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00016 新鴻基地產
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基本數據

(百萬港幣) 6/20166/20176/2018
營業額91,18478,20785,644
毛利34,73935,77441,892
EBITDA38,81244,34852,076
EBIT36,86242,40950,069
股東應佔溢利32,66641,78249,951
每股盈利11.3114.4317.24
每股股息3.854.104.65
每股資產淨值161.90172.04186.09

主要業務為發展及投資地產物業以供出售及租賃之用、經營酒店、電訊、運輸、基建及物流。

業務回顧 - 截至2018年06月30日止年度

香港地產業務

土地儲備

回顧年內,集團透過不同途徑,為其土地儲備增添五個項目,按所佔的樓面面積計算,新增的總樓面面積合共約六百八十萬平方呎,當中包括來自農地轉換的十四鄉發展項目。而在今年五月新增一幅位於啟德城中心的優質地皮將是集團另一重點項目。該項目將發展為商住地標物業,並直達將來港鐵啟德站,其商業及部分住宅樓面將留作收租用途。

截至二○一八年六月底,以上新增項目令集團在香港的土地儲備,按所佔總樓面面積計算,由去年同期的五千一百八十萬平方呎增至五千六百五十萬平方呎,其中二千二百七十萬平方呎是發展中物業。為保持集團每年在香港的物業落成量於高水平,集團將繼續利用不同途徑補充土地儲備,包括積極將集團持有按地盤面積計算約三千二百萬平方呎的農地更改為可發展的樓面。

地產發展

近月,香港一手住宅市場繼續表現活躍。按所佔權益計算,集團於年內在香港的合約銷售金額非常可觀,約港幣四百一十六億元,主要來自將軍澳的晉海及晉海II、西九龍匯璽II、元朗PARKYOHOGenova、馬鞍山雲海、屯門御半山及北角臨海項目海璇。

集團一如以往繼續致力提供超越顧客期望的優質居所及卓越服務,並採用新科技提升顧客滿意度及提高成本效益。集團是首間為買家提供首三年維修保證的發展商,該計劃一直廣受買家讚賞,進一步鞏固集團的競爭力及優質品牌。

集團於年內在香港完成七個項目,按所佔總樓面面積計算接近三百七十萬平方呎,其中約二百六十萬平方呎為住宅單位。

物業投資

集團在香港的優質物業投資組合共三千一百萬平方呎,廣泛及多元化。回顧年內,連同合作發展項目帶來的收入,集團在香港的物業投資組合總租金收入為港幣一百八十五億六百萬元,較上個財政年度增加百分之六,增長主要來自租金上升及新收租物業的收益。整體出租率維持約百分之九十五的高水平。

零售物業組合

集團的優質零售物業組合約一千二百萬平方呎。憑藉利好的零售環境、適切的租務策略及管理專業知識,該組合錄得續租租金上升及高出租率。年內,集團主要商場的銷售額增長較整體零售市場為佳,特別是新太陽廣場。

集團的積極資產優化措施繼續鞏固其在行業的領導地位。沙田新城市廣場近期完成首期翻新工程,翻新後的樓面租金錄得增長;其新開業的MovieTown具備最新的放映技術,是新界區最大規模的影院,為商場增添娛樂體驗;第二期翻新工程將會於二○一八年底展開。葵芳新都會商場新增的有機農莊為區內居民帶來全新的消費體驗。集團其他的優質商場包括國際金融中心商場、APM、VCity及上水廣場均錄得高出租率,且續租租金上升。

繼形點一期擴展部分於二○一七年七月開幕後,VWalk及北角匯是集團兩個重點的興建中零售物業項目。VWalk位於港鐵南昌站上蓋,樓面面積約三十萬平方呎,預計於二零一九年中開業,將受惠於其優越的交通網絡及鄰近地區的人口增長。北角匯及海匯酒店的零售部分合共提供二十一萬二千平方呎零售樓面;海匯酒店的六萬七千平方呎零售樓面,設有一系列的特色食肆,預計於二零一八年底開業,而北角匯的十四萬五千平方呎樓面,將會分期開幕,其中第一期七千平方呎的街舖,預計於二零一九年初開業。這商場零售群將成為港島東的休閒及購物熱點,進一步提升集團住宅項目海璇的優越地位。

集團善用創新科技,透過數碼渠道擴展與客戶的聯繫。新推出的「新地商場」手機應用程式在未來六個月將會有兩項重要的提升,令該手機應用程式擴展並覆蓋至集團旗下二十五個主要商場,並會引進綜合會員計劃,為顧客提供智能及具吸引力的購物環境及實時有用資訊。

寫字樓物業組合

寫字樓租務市場保持良好,集團在年內的優質寫字樓物業組合繼續錄得穩定的租金收入增長及高出租率。國際金融中心是主要及國際金融機構的首選辦公地點,寫字樓樓面接近全部租出,租金上升。維港彼岸的環球貿易廣場表現亦非常理想;作為現時唯一相鄰廣深港高速鐵路(香港段)總站的頂級寫字樓,環球貿易廣場將受惠於持續上升的跨境商務活動。

