招商局商業房託基金投資組合初步由位於深圳蛇口的五處物業組成，所有物業(i)均具有便捷的公共交通網絡及(ii)設有停車位。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

於報告年度內，我們寫字樓部分的平均出租率上升了4.1個百分點至90.0%。我們甲級寫字樓的出租率有顯著提升，其中招商局航華科貿中心的出租率大幅增長了11.9個百分點，新時代廣場的出租率增長了5.6個百分點。為此，這兩棟物業的租金水平下降約6%。相較而言，位於網谷的三項物業無需為達成出租率而做出租金讓步，較2022年同期相比，各個物業的現時租金均有不同程度的漲幅。

由於我們唯一的零售物業花園城進行了升級改造，全年絕大部分時間內有三分之一的區域處於裝修及空置狀態，其出租率在2023年大部分時間受到了巨大的影響。目前，其出租率已恢復至73.7%。由於花園城已正式完成升級改造，預計其出租率會繼續恢復至改造前水平。

於2023年12月31日，獨立物業估值師及招商局商業房託基金的總估值師萊坊測量師行有限公司對我們的物業進行了重新估值。物業組合的市值由人民幣9,547百萬元減少人民幣296百萬元至2023年12月底的人民幣9,251百萬元。

新時代廣場

2023年內，新時代廣場的出租率提升了5.6個百分點，但受到整體經濟下滑及周邊甲級寫字樓競爭帶來的影響，管理人在一定程度上降低了租金要求以提高出租率，導致現時租金下降了人民幣10.5元╱平方米，降幅為5.7%。2024年，管理人將繼續以優先考慮出租率為主要經營目標，高效的利用各項資源以優化經營狀況。

新時代廣場的估值受到深圳甲級寫字樓租金下降及租賃市場不穩定的影響，其估值與去年同期相比下降了人民幣84百萬元，從人民幣2,084百萬元降到人民幣2,000百萬元，降幅為4%。

數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期

在經濟下滑背景下，網谷三項物業的經營情況仍保持穩固提升。於報告年度，科技大廈二期的出租率及現時租金均有所提升，出租率較去年同期上升了6.1個百分點，現時租金上升了人民幣4.0元╱平方米，漲幅為3.3%。科技大廈繼續保持滿租的經營情況，其現時租金繼續穩步上升至人民幣133.6元╱平方米，漲幅為2.9%。數碼大廈的出租率較上一年年末下降了4.5個百分點，現時租金則上升了人民幣5.2元╱平方米，漲幅為4.1%。

在估值表現上，數碼大廈及科技大廈分別上升0.3%和1.6%，科技大廈二期則下降2.2%。

招商局航華科貿中心

招商局航華科貿中心的出租率與去年同期相比，從70.0%大幅提升至81.9%，增加了11.9個百分點。由於採取了較為寬鬆的租賃政策，其現時租金從人民幣319.3元╱平方米下降至人民幣301.4元╱平方米，降幅為5.6%。2024年，管理人將在盡量不影響租金水平的情況下，繼續致力於提高出租率。

在估值表現上，招商局航華科貿中心與去年同期相比有所下降，主要是受到市場租金、物業本身租金水平下降及土地使用期限縮短的影響。

花園城

花園城在2023年進行的分區封閉式升級改造工程是其出租率及現時租金表現低迷的主要原因之一，其出租率在2023年中跌至53.2%。為快速提升出租率及吸引新租戶入場，管理人在現時租金方面給予了相應優惠和激勵，導致其現時租金較2022年末下降了人民幣28.8元╱平方米，降幅為15.9%。

整體市場恢復不及預期也拖慢了花園城的經營恢復的進程，因此管理人一直重點關注花園城，投放資源，加大招商引流力度。2023年底花園城完成升級，迎來了全新的面貌，大量新租戶陸續入駐，人流量大幅增加，令其出租率恢復至73.7%，與2023年中期相比增長幅度為20.5個百分點，較2022年同期相比還上升了1.5個百分點。

花園城的經營情況及租金收入水平極大地受到升級改造的影響，這同樣影響了其估值。由於其較低的租金水平，其估值與去年相比下降人民幣60百萬元。

資料來源: 招商局商業房託 (01503) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

「穩」是2024年中國經濟的關鍵詞，中國政府積極通過調整貨幣政策及財政政策支持經濟發展，穩定市場。2024開年，住建部下放城市房地產調控自主權，各地即相繼出台包括取消限購，降低首付等利好政策。2月中國人民銀行下調5年期LPR，進一步降低購房者的成本，刺激並增強了房地產市場的活躍度。但地緣政治加劇，美國降息預期反覆及不確定，2024年對中國經濟仍是充滿挑戰的一年。

在商業物業市場方面，國家發改委持續重申建築「限高令」，部分地區也出台指導意見減少商業物業的建設，但中短期內深圳、北京仍有大量在建寫字樓將陸續入市，給兩地的寫字樓市場造成下行壓力。尤其是新時代廣場，持續受到前海、後海片區新入市的超甲級寫字樓的激烈競爭。管理人持續追蹤兩地的寫字樓市場，加強與項目管理團隊的溝通，不時調整相關的資產管理策略，確保招商局商業房托旗下的寫字樓能在下行期中保持經營穩定。

與之相反，零售物業作為居民消費的重要空間，受惠於政府刺激消費促進經濟增長的政策，長期來看，仍然具備增長潛力。招商局商業房托基金旗下的花園城在2023年完成了全面的資產升級，從項目的空間、品牌及服務均做了全方位的提升，為周邊居民提供了一個更舒適的購物場所，展現了花園城的吸引力，也為項目的後續品牌升級提供更堅實的基礎。2024年南山區無新購物中心入市，也為項目創造了有利的發展條件。

基金管理及治理方面，管理人持續以開源節流為目標，冀能為持份者提供高質、可持續的收益。管理人將緊密追蹤市場情況並靈活調整經營策略以提升物業經營表現，為持份者提供更優質的回報。招商局商業房托基金的投資策略目前聚焦在一線城市核心商圈的辦公樓，及一二線具較強購買力城市的購物中心。管理人在市場上持續尋找合適的投資標的，希望平衡業態及區域的比例，增強投資組合的穩健性並提升基金持有人的收益。在保持槓桿穩定的情況下，探索不同投資結構的可能性，擴大管理規模。另外，管理人也持續探索成本壓縮的可能性，包括資金成本、項目管理費用等。管理人預期2024年，花園城全新開業後能給招商局商業房托的業績帶來增長點，同時2023年內人民幣24億元的再融資將惠及2024年全年，進一步修復招商局商業房托的業績。

資料來源: 招商局商業房託 (01503) 全年業績公告