主要業務：製造及銷售水泥；物業投資及物業管理及提供有關服務；物業發展；銷售電子產品；及酒店營運。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

在肆虐全球三年多後，新冠狀病毒疫情終於在二零二三年在全球各地平息，香港和中國大陸也最終在二零二三年初取消所有防疫限制和措施。然而，環球經濟復甦並沒有像普遍預期的那樣持續利好。疫情後，全球經濟進入了動盪時期，並充滿著不確定性。尤其是俄烏戰爭持續、利率上升、中國經濟放緩等因素，很大程度上影響了環球經濟復甦步伐。集團主要業務位於越南、香港及中國。於二零二三年內，各項業務中，越南的水泥業務表現較為疲弱，物業投資及香港的酒店業務則表現良好。

經過二零二二年的蓬勃發展後，二零二三年越南經濟的增長動力開始出現放緩。根據越南國家統計局統計，越南二零二三年GDP增長率僅為5.05%，較二零二二年的8.02%年顯著下滑。受到利率飆升，及越南政府為打擊一些房地產開發商的貪腐及不當行為而採取的緊縮措施影響下，越南經濟增長受到影響，特別是建築及房地產行業受到的打擊最為嚴重。在此環境下，本集團的水泥業務亦無可避免地受到較大影響，並且導致二零二三年持續出現虧損。

然而，在另一方面，外國投資者對越南的投資興趣依然濃厚。二零二三年外國直接投資註冊總額較去年同期飆升32.1%，達366億美元。外國跨國公司於越南的新增加投資及企業擴張計劃，均令到胡志明市寫字樓的需求持續增長。集團的西貢貿易中心亦因此受益，並於二零二三年表現穩定及有所增長。至於集團在香港的酒店業務，自二零二三年初，香港防疫措施及邊境限制獲得全面放寬後，帶動香港旅遊業及酒店業復甦，集團「香港屯門貝爾特酒店」於年內亦錄得穩定增長。

截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團營業額為港幣427,308,000元，較去年錄得的港幣492,875,000元減少約13.3%。本集團的營業額主要來自水泥業務、物業投資及酒店業務。其中，水泥業務營業額為港幣195,411,000元，較去年減少約30.6%。物業投資業務營業額為港幣153,002,000元，較去年增加約6.0%。酒店業務營業額為港幣62,652,000元，較去年增加約19.9%。

本集團於二零二三年全年，錄得除稅後綜合淨虧損港幣98,650,000元，而去年則錄得淨溢利港幣48,498,000元。母公司擁有人應佔綜合淨虧損為98,241,000港元，而去年則錄得淨溢利港幣53,494,000元。每股基本虧損為港幣19.5仙（二零二二年：每股基本溢利港幣10.6仙）。

導致本年度集團虧損的主要原因包括兩項因素。首先，由於本集團水泥業務過去兩年持續虧損，根據獨立估值師的評估，水泥業務現金產生單位的可收回金額大幅減少，因此本集團就其物業、廠房及設備提列減值撥備，總金額為港幣139,211,000元。其次，截至二零二三年十二月三十一日止年度，與二零二二年度相比，本集團錄得的投資物業公允價值收益減少約港幣14,498,000元。儘管上述兩項目帶來的虧損對本集團的資產值帶來負面影響，但並不影響本集團的現金流。假設撇除上述兩項非現金流項目帶來的虧損，集團整體營運溢利確實較上年有所改善。

水泥業務

二零二三年，在需求萎縮、市場競爭激烈以及營運成本上升情況下，本集團在越南的水泥業務依然困難。由於越南政府年內優先整治越南房地產業的腐敗和過度借貸等不當行為，令房地產市場和建築業持續低迷，並導致越南國內水泥需求大幅下降。再者，在新冠狀病毒疫情的多年摧殘下，作為水泥消費基礎的民用建築業已經陷入困境，許多相關企業破產，使得民用和住宅建築行業在疫情結束後仍未能恢復。

