主要業務為物業發展及投資、款客及消閒業務、膠管製造、證券買賣、投資控股以及經營及投資媒體及娛樂業務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

中國內地（特別是上海市）為本集團營運之主要基地。

於截至二零二三年十二月三十一日止年度，物業投資分類為本集團之首要溢利來源，貢獻分類溢利54,091,000港元（二零二二年：94,780,000港元），此乃來自本集團於上海市之投資物業之租金及物業管理費收入，惟部份收益已被於年末重估此等投資物業之價值後之公平值變動所產生之未變現虧損所抵銷。

物業發展及銷售分類為本集團之第二大溢利貢獻者，並產生分類溢利44,994,000港元（二零二二年：4,048,000港元），此乃歸因於上海市之物業銷售。

證券買賣業務錄得分類溢利2,104,000港元（二零二二年：7,984,000港元），此乃主要歸因於本集團在香港持有的待售證券之出售收益。此業務於本集團營運分類中之溢利貢獻排名第三。

本集團其他業務分類於回顧年度錄得虧損。

物業發展及投資

物業發展及投資業務仍為本集團於截至二零二三年十二月三十一日止年度之核心業務及主要溢利來源，貢獻分類溢利總額99,085,000港元（二零二二年：98,828,000港元）。湯臣一品為本集團之首要經營溢利來源。

此業務分類產生總收入459,870,000港元，佔本集團於二零二三年度之經營收益總額約81.05%，且該收入僅來自中國上海市浦東之項目。然而，本集團於浦東之投資物業於年結日錄得公平值變動所產生之未變現虧損109,255,000港元。位於香港及中國澳門特別行政區（「澳門」）之物業項目並無錄得任何收入。

上海市湯臣一品

湯臣一品為一項著名的高樓住宅發展項目，聳立於浦東陸家嘴江畔，對望外灘。該項目共有四棟住宅大樓，而為了對投資帶來最大回報，其中兩棟大樓劃作銷售，而另外兩棟大樓則作租賃用途。

於二零二三年十二月三十一日，A棟及C棟大樓中約有總住宅樓面面積3,200平方米可供出售，而B棟及D棟大樓之總住宅樓面面積約58,400平方米中已租出約67%。

於二零二三年度，已確認總收入約為293,390,000港元，佔本集團之經營收益總額約51.71%。收入主要來自已確認之銷售收益，其餘則來自租金收入及物業管理費。

上海市之商業及工業物業

來自本集團位於浦東之商業及工業物業組合（其中包括湯臣金融大廈、湯臣國際貿易大樓、湯臣外高橋工業園區、湯臣商務中心大廈之商場部份及上海環球金融中心72樓全層辦公室物業）之租金收入及物業管理費為本集團帶來穩定經常性收入約90,710,000港元，佔本集團於回顧年度內之經營收益總額約15.99%。然而，本集團於二零二三年度之全年業績中，就上述投資物業錄得公平值變動所產生之未變現虧損淨額約109,260,000港元。

上海市之其他住宅發展項目

湯臣高爾夫別墅及花園自一九九六年起沿位於浦東之湯臣上海浦東高爾夫球會周邊分期開發，現時僅餘不足十個住宅單位及約一百個停車位可供出售。於回顧年度內，該項目確認住宅單位及停車位銷售收入以及住宅單位租賃收入共約75,780,000港元，佔本集團之經營收益總額約13.35%。

此外，本集團在位於浦西之住宅發展項目—湯臣怡園中持有不足十個停車位待售。

上海市金橋鎮項目

本集團持有位於浦東金橋鎮及一條名為張家之河流北面地區內總地塊面積約328,687.5平方米作住宅用途之三幅土地。上述地塊之不動產權證已於二零二零年六月取得。該項目名為「湯臣君品」，現計劃於未來四年內分六期完成開發該項目。

第一期項目為一項低密度住宅發展項目，總樓面面積約為25,900平方米，建築工程現正進行當中。視乎當地政府之政策及批覆，預期於二零二四年第二季推售第一期項目，並於二零二四年年底向買方交付物業。

第二期及第三期住宅發展項目分別於二零二二年十一月及二零二三年四月開始動工興建。該等項目將提供總住宅樓面面積約為61,300平方米的低層公寓大樓及總住宅樓面面積約為38,700平方米的聯排住宅。預期該兩期項目將於二零二六年完成開發。

現目標旨在於二零二四年年中動工興建總住宅樓面面積約為108,700平方米的低層公寓大樓，並於二零二四年年底恢復一項總樓面面積約為29,400平方米的低密度住宅發展項目的施工，其主體結構已封頂。

最後一期項目將由總住宅樓面面積約為55,800平方米的聯排住宅組成。預計建築工程將於二零二五年開始動工。

澳門湯臣主教山壹號

本集團持有座落於澳門被列為世界遺產區內之主教山上之住宅發展項目（即湯臣主教山壹號）之70%權益。

該項目劃作銷售用途，於回顧年度內在市場氣氛低迷影響下並無收入產生。於二零二三年十二月三十一日，實用面積約6,700平方米之住宅單位可供出售。

香港海富中心二座辦公室物業

本集團於二零二二年經投標方式購入位於香港海富中心二座13樓全層的辦公室物業作為本集團之一項策略性長期投資。本集團已於二零二三年上半年透過法律程序收回該物業的管有權。

