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01997 九龍倉置業
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基本數據

(百萬港幣) 12/201612/201712/2018
營業額16,85120,90416,481
毛利12,60416,41013,596
EBITDA13,19123,26621,081
EBIT13,01523,12220,789
股東應佔溢利9,91717,21818,027
每股盈利3.275.675.94
每股股息0.000.952.10
每股資產淨值0.0068.2872.06

主要業務為發展、擁有及營運位於香港黃金地段的優質物業及酒店作投資用途。

業務回顧 - 截至2018年12月31日止年度

超越市場的業務表現將集團投資物業組合於二.一八年的零售銷售額推至新高。年內租戶銷售額創下歷來最高記錄,達港幣四百九十億元,佔香港零售銷售總額超過10%,當中海港城大幅增長24%,遠高於香港市場平均增長率(9%)。海港城的銷售數字持續強勁,營業毛利率達89%,令海港城繼續成為集團主要增長動力,分別帶來63%的收入和72%營業盈利。

海港城

總收入(包括酒店)上升10%至港幣一百一十八億七千一百萬元,營業盈利上升12%至港幣九十六億七千八百萬元。商場收入穩步上升14%,佔總收入73%。

海運大廈新擴建大樓已成為城中新地標及必到的拍攝熱點,本港和外地旅客紛紛慕名而至。無論從任何角度,海運大廈新擴建大樓的臨海部分均是欣賞維港醉人景致和城市天際線的不二之選。海運大廈新擴建大樓內多間提供佳餚美食的食府相繼開幕,令客流量激增。大樓啟用僅僅一年,旋即成為到訪海港城遊客的焦點所在,令海港城的尊貴地位更加穩固。

港威豪庭其中一座服務式住宅現正改建為寫字樓和商場。有關增值措施可望於二.一九年第三季完成。

商場

海港城依舊是舉世知名的購物商場,也是全球知名品牌其中一個最理想的立足地。集團對商戶組合精挑細選,並定期進行增值措施,進一步加強海港城的市場領導地位。

海港城的租金增長實有賴強勁的群聚與櫥窗效應和無與倫比的盈利能力。收入上升14%至港幣七十五億二千九百萬元,營業盈利亦上升14%至港幣六十七億一千二百萬元。年杪的出租率達98%。平均現時租金上升12%至每平方呎月租港幣483元。

海港城的租戶銷售額於年內增長23.6%,持續優於香港整體市場,情況令人鼓舞。海港城的零售銷售額達港幣三百七十億元或每平方呎月租港幣2,700元,兩者均為歷來新高,使海港城作為全球其中一個盈利能力最高商場的地位越加穩固。租戶總營業額達平均每日超過港幣一億元。

年內新增超過八十間名店,讓原已包羅萬有的品牌組合更盡善盡美。隨著運動休閒狂熱席捲全港,多個知名運動休閒服飾品牌陸續進駐海港城,包括AdidasFTWRSUPPLY、CHAMPION、Evisukuro、KenzoSneakerconcept、TheNorthFace、DancewithDragon、迪桑特、亞瑟士、JackBunny!!ByPEARLYGATES和Mammut。矚目名牌匯聚於海港城,加上在香港或九龍區首次開設門店的品牌,包括CelineMen、Billionaire、CLUSE、ErmannoScervino、FabianaFilippi、MARKNASONLOSANGELES、MB&FM.A.D.Gallery、NOMOS、RENECAOVILLA、Valextra、KENZOKids和YoungVersace,令商場的名牌陣營更相得益彰。此外,OffWhiteConceptStore(附設咖啡室)將於二零一九年年中開業。其它新租戶包括戴比爾斯、AnyaHindmarch(限定店)、HUGOBOSS、HotToysRebelBase、Intimissimi和MLB。

海港城雲集各國美食,照顧不同顧客的味蕾。海運大廈新擴建大樓的露天用餐區可飽覽璀璨的維港景致,設於該處的九家食府已經開業,客似雲來,熱鬧非常。最新進駐的知名食府包括首次在港開店的mazeGrillbyGordonRamsay和松藝館。海港城其它地方尚有若干新增餐飲名店,包括首次在港開店的寬巷子、翰林茶館和十一茶屋,以及首次在九龍區開店的ReservaIberica和一幻。

商場推出一連串令人無法抗拒的特色推廣活動吸引客源,進一步招徠購物人流。「海運觀點」觀景台舉行多項別出心裁的活動,讓外界加深認識新擴建大樓以提高其知名度。活動包括「[email protected]」夏日派對、Kiehl’s空中藥房及空中溫室「MadeBetter藥房」、NikeTrainingClub運動課程(包括動態訓練和瑜珈)、LouisVuittonCruise19TrunkShow和Tiffany「TheHolidaysMadebyTiffany」。海港城聯乘紐約著名設計團隊SNARKITECTURE,創造香港首個互動藝術裝置「BOUNCE」,在露天廣場興建一個彈彈波「大球場」,內有數以百計巨型的白色彈彈波,掀起媒體報導熱潮。此外,在聖誕節期間,露天廣場設置了全球最大的影像萬花筒投射出動感十足的聖誕主題場景,營造超現實世界,再配合掛上LED燈飾的60呎巨型戶外聖誕樹和「愛心鎖橋」,成功為海港城吸引絡繹不絕的人流。