二零二三年，越南國內水泥總消費量僅5,750萬噸，而供應量則可達到1.2億噸，水泥業競爭異常激烈。儘管二零二三年上半年政府放寬了信貸管制，並降低了金融市場的借貸成本，但房地產市場尚未出現太大改善。

此外，週邊國家經濟下滑及保護主義抬頭均導致年內越南水泥出口需求下降，尤其對中國及東南亞國家的出口。二零二三年越南水泥及熟料出口量較去年下降2%至3260萬噸。受此影響，國內市場本已競爭劇烈的環境更趨惡化。

至於生產成本方面，二零二三年下半年煤炭、燃料價格持續下降，對生產成本有一定幫助。然而，由於集團水泥業務的產量下降，節省的成本並不顯著。另一方面，政府加強對越南中部地區運輸管理的控制，導致運輸成本增加，並為集團的水泥分銷帶來額外障礙。此外，因越南政府年內實施更嚴格的環保政策，集團水泥廠需額外投入資源於建設環保設施上，亦令營運成本有所增加。

截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團水泥廠的水泥及熟料銷量約465,600噸，較上年的691,800噸減少約32.7%。本集團水泥業務於二零二三年錄得稅後虧損約港幣160,415,000元，包括本年度提列的減損撥備港幣139,211,000元，而上年度則錄得虧損港幣16,328,000元。

由於過去兩年持續虧損，根據獨立估值師的評估，水泥業務現金產生單位的可收回金額大幅減少，因此本集團就其物業、廠房及設備提列減值撥備，總金額為港幣139,211,000元。這也是導致集團二零二三年業績由盈轉為虧的主要原因。

物業投資業務

於二零二三年，縱使在越南經濟下滑及不穩定的情況下，胡志明市的辦公大樓需求仍然保持穩定增長，這主要歸功於跨國公司對越南的新投資及企業擴張計畫所致，尤其是在疫情後復甦的初期階段。需求主要來自金融、銀行及保險業，而製造業及生命科學、醫療保健及製藥業於年內也出現可觀的需求增長。另一方面，在受新冠疫情影響多年停滯發展之後，寫字樓新增供應量亦於年?陸續增加。然而，儘管競爭加劇，但由於需求依然殷切，並吸收了市場上大部分的新增供應，市場租金及出租率於年內仍可保持穩定。

二零二三年，集團位於胡志明市中央商務區的西貢貿易中心錄得理想的增長。截至二零二三年十二月三十一日的出租率為78%，而截至二零二二年十二月三十一日的出租率為74%。與二零二二年十二月三十一日相比，二零二三年的平均租金保持穩定，年收入則錄得約10.5%的增長。

另一方面，集團於香港及中國內地的租賃物業整體租金收入於二零二三年大致保持穩定。

二零二三年，本集團投資物業的公允價值收益增加約2,176,000港元，較二零二二年錄得的16,674,000港元減少約14,498,000港元。

酒店業務

二零二三年是香港於後疫情期的首年。自二零二三年初以來，防疫措施獲得全面解除。受此影響，香港旅遊業迅速復甦，訪港遊客人數顯著回升。根據香港旅遊發展局統計，二零二三年訪港旅客人次約3,400萬人次，較上年約只有60萬人次增加逾56倍，縱使仍然未回復到疫情前的水平。

香港旅遊業的強勁復甦支持了集團在香港酒店業務的增長。集團旗下「香港屯門貝爾特酒店」於二零二三年錄得平均入住率約91.3%，較二零二二年的84.3%顯著上升，平均房價亦錄得13%的升幅。

截至二零二三年十二月三十一日，酒店業務為本集團貢獻營業收入62,652,000港元，較上年增長近20%。折舊前溢利為15,991,000港元，較去年錄得的14,049,000港元增加約13.8%。扣除折舊後，酒店業務錄得虧損4,870,000港元，較去年錄得的虧損9,012,000港元減少46.0%。