經考慮該物業位於香港核心金融及商業區之戰略性地點的甲級商辦大樓，本集團預期該物業將產生穩定的經常性租金收入，而本公司於適當時候可能將該物業用作為香港之總部。

款客及消閒業務

上海市之湯臣上海浦東高爾夫球會

本集團在上海市浦東經營一個符合國際標準的18個洞高爾夫球場—湯臣上海浦東高爾夫球會。該球會於截至二零二三年十二月三十一日止年度產生收入51,361,000港元，佔本集團經營收益總額約9.05%，並錄得毛利約26,330,000港元。收入主要來自該球會之高爾夫球活動，而年度會籍費用則為次要收入來源。經撥備固定資產之折舊後，該球會於回顧年度錄得分類虧損4,132,000港元（二零二二年：8,923,000港元）。

上海市之上海錦江湯臣洲際大酒店

本集團持有位於浦東陸家嘴之上海錦江湯臣洲際大酒店之50%權益。該酒店於回顧年度錄得平均入住率約71.2%，而本集團從該項投資中攤分溢利淨額22,645,000港元（二零二二年：虧損淨額15,289,000港元）。業績大幅改善主要歸因於後疫情時代經濟活動復甦。此外，於二零二三年內，酒店跟當地政府確認就2019冠狀病毒病於二零二二年上半年在上海市蔓延而為來自其他省份的醫務人員提供宿舍的租金金額，且該款項已全額收妥。預計該酒店於二零二四年的經營業績將進一步改善。該酒店管理層將繼續集中力量控制經營成本、加強客房業務及餐飲業務之推廣，以維持酒店之盈利。

證券買賣

於回顧年度內，本集團於香港之證券買賣業務錄得收入53,554,000港元，佔本集團之經營收益總額約9.44%。收入主要來自待售證券之銷售所得款項，其次是源自該等證券之股息收入。經計及公平值變動所產生之未變現收益，本集團錄得待售證券投資之收益淨額2,287,000港元（二零二二年：8,161,000港元）。

於二零二三年十二月三十一日，本集團之上市待售證券投資之公平值總額為49,257,000港元，佔本集團資產總值約0.27%。該等待售證券為物業發展及投資業之證券。

媒體及娛樂業務

本集團已參與現場表演節目製作多年，並建立了電影發行業務。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，此分類之已收及應收總收入為2,579,000港元，佔本集團之經營收益總額約0.46%。於回顧年度內之收入僅來自香港現場表演節目製作之投資，並錄得分類虧損276,000港元（二零二二年：650,000港元）。本集團擬在未來適當的情況下繼續參與投資各類現場表演節目。

投資控股

除本身之物業發展項目外，本集團持有上海張江微電子港有限公司（「微電子港公司」）之註冊資本中13.483%權益，作為長期股本投資。此投資於二零二三年十二月三十一日之公平值為293,949,000港元，佔本集團之資產總值約1.60%。微電子港公司為一家在上海市成立之非上市公司，其主要業務為於上海市從事物業發展及投資業務。於回顧年度內，本集團從微電子港公司收取股息18,470,000港元（二零二二年：22,054,000港元），而該投資之公平值變動所產生之未變現虧損8,421,000港元（二零二二年：收益44,240,000港元）根據適用之會計準則於二零二三年在本集團之投資儲備內扣除。

資料來源: 湯臣集團 (00258) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

全球經濟在後疫情時代已持續復甦。然而，最近發生的以巴衝突以及俄烏長期軍事衝突對整個世界的金融及政治局勢帶來嚴重不確定性，其他地緣政治因素亦進一步對全球經濟發展產生負面影響。本集團將會持續密切監察國際形勢，尤其是在考慮任何未來發展時，及如一旦對本集團營運產生任何財務影響，將會在本集團之二零二四年度財務報表中反映。物業發展及投資仍將為本集團之業務及投資策略重心，而董事局將定期檢討本集團之業務組合並審慎探索及評估其他潛在投資機會。本集團的目標旨在於地域上及不同業務分類間就資源分配維持最適當之平衡。

物業市場短期內可能會受高利率及情緒低迷的影響而出現波動。董事局對中國內地的長期經濟發展持審慎樂觀態度。本集團作為高端住宅物業的開發商已在內地建立名聲，且將努力保持其物業組合之銷售及出租計劃勢頭。預期湯臣一品及湯臣主教山壹號將為本集團於二零二四年度之主要溢利來源。同時，本集團正積極推進位於上海市浦東的金橋鎮項目的建築工程及籌備市場推廣計劃，該項目將會成為本集團物業發展及投資分類的重要部署及未來數年的主要溢利貢獻來源。

鑒於香港及全球金融市場及經濟環境波動，管理層將繼續採取保守方針管理本集團之證券買賣組合，並側重於具有穩定經常性收益之證券。

資料來源: 湯臣集團 (00258) 全年業績公告