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00016 新鴻基地產
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基本數據

(百萬港幣) 6/20156/20166/2017
營業額66,78391,18478,207
毛利27,79434,73935,774
EBITDA35,14338,81244,348
EBIT33,17136,86242,409
股東應佔溢利31,08232,66641,782
每股盈利11.0911.3114.43
每股股息3.353.854.10
每股資產淨值156.82161.900.00

主要業務為發展及投資地產物業以供出售及租賃之用、經營酒店、電訊、運輸、基建及物流。

業務回顧 - 截至2017年06月30日止年度

香港地產業務

土地儲備

回顧年內,集團透過參與政府招標和更改土地用途,為其土地儲備增添兩幅地皮,新增土地的總樓面面積為二百八十萬平方呎。集團透過政府招標投得一幅沙田住宅用地,樓面面積四十三萬四千平方呎,將發展為時尚的豪華住宅,單位間隔多元化,四周綠意盎然。此外,集團於五月就更改屯門一幅地皮的用途完成補地價;地皮的總樓面面積約二百三十萬平方呎,將發展為一個以中小型單位為主的住宅群,從項目前往港鐵兆康站約需五分鐘車程。

按所佔總樓面面積計算,截至二○一七年六月底,連同以上新增地皮及已落成待售的物業,集團在香港的土地儲備達五千一百八十萬平方呎,其中一千九百六十萬平方呎是發展中物業,二千九百八十萬平方呎是已落成的出租物業。以相同準則計算,集團於去年同期的土地儲備為五千一百四十萬平方呎。

儘管土地市場的競爭日趨激烈,集團在有合適的機會時會繼續透過不同方式補充土地儲備,包括積極參與公開招標和更改土地用途。在財政年結日後,集團已就十四鄉多幅農地更改為住宅用途補地價,補地價金額合理;集團發展該項目時須投入大量額外基建開支,發展年期長達八年以上。該地盤的總樓面面積接近四百八十萬平方呎,位處環境優美的市郊,與市中心和公共交通網絡相隔一段距離,將分期發展為大型住宅群。集團將繼續積極將持有的農地更改為可發展的樓面。按地盤面積計算,集團現時持有的農地超過二千八百萬平方呎,正處於更改土地用途的不同階段。

地產發展

香港地價屢創新高,加上本地按揭利率處於低水平、經濟環境穩健及相對有利的人口因素,住宅物業買家的信心保持堅穩。住宅物業的需求主要由用家帶動;一手市場方面,今年累計的物業銷售表現令人鼓舞,銷售總值更創下新高。新項目供應持續增加,而市場的交投仍然受制於政府實施嚴厲的調控措施,特別是二手物業市場。

集團致力追求高質素,並秉持以客為先的態度服務顧客,令旗下發展項目成為買家的理想之選。一直以來,集團積極在發展物業的每個環節上為項目增值,力求項目的間隔實用,戶型切合顧客需要,手工以至售後服務均達至高水準,以迎合不斷改變的市場需求和顧客期望。集團推售的新項目反應理想,反映集團得到顧客認同,進一步鞏固集團在市場的領導地位。

回顧年內,集團在香港的物業銷售表現非常出色,按所佔權益計算,合約銷售額約港幣四百四十七億元,主要來自多個方便前往公共交通運輸系統的優質住宅項目,包括港鐵南昌站上蓋的匯璽、元朗Grand YOHO及PARK YOHO、何文田天鑄第一期、屯門珀御、將軍澳南海天晉及筲箕灣形薈。

投資物業

集團在香港的已落成投資物業總樓面面積超過二千九百萬平方呎,大部分是優質零售和寫字樓樓面;年內,集團在本港的收租業務表現穩健,連同合作發展項目帶來的收益,集團在香港的總租金收入上升百分之四至港幣一百七十四億三千九百萬元,增長主要受新租和續租租金上升帶動;整體出租率保持在約百分之九十五的高水平。此外,集團持有逾三百萬平方呎發展中投資物業。

