主要業務為物業發展、投資及買賣，酒店經營及管理，墓園發展及經營，貨品及商品（包括藝術品）銷售，以及證券投資及買賣。

業務回顧 - 截至2023年09月30日六個月止

於回顧期內，本集團的物業投資及發展業務受物業市況下跌及利率上升的影響，導致物業價值有所減少。此外，本集團於上市公司債券的投資表現持續受到中國房地產行業市況欠佳的不利影響。

A.投資物業

本集團於香港、中國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提供穩定及經常性租金收入。

1.香港新界屯門業旺路弦坊（擁有100%權益）

弦海之總樓面面積（「總樓面面積」）約為117,089平方呎，共有371個住宅單位及30個住宅停車位，其中所有住宅單位已於過往年度售罄。於回顧期內，一個銷售額約為1,300,000港元之停車位亦已完成交付。本集團將繼續推廣餘下未售的21個停車位。

弦坊為一幢兩層高的商業裙樓，設有約16個商舖及12個商業停車位，其中12個商舖已分別出租予獨立第三方，每年租金收入合共約3,900,000港元。本集團將繼續推廣餘下舖位及停車位，以賺取租金收入。於2023年9月30日，該物業以估值約177,000,000港元列賬。

2.遼寧省鞍山市莊士‧中心城（擁有100%權益）

莊士‧中心城設有一幢6層高的商業裙樓，總樓面面積合共約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座），總樓面面積合共約62,700平方米。

由於鞍山經濟疲弱，加上受到新型冠狀病毒（Covid-19）疫情的不利影響，因此商業活動和租賃進展緩慢。於回顧期內，本集團已將若干住宅單位出租予多個租戶，租金收入總額約為人民幣400,000元（相等於約500,000港元）。本集團將探索更多招商方案以推廣和出租商業裙樓及雙子大廈單位。該物業於2023年9月30日的估值降至約人民幣541,700,000元（相等於約581,400,000港元），其中商業裙樓為人民幣216,300,000元，雙子大廈為人民幣325,400,000元。

3.福建省廈門市之酒店及度假村別墅（擁有59.5%權益）

該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區，由本集團開發一幢6層高共100間客房的酒店大樓（總樓面面積為8,838平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2023年9月30日，該等物業以估值人民幣383,200,000元（包括酒店估值人民幣171,200,000元及30幢別墅估值人民幣212,000,000元）列賬。本集團應佔估值約為人民幣228,000,000元（相等於約244,700,000港元），而本集團所佔的總投資成本則約為人民幣155,200,000元（相等於約166,600,000港元）。

於回顧期內，酒店大樓及23幢別墅已出租予廈門家鷺江酒店，以「鷺江‧家酒店」經營業務。餘下7幢別墅亦已出租予獨立第三方。該酒店及度假村別墅的每年租金收入合共約人民幣19,400,000元（相等於約20,800,000港元）。自2022年第四季度起，該酒店及度假村別墅所處主幹道龍虎山路封閉，以便建設思明區的地鐵。此舉不僅對該酒店及度假村別墅的交通造成不便，亦對租戶的業務需求造成不利影響。有鑒於此，本集團已向該酒店及度假村別墅的租戶於一段合理的時間內提供若干減免，直至道路恢復通行。誠如於2023年6月26日所公佈，本集團與廈門家鷺江酒店訂立第二份修訂協議，以降低酒店大樓及3幢別墅的租金，期限為2023年12月起至有關當局開通道路連接當月（目前預期為2025年2月）止期間。

4.廣東省廣州市莊士‧映蝶藍灣之一幢別墅（擁有100%權益）

本集團於廣州擁有一幢別墅及4個停車位作為投資用途，總樓面面積約為318平方米。該別墅於2023年9月30日以估值人民幣7,900,000元（相等於約8,500,000港元）列賬。本集團將保留該別墅以備日後升值。

