主要業務為發展及投資地產物業以供出售及租賃之用、經營酒店、電訊、運輸基建及物流，以及經營數據中心。

業務回顧 - 截至2023年12月31日六個月止

物業發展溢利及租金收入

物業發展溢利

回顧期內，集團來自物業銷售的溢利為港幣二十億四千萬元，去年同期為港幣三十三億六千六百萬元。所有用作銷售並擬於本財政年度竣工的香港項目均預計在下半年度落成。按所佔權益計算，集團期內錄得的合約銷售總額約港幣一百二十九億元。

租金收入

受惠於內地收租物業和香港零售物業的租金收入增加，集團期內的總租金收入，連同所佔合營企業及聯營公司的租金收入計算，按年上升百分之四至港幣一百二十四億五千四百萬元，淨租金收入按年上升百分之五至港幣九十三億二千六百萬元。

香港地產業務

土地儲備

期內，集團透過地契修訂增添兩幅住宅用地，可建總樓面面積合共約一百萬平方呎。位於元朗東成里的地皮將發展為大型住宅項目，提供約七十五萬七千平方呎的住宅樓面，以及小量零售樓面。由項目前往集團連接港鐵元朗站的旗艦商場形點只需約十分鐘步程，住戶可享有便捷的交通和一站式的娛樂零售體驗。

另一幅新增用地位於元朗東面，鄰近集團的PARK YOHO項目，正處於規劃階段，預計可提供總樓面約二十五萬一千平方呎的優質住宅物業。隨著集團成功發展PARK YOHO和爾巒項目，該區已蛻變為擁有大量綠化元素的住宅區。從該項目前往內地或經三號幹線前往香港市區均十分方便，而前往港鐵元朗站、錦上路站和擬建的北環線凹頭站亦同樣便捷。

截至二○二三年十二月三十一日，按所佔樓面面積計算，集團在香港的土地儲備約有五千八百八十萬平方呎，當中約三千六百六十萬平方呎為多元化的已落成物業，絕大部分用作出租及長線投資，為集團帶來可觀的經常性收入。餘下部分中，約一千五百三十萬平方呎為可供出售的發展中住宅，預計於未來六至七年分批落成，其中約二百一十萬平方呎已經預售。未來集團在考慮補充土地儲備時，將繼續恪守審慎的理財原則。

地產發展

香港住宅市場繼續受高息環境和經濟前景不明朗所影響。然而，過去數月住宅租金錄得溫和升幅。回顧期內，按所佔權益計算，集團在香港錄得的合約銷售額約港幣九十六億元。銷售額主要來自天水圍YOHO WEST第1期、屯門NOVO LAND第2A期和大埔University Hill，以上項目銷情理想，反映市場對集團有完善交通網絡的優質大型屋苑需求穩健。集團亦推售數個已落成項目如馬鞍山雲海別墅的貨尾單位，並繼續取得正面的市場反應，提高集團的合約銷售額。

集團致力提升建築質素，同時確保物業間隔實用和具有卓越的售後服務，力求提供優質的產品和服務。隨著顧客對健康生活模式及綠色智慧家居的期望日益提升，集團將可持續發展和科技元素融入新項目。除了增加旗下項目的綠化空間，集團亦在大型屋苑引入完善的智能家居設備，例如預置5G網絡覆蓋。集團透過新地會舉辦工作坊和導覽團，持續加強與顧客的連繫和雙向溝通。此外，集團善用最新科技以提高成本效益。憑藉在上述各方面的努力，加上擁有信譽良好的品牌，集團得以在競爭激烈的經營環境下，保持領先的市場地位。在不影響質素的大前提下，集團推行多項措施控制建築成本，旗下香港項目的整體建築開支的高峰期已過，並預計在未來數個財政年度顯著回落。

位於西九龍的全新服務式住宅項目TOWNPLACE WEST KOWLOON在期內落成，總樓面面積約三十七萬四千平方呎，提供靈活的住宿選項及酒店式服務。預計集團在本財政年度下半年的竣工量將大幅增加至約三百一十萬平方呎，其中約二百五十萬平方呎為可供出售住宅物業，其餘約五十六萬七千平方呎為非住宅物業，將保留作收租之用。

