主要業務包括物業投資、物業發展、酒店及餐廳之投資及營運、電影及電視節目製作及發行、音樂製作及出版、管理及製作演唱會、藝人管理、戲院營運、文化、休閒、娛樂及相關設施以及投資控股。

業務回顧 - 截至2024年01月31日六個月止

於回顧期間內，全球經濟仍然面臨通脹及增長前景黯淡之挑戰。儘管二零二三年之全球國內生產總值增長較預期強勁主要是由於COVID-19後市況復甦所致，惟地緣政治緊張局勢、金融環境收緊、貿易增長疲弱以及企業及消費者信心持續下降導致全球國內生產總值增長逐漸放緩。鑒於地緣政治緊張局勢升溫，例如俄烏衝突持續、近期之以巴衝突及主要經濟體之間的緊張局勢加劇，短期前景並不明朗。上述種種挑戰加上利率持續高企，嚴重阻礙全球復甦。美國經濟數據較預期理想，導致減息步伐出乎市場預料地較預期慢，顯示高息環境或會維持一段時間。儘管中國所受到之直接影響有限，但與美國之關係持續緊張，加上貿易限制，均令投資者信心及外部需求下降。中國政府透過於國內推行措施及提出一帶一路倡議，設法緩解有關跌幅。然而，全國各地均受到上述挑戰所影響，尤其對其經濟造成廣泛影響。

香港及海外物業市場

儘管香港於回顧期間內面臨地緣政治緊張局勢、利率持續高企、股市回報欠佳及本地生產總值增長低於預期等重重挑戰，但社會各界在困境中仍然砥礪前行。上述各項因素均對投資氣氛及營商信心造成不利影響，導致經濟環境疲弱。展望未來，預料香港市場波動將會加劇，地緣政治局勢亦不明朗。政府預期二零二四年本地生產總值增長將介乎2.5%至3.5%。利率高企及經濟基本面復甦乏力亦導致消費數據低迷。

由於經濟復甦不明朗，租戶仍保持謹慎，並延遲搬遷或擴張計劃。營商氣氛惡化，跨國企業及中國企業需求減少，導致寫字樓租賃市場疲弱。因此，預期寫字樓租賃市場將持續面臨挑戰，包括短期內空置率上升及租金受到抑制。重新通關及旅客重臨為零售業帶來了一些裨益，但本地消費仍然是主要的驅動力。經濟前景不佳、加息週期及股市表現欠佳預期將繼續打擊本地消費情緒，因此零售租金預期仍存在下行壓力。於回顧期間內，按揭貸款利率上升及購買情緒疲弱，導致房價疲軟遍及不同住宅細分市場，在此情況下，一手及二手住宅市場的市場活動亦有所放緩。然而，於中期報告期末後撤銷住宅物業購買限制為住宅市場提供了急需的推動力，我們希望這一勢頭將持續至二零二四年餘下時間。

於回顧期間內，香港的辦公室及零售租賃業務充滿挑戰。本集團持續優化租戶組合，以應對不斷變化的市場趨勢及不斷演變的營運環境。此外，於回顧期間內，本集團已完成若干翻新及空間優化工程，以提高本集團主要租賃物業的競爭力。因此，於回顧期間內，本集團於香港的辦公室及零售租賃業務取得顯著增長。

倫敦市規劃和交通委員會（City of London’s Planning and Transportation Committee）已授出規劃同意書，麗新發展有限公司（「麗新發展」）及其附屬公司（統稱「麗新發展集團」）就日後重建倫敦Leadenhall Street之三處物業（包括Leadenhall Street 100號、106號及107號）（「Leadenhall物業」），繼續密切監察倫敦市況。麗新發展集團於二零二二年八月向倫敦市規劃和交通委員會（City of London’s Planning and Transportation Committee）提交一份經修訂議案，要求改進原有設計，並重新定位該大廈，以提供更高級別的可持續性標準及完善的樓宇內部設施。經修訂議案已於二零二三年五月獲倫敦市管理局（City of LondonAuthority）批准。麗新發展集團現正考慮重建Leadenhall物業的方案及時間。

位於觀塘Bal Residence的建築工程已於二零二三年十月竣工，現正進行裝修工程，預期將於二零二四年三月底竣工。元朗大旗嶺項目的建築工程如期進行，預期將於二零二四年第二季度竣工。於完成後，該兩項住宅項目預期將分別為麗新發展集團之發展物業組合增加總建築面積（「建築面積」）約71,800平方呎及42,200平方呎。Bal Residence已於二零二三年二月開始預售，隨後於二零二三年十一月底正式推出發售。截至二零二四年三月二十二日，麗新發展集團已售出Bal Residence的47個單位，銷售面積約為16,024平方呎，平均售價約為每平方呎15,454港元。大旗嶺項目預期將於二零二四年第二季度推出預售。

