主要從事物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

本集團主要擁有四大業務，即(i)物業管理服務，(ii)非業主增值服務，(iii)社區增值服務，及(iv)城市服務，其形成向本集團客戶提供之綜合服務並涵蓋物業管理的整條價值鏈。

‧物業管理服務：本集團為物業開發商、業主及住戶、政府等公建部門提供廣泛的物業管理服務，主要包括保安、清潔、綠化及園藝，以及維修及維護服務。其在管物業組合包括(i)住宅物業；及(ii)非住宅物業，包括(a)商業物業，如購物中心、寫字樓及酒店式公寓；及(b)公共及其他物業，如產業園、奧運村、學校及醫院。於截至2023年12月31日止年度，本集團按包幹制收取所有物業管理費。

‧非業主增值服務：本集團向非業主（主要為物業開發商）提供全方位的增值服務。該等服務主要包括(i)物業工程服務；(ii)案場服務；及(iii)其他服務，主要包括前期規劃及設計諮詢服務、物業交付服務及售後服務。

‧社區增值服務：本集團向業主及住戶提供社區增值服務。本集團將該等服務分為兩類：(i)生活服務，主要包括社區零售、商業採購服務、房屋維修、維護及家政服務；及(ii)物業空間管理服務，主要包括拎包入住服務及不動產經紀服務。

‧城市服務：本集團向城鄉提供環衛一體化運營服務，主要包括：城鄉環衛服務，如清掃保潔、垃圾清運、河道清理等。

物業管理服務

面積規模持續高質量增長

本集團透過獲取新物業管理服務合約持續擴大我們的物業管理服務組合。截至2023年12月31日，本集團的合約建築面積約為101.1百萬平方米及合約項目數量507個，分別較截至2022年12月31日增加約3.6%及4.3%。截至2023年12月31日，本集團的在管建築面積達到了約83.6百萬平方米，在管項目數量為431個，分別較截至2022年12月31日增長約14.1%及11.9%。

此外，截至2023年12月31日，於有關年度內本集團與獨立第三方物業開發商簽署了19份正式合作協議。於該等合作協議中，該等物業開發商聘請本集團作為物業管理服務提供商，交付本集團管理相關項目並在約定的服務範圍內支付本集團物業管理費。2023年簽署協議涵蓋政府大樓、產業園、公建、住宅、園林綠化等多種業務類型。截至2023年12月31日，該等正式合作協議交付本集團管理的物業總建築面積為約1.62百萬平方米。

地理分佈

自集團成立以來，其業務足跡已邁向全國，截至2023年12月31日，分佈於中國19個省、直轄市及自治區的69個城市。

物業管理費保持穩定

在快速增長的同時，本集團仍然保持著有質量的發展要求，通過不斷優化其在管服務項目，本集團在實現在管建築面積增長的同時維持其平均物業管理費。截至2023年及2022年12月31日止年度，本集團的綜合平均物業管理費單價維持於人民幣1.7元╱平方米╱月。

多業態的物管組合

本集團管理的物業組合多元化，包括(i)住宅物業；及(ii)非住宅物業，包括(a)商業物業（例如購物中心、寫字樓及酒店式公寓）；及(b)公共及其他物業（例如產業園、奧運村、學校及醫院）。

此外，在得到榮盛發展及其附屬公司（「榮盛集團」）大力支持的同時，憑藉本集團積累的豐富行業經驗以及市場知名度，本集團一直擴大與獨立第三方物業開發商的業務合作。截至2023年12月31日，有關獨立第三方物業開發商所開發的物業，本集團的總在管建築面積為約4.7百萬平方米，總合約建築面積為約5.6百萬平方米。

非業主增值服務

本集團在物業開發不同階段及物業銷售過程中為非業主（主要是物業開發商）提供廣泛的增值服務，主要包括物業工程服務、案場服務及其他服務。2023年對非業主的增值服務的收入較2022年的約人民幣388.9百萬元減少約57.8%至約人民幣164.0百萬元。

本集團通過優化物業工程服務的業務結構、調整業務模式、組建專業化工程管理團隊等提升自主經營能力；同時通過整合各區域人員，打破了地域屬性、統籌調配工程資源，實行總分聯動模式，規範了物業公司工程業務管理。但由於非業主增值服務客戶主要是物業開發商，2023年度物業開發商施工面積及竣工面積進一步減少，導致非業主增值服務中工程服務大幅下降，收入明顯低於去年同期。

為應對上游地產行業整體下行的經濟形勢，本集團積極佈局新業務。一方面，受地產行業整體下行影響，預估本集團2024年工程業務體量將繼續縮減，工程業務逐步向已交房及外部項目遷移，2024年將進一步發展工程維修、家裝、園林養護、直飲水等已交房社區業務。另一方面，本集團積極洽談公建、市政、園區、城市環衛、景區、公園等改造、養管業務，部署小區、企事業机關單位、公共停車場等非机動車、机動車充電樁安裝全程施工業務，彌補業績缺口，拓展多元化經營。

社區增值服務

為了提升在管物業業主及住戶的社區生活體驗並為本集團的服務創造更大價值，本集團向業主及住戶提供廣泛社區增值服務。主要包括物業空間管理服務及生活服務。截至2023年12月31日止年度社區增值服務收入約人民幣195.3百萬元，較2022年同期的約人民幣240.4百萬元，減少約18.8%。主要由於：銷售商品收入和車位代理收入的減少。

