集團主要業務為中華人民共和國（「中國」）境內物業開發及銷售。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

報告期內，全國商品房市場持續調整。根據中國指數研究院（以下簡稱「中指研究院」）數據，百強房企銷售金額同比下降17.3%，連續第3年下滑。居民購房信心的恢復較為緩慢。

行業深度調整給公司經營帶來巨大壓力。2023年，本集團實現營業收入4,657.4億元，同比下降7.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元，同比下降46.4%。淨利潤下降的主要原因是開發業務結算規模和結算毛利率下降，部分開發項目計提了減值。

面對嚴峻的市場形勢，本集團堅定實施不動產開發、經營、服務一體的戰略，堅持「以現金流為核心」的經營策略與管理動作。

報告期內，本集團經營性現金流淨額連續15年為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債，全年回款效率保持100%。加強和金融機構的互信合作，金融機構給予了大力支持，保持融資資源持續投放。全年新獲融資人民幣897億元，其中境內新獲融資766億元，新獲融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資人民幣131億元。資債結構持續優化，扣除預售賬款的資產負債率65.5%，較2022年底降低2.1個百分點。

全年開發業務銷售金額3,761.2億元，位居行業第二，保質交付28.9萬個單位，191個批次實現交付即辦證。經營服務業務實現全口徑收入558.1億元，同比增長8.9%。在收入規模增長的同時，經營效益也得到提升。其中，物業服務淨利潤增長高於收入增長；長租公寓業務首次實現成本法下的報表盈利。

持有類業務通過資產交易、發行REITs等方式實現商業模式閉環。截至本報告披露日，印力商業REIT已開始發售，萬緯倉儲物流REIT已報中國證監會受理，保障性租賃住房REITs正在開展申報工作。此外，本集團也在持續構建Pre-REITs基金，和建萬租賃基金的項目合作也在順利推進中。

報告期內，本集團在品牌、產品、工程質量、ESG等方面獲得多項獎項。2023年，公司繼續榮登《財富》「世界500強」，位列榜單第173位；榮獲中國房地產報社、中國住交會組委會評選的「中國房地產年度影響力企業」，榮獲華夏時報評選的「穩健發展企業」；榮獲克而瑞「中國房地產企業產品力Top10」;成都天府國際會議中心榮獲「中國建設工程魯班獎」，瀋陽翡翠觀瀾榮獲「中國土木工程詹天祐獎」，濟南勸學裡、濟南中麓府一期、盤錦萬科城如園、瀋陽翡翠濱江、瀋陽紅梅文創園、大連御瀾道榮獲「廣廈獎」；榮獲民政部頒發的第十二屆「中華慈善獎」；榮獲財經雜誌長青獎「可持續發展普惠獎」；獲選為中國上市公司協會頒發2023年上市公司ESG最佳實踐案例；先後榮獲境外權威財經雜誌《機構投資者》、《亞洲貨幣》評選的2023年地產行業中國最佳ESG企業第一名，獲新財富最佳上市公司最佳ESG實踐獎。

資料來源: 萬科企業股份 (02202) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

當前，房地產市場面臨著供求關係轉變、行業模式轉型和融資方式調整等多重變化。2024年本集團將重點圍繞以下方面開展工作：

1.確保安全底線

開發業務堅持跑贏大勢，經營層面現金流為正。加強大宗交易和股權交易工作，回款300億元以上，增厚安全墊。

2.堅定降槓桿，推動融資模式轉型

未來兩年削減付息債務1,000億元。積極利用經營性物業貸等融資工具，全面融入城市房地產融資協調機制，推動融資模式轉型。

3.做「好產品、好服務」，持續贏得客戶口碑

保障項目高品質交付。通過好產品、好服務持續夯買客口碑和市場聲譽。進一步提升在產品、配套設施、物業服務的專業合力優勢。

4.精簡高效、節衣縮食

推進組織精簡高效，保持骨干員工穩定，支持業務發展。節衣縮食，壓降管理費用。

2024年，本集團現有項目（不含未來新獲取項目）計劃新開工及復工計容面積1,071.8萬平方米；預計項目竣工計容面積2,205.7萬平方米。有關本集團2024年開、竣工計劃的詳細信息，請見「境內主要項目2023年開發情況和2024年開發計劃」。

資料來源: 萬科企業股份 (02202) 全年業績公告