創紀之城商廈群錄得百分之九十七的高出租率,其租客群十分廣泛。合作發展項目巧明街98號將發展為寫字樓及零售樓面,項目落成後,創紀之城商廈群的凝聚力將進一步擴大。

集團其他的優質寫字樓,包括灣仔中環廣場及沙田新城市中央廣場,亦表現良好且出租率高。展望將來,集團旗下超過一千萬平方呎的寫字樓將能把握急速發展的大灣區所帶來的增長。

內地地產業務

土地儲備

年內,集團購入位於廣州南沙自由貿易區的一幅商業用地,樓面面積約四十三萬五千平方呎。連同上述購入的地塊,截至二○一八年六月三十日,按所佔總樓面面積計算,集團在內地的土地儲備約有六千四百五十萬平方呎,其中五千零七十萬平方呎是發展中物業,約六成將發展為優質住宅。集團將繼續採取選擇性及專注策略,在內地主要城市物色投資機會。

地產發展

在樓市穩定措施下,內地住宅市場正處於調整期。一線城市和主要二線城市的住宅供應及成交量繼續處於低水平,而樓價大致保持穩定。長遠而言,預期這些規管措施將降低樓市風險及有助樓市持續發展。

回顧年內,按所佔權益計算,集團在內地錄得的合約銷售額約人民幣三十六億元,主要來自銷售反應理想的全資發展項目東莞瓏匯及華南數個合作發展項目,包括廣州珠江新城的天盈廣場和佛山瀧景。

年內,集團在內地完成四個住宅項目,按所佔權益計算,共提供二百三十萬平方呎高質素的住宅樓面。項目優質的建築質素和設計廣受買家讚賞。

物業投資

回顧年內,集團在內地包括合作發展項目的總租金收入上升百分之十一至人民幣三十七億一百萬元,增長主要受到續租租金上升及新落成收租物業的收益帶動。

集團在內地主要城市的優越地段繼續擴展其物業投資組合。徐家匯國貿中心位於上海徐家匯的商業樞紐,總樓面面積達七百六十萬平方呎。在二○一七年落成的國貿匯是此項目的首個里程碑。國貿匯寫字樓樓面十七萬平方呎,知名的跨國公司經已進駐,包括一間共享工作間營運商;同一期的三十四萬平方呎商場的預租情況進展理想,獲眾多高級品牌及知名食肆表示有意承租,計劃於二○一九年中開業。

國貿匯第二期的寫字樓提供樓面面積三十二萬平方呎,已落成且全部租出,其零售樓面四萬三千平方呎,租務情況理想。項目餘下期數的建築工程亦正按計劃進行,當中地標綜合物業將發展為兩幢甲級寫字樓,包括一幢三百七十米高的摩天大廈,以及一個二百五十萬平方呎的商場及一間豪華酒店,將是跨國企業及高級品牌零售商的營業地點不二之選。這重點項目全面落成後,將如同上海國金中心及上海環貿廣場般成功,為內地寫字樓和商場業界翻開新一頁。

南京國金中心位於南京河西中央商務區,總樓面三百四十萬平方呎,是集團另一綜合地標項目;其建築工程正如期進行,整個項目預計於二○二○年底前落成;第一座寫字樓面積達五十萬平方呎,其上蓋工程經已完成;項目逾一百萬平方呎的基座商場,將成為高級品牌及時尚商品的知名購物點。現時已有眾多國際品牌及跨國企業均對租用質素卓越的南京國金中心表示有濃厚興趣。中長期而言,預期這些興建中的收租物業將推動集團的租金收入增長。

多年來,集團在內地一線城市如上海、廣州及北京成功建立了穩固的物業版圖。由於規格完善,設施先進,加上處於優越地段,上海環貿廣場寫字樓及集團在上海國金中心寫字樓所佔的樓面錄得高出租率,租金增幅穩健。高級的上海國金中心商場繼續為當地居民和旅客提供非一般的購物體驗,租戶銷售額持續增長,續租租金向上。上海環貿廣場綜合項目的商場環貿IAPM引領潮流,網羅時尚的名牌商品,亦為顧客提供網上便利及數碼資訊,其租金增幅理想。

位於廣州市中心的兩個合作發展商場項目有滿意的表現,租戶銷售額迅速增長。IGC進一步豐富其普及高級品牌的種類,而天環亦引入多間首次在廣州開業的國際名牌商店,進一步提升其市場競爭力。北京APM錄得穩健的續租租金增長,同時成功新設運動服飾零售專區,進一步吸引年青顧客。

其他業務

酒店

回顧年內,集團酒店組合表現良好,豪華酒店包括香港四季酒店的平均房價錄得穩健增長,而其他優質酒店亦能取得滿意的成績,當中「帝」系酒店的整體平均入住率達百分之九十五以上。