麗新發展集團於過去數年內取得的兩個住宅項目（即窩打老道116號項目以及旭龢道1號及1A號項目），其施工前工作正在進行中。麗新發展集團擬將窩打老道116號項目（其於二零二一年九月獲收購，並於二零二二年三月交吉）重建為總建築面積約46,600平方呎的住宅項目，提供約85個住宅單位。麗新發展集團亦收購位於港島半山旭龢道1號及1A號項目，該交易已於二零二二年三月交吉完成。麗新發展集團計劃將該地皮重建為總建築面積約55,200平方呎的豪華住宅項目，提供約27個中至大型住宅單位。黃竹坑站第五期物業發展住宅項目的建築工程正在進行中，預期將於二零二五年第四季度竣工。九龍塘廣播道79號項目將被發展為一個高質素的豪華住宅物業，獲准許的建築面積上限約為71,600平方呎，提供約46個中至大型單位（包括2幢獨立洋房）。項目設計及地基工作正在進行中，建築工程預期於二零二六年上半年竣工。

藍塘傲之全部605個單位（包括23幢獨立洋房）已售出，已推出合共110個藍塘傲停車位以供銷售。截至二零二四年三月二十二日，已售出75個停車位，銷售所得款項總額約為204,100,000港元。

喜築之全部209個住宅單位及7個商業單位已售出。喜築之停車位銷售正在進行中。截至二零二四年三月二十二日，20個汽車停車位其中7個及5個摩托車停車位其中4個均已售出，銷售所得款項總額約為10,200,000港元。

逸瑆之全部144個住宅單位已售出。逸瑆之停車位銷售正在進行中。截至二零二四年三月二十二日，6個停車位尚未售出。

本集團將繼續維持其審慎及靈活作風，充分把握新的發展機遇。

中國內地物業市場

中國於二零二四年三月舉行之全國人民代表大會上宣佈，今年之國內生產總值增長目標約為5.0%，反映了經濟放緩所帶來之挑戰。儘管中國政府推出多項刺激經濟及支持措施以提振經濟增長，但中國經濟環境仍然因貿易疲弱及房地產業進一步衰退而有所放緩。我們相信，中國政府將繼續砥礪向前，並對刺激消費活動展現更堅定的承諾。降低首付款金額、延長按揭年期及下調按揭利率等各項措施都印證了政府在這方面之決心。我們對中國營商環境之長遠前景及可持續性維持審慎樂觀之態度，並對本集團業務所在城市之未來前景充滿信心，尤其是中國南部之大灣區，且繼續將我們總部所在之香港視為主要受惠城市之一。

本集團的中國物業旗艦麗豐控股有限公司（「麗豐」）及其附屬公司（統稱「麗豐集團」）已採取地區焦點及租賃主導策略。位於上海、廣州、中山及橫琴（全部均屬中國一線城市及大灣區內城市）約5,900,000平方呎之租賃組合於回顧期間內之租金收入之表現有所改善。值得注意的是，兩幢新甲級辦公樓（即上海麗豐天際中心及廣州麗豐國際中心）分別於二零二二年九月及十一月竣工，令麗豐集團之租賃組合大幅增長。於本期間，該等新物業為麗豐集團之租賃業務帶來重大貢獻，產生之收益遠超去年同期之水平。然而，麗豐集團面臨中國因經濟放緩而充滿挑戰的營商環境，以致對辦公室租賃業務產生抑制的影響，租金因而下降及空置率略有增加。因此，該等因素輕微抵銷了於回顧期間內租金收入之增幅。

