主要業務為主要於中國及東南亞地區的房地產市場提供房地產諮詢及銷售代理服務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

截至二零二三年十二月三十一日止年度（「本年度」），本集團經營持續面臨中國房地產市場修復不如預期，整體還處在調整之中的挑戰。全年銷售市場表現不佳、融資渠道受阻、債務壓力持續以及政策環境的不確定性等，購房者置業情緒、企業端市場信心均未扭轉。房地產開發投資人民幣110,913億元，比上年下降9.6%。房地產開發企業房屋施工面積83,836.4萬平方米，比上年下降7.2%。全國商品房銷售面積11.1735億平方米，下降8.5%；商品房銷售額人民幣116,622億元，下降6.5%。

全國規模以上工業增加值比上年增長4.6%，二零二三年十二月工業增加值同比增長4.0%，較二零二三年十一月回落0.4個百分點，工業生產恢復仍偏弱。固定資產投資同比小幅回升，但環比增速回落，投資動能依然偏弱，分結構看，呈現出「基建引領回升、製造業支撐增強、地產拖累加劇」的分化特徵。消費品零售總額人民幣47,149.5億元，比上年增長7.2%，全年消費復蘇依然疲軟，「餐飲收入支撐、房地產類消費拖累」格局明顯。

政策層面來看，中央政策整體延續寬松基調，「增信心、防風險、促轉型」為主線，政策力度大致呈現「前穩後鬆」特徵，以二零二三年七月二十四日中央政治局會議為分水嶺。年內地方政策持續松綁，全年松綁力度高於上年，重點一二線城市成為提振市場的關鍵力量。

基本層面，商品房銷售面積和銷售額等銷售指標持續下行，商品房銷售額創近七年同期新低。開發投資增速持續走弱，「保交樓」推動強竣工。開發投資自二零二二年四月份進入負增長時期，至今已維持19個月；同時，自二零二三年二月開始，開發投資累計降幅連續9個月擴大，房企投資信心仍然較弱。市場大環境遇冷背景下，土地市場成交規模較二零二二年同期有明顯下滑。截至二零二三年十二月二十日，全國300城土地成交建面和成交金額同比分別下降了21%和18%，成交建面再度刷新近十年新低值。

南通、鹽城、湖州城市表現

城市表現概覽

城市來看，均呈現「高開低走」態勢，全年整體表現仍舊低迷。

南通房地產市場

二零二三年，南通全市商品房銷售總面積同比下降5.2%，降幅比1–11月收窄2個百分點，其中商品住宅銷售面積同比下降15.8%，降幅較1–11月擴大0.9個百分點；商品房總銷售額同比下降10.9%，降幅比1–11月收窄1.5個百分點，其中商品住宅銷售額同比下降15.1%，降幅比1–11月擴大0.3個百分點。

鹽城新住房市場

據GO房網數據統計，鹽城二零二三年新房成交6,646套，成交面積約95萬平方米，普通住宅成交5,143套，成交面積70.6萬平方米。春節後市場迎來「小陽春」，購買力釋放，後隨著7、8月傳統淡季的到來，整體成交量縮小，十月多重利好政策密集發布下，營造健康、良好的置業環境，為房企創造更友好的營商條件，給樓市注入信心，成交量止跌回升，但未回歸年初水平。

湖州房地產投資

二零二三年期間，湖州房地產投資總額為人民幣605.5億元，下降14%。住宅投資總額為人民幣458.4億元，下降17.4%。湖州全市商品房銷售總面積376.97萬平方米，同比下降約33.7%；其中商品住宅銷售面積約308.6萬平方米，同比下降約35%。

海外業務發展方面，柬埔寨因新冠病毒疫情（「疫情」）嚴重打擊當地經濟，加上許多外國人及當地居民為遠離疫情而未返回柬埔寨工作，出口訂單大幅減少的情況下，柬埔寨當地的房地產市場於本年度內大受打擊。

於本年度，本集團錄得收益約人民幣9.0百萬元（二零二二年：人民幣11.9百萬元），較上年度所錄得的收益大幅下降約24.8%。有關減少乃主要由於本年度本集團來自綜合房地產諮詢及銷售代理業務的收益減少約人民幣2.8百萬元，較去年減少約26.7%，原因於下文「綜合房地產諮詢及銷售代理業務」一段進一步闡述。於本年度，本集團純房地產策劃諮詢業務分部的收益較去年減少約人民幣0.1百萬元，原因於下文「純房地產策劃諮詢業務」一段進一步闡述。

本集團於本年度錄得毛虧損約人民幣0.3百萬元，而去年毛利則約人民幣0.3百萬元。較去年2.5%的毛利率，本年度的毛利率為零，乃由於本集團提升銷售水平而產生的毛虧損，故本集團的營銷及推廣費用在全年基本保持不變。整體經營及行政開支較去年減少約29.8%，此乃主要由於採取嚴格的成本控制政策。由於我們的房地產開發商客戶的復甦速度放緩，且須作出更多的計提，故本年度應收貿易款項預期信貸虧損的撥備約為人民幣1.5百萬元（二零二二年：人民幣1.1百萬元）。因此，本公司擁有人應佔本年度虧損約人民幣9.1百萬元（二零二二年：錄得虧損約人民幣14.3百萬元）。