物業空間管理服務

本集團向業主及住戶提供物業空間管理服務，憑藉其透過物業管理營運所促進的與住戶的積極溝通及緊密關係，提供可提升物業價值的拎包入住服務、便利快捷的不動產經紀服務、車位代理銷售服務。截至2023年12月31日止年度物業空間管理服務收入較2022年同期約人民幣97.8百萬元減少約26.7%至約人民幣71.7百萬元。主要由於：受經濟形勢下行影響，客戶購買意願降低。

針對拎包入住服務，本集團針對業主居住環境的多層次需求，將業務細化為2個板塊：(i)向新購房業主提供入住期間的室內裝修及設計服務；及(ii)為已入住業主提供產品換新、環境改造、品質提升等服務。新房服務，聯合商家圍繞業主核心關注點完成產品和服務設計，通過樣板間、業主沙龍會等形式，輸出服務價值，增加商家的成交率和營業額，達到雙贏。已入住服務，依據居住年份和家庭成員變化，提煉產品，通過免費的增值服務，如定期檢測、故障排除，發掘業主隱性需求，形成商機。

其中針對不動產經紀業務，本集團採用了租售業務系統，當中包括「房源字典」與「房客匹配」系統。該系統保障客戶隱私並對房源供求信息進行高效匹配，可以為百萬業主提供便捷租售渠道，帶來了更好的服務體驗。

生活服務

本集團以業主及住戶的日常需要為核心，為其提供生活服務。本集團提供的主要生活服務包括：社區零售及商業採購服務和房屋維修、維護及家政服務。截至2023年12月31日止年度生活服務收入較2022年同期約人民幣142.6百萬元減少約13.3%至約人民幣123.6百萬元。

其中，新零售建立「連鎖便利店+自營前置倉+社區團購」業務模式，新零售業務全場景運營。社區新零售線下連鎖便利店煥新為「臨鄰便利」，線上團購業務煥新為「臨鄰GO」，我們推出了「連鎖便利店+自營前置倉+社區團購」的業務模式，實現S2B2C的社區零售服務，打造能一鍵下單，一單到底的服務模式，通過強有力的智能大中台數據系統，建立最後500米的購買場景和購買效率的雙向優勢，服務時效提升的同時，亦凸顯供應鏈端優勢。此外，我們具備供應鏈輸出，單品OEM的能力，為業主提供更豐富、更便捷、更具性價比的商品。截至2023年12月31日，我們在管社區擁有合共61家線下便利店，擁有逾52,000種單品（「單品」），實現了約115萬的米飯公社註冊用戶。米飯公社APP月活躍度環比2022年月活躍度增長約15%。

城市服務

本集團依託現有業務不斷佈局並發展新業務，於2023年通過收購萬家智慧環境（北京）有限公司等公司，佈局城鄉提供環衛一體化運營服務，以城鄉實際市場需求為重點，助力我國城鄉高質量發展，解決城鄉環衛及環境治理問題，為城鄉治理提供精細服務。截至2023年12月31日，本集團已簽約五個城市共八個環衛一體化運營項目，業務涵蓋河北省、黑龍江省。

資料來源: 榮萬家 (02146) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

展望2024年，本集團將(i)繼續秉承以客戶為中心的服務理念，堅守物業服務品質，升級物業服務品牌，深化美好分級及五星項目打造，提升本集團品牌影響力及市場競爭力，提升客戶認同感及品牌美譽度。繼續加大市場拓展力度，通過資源、渠道開發與合作進一步拓展新項目；(ii)進一步豐富本公司業態，為促進業務擴張，從事環衛、醫美及旅遊住宿方面的戰略投資。本公司於2023年陸續完成收購河北金項物業集團有限公司（「河北金項」）80%股權、萬家智慧環境（北京）有限公司（「萬家智慧」）70%股權等，在新業務上佈局政府公建、城市服務等，豐富本集團業務類別，優化收入結構，與現有業務產生協同效應，全面提升本集團綜合運營能力。本集團會繼續完善非業主增值體系，從項目規劃設計開始介入，從後期客戶、物業服務視角出發，發揮前介作用，助力物業品牌提升。為應對上有地產行業整體下行的經濟趨勢，本集團積極拓展非業主增值業務，擴展例如適老化改造、局改等業務，不斷擴展業務邊際；(iii)持續完善「生命全週期，服務全鏈條」的服務體系，持續豐富社區增值服務品類，進一步推廣汽車洗美、便利亭等業務，推廣不動產經紀等物業空間管理服務，繼續推進社區健康產業，如家政服務、社區養老及健康服務等，為業主提供「便捷、安心」的社區健康體驗，使其感受到「有溫度」的物業服務。大力開展入戶業務，以環境服務、維修養護需求為依託，全面開展室內保潔、家具養護、空氣淨化等業務；(iv)建立一刻鐘便民生活圈，深耕以短途遊為主的旅遊業務，試點社區養老業務，全面推開社區四點半課堂和閱讀室等增值服務，進一步拓展美居業務，將業主增值業務融入社區一刻鐘便民生活圈；(v)同時加強財務管控及資本支持體系建設，提升財務管控效率，調整收入結構及利潤結構，強化現金流管理，提升企業抗風險能力；及(vi)培養引進專業人才，優化人才結構，推動本公司信息化建設，實現科技賦能，提高本公司經營決策效率及質量。

資料來源: 榮萬家 (02146) 全年業績公告