截至二○二三年十二月三十一日，集團未入賬的合約銷售額達港幣三百二十八億元，預計當中約港幣二百二十四億元會於本財政年度下半年確認入賬，大部分款項將會在相關單位交樓時收取。

物業投資

回顧期內，集團在香港的多元化物業投資組合繼續為集團帶來龐大的經常性收入。連同所佔合營企業及聯營公司的貢獻，集團在香港的物業投資項目總租金收入按年增加百分之二至港幣八十九億四千一百萬元，主要由零售物業組合續租租金上升帶動，而整體出租率亦維持在滿意水平。

集團致力以創新的概念，不斷優化其物業投資組合。於二○二三年十月試業的服務式住宅項目TOWNPLACE WEST KOWLOON是其中一個示範作。這個嶄新的項目以長短租賃混合模式營運，設有八百四十三個房間，房型多元化，配備智能系統和酒店式服務選項，靈活配合年輕才俊和專才的住宿需要。項目將海濱美景融入生活，住客在空中泳池暢泳之餘，亦可飽覽維港的醉人景致。會所的室內和戶外空間共佔四層，總面積達五萬三千平方呎，提供一系列優質設施和間隔靈活的場地，方便住客在時尚和舒適的環境中，進行各式各樣的社交活動。項目毗鄰港鐵南昌站，同時靠近碼頭和海濱長廊，交通網絡完善，周邊環境讓人心曠神怡。首批房間的市場反應令人鼓舞，不少住客為年輕專才。

隨著訪港旅遊業復蘇，香港的零售市道繼續回暖。回顧期內，集團零售物業組合的租金收入錄得溫和增長，出租率約為百分之九十五，相對穩定。受旅客歡迎的商場如中環國際金融中心商場，商戶銷售額升幅較為顯著，區域性商場的商戶銷售額則大致保持平穩。

因應訪港旅客消費模式改變和來自鄰近地區的競爭激烈，集團採取積極措施吸引顧客。集團不斷調整旗下商場的商戶和行業組合以配合市場趨勢，包括引入體驗式零售商店和設施，提供更多元化和獨特的選擇。為支持香港特區政府振興本地消費，集團與商場租戶和多個業務部門通力合作，推出各種推廣優惠和活動，例如夜間泊車優惠、美酒佳餚試食、小型音樂會等等，以吸引顧客逗留至深夜，相關活動反應熱烈。

集團善用旗下商場的綜合會員計劃The Point，以增加人流和提升顧客體驗。該計劃的手機應用程式介面亦已全面升級，更加簡單易用，進一步提升用家體驗。The Point最近在集團旗下主要商場推出「即賺分」服務，會員購物後只需簡單地使用二維碼，便可即時賺取積分，隨後更可在商場內將積分當作現金使用。The Point亦因應內地顧客最新的喜好，整合並加強其社交媒體平台，藉此刺激消費。集團於二○二三年初推出以積分換領免費電動車特快充電服務，並正在旗下所有香港主要商場安裝更多電動車特快充電器，讓更多The Point會員以積分兌換相關服務。現時會員可在近一百個指定的威信停車場享用免觸式泊車服務。

集團旗下多個商場如觀塘APM、元朗形點和北區上水廣場透過翻新戶外空間，加入寵物友善和適合一家大小的設施。沙田新城市廣場的天台已打造為恐龍公園Dino Park，公園面積達三萬五千平方呎，是全港首個和最大型的恐龍主題戶外遊樂場，自二○二三年十月開幕後，迅速成為深受家庭客歡迎的遊樂熱點，有助刺激商場人流和擴闊顧客群。

儘管供應因素令本港寫字樓租金持續受壓，但集團的優質寫字樓組合繼續受惠於升級搬遷的趨勢，特別是地標項目國際金融中心和環球貿易廣場，而且旗下物業均具備高水平的綠色建築標準和專業的管理服務，加上集團與租戶保持緊密的夥伴關係，其寫字樓組合的出租率保持在約百分之九十二的滿意水平。