於本年度，就業務地區而言，本集團經營錄得之收益主要來自江蘇省的項目，其次是浙江省及上海市，分別佔本集團全年總收益約79.7%、15.5%及3.9%。相比下，本集團於截至二零二二年十二月三十一日止年度錄得之收益主要來自江蘇省的項目，其次是湖北省及上海市。就業務產品分類而言，於本年度綜合房地產諮詢及銷售代理服務業務收益仍是本集團主要收入來源，佔總收益約85.6%（二零二二年：約88.2%），純房地產策劃諮詢業務收益佔總收益約14.4%（二零二二年：約11.8%）。

綜合房地產諮詢及銷售代理業務

於本年度，為中華人民共和國（「中國」）一手房地產市場提供綜合房地產諮詢及銷售代理服務為本集團的核心業務。於二零二三年，本集團的收益大部分來自4個綜合房地產諮詢及銷售代理服務項目（二零二二年：7個項目），相關項目的樓面總銷售面積約12,771平方米（二零二二年：約21,573平方米）。該等綜合房地產諮詢及銷售代理服務項目於本年度產生的呈報收益約為人民幣7,671,000元，佔本集團之全年總收益約85.6%（二零二二年：約人民幣10,513,000元，佔總收益約88.2%）。

於本年度，本集團於綜合房地產諮詢及銷售代理業務產生的收益較去年大幅減少約26.7%，主要由於二零二三年中國經濟整體低迷，致使中國一手房地產市場需求出現下滑。

於二零二三年十二月三十一日，本集團有4個綜合房地產諮詢及銷售代理服務項目，尚未出售的總建築面積約25,000平方米（二零二二年：約84,000平方米）。於二零二三年十二月三十一日，項目均已開始銷售。

疫情的爆發給柬埔寨以及其他東南亞國家的房地產市場帶來了極大的不確定性。本集團於本年度在柬埔寨的表現受到疫情的重大影響，於本年度在柬埔寨提供綜合房地產諮詢及銷售代理服務中錄得的收益為零元（二零二二年：無），主要由於本年度柬埔寨住宅物業的需求大幅減少，因為許多外國人及當地居民為遠離疫情而未返回柬埔寨工作，出口訂單的減少導致外國投資減少及柬埔寨的外國公司倒閉。因受柬埔寨疫情的影響，本集團不時評估其在柬埔寨的業務計劃。

純房地產策劃諮詢業務

於本年度，本集團共向4個純房地產策劃諮詢服務項目（二零二二年：3個項目）提供服務。於本年度，來自該業務分部的收益減少約7.1%或約人民幣117,000元至人民幣1,295,000元，佔本集團年內總收益的14.4%（二零二二年：約人民幣1,412,000元，佔總收益的11.8%）。

來自本集團純房地產策劃諮詢業務的收益減少乃主要由於中國房地產開發商對市場諮詢服務的需求下降所致，主要原因為中國房地產市場停滯不前。

資料來源: 富陽 (00352) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

展望二零二四年，國內經濟發展面臨的環境依然復雜，經濟彈性不宜高估。預計在「財政領銜加力、貨幣精準配合」的支持下，我國經濟將呈現出「內生動力回歸、外部約束猶存」的修復格局，動能上將逐漸由政策支撐切換到內生循環弱復蘇，預計二零二四年GDP增長4.8%左右，各季度走勢平穩。

經濟發展製約的因素在於，高質量發展要求下，國內經濟依然處於新舊動能轉換的困難期；疫情以來居民資產負債表受損，邊際面臨就業及收入改善趨緩的影響，預期和信心仍需推動；國內產能存在過剩問題，「需求－投資」循環尚需暢通；過去一年價格改善有限，實際利率高位。相對有利的是，政策基調總體積極；二零二三年經濟復蘇帶來就業、收入和企業預期略有改善，庫存及價格水平相對較低。

於本集團在柬埔寨日後發展方面，疫情爆發對柬埔寨乃至其他東南亞國家的房地產市場構成重大不確定性。本集團於柬埔寨截至本年度的業績因疫情而遭受顯著影響。因此，本集團仍處於評估柬埔寨業務計劃的階段中。但本集團將繼續把握機會，擴展其於東南亞市場的增長，並將繼續透過招標及投標尋找項目機會。

本集團管理層將致力鼓勵員工積極識別新項目及新客戶，把握新商業機會，並以審慎樂觀的態度於未來擴大一線及二線城市的房地產諮詢及銷售代理服務以及資產管理業務，以增加項目數量。同時，本集團將致力加強預算管理及成本控制，達致削減經營開支，為本集團謀求長遠發展及保障本公司股東價值。

資料來源: 富陽 (00352) 全年業績公告