零售物業組合

回顧年內,本港零售市況有改善跡象,集團的商場租務繼續有良好的表現,出租率保持在高水平,續租租金上升。集團的優質零售物業總樓面面積逾一千一百萬平方呎,租務表現理想主要是基於集團一直以積極進取的方式管理其零售物業。此外,集團利用新科技如手機應用程式帶來更耳目一新的購物體驗,同時帶動旗下眾多商場產生協同效應。集團善用新科技,配合調整租戶組合及提升物業資產質素,將進一步提高旗下零售物業組合的租值,以及加強集團在商場業界的品牌。

形點商場是集團其中一個最新的發展項目,總樓面面積達一百一十萬平方呎,由形點一、二期連同四十五萬平方呎的形點一期擴展部分及元朗站發展項目的十萬零七千平方呎零售樓面組成。形點一、二期在期內的表現令人鼓舞;其擴展部分於二○一七年七月開幕後,商場人流更加暢旺。形點合共有超過三百個商戶,包括時裝、化妝品和兒童產品的商號,以及強調生活品味的超市及新界西北區最大的餐飲總匯,加上IMAX戲院和戶外花園,為顧客帶來全新的購物和消閒體驗,使鄰近社區更有活力。加上直通主要交通網絡,形點吸納廣泛地區的顧客,已成為新界西北區主要的購物熱點。

將軍澳南天晉匯的總零售樓面面積約二十四萬平方呎,已啟用的部分包括第一期的六萬六千平方呎樓面,以及在近期開業的第二、三期合共九萬五千平方呎樓面;餘下部分是興建中的八萬平方呎樓面海天晉匯。天晉匯系列的商戶及貨品種類多元化,滿足區內居民的日常需要。最後一期海天晉匯正在預租,預計在二○一九年初開業。

北角匯是集團在北角臨海發展項目的零售部分,樓面面積約十四萬五千平方呎,雲集各國美食及各式消閒和時尚商品。北角匯第一期是總樓面面積約七千平方呎的街舖,預計在二○一八年底開業,相信可以活化渣華道相關路段。第二期提供約十三萬八千平方呎樓面。北角匯將設有戶外餐飲區,讓顧客在壯麗的海景包圍下享受寧靜的時刻。毗鄰北角匯的海匯酒店亦將提供約七萬平方呎零售樓面,兩者及位於同一個綜合項目的住宅海璇將可產生協同效應,為港島東注入新動力。

南昌站發展項目的商場樓面面積為三十萬平方呎,坐落東涌線和西鐵線唯一的交匯處,乘搭西鐵線只需一個站便抵達日後的高速鐵路(香港段)總站,交通方便,有助吸引更多來自不同地區的顧客。商場設有各式商戶及提供優質消閒設施,勢將成為區內的新興購物點。商場預計於二○一九年中開幕,正進行前期推廣,反應正面。

回顧年內,集團旗下主要商場穩步發展。新太陽廣場的樓面全部租出,銷售額上升。國際金融中心商場亦幾近全部租出,續租租金上升。在本地消費穩健的情況下,集團的區域性商場包括APM、荃灣廣場和V City繼續表現理想。

年內,集團數間商場正逐步進行翻新,其中葵芳新都會廣場的戶外廣場將增添特色,預計翻新工程完成後,可以吸引家庭客並增加人流。沙田新城市廣場第三期的間隔將煥然一新,以配合商場調整租戶組合;第一期正重新興建共有七間影院的豪華戲院,預計在二○一八年下半年啟用。觀塘APM正將同一幢大樓逾十五萬平方呎的寫字樓更改為零售樓面,進度理想。

寫字樓物業組合

本地經濟動力持續向上,加上香港是世界級商業中心,令本地甲級寫字樓的租務需求得到支持。回顧年內,憑藉深受信賴的品牌,集團旗下約一千萬平方呎樓面面積的優質寫字樓組合繼續加強其領導地位,租務表現不俗,物業出租率高,續租租金上升。