國際金融中心位於中環核心，位置優越，配套設施完善，一直是頂尖國際金融機構和內地企業在本港的理想辦公室選址，其寫字樓樓面接近全部租出。環球貿易廣場坐落機場快線九龍站上蓋，交通極佳，並具備高水平的建築規格，出租率繼續處於滿意的水平。儘管九龍東的競爭激烈，創紀之城寫字樓群憑藉卓越的建築質素、細心的物業管理服務和妥善的物業優化措施，期內的出租率保持相對穩定。

集團旗下不少寫字樓和商場均是綜合項目的一部分，彼此相輔相成，鄰近的運輸交匯處和區內的大型屋苑亦為物業帶來效益。憑藉相關的協同效應，集團的物業得以在激烈的競爭中，保持優勢和展現韌性。除了不斷優化資產和服務，集團亦非常重視與租戶和顧客建立緊密而持久的關係，以上的堅持讓集團得以迅速配合市場趨勢，並在過去多年開拓了廣大的顧客群。

集團的物業投資組合正逐步擴大，將繼續為其龐大的經常性收入基礎帶來支持。旗艦商場形點的擴展部分元點連接港鐵元朗站，零售樓面約十萬零七千平方呎，預計在二○二四年中開業，預租進度理想。元點將為顧客提供更多選擇，並加強形點作為新界西北區最大型購物及娛樂總匯的地位。位於觀塘The Millennity基座的商場樓面面積約五十萬平方呎，預計在二○二四年開業，將提供悠閒的購物環境和豐富的餐飲選擇，並與集團在區內的APM商場和創紀之城寫字樓群產生協同效應。

中期而言，集團在西九龍有兩個興建中的商業項目，分別是高鐵西九龍總站發展項目和藝術廣場大樓項目。前者的設計以取得六個主要綠色建築及WELL建築認證為目標，將成為世界級的可持續發展及環境友善建築物之一。該綜合項目預計在二○二六年落成，將經由一點五公里長的西九花園綠徑及四通八達的行人天橋網絡，連接發展蓬勃的西九文化區和周邊社區。項目提供優質寫字樓樓面，加上交通方便和有充裕的戶外綠化空間，不少跨國企業均有意承租，包括國際金融機構瑞銀。上述兩個新項目落成後，將與集團已落成的環球貿易廣場和兩間豪華酒店組成本港獨特的商業建築群。憑藉毗鄰西九文化區的優勢和極佳的交通網絡，以及更多訪客經由高鐵來港所帶來的商機，該商業建築群將成為大灣區內獨特且匯聚各類商業、零售和娛樂選擇的樞紐。

內地地產業務

土地儲備

截至二○二三年十二月三十一日，按所佔樓面面積計算，集團在內地的土地儲備合共六千七百二十萬平方呎，其中二千零九十萬平方呎為已落成物業，大部分是位於主要城市核心商業地段的大型綜合物業，由集團保留作出租及長線投資。餘下四千六百三十萬平方呎是發展中物業，其中超過一半將發展為可供出售的優質住宅和寫字樓。集團將專注發展現有項目，按照市場需求的變化，滿足顧客對優質物業的需要。

地產發展

中央政府優化了房地產市場政策，推出多輪刺激樓市措施，包括進一步放寬按揭和在多個城市取消購房限制。回顧期內，按所佔權益計算，集團在內地錄得的合約銷售額逾人民幣三十億元，主要來自杭州的合作發展項目杭州國際金融中心第三期住宅單位，以及合作發展項目佛山瀧景的新批次，其中杭州國際金融中心第三期的單位已接近售罄。

期內，集團在內地有三個項目竣工，按所佔樓面面積計算，合共約八十六萬二千平方呎，其中包括中山奕翠園第五期B的優質住宅和蘇州四季酒店。該城市度假式酒店在二○二三年底開業，是江蘇省內首間四季酒店。集團預計將有另外兩個項目在本財政年度下半年落成，包括合作發展項目上海天薈和佛山瀧景，所佔樓面面積合共約一百三十萬平方呎。

