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00012 恒基地產
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基本數據

(百萬港幣) 12/201512/201612/2017
營業額23,64125,56824,453
毛利10,97210,86611,727
EBITDA15,15915,11618,261
EBIT15,02015,01018,167
股東應佔溢利21,32621,91630,433
每股盈利4.854.986.91
每股股息1.091.281.55
每股資產淨值57.1059.8866.60

主要業務包括物業發展及投資、建築工程、基建項目、酒店業務、財務、百貨業務、發展計劃管理、投資控股及物業管理。

業務回顧 - 截至2017年12月31日止年度

受本港物業銷售成績理想所帶動,集團截至二零一七年十二月三十一日止財政年度股東應佔基礎盈利大幅增長38%,至港幣一百九十五億五千七百萬元。當中物業銷售之應佔稅前基礎盈利,包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營公司之貢獻,較去年之港幣四十一億一千五百萬元,增加44%至港幣五十九億零八百萬元。而雖然於期內沽出若干收租物業,應佔稅前租金收入淨額,包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營公司之貢獻,仍較去年上升3%至港幣六十六億四千九百萬元。此外,出售本港及內地數項酒店物業、非核心投資物業及待發展地盤共錄得應佔稅後基礎盈利港幣七十四億八千五百萬元。

香港

物業銷售

美國聯邦儲備局於二零一七年三度加息。然而,本港經濟保持穩健,吸引資金持續流入,令按揭息率繼續處於低水平。加上用家置業需求依然殷切,帶動本港樓市持續向好,地價及樓價屢創新高。

集團於本年度推售四個住宅樓盤─計有位於粉嶺「香港哥爾夫球會」旁之「高爾夫‧御苑」、西營盤「翰林峰」、則魚涌「君豪峰」及元朗「尚悅˙方」,及兩個活化工廈之寫字樓項目─九龍灣「創豪坊」及長沙灣「創匯國際中心」,各項目均受買家歡迎。就以年底開售之元朗「尚悅˙方」為例,住宅單位於開售當日全數售出。

銷售中之其他項目,如半山「天匯」、馬鞍山「迎海」(第一至五期)及多個市區重建精品住宅「TheHCollection」,銷情亦相當理想。其中半山「天匯」之頂層特色單位,以實用面積計算,平均每平方呎售價超過港幣十萬元,創出同區新高。集團於截至二零一七年十二月三十一日止年度,自佔之香港住宅及寫字樓物業銷售總額達港幣一百二十六億元。

此外,集團分別以港幣二十二億四千八百萬元及港幣十億元,出讓持有兩個酒店物業─「觀塘麗東酒店」及北角「麗東軒」之公司權益,另簽訂協議以港幣六十六億元出讓一項位於屯門管翠路,可建樓面面積約七十八萬五千平方呎之住宅發展項目之公司權益。連同售出半山「輝煌臺」、馬頭角「迎豐」及筲箕灣「柏匯」若干商舖、其他工商物業及車位,自佔銷售收入合共約港幣一百一十五億七千二百萬元。加上上述之住宅及寫字樓銷售總額,集團於本年度在本港自佔總銷售收入達港幣二百四十一億七千二百萬元,較上年度之港幣一百四十八億九千三百萬元增加62%,創出歷來新高。

本年度結束後,集團於二零一八年一月以港幣九十九億五千萬元,出讓持有位於北角京華道18號,坐擁約三十三萬平方呎之臨海甲級商廈之公司權益。

物業發展

集團於二零一七年五月以港幣二百三十二億八千萬元,從政府公開招標中投得一幅位於中環美利道,連接港鐵站兼可飽覽鄰近遮打花園、終審法院以至皇后像廣場開揚景觀之珍貴商業用地。此項目將發展成為樓高三十五層,總樓面面積約四十六萬五千平方呎之甲級商廈。項目將由著名之「扎哈˙哈迪德建築事務所」設計,預計於二零二二年落成時將繼國際金融中心後,成為本港商業核心地段另一矚目新地標。

此外,兩幅分別位於粉嶺北及古洞新發展區之土地,集團於二零一七年十二月與政府達成協議,分別以約港幣二十五億三千二百萬元及港幣十二億三千五百萬元作為補價,更改土地之發展用途。兩幅土地面積分別約十七萬四千平方呎及五萬六千平方呎,預計可提供之自佔樓面面積分別約為六十一萬平方呎及二十七萬平方呎。