國際金融中心是極具代表性的項目,物業憑藉優質品牌保持市場領導地位,寫字樓樓面接近全部租出,租金收入有所上升,部分原因是中環核心金融區的優質寫字樓供應有限。物業繼續是全球各地知名金融機構包括內地企業的理想之選。

環球貿易廣場是集團另一個重點項目,物業憑著高質素和卓越的規格保持顯赫地位。在高鐵於二○一八年第三季通車及西九文化區逐漸形成的情況下,環球貿易廣場坐落的地段將更具優勢,有利這幢摩天大樓把握區內活力日增帶來的機遇。同時,環球貿易廣場亦是跨國和內地企業心儀的辦公地點;回顧年內,受惠於企業殷切的租務需求,環球貿易廣場寫字樓接近全部租出,且錄得租金增長。

坐落九龍東的創紀之城具有高規格和較大的樓層面積,而且鄰近港鐵站,故此即使業權分散的寫字樓在區內的供應不斷增加,但優質租戶對創紀之城的需求仍然堅穩。年內,該寫字樓建築群繼續錄得高出租率,續租租金上升。隨著巧明街98號發展項目納入集團在九龍東的商用物業組合,創紀之城將可達至更大的協同效應。該新增商業項目的總樓面面積約一百二十萬平方呎,大部分擬撥作興建寫字樓,其餘樓面將發展為優質商場。集團在該項目的實際所佔權益約為百分之六十八。

集團其他優質寫字樓如灣仔新鴻基中心和中環廣場、旺角新世紀廣場、沙田新城市中央廣場和葵芳新都會廣場均表現理想;此外,以上物業的租戶基礎穩健且多元化,出租率高,租金穩定上升。

中環廣場第一期翻新工程於二○一六年底完成,稍後將展開下一期工程。新城市中央廣場亦已開始翻新,進展順利。集團積極提高物業資產質素,日後將透過提升物業質素和顧客滿意度,進一步加強集團的優質品牌和旗下物業的租值。

內地地產業務

土地儲備

截至二○一七年六月三十日,以所佔總樓面面積計算,集團在內地的土地儲備為六千六百五十萬平方呎,當中包括已落成待售的物業;以相同的準則計算,集團在去年同期的土地儲備為七千一百二十萬平方呎。在集團內地的土地儲備中,約一千二百八十萬平方呎是留作出租的已落成投資物業,大部分是位於上海、廣州和北京優越地段的重點綜合項目。發展中物業的總樓面面積為五千二百六十萬平方呎,大部分用作興建優質住宅。集團將繼續採取選擇性和專注的策略,在一線城市物色投資機會。

地產發展

內地住宅市場去年在樓價及成交量方面均錄得強勁的增長,但隨著調控措施發揮成效,住宅市場已經降溫,除了樓價受控外,成交量亦有所減少。中長期而言,有關的調控措施應有助樓市和經營環境保持穩健。發展商補充土地儲備的意欲仍然甚高,土地市場氣氛繼續向好。

回顧年內,按所佔權益計算,集團在內地錄得的合約銷售額約人民幣六十八億元。合約銷售額主要來自全資發展項目上海濱江凱旋門的豪華住宅單位,以及佔百分之七十權益的廣州峻林第二期優質住宅。濱江凱旋門位於鄰近上海小陸家嘴的尊貴地段;峻林則坐落廣州天河北商業區,位置理想。兩個位於廣州主要商業區的寫字樓項目廣貿中心和天盈廣場東塔的銷售同樣有不俗的反應;集團在該兩個項目所佔的權益分別是百分之七十和百分之三十三點三。

隨著集團在多個重點城市不同類型的優質項目相繼落成,集團的品牌日漸備受認同。年內,集團落成的項目以所佔總樓面面積計算合共五百二十萬平方呎,其中約八十三萬三千平方呎是留作長線投資的非住宅物業。各項目的建築質素卓越,加上集團提供貼心的售後服務,深受買家讚許。