物業投資

回顧期內，受零售物業租金收入增加帶動，加上租金寬減期完結，連同所佔合營項目的收入，集團在內地的總租金收入按年上升百分之十六至人民幣二十八億九千六百萬元。

南京國金中心是集團第三個以「IFC」命名的綜合項目，並借鑑集團在香港和上海成功發展IFC項目的經驗所打造。該項目位於南京河西中央商務區的核心地帶，與地鐵站無縫連接，交通便捷。南京國金中心商場總樓面面積約一百萬平方呎，當中最矚目的部分匯聚多個首次落戶南京的頂級名牌，已在二○二四年一月試業。商場設有多元化戶外空間，內部設計精雕細琢，商戶均經過精挑細選，加上設計奪目的店面，成功吸引顧客到訪。商場外立面設有3D LED大屏幕，提供視覺盛宴之餘，亦為南京市帶來新面貌。南京國金中心其餘部分包括剛開業的精品酒店南京河西安達仕酒店，以及兩幢甲級辦公大樓。兩幢辦公大樓的總樓面面積約二百萬平方呎，裝潢高級，租戶可在瞬間前往南京國金中心商場高樓層區和酒店，光顧多間米芝蓮和黑珍珠餐廳及其他熱門食肆，因而備受讚賞。

上海國金中心是集團在上海浦東小陸家嘴的旗艦綜合項目，提供品味高雅的多用途空間，切合專業人士和商場顧客的需要。上海國金中心商場匯聚眾多來自世界各地的國際知名商戶，以及多間高級食府，亦有提供全日餐單的餐廳進駐，吸引年輕人到訪。商場不僅提供多元化的零售選擇，其會員計劃帶來的專屬顧客體驗亦深受顧客喜愛。項目的雙子式甲級辦公大樓坐落基座商場之上，以其地理位置優越和環保表現出色見稱，是內地和跨國大型金融機構的尊貴辦公選址，整體出租率繼續保持在高水平。上海國金中心同時設有上海浦東麗思卡爾頓酒店和上海國金匯，讓整個項目的配套更加完善，可提供頂級的一站式綜合體驗，因而備受好評。

集團旗下綜合項目上海環貿廣場位於浦西傳統商業區，商場部分環貿IAPM匯聚潮流品牌，定期推出創新的市場推廣計劃和VIP活動，例如聯乘時裝表演。商場於期內慶祝開業十週年，舉辦了多項新穎的推廣活動和具吸引力的表演項目。項目設有兩幢設備完善的甲級寫字樓，租戶可在同一綜合項目內用膳和購物，十分方便；兩幢大樓吸引來自各行各業的知名跨國公司和內地企業承租，並能留住現有租戶，期內的整體出租率處於滿意水平。

集團其他優質商場均位處主要城市的黃金地段，盡享交通便捷的優勢。集團在廣州的合作發展商場天環提供各式零售選擇，並利用其優美的戶外園林空間，舉辦推廣和主題活動，為顧客帶來清新怡人的購物和消閒點。集團在廣州另一個合作發展商場IGC和位於北京王府井的北京APM商場均與地鐵站相連，方便顧客全天候暢達一站式購物總匯。

位於上海徐家匯的ITC第三期是備受矚目的在建項目。項目第三期的餘下部分包括樓高三百七十米的B座摩天辦公大樓，預計於二○二五年初竣工。B座大樓和已落成的A座大樓均為甲級寫字樓，同樣以符合世界級綠色工作間的標準設計，已分別取得LEED鉑金級預認證和認證，亦是亞洲區內取得WELL預認證

業務展望 - 截至2023年12月31日六個月止

展望未來，預期環球經濟仍然極不明朗。地緣政治緊張、局勢升溫破壞全球供應鏈，以及利率高企等多項宏觀經濟因素將繼續窒礙環球經濟前景和營商環境。雖然美國利率短期走勢尚未完全明朗化，但息口轉向將有利環球經濟。

內地方面，中央政府推行多項有利於穩預期、穩增長、穩就業的政策，配合積極的財政政策和穩健的貨幣政策，將有助經濟在更堅實的基礎上穩中求進。推動創科和擴大內需的措施將發揮先導作用，支持長遠、可持續的經濟發展。

面對環球局勢複雜多變，香港經濟正受下行風險所影響。外圍環境充滿挑戰，加上融資成本高企，短期內將繼續影響投資氣氛。然而，近日內地個人遊計劃擴大及政府推出連串措施，應可進一步提振訪港旅遊業和本地消費意欲。政策進一步放寬、租金持續上升、息率有望下調，以及更多專業人士和優秀的學生移居香港等多項因素亦會利好本港的物業市場。儘管市場出現短期波動，但集團繼續對香港和樓市的長遠前景充滿信心。