寫字樓

雖然九龍區優質寫字樓供應增加帶來激烈競爭,但在需求穩定和空置率持續低企的情況下,新訂租約的租金仍然理想。香港高鐵西九龍站啟用後,內地企業對區內寫字樓的需求進一步上升。

續租租金上升,帶動寫字樓收入上升6%至港幣二十六億三千四百萬元。年杪的出租率穩站於99%的水平。廣東道寫字樓及港威大廈寫字樓的平均市值租金分別上升12%及6%至每平方呎月租港幣45元及港幣59元。

為滿足相關需求,集團將港威豪庭其中一座服務式住宅改建成樓高十五層的寫字樓,總樓面面積為三十六萬平方呎,有關工程將於二零一九年年中前完成。

港威豪庭

港威豪庭單位全部租出,年內收入達港幣二億三千二百萬元。港威豪庭提供二百五十六個設備齊全的單位,戶型廣泛且設備不斷更新,以滿足不同住客的需求。住戶可尊享太平洋會的設施,進一步提升與別不同的生活體驗。港威豪庭連續第八年奪得Squarefoot 雜誌「最佳服務式住宅大獎2018」,亦連續七年蟬聯《資本壹週》雜誌「服務大獎2018」獲得「最佳服務式住宅服務大獎」,足以證明港威豪庭一直努力不懈提供卓越服務。

酒店

隨著訪港旅客大幅增加,集團旗下三間酒店馬哥孛羅香港酒店、港威酒店及太子酒店繼續表現強勁。各酒店的業務表現理想,品牌聲譽日隆,可見酒店的持續改善計劃蘊藏的增值能力已逐漸發揮。總收入上升12%至港幣十二億九千二百萬元,營業盈利上升32%至港幣四億四千二百萬元。年內的整體入住率達92.6%。

時代廣場

時代廣場正在進行大型租戶重組以提升商場的長遠競爭力,故收入僅微升1%至港幣二十八億四千一百萬元,營業盈利倒退2%至港幣二十四億七千九百萬元。

商場

在穩健的人流量及各項增值計劃帶動下,租戶銷售額年內增長幅度為12% ,優於市場表現。即使持續進行大型租戶重組,收入仍能維持在港幣二十一億元的水平。年杪的出租率為98%。商場的平均現時租金微降至每平方呎月租港幣297元。

時代廣場把握火熱的休閒運動潮流,為運動品牌專區引進多個品牌的戶外服裝旗艦店,包括GO WILD、Nike Kicks Lounge、Reebok、FILA KIDS 和 CALVIN KLEIN PERFORMANCE。Elegant Watch & Jewellery擴充店面,加上新進駐的沛納海和寶格麗手錶品牌,使高檔品牌的陣容更加鼎盛。在生活時尚購物區方面,屈臣氏擴充店面,以美容、保健和嬰兒護理為主;香港最大的豐澤 是旗艦店,則首次引入數碼體驗天地和高科技自動化技術。此外,Planet J Hong Kong已承諾在時代廣場開設香港首間數碼遊戲娛樂中心。屢獲殊榮的瑜珈品牌Fivelements Yoga & Sacred Arts也將會在時代廣場開設香港首間分店。

Ariane Prette Monaco、HAPPIPLAYGROUND、MLB、MOTHERHOUSE、Niessing、POLA、Ray-Ban 和雪肌精等名店首度進駐香港或港島區,令租戶組合更多姿多彩。其它新租戶包括巴黎世家、Rimowa、Y-3、Claudie Pierlot、Sisley Paris、Clinique、EVE LOM、3CE、OROGOLD cosmetics、The Kooples PARIS、Piquadro ITALY、HEAVEN PLEASE+、Les Nereides PARIS、MARYLING、Bookazine, Partytime, Sweet World、Campo Marzio、City Chain millisecond 和The Peninsula Boutique。

年內有三間首次在港島區開店的食肆在時代廣場開業,包括以芝士奶蓋茶和果汁風靡全國的中國茶品牌喜茶、知名的葡國菜餐廳小島‧ 澳門菜和以傳統台南菜聞名的百年老店度小月,提升了在時代廣場的餐飲體驗。Make it、宇治園和zChocolat 等糖果糕餅店也於二零一八年開業。

時代廣場一直致力為香港舉辦一系列別具紀念意義的活動,包括夥拍迪士尼‧ 彼思推出《超人特工隊2》超級總部展覽,其中設有四個度身訂造的遊戲區,亮點是積積專區內十六個造型可愛的巨型BB 積積公仔。時代廣場亦特別呈獻「GUNDAM DOCKS AT HONG KONG III」,展出令人震懾的RX-93 Nu 高達對MSN-04 沙煞比6 米立像,是「機動戰士高達馬沙之反擊」戰役最大型的戰鬥場面展品。另外,為慶祝米奇老鼠誕生九十週年,時代廣場舉行亞洲首次「米奇90周年展覽」,呈獻華特迪士尼檔案館近90件珍貴館藏。在聖誕佳節期間,時代廣場舉辦聖誕精品展覽,展出由本港兩位微縮模型大師的作品,重塑了六個香港上世紀八十年代的街景。