投資物業

截至二○一七年六月底,集團在內地的已落成投資物業組合經過多年的擴展後,樓面面積達一千二百八十萬平方呎,成為集團總租金收入其中一個重要的部分。回顧年內,連同合作發展項目帶來的收益,來自內地的總租金收入上升百分之十二至人民幣三十三億二千一百萬元,增長穩健主要是由於續租租金上升,以及新投資項目為集團增添收益。此外,集團在未來五至六年內落成的內地發展中投資物業約一千二百萬平方呎。

集團全資擁有的上海徐家匯國貿中心坐落徐家匯核心地段。徐家匯獲升格為上海市其中一個核心商業區,發展潛力龐大。徐家匯國貿中心總樓面面積達七百六十萬平方呎,設有甲級寫字樓、優質商場和豪華酒店。項目直通徐家匯地鐵站,該站是三條現有及兩條興建中地鐵線的交匯處,突顯項目交通便捷,盡享地利。該大型項目將發展為上海市的新地標,進一步加強集團在當地的物業組合規模。

徐家匯國貿中心第一期國貿匯於年內落成,寫字樓租戶正陸續入伙。國貿匯兩幢寫字樓共提供十七萬平方呎樓面,不同行業的跨國企業均極有興趣承租。國貿匯亦設有三十四萬平方呎的高級商場,前期推廣的反應令人鼓舞,有意承租的客戶包括國際高級品牌和食肆。徐家匯國貿中心第二期提供三十二萬平方呎寫字樓和四萬三千平方呎零售樓面,預計在二○一八年下半年落成,其寫字樓已開始預租,反應正面。項目餘下期數亦已動工,其中一期將成為徐家匯國貿中心最矚目的部分,包括二百五十萬平方呎的商場、兩幢寫字樓和一間五星級酒店,其中一幢寫字樓是樓高三百七十米的摩天大廈。預計徐家匯國貿中心於二○二三年底前全面落成。

集團亦正在發展南京國金中心,該綜合項目坐落河西中央商業區,總樓面面積三百四十萬平方呎,直通雙線交匯的地鐵站,預計在二○二○年全面落成。南京國金中心兩幢寫字樓和商場已展開前期推廣,其中寫字樓將提供二百萬平方呎樓面,商場的零售樓面面積為一百萬平方呎,將走高級路線,定位與上海國金中心商場相若。預計上海徐家匯國貿中心及南京國金中心落成後,將顯著帶動集團日後的租金收入增長。

隨著旗下上海國金中心及上海環貿廣場的成功,集團的卓越品牌和信譽在內地得到的認同與日俱增。位於小陸家嘴的上海國金中心商場全部租出,商戶銷售額和續租租金的升幅顯著。連接上海國金中心商場和周邊建築物的兩條行人隧道在年內啟用後,商場更加四通八達。集團在上海國金中心的寫字樓樓面接近全部租出,續租租金向上。

坐落浦西商業區的上海環貿廣場是集團在市內發展的另一個地標。商場環貿IAPM繼續利用新科技和推廣活動,加強與顧客交流。環貿IAPM位於南昌路的平台花園於二○一七年初啟用後為商場帶來更多人流。商場上蓋的兩幢寫字樓繼續吸引各類客戶承租。年內,第一期寫字樓接近全部租出,續租租金的升幅理想。第二期寫字樓的出租率現時已達九成,預期會繼續上升。

廣州IGC商場和天環在去年開業,標誌著集團的商場網絡已擴展至內地另一個一線城市。兩間商場的人流和商戶銷售額均穩步向上。集團佔IGC百分之三十三點三權益;商場提供一百萬平方呎樓面,直駁珠江新城獵德地鐵站的通道已於今年啟用,顧客前往商場倍感方便。天環位於天河商業區,總樓面面積九十萬平方呎,商場設計新穎,讓顧客猶如在城市公園購物,概念獨特,令商場備受注目。集團持有天環百分之五十權益。

