廣餘下舖位及停車位，以賺取租金收入。於2023年9月30日，該物業以估值約177,000,000港元列賬。

2.遼寧省鞍山市莊士‧中心城（莊士中國擁有100%權益）

莊士‧中心城設有一幢6層高的商業裙樓，總樓面面積合共約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座），總樓面面積合共約62,700平方米。

由於鞍山經濟疲弱，加上受到新型冠狀病毒（Covid-19）疫情的不利影響，因此商業活動和租賃進展緩慢。於回顧期內，莊士中國集團已將若干住宅單位出租予多個租戶，租金收入總額約為人民幣400,000元（相等於約500,000港元）。莊士中國集團將探索更多招商方案以推廣和出租商業裙樓及雙子大廈單位。該物業於2023年9月30日的估值降至約人民幣541,700,000元（相等於約581,400,000港元），其中商業裙樓為人民幣216,300,000元，雙子大廈為人民幣325,400,000元。

3.福建省廈門市之酒店及度假村別墅（由莊士中國擁有59.5%權益）

該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區，由莊士中國集團開發一幢6層高共100間客房的酒店大樓（總樓面面積為8,838平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2023年9月30日，該等物業以估值人民幣383,200,000元（包括酒店估值人民幣171,200,000元及30幢別墅估值人民幣212,000,000元）列賬。莊士中國集團應佔估值約為人民幣228,000,000元（相等於約244,700,000港元），而莊士中國集團所佔的總投資成本則約為人民幣155,200,000元（相等於約166,600,000港元）。

於回顧期內，酒店大樓及23幢別墅已出租予廈門家鷺江酒店，以「鷺江‧家酒店」經營業務。餘下7幢別墅亦已出租予獨立第三方。

該酒店及度假村別墅的每年租金收入合共約人民幣19,400,000元（相等於約20,800,000港元）。自2022年第四季度起，該酒店及度假村別墅所處主幹道龍虎山路封閉，以便建設思明區的地鐵。此舉不僅對該酒店及度假村別墅的交通造成不便，亦對租戶的業務需求造成不利影響。有鑒於此，莊士中國集團已向該酒店及度假村別墅的租戶於一段合理的時間內提供若干減免，直至道路恢復通行。誠如於2023年6月26日所公佈，莊士中國集團與廈門家鷺江酒店訂立第二份修訂協議，以降低酒店大樓及3幢別墅的租金，期限為2023年12月起至有關當局開通道路連接當月（目前預期為2025年2月）止期間。

4.廣東省廣州市莊士‧映蝶藍灣之一幢別墅（由莊士中國擁有100%權益）

莊士中國集團於廣州擁有一幢別墅及4個停車位作為投資用途，總樓面面積約為318平方米。該別墅於2023年9月30日以估值人民幣7,900,000元（相等於約8,500,000港元）列賬。莊士中國集團將保留該別墅以備日後升值。

5.廣東省東莞沙田之商業物業（由莊士中國擁有100%權益）

莊士中國集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇，提供商業、零售及寫字樓用途，總樓面面積合共約4,167平方米。於2023年9月30日，該物業的估值為人民幣36,300,000元（相等於約39,000,000港元）。於回顧期內，該物業其中一層已出租予中國人壽東莞分公司作辦公室用途，地面層已出租予一名獨立第三方作零售用途。每年總租金收入約為人民幣800,000元（相等於約900,000港元）。就出租該物業餘下單位之招商正在進行中。

6.馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路莊士大廈（由莊士中國擁有100%權益）

莊士大廈位於市中心核心地段，毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上，為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積約為254,000平方呎（其可出租淨面積總數約為195,000平方呎），並設有298個停車位。於2023年9月30日，該物業的估值降至159,500,000馬來西亞元（相等於約265,900,000港元），相當於可出租淨商舖及寫字樓面積的平均呎價為每平方呎約818馬來西亞元（相等於約1,363港元）。

莊士大廈已出租予多個租戶，租用率約為54%，每年租金收入約為5,200,000馬來西亞元（相等於約8,700,000港元）。莊士中國集團將尋求合適機會出售該物業，以加快此項投資之回報。

除上述投資物業外，莊士中國集團將物色合適機會擴大其投資物業組合，以增加莊士中國集團的經常性及穩定收入。

(ii)物業發展

1.香港鴨洲平瀾街8號弦岸（由莊士中國擁有100%權益）

該物業的地盤面積約為4,320平方呎，可發展總樓面面積約為40,000平方呎。該物業將發展為一幢27層高的商住大廈，共105個住宅單位，包括住客會所設施，以及設於基座之商舖。

上蓋建築工程已完成。內部裝飾及外牆裝修工程現正進行中。預期該項目將於2024年上半年取得竣工入伙紙。受物業市況下跌

業務展望 - 截至2023年09月30日六個月止

鑒於目前全球經濟及政治形勢，以及現行利率環境整體高企，全球市場一直非常動盪。期內，利率持續上升，難免對各行各業造成影響，尤其是物業市場。物業價格及成交量雙雙下跌，導致香港物業市場呈現下行趨勢。不過，由於預期利率不久將見頂，加上香港政府推出多項具吸引力的新措施，本集團對香港的物業市場及整體經濟仍持樂觀態度，亦充滿信心。我們將密切留意有關動態，並採取適當措施以維持本集團的競爭力及把握未來的機遇。本集團將繼續尋求機遇變現於各項投資物業的投資及於非核心資產的投資進行減持，從而進一步增強及提升本集團的財務資源及能力以擴充在香港的土地儲備，尤其是豪宅及細價住宅市場，以供未來物業發展及買賣之用。我們深信，上述策略的實施將改善本集團之盈利能力及財務狀況，並為股東創造更多價值。

資料來源: 莊士機構國際 (00367) 中期業績公告