物業發展業務

集團位於越南順化省的「順化廣場」項目的建築工程部分已基本竣工。然而，受到二零二三年第四季順化省持續降雨所影響，竣工時間被迫延遲數月。目前，項目正在進行酒店客房和零售區域等的室內裝修工程，預計於二零二四年第三季完成。

「順化廣場」項目主要由一座包括50間客房的精品酒店及部分零售區域組成。該酒店名為「LE CARREHUE」，並預計將於今年第四季至明年初投入營運。

由於順化將於2025年升級為直轄市，預計旅遊業和商務旅客的到訪量將會增加。隨著越南政府積極推動旅遊業，並正考慮可能豁免更多國家的旅遊簽證，集團的「LE CARRE HUE」酒店估計將可獲得受惠。另一方面，本集團於2021年收購並計劃作重建用途，位於香港九龍油麻地上海街的一幢商住物業，由於政府對該地區的規劃暫時仍然未明朗，加上房地產市場低迷，集團將不會於本年內進行該物業的重建發展。

除此之外，集團持有位於越南胡志明市平新郡的土地，暫時仍會將之視作土地儲備，並等待未來合適時機才會進行開發。

資料來源: 陸氏集團（越南） (00366) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

展望二零二四年，由於越南房地產及建築業持續低迷，集團水泥業務預計仍將困難重重。另一方面，越南經濟放緩也可能影響外國投資者投資情緒及企業在越南的擴張計劃，及市場寫字樓供應增加，亦有可能影響集團西貢貿易中心二零二四年的租賃表現。另外，由於其他影響全球經濟情勢的負面因素仍然存在，特別是高利率持續、中國經濟放緩等，二零二四年的經濟環境仍充滿不確定性。集團酒店業務方面，由於香港旅遊業預期持續復甦，酒店業務普遍將受惠，因此，預期集團旗下酒店將於二零二四年維持平穩增長步伐。

水泥業務

展望二零二四年，由於第一季房地產市場和建築業依然低迷，且沒有明顯好轉跡象，相信二零二四年水泥業務仍將困難重重。但中長期而言，由於集團水泥廠的主要所在地，順化，已被批准在2025年成為直轄城市，這將使該省在基礎設施投資和發展方面有更多機會及資源。另外，順化週邊省份的多個海港和機場已獲得批准建設，這亦將有利於集團未來幾年的水泥業務。

物業投資業務

展望二零二四年，由於房地產市場停滯及利率高企，越南市場仍充滿不確定性。當前情勢下，外資多持觀望態度。然而，越南政府透過承諾簡化法律程序和降低利率，努力維持經濟增長，並將二零二四年目標GDP增長率提升至6%至6.5%。另一方面，寫字樓的供應正在醞釀中，並在未來幾年不斷增加，這將對集團西貢貿易中心二零二四年的租務構成壓力。然而，儘管面臨各項挑戰，越南仍然是環球增長率比較高的國家之一，估計胡志明市仍將會吸引跨國公司進駐，從而支持著寫字樓的需求。只要經濟情況變得更加明朗，越南胡志明市，特別是中央商務區的寫字樓需求估計將會保持良好的增長勢頭。

酒店業務

展望二零二四年，隨著香港政府積極推廣香港旅遊，二零二四年訪港旅客，尤其是中國內地旅客估計將持續增加。根據香港旅遊發展局預測，二零二四年訪港旅客人數將達4,600萬人次，比二零二三增加35%。因此，集團酒店估計將會受惠，並預期於二零二四年可維持平穩的增長。然而，受到香港勞工短缺及通貨膨脹影響，酒店業亦面臨營運成本上升的壓力，成本管控將是集團酒店二零二四年的主要任務和挑戰之一。

資料來源: 陸氏集團（越南） (00366) 全年業績公告