5.廣東省東莞沙田之商業物業（擁有100%權益）

本集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇，提供商業、零售及寫字樓用途，總樓面面積合共約4,167平方米。於2023年9月30日，該物業的估值為人民幣36,300,000元（相等於約39,000,000港元）。於回顧期內，該物業其中一層已出租予中國人壽東莞分公司作辦公室用途，地面層已出租予一名獨立第三方作零售用途。每年總租金收入約為人民幣800,000元（相等於約900,000港元）。就出租該物業餘下單位之招商正在進行中。

6.馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路莊士大廈（擁有100%權益）

莊士大廈位於市中心核心地段，毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上，為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積約為254,000平方呎（其可出租淨面積總數約為195,000平方呎），並設有298個停車位。於2023年9月30日，該物業的估值降至159,500,000馬來西亞元（相等於約265,900,000港元），相當於可出租淨商舖及寫字樓面積的平均呎價為每平方呎約818馬來西亞元（相等於約1,363港元）。

莊士大廈已出租予多個租戶，租用率約為54%，每年租金收入約為5,200,000馬來西亞元（相等於約8,700,000港元）。本集團將尋求合適機會出售該物業，以加快此項投資之回報。

除上述投資物業外，本集團將物色合適機會擴大其投資物業組合，以增加本集團的經常性及穩定收入。

B.物業發展

1.香港鴨洲平瀾街8號弦岸（擁有100%權益）

該物業的地盤面積約為4,320平方呎，可發展總樓面面積約為40,000平方呎。該物業將發展為一幢27層高的商住大廈，共105個住宅單位，包括住客會所設施，以及設於基座之商舖。

上蓋建築工程已完成。內部裝飾及外牆裝修工程現正進行中。預期該項目將於2024年上半年取得竣工入伙紙。受物業市況下跌及高利率的影響，於回顧期內，本項目錄得進一步減值撥備約74,700,000港元（2022年：零）。本集團將密切留意香港物業市況，以展開預售。

2.遼寧省鞍山市莊士廣場（擁有100%權益）

莊士廣場毗鄰莊士‧中心城，為本集團通過政府土地拍賣購入於鐵東區核心地段的第二幅土地，土地面積約為39,449平方米。由於政府機關與當地鐵路公司尚未能妥善整合約1,300平方米之土地業權，故本集團的土地面積因被當地鐵路公司佔用而有所減少。本集團現正與當地部門協商並將物色合適機會出售該項目。

3.湖南長沙（擁有69%權益）

本集團擁有位於長沙市的物業發展項目69%實際權益，而本集團於中國合營公司作出的歷年投資成本總額約為23,100,000港元。中國合營公司目前的自願清算正在進行中。根據清算組對中國合營公司資產及負債的初步評估，在長沙市道疲弱的不利影響下，中國合營公司股東可獲得的分配數額可能不多，但實際結果仍將視乎清算程序的最終結果而定。因估計該中國合營公司已為淨負債，因此其在本集團綜合財務報告內之綜合淨值已為零。

4.四川成都（擁有51%權益）

本集團持有位於成都市武侯區一個項目51%發展權益。本集團於該項目的賬面成本約為人民幣132,900,000元（相等於約142,600,000港元），當中已計及本集團於2021年8月透過法院執行收到的部份判決款項約人民幣12,900,000元（相等於約13,800,000港元）。本集團將繼續探索各種方法以收回投資。

5.其他

誠如過往所報告，本集團已獲得北京法院的判決，要求有關四合院登記業主將業權登記予本集團的指定持有人。一間四合院已於截至2022年3月31日止年度完成登記，而另一間四合院的登記程序正在進行中。

C.廣東省四會市聚福寶（擁有86%權益）

聚福寶華僑陵園屬於四會市的經營性墓園，由當地政府機關同意安排約518畝之土地作為發展。聚福寶華僑陵園按分期開發方式發展。第一期佔地約100畝已完成開發5,485幅墓地、一座陵塔提供550個骨灰龕位及一幢行政及客戶服務大樓。