時代廣場亦舉辦各類具啟發性的展覽及活動,為社區建立濃厚文化氣息,包括「香港瓷藝九十年- 粵東磁廠」展覽、「金冠銀冕華麗緣- 陳國源 60 載帽飾藝術」和三十場由三十名本地流行歌手傾力演出的廣東歌音樂會。

寫字樓

區內的租務活動依然活躍。在空置率低和需求穩定的情況下,租金穩步增長。續租租金增長,加上新租戶的租金穩定,收入上升4%至港幣七億四千一百萬元。平均市值租金上升15%至每平方呎月租港幣68元。續租租金上升11%。年杪的出租率達98%。

中環組合

公司在會德豐大廈及卡佛大廈的物業均屬中環區的優質商用物業,地契年期更為罕有的九百九十九年。由於兩項貴重物業雄踞繁盛核心商業區的黃金地段,出租率一直維持高企。這些物業於二零一八年的收入及營業盈利分別維持於港幣四億六千九百萬元及港幣四億零七百萬元的水平。

會德豐大廈寫字樓的平均市值租金上升15%至每平方呎月租港幣103元。卡佛大廈寫字樓的平均市值租金上升15%至每平方呎月租港幣71元。

尼依格羅品牌旗下酒店The Murray, Hong Kong由上世紀六十年代地標式建築美利大廈改建而成,於二零一八年年初開幕,是集團最新的長線策略性投資項目。此項目是政府歷史建築保育計劃的重要部分,享負盛名的建築師Foster + Partners應邀參與其中。The Murray, Hong Kong瞬即在國際間聲譽鵲起,以盡善盡美的服務質素一躍成為城中酒店典範。

The Murray, Hong Kong位於花園道和紅棉路山腳,佔盡地利,堪稱鬧市中一道清泉,可盡覽本港核心商業區及城市綠洲香港公園的動人景致。酒店極具當代都會時尚氣息,樓高二十五層,設有三百三十六間寬敞客房及套房,房間佈置簡約、線條俐落,並配備富現代感家具。酒店亦提供多種令人難忘的獨特餐飲體驗。The Murray, Hong Kong同時提供非凡的會議和盛會場地,是城中舉行會議、活動及慶典的理想地方。

於二零一八年,The Murray, Hong Kong榮獲多個國際獎項,包括TIME Magazine「World’s Greatest Places 2018」– Places to Stay、Conde Nast Traveler「The Hot List」– The Best New Hotels in the World 2018及「Readers’ Choice Awards 2018」– Top Hotels in China、National Geographic Traveller「Big Sleep Awards 2018」– City Slicker、Bloomberg「The Best New Business Hotel in Asia 2018」以及 DestinAsian Magazine「The Luxe List 2018」–Best New Hotels in the Asia-Pacific Region。

酒店於八月開始全面運作,第四季的平均入住率達71.3%。然而,最初數年的盈利能力難免會受期初虧損(包括土地和樓宇的折舊和利息成本)拖累。

荷里活廣場

荷里活廣場不斷調整租戶組合,以吸納不同類型的品牌和潮流食府,因而奠定了生活時尚樞紐的地位,客源範圍並擴大至新興的九龍東核心商業區。荷里活廣場建於鑽石山港鐵站上蓋,佔盡策略性地利,周邊住宅區的中產人士和日後通車的港鐵沙中線將為荷里活廣場的增長倍添動力。

荷里活廣場是區內其中一個最大型購物商場,設有二百五十八間商店、三十間餐廳,以及一個多功能場館(包括設有六個放映院的戲院),令人目不暇給的購物選擇和創意無限的市場推廣策略,一直是推動業務表現的根基。荷里活廣場的收入和營業盈利分別為港幣五億六千九百萬元和港幣四億三千萬元。年杪的出租率達98%。

商場推出多項新穎推廣活動吸引人流。乘著電子遊戲「絕地求生」大受歡迎之勢,荷里活廣場與旅遊發展局合辦電競節,在商場進行香港錦標賽。韓流紅星MONSTA X 和RAIN 在商場舉行兩場大型宣傳活動,吸引了大批韓流歌迷到場,媒體亦有廣泛報導。其它重點活動包括「印尼2018亞洲殘疾人運動會-延續非凡」推廣活動和一年一度的「香港金閱獎」頒獎典禮。此外,為進一步吸引旅客到訪及消費,荷里活廣場與啟德郵輪碼頭合作提供免費穿梭巴士和商場大使,並推出獎賞計劃。

天星小輪

上一期專營權已於二.一八年三月三十一日屆滿,新一期專營權於二.一八年四月一日開始,為期十五年。

資料來源: 九龍倉置業 (01997) 全年業績公告

業務展望 - 截至2017年12月31日止年度

海港企業有意重新聚焦於香港的發展機會,故將逐步售清其內地資產。

資料來源: 九龍倉置業 (01997) 全年業績公告

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