主要在中華人民共和國（「中國」）提供物業管理服務、社區增值及協同服務、非業主增值服務及商業物業運營管理服務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

物業管理服務

我們向我們在管物業的業主、住戶以及物業開發商提供一系列物業管理服務，其中包括綠化、園藝及維護公共區域秩序、清潔、停車管理、公共設施維修保養服務等。我們的物業管理組合涵蓋住宅物業及非住宅物業，包括商業及辦公大樓、產業園區、政府大樓及公共設施、醫院、學校等。我們主要按照包乾制收取物業管理服務費，相對較小部分收益按照酬金制收取。

於本年度，本集團的物業管理服務收入約人民幣1,418.0百萬元，較截至二零二二年十二月三十一日止年度約人民幣1,036.2百萬元增加約36.8%。物業管理服務收入的增長，主要是由於在管總建築面積的快速增長。

建築面積及項目數目

截至二零二三年十二月三十一日，我們的合約建築面積約為101.8百萬平方米，合約項目數量659個，分別較截至二零二二年十二月三十一日增長約12.4%及12.8%（截至二零二二年十二月三十一日：約90.6百萬平方米及584個項目）；截至二零二三年十二月三十一日，在管建築面積達約61.4百萬平方米，在管項目數量445個，分別較截至二零二二年十二月三十一日增長約33.0%及26.1%（截至二零二二年十二月三十一日：約46.2百萬平方米及353個項目）。

地理覆蓋範圍

截至二零二三年十二月三十一日，我們的659個合約項目覆蓋中國16個省、直轄市及自治區的63個城市，在管項目445個，覆蓋46個城巿，逾375,000家庭。

項目來源

截至二零二三年十二月三十一日，我們就物業管理服務與本公司控股股東廈門建發及其附屬公司、聯營公司及合營公司（不包括本集團）（「廈門建發集團」）簽訂的合約建築面積約為61.6百萬平方米，較截至二零二二年十二月三十一日約54.8百萬平方米增長約12.4%。

在與廈門建發集團保持緊密的業務關係的同時，我們也積極透過多渠道進一步擴大我們的物業管理服務業務規模及增加我們於業內的市場份額。截至二零二三年十二月三十一日，我們就物業管理服務與獨立第三方簽訂的合約建築面積約為40.2百萬平方米，較截至二零二二年十二月三十一日約35.8百萬平方米增長約12.4%。

在管物業類型

我們在專注於向中國的住宅社區提供物業管理服務的同時，亦透過將服務延伸至日益多樣化的非住宅物業（包括商業及辦公大樓、產業園區、政府大樓及公共設施、醫院及學校等），努力使我們的物業管理組合多樣化。截至二零二三年十二月三十一日，我們已簽訂的非住宅物業的合約建築面積約為7.8百萬平方米，較截至二零二二年十二月三十一日約5.5百萬平方米增長約40.7%。

收益模式

我們一般基於以下因素來決定物業管理服務的收益模式，包括但不限於：(i)管理物業的類型、規模及位置；(ii)提供服務的性質及範圍；(iii)預期人手及材料投入；及(iv)與我們客戶進行的公平磋商。

於本年度，我們主要按包乾制收取物業管理費，有少量物業管理服務項目按酬金制收費。

社區增值及協同服務

我們主要自行或透過第三方分包商或服務商提供廣泛的社區增值及協同服務，主要包括：(i)家居生活服務，例如家政及清潔服務，維修及保養服務及商品零售服務；(ii)家居美化服務，提供拎包入住服務，輔以整體設計、室內裝修及家電安裝以及房屋硬裝業務等一站式家居美化解決方案；(iii)房地產經紀及資產管理服務，包括物業及╱或停車位的二級銷售或租賃交易的服務以及為物業開發商的未售物業提供尾盤銷售服務；(iv)公共區域增值服務，包括出租公共區域及廣告位；(v)養老及健康增值服務，主要包括本集團經營的養老中心，建發溢佰養老中心；以及(vi)智能社區服務，主要為智慧物業管理服務的設計及建造服務，以及我們手機應用程式「慧生活」的營運。