餘下418畝土地將分別為第二期至第五期發展。根據第二期至第五期之經修訂總規劃，268畝土地將可興建約36,726幅墓地，另150畝則規劃為道路及綠化帶。第二期至第三期已取得約143畝之土地使用權，其將可建合共約22,212幅墓地。而第四期至第五期已取得約5.2畝之土地使用權，另外還需取得約119.8畝之土地配額，以興建合共約14,514幅墓地。至於150畝的道路及綠化帶規劃，聚福寶將按當地部門的要求確定有關安排。部份土地的地盤平整及建造工程正在進行中。

於2023年9月30日，墓園資產（包括非控制性權益）以賬面成本約人民幣914,100,000元（相等於約981,100,000港元）列賬。

聚福寶已取得全面營銷執照，不僅可於中國銷售，亦包括向海外華僑以及香港、澳門及台灣居民銷售。於2023年9月30日，項目約有2,716幅墓地及526個骨灰龕位可供出售。聚福寶將檢討其銷售及市場推廣策略，並在其品牌建立及客戶服務方面採取更積極主動的措施。

D.證券投資

1.投資於北海集團有限公司（「北海」）及中漆集團有限公司（「中漆」）

於2023年9月30日，本集團擁有北海約19.35%權益及中漆約0.6%權益，該兩間公司均於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。北海及其附屬公司主要從事房地產業務，並透過其擁有75%權益的附屬公司中漆則主要從事以自家品牌製造及銷售油漆產品，並放眼於中國市場。

鑒於北海及中漆於2023年9月30日之股份收市價分別為每股0.31港元（2023年3月31日：每股0.38港元）及每股0.285港元（2023年3月31日：每股0.325港元），本集團於北海及中漆的投資賬面總值約為116,000,000港元（2023年3月31日：142,000,000港元）。賬面值變動於財務報告內以「儲備」入賬。

2.投資於上市公司債券及其他投資

於2023年9月30日，本集團持有162,500,000港元之投資，當中32,600,000港元之投資為上市公司債券，而餘下129,900,000港元為其他投資。

於回顧期內，本集團上市公司債券投資表現持續受到中國房地產債券行業市況欠佳的不利影響，本集團持有的若干上市公司債券因而出現違約情況。因此，本集團投資錄得除稅前虧損淨額64,500,000港元，當中包括來自債券投資之利息及其他收入1,900,000港元、贖回投資之收益淨額400,000港元，以及主要因於結算日按市值評估所持投資而產生之投資未變現公平值虧損66,800,000港元。未變現公平值虧損屬會計虧損，對本集團現金流量並無造成直接影響。本集團大部分上市公司債券投資正考慮進行債務重組。本集團已於期內考慮若干上市公司債券投資的重組對換。誠如於2023年11月21日所公佈，融創中國控股有限公司的重組工作已成功完成，而本集團持有的違約舊債券已對換為各類新債券。

本集團的其他投資（其中約39,400,000港元以人民幣為單位，及約90,500,000港元以美元為單位），包括金融科技公司、創投平台、高科技公司及投資基金（未於或剛於市場上市）。於回顧期內，本集團行使權利逐步贖回其中一項本金額為人民幣30,000,000元的投資，截至2023年9月30日已合共收回人民幣6,000,000元，且預計將於本財政年度末收回餘下部份。本集團將繼續不時監控其相關投資組合之表現。

資料來源: 莊士中國 (00298) 中期業績公告

業務展望 - 截至2023年09月30日六個月止

展望未來，本集團對全球經濟前景持謹慎態度。中國方面，本集團認為經濟增長將有所放緩，同時房地產開發行業的資金流動性危機仍待解決。香港方面，我們正面臨房地產行業下行及利率攀升的雙重挑戰。在此環境下，本集團在不斷優化業務之餘，亦將繼續物色機會，旨在增加收入，並為股東帶來最大回報。

資料來源: 莊士中國 (00298) 中期業績公告