海匯酒店是集團北角臨海綜合項目的一部分,於今年七月試業。在酒店內的零售商舖將為鄰近的社區提供更多餐飲選擇,預計於二零一八年底開業。這間設計時尚的酒店,配合無可比擬的海景和貼心的服務,將進一步提升該綜合項目的地位,令附近一帶成為港島東最優越的地段之一。年內,集團購入一幅位於西九龍海旁可盡覽維港景致的優質酒店用地。另一間位於沙田的優質酒店,是帝都酒店的姊妹項目,預計在二○一九年中開幕。

在內地方面,儘管市場競爭激烈,上海浦東麗思卡爾頓酒店業務表現平穩,並保持其在豪華酒店市場中的領導地位。蘇州四季酒店項目的工程正在進行。

電訊及資訊科技

數碼通

回顧年內,雖然香港電訊市場競爭激烈,數碼通的客戶群較去年增長百分之十六,流動服務月費計劃平均客戶流失率亦下降至低水平。該公司的企業方案業務繼續有強勁的增長,而核心月費計劃業務表現維持穩定,扣除手機補貼攤銷後,相關服務收入錄得溫和增長。預付產品表現疲弱,加上頻譜費攤銷等成本增加,影響該公司的淨溢利。集團對數碼通的前景抱有信心,並會繼續持有該公司作長線投資。

新意網

受其核心數據中心業務所帶動,新意網業務於回顧年內保持穩健的增長。該公司在二○一八年一月轉到香港聯合交易所有限公司主板上市,確立其於區內的市場領導地位。位於將軍澳新落成的MEGAPlus數據中心已開始運作;而今年一月,新意網購入一幅位於荃灣的土地,將可進一步推動該公司的業務擴展。連同MEGA-i及MEGATwo,新意網多元化的數據中心組合將可配合客戶日漸增加的需要。

基建及其他業務

集團在香港的基建和運輸業務為其提供穩定的經常性收入。回顧年內,威信集團的業務表現良好,三號幹線(郊野公園段)的車輛流量則維持穩定。香港商用航空中心的業務繼續受惠於航空交通需求殷切,透過各方通力合作,升降時段不足的限制亦有所改善。機場空運中心錄得穩健的業務增長。香港內河碼頭業務表現平穩。一田繼續擴展,於年內開設三間新分店,並以獨特的日本商品及體驗,令其成為市場領先者,而沙田旗艦店的革新及其相關工程亦進展理想。


資料來源: 新鴻基地產 (00016) 全年業績公告

業務展望 - 截至2018年06月30日止年度

儘管不利因素包括貿易戰、量化寬鬆的逆轉及新興市場的波動應會減慢增長動力,但預料環球經濟增長將會持續。內地積極的政策應對應可舒緩貿易問題帶來的經濟下行風險,並令其經濟有穩定增長。雖然有外在不明朗的情況,但在新跨境交通設施即將投入服務及大灣區發展計劃的支持下,預料香港經濟將可持續增長。

香港和內地主要城市的房地產市場預期表現各有不同;內地一線城市的用家住宅需求仍然殷切,但樓市穩定措施將繼續限制市場投機活動。香港方面,雖然預期利息上升,但家庭收入的增加和財富的累積,加上穩固的人口因素,將繼續支持用家對住宅物業的需求,而外在不明朗的情況和政府近期推出的樓市調控措施可能會對一手住宅市場構成新挑戰。集團將採取更積極的措施妥善應對這些挑戰。

集團將在香港及內地主要城市繼續物色機會,購入有合理回報的土地。在未來九個月,集團將在香港推出的新項目主要包括元朗PARKYOHONapoli、屯門御半山第二期、九龍城北帝街項目,以及沙田商業項目。此外,集團會繼續銷售經已推出市場的住宅項目,包括海璇及巴丙頓山。集團有信心完成平均每年港幣四百億元的香港物業銷售中期目標。在內地,集團亦將會推出新的優質住宅單位包括全資擁有的東莞瓏匯及合作發展項目上海天薈。

集團預期現有的物業投資組合在來年繼續有良好表現及租金增長,並將受惠於其在香港及特別在內地物業投資版圖進一步擴展。這些興建中的新物業包括在香港觀塘的巧明街98號、南京國金中心和規模龐大的上海徐家匯國貿中心項目。隨著多個地標性項目在未來五至六年陸續落成,集團雄厚的經常性收入將進一步提升至更高水平。香港西九龍的VWalk及上海國貿匯的高級商場計劃於明年開業,將有助集團二○一九/二○財政年度起的租金增長。

在急速轉變、充滿挑戰的經營環境下,集團會不斷求進,保持在市場的領導地位,向前邁進;並多加利用新科技,令集團整體競爭力進一步提升。秉承一貫以客為先的宗旨,集團將繼續提供優質物業及服務,進一步加強品牌知名度,並為所有的持份者包括股東、買家及租客創造更多價值。憑藉這核心理念,努力不懈,集團對實現長期業務持續增長充滿信心。

如無不可預測的情況,集團預期下個財政年度的業績會有滿意的表現。

資料來源: 新鴻基地產 (00016) 全年業績公告

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