於本年度，本集團的社區增值及協同服務收入約為人民幣1,374.8百萬元，較截至二零二二年十二月三十一日止年度約人民幣475.8百萬元增長約189.0%。該增加主要由於管理面積的增加致使客戶群不斷擴大以及公司不斷豐富社區增值及協同服務業務。本集團自二零二一年起承接一手房的房屋硬裝業務（屬於家居美化服務），本年度已交付三個項目，因此本年度的房屋硬裝業務產生收入約人民幣683.6百萬元，較上年度約人民幣26.9百萬元增長約24倍。房屋硬裝業務規模取決於本集團當年度的承接項目數量，市場需求、政策環境等因素變化影響其業務是否可能連續，未來存在減少的情況。

非業主增值服務

我們主要(i)從物業管理及營運及業主要求方面，於物業開發及建造階段向地產開發商及其他非業主提供如項目設計及建築物料等諮詢服務；及(ii)於銷售中心向地產開發商及其他非業主提供接待、秩序維護及清潔服務。

於本年度，我們的非業主增值服務收入約為人民幣707.1百萬元，較截至二零二二年十二月三十一日止年度約人民幣754.5百萬元減少約6.3%。該減少主要由於合作地產開發商出於成本節約考量，所需銷售中心有所減少。

商業物業運營管理服務

為推動優勢互補，使本集團成為一家「物業管理+商業運營」的輕資產服務商，拓寬並豐富業務基礎，我們自二零二二年九月起開展商業物業運營管理服務。我們向寫字樓、購物中心等各類商業物業的業主提供商業物業運營管理服務。我們提供以下商業物業運營管理服務：(i)向開業前階段的商業物業提供例如定位、規劃及設計顧問服務等；及(ii)向已建成的商業物業提供例如租戶及租賃管理、運營管理以及規劃及營銷服務。

於本年度，我們的商業物業運營管理服務收入約為人民幣69.3百萬元。截至二零二三年十二月三十一日，我們向21個商業項目提供服務，而本集團在管商業物業的建築面積為1.05百萬平方米。

資料來源: 建發物業 (02156) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

2024年，受宏觀環境和地產行業下行的影響，物業管理行業將以更加審慎的新姿態穩步前行。堅持高質量增長，堅守高品質服務，深化以客戶為中心的經營模式將成為標杆物業服務企業的重要課題。

(1)夯實基礎服務，為業主創造高品質的生活空間

面對新的市場形勢和客戶預期，物業管理企業的戰略方向更加穩健，並通過做精做優基礎服務品質，提升客戶粘性和滿意，以維持穩定的現金流和業務基本盤。

因此，本公司將從「提升觀感、提供便利、打造特色、激發動能」四個維度，開展系列專項行動，持續強化基礎服務的觸達，為業主創造高品質的生活空間，並保持較高客戶滿意度的核心競爭優勢。

(2)優化拓展結構，強化非居業態競爭優勢

現階段，標杆物業服務企業持續深入推進「住轉非」結構化轉型，不斷強化和深耕非居賽道的服務布局。為此，本公司將聚焦「有價有量」的拓展原則，在堅守「利潤及安全」的前提條件下，踏准一二及強三城市的拓展機會，推進服務結構優化，提升寫字樓、產業園等優質業態的服務能力，強化非居業態的競爭優勢。

(3)挖掘客戶需求，基於生活場景推動增值服務增長

在市場不斷迭代變化的趨勢下，催生出越來越多專業細分的增值服務機會，物業服務的邊界也隨著客戶的多元生活場景而不斷擴充。本公司將不斷挖掘客戶的真實需求，基於客戶的生活場景，整合內外部優質資源，創新業務模式，不斷探索各細分市場的布局機會，以滿足客戶日益增長的高品質服務需求。

(4)鼓勵技術創新，實現人效與滿意度雙贏

擁抱智能化的浪潮，堅定科技賦能、管理提效，本集團將進一步優化內部管理機制，鼓勵小微創新的落地和推廣，充分調動全體員工的主觀能動性，推動「人人改善、事事精益」的管理模式，持續迭代服務的科技力和組織力，實現人效與滿意度的雙贏。

綜上，本集團將以「創造高品質的生活空間，引領美好生活」為使命，夯基礎、提品質、提效益、促增長，持續鞏固「服務力、組織力、科技力」三位一體的服務體系優勢，為業主、股東和社會創造更多價值，實現本公司長期穩定發展。

資料來源: 建發物業 (02156) 全年業績公告