主要從事在中華人民共和 國（「中國」）提供住宅物業管理服務與商業運營及物業管理服務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

本集團分為兩大業務板塊：(i)住宅物業管理服務；及(ii)商業運營及物業管理服務。

住宅物業管理服務：本集團為住宅物業以及公用設施（如體育館、公園和工業園）等若干其他非商業物業提供管理服務，為生活在社區內的家庭和住戶引入滿足他們生活場景所需要的各種服務。本集團的住宅物業管理服務內容可劃分為以下各項：

‧物業管理服務：包括為(i)物業的物業開發商在交付物業前及(ii)已售及已交付物業的業主、業主委員會或住戶提供的秩序維護、清潔及綠化、維修及養護等服務；

‧針對物業開發商的增值服務：包括顧問、前期籌備及交付前營銷配合服務；及

‧社區增值服務：包括社區生活服務及經紀及資產服務。

商業運營及物業管理服務：本集團管理的商業物業包括購物中心以及寫字樓物業。

購物中心方面，本集團提供：

‧商業運營服務，包括開業前管理及運營管理服務；

‧物業管理及其他服務，主要包括秩序維護、清潔及綠化、維修及養護及其他增值服務；及

‧商業分租服務，本集團從業主承接若干優質購物中心，分租予零售店及超市等租戶。

寫字樓方面，本集團提供：

‧商業運營服務，包括招商服務、資產管理與運營服務及開業籌備服務；及物業管理及其他服務，主要包括秩序維護、清潔及綠化、維修及養護及其他增值服務。

住宅物業管理服務

物業管理服務

截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團來自物業管理服務的收入為人民幣7,245.4百萬元，同比增長30.0%，佔總收入49.1%，收入的增長主要得益於收併購公司及市場化外拓所帶來的在管建築面積增加，及受去年收購公司併表時間非全年的影響。截至二零二三年十二月三十一日止，在管住宅及其他非商業物業項目數1,731個，較上年新增262個，在管總建築面積為355.3百萬平方米，同比增長70.2百萬平方米。

針對物業開發商的增值服務

截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團來自物業開發商的增值服務收入為人民幣828.9百萬元，佔總收入5.6%，較去年同期降低14.8%，主要受開發商項目開發及交付進度影響，項目交付前的籌備、營銷服務等業務收入有所下降。

社區增值服務

截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團來自社區的增值服務收入為人民幣1,526.4百萬元，較去年同期增長21.5%，佔總收入10.3%，收入增長主要得益於物業管理規模增加，同時依託華潤集團、華潤置地優勢產業資源，向社區住戶提供的裝修服務、管家服務及潤物直選業務快速增長。

商業運營及物業管理服務

購物中心

截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團來自購物中心的商業運營及物業管理服務收入為人民幣3,238.3百萬元，較去年同期上升30.5%，佔總收入21.9%。截至二零二三年十二月三十一日止，本集團為98個已開業購物中心項目提供商業運營服務，總建築面積達到10.6百萬平方米，其中絕大部分購物中心由本集團同時提供物業管理服務。此外，截至二零二三年十二月三十一日止，本集團有三個已開業購物中心分租項目。

該分部81.4%的收益來自為購物中心提供商業運營服務及物業管理服務，其餘收益來自所提供的商業分租服務。

寫字樓

截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團來自寫字樓的商業運營及物業管理服務收入為人民幣1,928.0百萬元，較去年同期增長11.3%，佔總收入13.1%。截至二零二三年十二月三十一日止，本集團為26個寫字樓提供商業運營服務，總建築面積為1.7百萬平方米；為195個寫字樓提供物業管理服務，總建築面積為14.8百萬平方米。

該分部93.1%的收益來自為寫字樓提供物業管理服務，其餘收益來自所提供的商業運營服務。

資料來源: 華潤萬象生活 (01209) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

堅持高質量的規模發展，鞏固公司的領先市場地位

本集團計劃選擇性收購及投資具有一定規模、盈利能力的物業管理公司，擴大優質商業包租項目，並積極關注具有互補優勢、優質的商業運營公司收購及投資機會。同時，本集團將堅持區域深耕策略，注重運用已進入城市所積累的網絡以及品牌優勢，物管航道堅持全域全業態佈局，逐步向城市空間運營服務商轉型；商管航道聚焦中高端賽道，積極拓展優質第三方項目，擴大市場份額，實現規模經濟效應。

本集團將繼續與華潤置地合作，贏得華潤置地開發或擁有的住宅物業及商業物業的新物業管理及商業運營服務合同，以穩定業務擴張。本集團將繼續承接華潤集團所擁有的物業（例如工業園及工廠）的管理服務委聘。此外，本集團計劃把握來自華潤集團及華潤置地的新業務機會，幫助公司拓寬至新的物業領域，鞏固公司的平台。

堅持高品質和高效率的運營，堅持「以客戶中心」，持續精進專業化運營管理

本集團始終堅持高品質服務，依託在商業零售與服務領域多年的專業沉澱，順應科技迭代和數字化轉型趨勢，持續精進專業化運營與服務體系，實現高質量發展與客戶體驗持續改善。同時，我們竭力將華潤集團及華潤置地旗下更多服務及資源引入公司所管理的空間，借此為客戶帶來更多價值。此外，我們亦將圍繞「空間、客戶、產品與服務」的生意邏輯，力構建全業態、全客戶、全產品、全服務一體化生態體系，致力成為城市生態服務和人們美好生活的締造者。

對公司的生態體系進行戰略投資

本集團計劃戰略投資於與集團業務具有協同效應的專業化服務供應商（例如物業經紀、資產管理公司及新零售等），以建立服務提供生態體系，提高客戶忠誠度。同時，本集團計劃戰略投資於公司上下游產業鏈上的業務夥伴，提高公司的盈利能力及拓寬客戶基礎。

構建一體化跨業態大會員體系

本集團計劃持續增強會員體系的功能，以吸引會員對公司所提供產品及服務的興趣，提高其忠誠度，以有效的方式進一步吸引新用戶進入公司的生態體系，並與客戶建立數字化鏈接。持續整合會員體系，深入挖掘用戶需求，豐富會員權益的選擇，強化會員的身份價值感知，同步提升客戶跨平台體驗，實現跨業態客戶交叉引流。我們亦將持續推廣會員體系以吸引第三方商家，通過創造價值及增長機會，進一步發展公司的平台及生態體系。積極利用公司的會員體系推廣公司的品牌，提升公司的品牌形象及客戶忠誠度。

積極推動科技賦能，不斷推動服務升級與組織迭代

本集團計劃推進「運營數字化、生產科技化、空間智慧化、數據資產化」的數字化舉措，通過科技賦能，提升經營效率及用戶體驗。持續升級商管「一點萬象」及「Officeasy」、物管「朝昔」等應用程序，不斷迭代數字化服務平台的功能，為用戶創造獨特體驗。同時，持續迭代更新商管業務端及租戶端平台、物管核心業務系統、會員平台的功能，支撐數字化運營。我們亦支持在智能化技術解決方案方面的投入，並策略投資與商業運營、物業管理及城市管理相關的技術性公司。

通過招募、培訓及獎勵，增強人力資源

本集團計劃以具市場競爭力的薪酬待遇及良好的公司文化與聲譽吸引人才，定期組織由資深員工及外聘顧問舉辦的培訓。本集團亦繼續加強薪酬計劃及制定員工激勵機制，使得員工的利益更好地與公司利益相符合。此外，本集團計劃通過宣傳企業文化，提升員工的職業自豪感、使命感及專業精神。

資料來源: 華潤萬象生活 (01209) 全年業績公告