北京APM位於王府井核心地段,商戶銷

業務展望 - 截至2017年06月30日止年度

環球經濟穩步擴展且增長基礎日漸擴闊。預期物價和薪金升幅均會受控,名義利率應會保持在相對低的水平。然而,大部分已發展國家貨幣政策正常化的情況不明朗,加上個別地區的地緣政治持續緊張,全球增長或因而面臨下行風險,金融市場的穩定性亦可能受到影響。

受惠於出口增加、消費需求穩健及基建開支持續,預期內地經濟仍能以合理的步伐增長。預計不同城市的住宅市場表現各異,主要視乎個別城市推行的土地及房屋政策和措施。一線城市和大部分二線城市實行嚴格的調控措施,預計在短期內會限制當地的樓市活動。在有效的調控措施和去槓桿化政策支持下,整體樓市將可以在健康的環境下持續發展,加上內地經濟持續增長及城市化,集團對內地樓市的長遠前景感到樂觀。

香港方面,由於本地消費穩健、外部需求改善及基建項目的投資持續,預期本港來年的經濟動力會溫和增加。預料本港長遠的經濟前景會受惠於多項因素,包括主要跨境基建項目陸續完工,以及中央政府有利的措施如債券通和大灣區發展計劃。以上條件配合穩健的就業市場、低息及相對正面的人口因素,將會對住宅物業的需求有利,但市場成交特別是二手物業買賣將會繼續受制於樓市調控措施。

面對目前競爭激烈的經營環境,集團將繼續加強其物業發展業務。預計在未來三年,集團平均每年在香港落成的住宅樓面超過三百萬平方呎。為了令住宅物業落成量保持在高水平,集團會繼續循不同途徑如更改農地用途和參與公開招標,在有合理回報的情況下,物色增添新地皮的機會,特別是香港的地皮。

集團可供銷售的貨源充裕,正採取積極的策略推售項目。集團推出的物業戶型多元化且涵蓋普及的大型屋苑以至高級住宅。未來九個月,集團在香港推出的住宅項目主要包括將軍澳日出康城晉海、北角海璇、港鐵南昌站匯璽II、半山區巴丙頓山、馬鞍山雲海、九肚雲端,以及兩個分別位於大埔白石角及屯門的優質住宅項目的第一期。內地方面,將推售的住宅物業主要包括兩個合作項目上海天薈第一期和成都環貿廣場的天峻,以及全資擁有的項目東莞瓏匯的新批次。憑藉深受認同的品牌和經驗豐富的銷售團隊,集團對即將推售項目的銷售表現充滿信心。

隨著旗下數個新商場開業,加上預期現有投資物業的出租率高及續租租金上升,集團來年的租金收入將表現良好。在未來五至六年,集團將有多個主要投資項目陸續落成。香港方面,坐落北角海旁的北角匯及港鐵南昌站上蓋的優質商場預計在二○一八年底起陸續開業。內地方面,上海徐家匯國貿中心將分階段完工,預計在二○二三年底前全面落成。此外,預期南京國金中心將於二○二○年竣工,該項目連同蘇州四季酒店將進一步加強集團的出租物業組合。按所佔樓面面積計算,這些在香港和內地的新投資物業合共約一千五百萬平方呎,其中約一千二百萬平方呎是內地物業,這些內地物業落成後,集團在內地投資物業組合的樓面將較現時增加接近一倍,進一步提升集團的租金收入和市場領導地位。

集團銳意提升實力,務求在市場保持領導地位。集團將一如以往,提供高質素的產品和體貼的服務以突顯其優質品牌,亦會繼續加強運用數碼平台,務求深入了解商場顧客和物業買家的需要,以及掌握市場推廣的大環境。此外,集團深明人力資本是長遠發展和達至業務增長的要素,因此亦非常重視培育人才。隨著集團在香港和內地的物業組合不斷擴展,今後集團的盈利質素及預見度將進一步提升。憑著雄厚的財務實力、信譽昭著的品牌和專業的管理團隊,集團將貫徹並繼續優化其策略,為持份者創造長遠價值,並在急速發展的數碼時代令業務持續增長。

資料來源: 新鴻基地產 (00016) 全年業績公告

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