集團非常重視現金流管理，以應對大環境的挑戰，將繼續恪守審慎的理財原則，包括嚴格控制資本支出，並以高度選擇性的策略補充土地儲備。集團擁有龐大的優質物業投資組合和多項非地產業務，為集團提供穩健的經常性收入。同時，集團憑藉發展高質素物業建立了優質品牌，信譽昭著。除了會進一步加強經常性收入來源外，集團亦將利用其品牌優勢，加快物業發展業務的資產周轉。

集團將貫徹執行積極的租務管理，以加強旗下物業投資組合的競爭力。集團將引入創新意念和數碼方案，以達至更高的綠色建築標準，並以更有效和合乎成本效益的方式發展物業和提供服務。集團透過新地會及其租務和管理團隊，了解和迅速配合顧客的需要，緊貼市場趨勢，與租戶和顧客建立長遠關係。憑藉以上優勢，集團旗下物業在創新及質素方面，一直是租戶的理想之選，並為集團帶來穩定且龐大的經常性收入。

在未來數年，集團有多個新投資物業落成，為集團新增經常性收入來源。香港方面，繼TOWNPLACE WEST KOWLOON於二○二三年十月試業後，元朗形點商場的擴展部分元點及位於觀塘TheMillennity基座的商場均預計於二○二四年開業。內地方面，新項目包括南京市的南京國金中心商場和上海ITC第三期將進一步增加集團的收入。ITC第三期的大型商場ITC Maison預計在二○二五年起分期開業。中長期而言，大型綜合項目如香港高鐵西九龍總站發展項目將為集團帶來經常性租金收入。

在發展可供出售物業方面，新住宅項目會繼續在準備就緒後推出市場，集團亦會推售已落成的待售住宅單位和部分非核心物業，以確保有持續的現金流。在預計於本財政年度落成的香港住宅物業中，約百分之六十四已經出售。在未來十個月，集團預計會在香港推售多個主要項目，包括元朗The YOHO Hub I I、屯門NOVO LAND第三期、天水圍YOHO WEST第二期、啟德天璽˙天和天璽˙海的第一期、何文田太子道西的合作發展項目，以及位於馬鞍山附近的西沙大型項目第一期。內地方面，集團亦計劃推售上海濱江凱旋門新一期，以及杭州國際金融中心和佛山瀧景等合作發展項目的新批次。

多年來，香港在不同的經濟危機和疫情的衝擊下，都展現出應對外圍環境挑戰的經濟韌力。在「一國兩制」下，香港擁有健全的體制架構和普通法制度、低稅率和簡單稅制、資金進出自由及行之有效的聯繫匯率制度，並匯聚專業人才。以上優勢均是由來已久、難以複製，為香港作為主要國際金融中心的角色奠下穩固的基石。在中央政府支持下，香港將推行多項關於金融市場互聯互通的新措施，加強香港連接內地和國際市場的能力。《基本法》第二十三條可望立法，配合已實施的《中華人民共和國香港特別行政區維護國家安全法》，將為香港帶來安全、穩定和有利的營商環境。在祖國大力支持下，香港將繼續擔任全球超級聯繫人，並進一步展示其獨特優勢的穩健性和韌性。集團對內地和香港的長遠前景充滿信心。

在過去逾半世紀，集團與香港共同經歷了多個經濟周期和危機。集團建立了不斷學習的文化，加上在數十年間累積了面對逆境的經驗，讓集團得以在困難的時期保持堅穩，並蛻變為有遠見的發展商，在追求卓越的過程中不斷創新。集團多年來對高質素的堅持從未動搖，為集團建立了深受信賴的品牌。除了信譽昭著外，經驗豐富的管理層和極具團隊精神的員工同樣是集團不可或缺的寶貴資產，連同其審慎的財務原則、行之有效的業務策略、良好的執行能力和與時並進的企業文化，均為集團具有堅實基礎及業務得以持續發展的支柱。集團深信雨後總會出現彩虹，將繼續在香港及內地發展優質物業和服務，滿足顧客不同的需要。

資料來源: 新鴻基地產 (00016) 中期業績公告