橫琴創新方項目（「創新方」）第二期（「創新方第二期」）之建築工程現正進行中。該混合用途開發項目預期將提供面積分別為355,500平方呎、1,585,000平方呎及578,400平方呎的商業及體驗式娛樂設施、辦公室空間，以及酒店式服務公寓空間。於本業績公佈日期，創新方第一期（「創新方第一期」）之商業區正進行招租，約有83%之可供出租區域已出租，而主要租戶包括兩個主題室內體驗中心（即「獅門娛樂天地」及「橫琴國家地理探險家中心」）、珠海免稅集團、口袋屋蹦床公園、錕鵬卡丁運動中心、十萬雪極滑雪中心、大隱酒家、蠔大仙、臻啟記、愛尚牛鼎記、華潤萬家LIFE及橫琴聯合生命。麗豐集團仍然充滿信心，相信橫琴與澳門兩地間的深化合作及橫琴粵澳深度合作區的持續發展，將會令橫琴成為粵港澳大灣區發展的重要樞紐。澳門與橫琴的融合將會鼓勵更多企業及市民遷居橫琴，從而進一步促進旅遊業市場增長，令創新方為麗豐集團之長遠業績帶來新貢獻。

中山棕櫚彩虹花園餘下各期以及橫琴創新方第一期之文化工作室及文化工作坊單位之銷售現正進行中。中山棕櫚彩虹花園之住宅單位、橫琴創新方第一期之文化工作室、文化工作坊及辦公室，以及橫琴創新方第二期各區域預期將於未來財政年度為麗豐集團貢獻收入。

麗豐集團將考慮適時擴充其土地儲備，並將考慮（其中包括）整體宏觀經濟狀況、麗豐集團於一線城市及大灣區之現有業務及風險分配等因素。

戲院營運╱媒體及娛樂╱電影製作及發行

儘管自重新通關及旅客重臨以來社會及經濟活動呈現復甦跡象，但香港經濟前景遜於預期及全球經濟前景轉差均對消費者情緒造成打擊。受市民外遊、經濟狀況欠佳及消費者行為傾向串流平台之轉變等因素影響，香港票房出現下滑。以上種種挑戰均令豐德麗控股有限公司（「豐德麗」）及其附屬公司（統稱「豐德麗集團」）之戲院營運表現受挫。此外，鑒於中國內地市況嚴峻且經濟環境充滿不確定性，中山五月花電影城已於二零二四年二月結束營運。豐德麗集團仍致力創造最優質之媒體及娛樂內容。

截至二零二四年一月三十一日止六個月，豐德麗集團於香港九龍尖沙咀The ONE及九龍啟德AIRSIDE開設兩家新戲院，並已於二零二三年九月開始營運。該等新戲院進一步完善豐德麗集團之戲院網絡，並鞏固豐德麗集團之市場地位。豐德麗集團正密切監察市況，並將持續提高整體經營效率，包括但不限於與現有業主就租金減免╱下調進行磋商。豐德麗集團將以審慎態度評估進一步擴大業務分佈範圍之機遇。

作為豐德麗集團從事媒體及娛樂之旗艦，寰亞傳媒集團有限公司（豐德麗之間接全資附屬公司）將繼續製作優質及具商業可行性之產品。

豐德麗集團繼續投資於中國題材之原創優質電影製作。目前處於製作階段之電影包括由鄭保瑞執導並由古天樂、洪金寶、任賢齊及林主演之動作片《九龍城寨‧圍城》。

於二零二四年三月舉辦之香港國際影視展上，豐德麗集團宣佈與包括優酷及阿里巴巴影業集團在內之阿里大文娛集團組成戰略聯盟。是次合作包括聯合製作及投資電影及電視劇集以及藝人管理。該聯盟讓豐德麗集團能夠透過多個重要渠道獲取投資及發行旗下製作項目。

處於製作階段之項目包括為阿里巴巴優酷串流平台定製之30集現代連續劇《家族榮耀之繼承者》。豐德麗集團亦正就開發電視劇集製作之新項目與多個中國合作夥伴進行洽談。

我們授予騰訊音樂娛樂（深圳）有限公司及華納唱片有關音樂產品之發行權一直為豐德麗集團提供穩定收入。

近期舉行之「Leon黎明紅館演唱會2023」及「陳健安Live afteR Life 2024演唱會」贏得良好口碑且大眾好評如潮。豐德麗集團將繼續與本地及亞洲知名藝人合作推廣演唱會，而即將舉行之活動包括蔡琴及鄭秀文之演唱會。

資料來源: 麗新國際 (00191) 中期業績公告

業務展望 - 截至2024年01月31日六個月止

展望未來，我們相信，憑藉豐德麗集團涵蓋電影、電視節目、音樂、藝人管理及現場表演之綜合媒體平台，我們得以穩佔優勢，透過均衡且具協同效應之方式把握娛樂市場之機遇，我們亦將繼續尋求合作與投資機遇，以讓業務豐富多姿、拓闊收入來源及為股東實現最大價值。

資料來源: 麗新國際 (00191) 中期業績公告