本年度結束後,集團於二零一八年二月以合共約港幣一百五十九億五千九百萬元購入兩幅位於啟德發展區之毗鄰住宅用地之權益,此項目將發展成為總樓面面積逾一百萬平方呎之時尚豪華住宅。

至於集團已購入八成以至全部權益之「市區舊樓重建」項目則增加至五十一個,此等項目自佔樓面面積合共約四百二十萬平方呎。

集團透過不同途徑擴充在本港之土地儲備,除有少量作出租用途外,在未來數年將為集團提供充足之銷售樓面。

土地儲備

集團於二零一七年五月以港幣二百三十二億八千萬元,從政府公開招標中投得以下一幅位於中環美利道,連接港鐵站兼可飽覽鄰近遮打花園、終審法院以至皇后像廣場開揚景觀之珍貴商業用地。

市區土地

除上述已作銷售安排之項目外,集團擁有五十一個已購入全部或八成以上業權之市區舊樓重建項目,估計可於二零一九年或之後開售或出租,預計可提供自佔樓面面積合共約四百二十萬平方呎,總地價成本估計約港幣三百四十六億元,即使其中包括收購高價之地下舖位及位處半山西摩道珍貴地段之項目成本在內,折合每平方呎樓面地價仍然只約為港幣八千二百元。

集團本年度內完成統一收購五個項目(分別位於半山堅道73-73E號、半山羅便臣道98-100號、西灣河太祥街2號、九龍城南角道4-6號,以及大角咀利得街35-47號、角祥街2-16號及福澤街32-44號)之全部業權。此外,透過收購毗鄰物業,令現有多個地盤面積擴大。油塘灣商住項目亦已進行申請換地。

新界土地

於二零一七年十二月三十一日,集團持有約四千四百九十萬平方呎新界土地儲備,為本港擁有最多新界土地之發展商。

政府於二零一三年七月公佈《新界東北新發展區規劃及工程研究》結果,確認古洞北及粉嶺北作為粉嶺/上水新市鎮擴展部分。政府同時採取加強版「傳統新市鎮發展模式」,在符合發展條件下,容許原址換地,令私人土地業權人可發展個別私人項目。古洞北及粉嶺北之分區計劃大綱草圖已獲得行政長官會同行政會議批准。集團於粉嶺北新發展區內共擁有二百四十萬平方呎土地,估計約有逾八十萬平方呎土地可符合原址換地之條件,其餘則可能會被政府以現金補償方式,收回作公共用途。集團早前已就其中五幅位於粉嶺北及古洞北之土地向政府申請換地,當中兩幅如上文所述已於二零一七年十二月完成補地價及換地手續,另外三幅則已獲政府同意進一步處理。該三幅位於粉嶺北之土地分別約為二十二萬八千平方呎、二十四萬一千平方呎及二十四萬平方呎,預計可為集團提供共約四十四萬平方呎之商場樓面面積及三百萬平方呎住宅樓面面積,有關發展面積有待達成補地價協議方可落實。

根據上述《新界東北新發展區規劃及工程研究》,坪輋/打鼓嶺因應二零一三年《施政報告》提出檢視新界北部地區之發展潛力,包括新鐵路基建所帶來的機遇,而需再作規劃。政府及後於二零一四年一月落實展開《發展新界北部地區初步可行性研究》,有關研究涵蓋土地面積約五千三百公頃,根據二零一四年九月政府公佈之《鐵路發展策略》,提出了伸延至古洞及坪輋之新鐵路方案初步概念。集團在原來之《新界東北新發展區規劃及工程研究》內之坪輋/打鼓嶺藍圖內,擁有約一百三十六萬平方呎之土地,並在旁邊擁有約一百零九萬平方呎之土地,合共約二百四十五萬平方呎擴大範圍之土地。此外,政府為增加房屋土地供應,亦先後公佈《元朗南房屋用地規劃及工程研究─勘查研究》初步發展大綱圖及第二階段社區參與;以及《錦田南及八鄉土地用途檢討》。本集團在該研究範圍內亦擁有若干土地。

至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面,洪水橋新發展區面積達七百一十四公頃,集團於區內擁有約六百四十七萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議,洪水橋可發展成為一個人口約二十一萬五千人之新市鎮,容納約六萬個新增住宅,當中約一半為私營房屋。有關建議對本集團之影響有待評估,集團將繼續積極配合政府發展政策及跟進發展計劃。

此外,位於元朗和生圍別墅發展及濕地保育項目,已獲城市規劃委員會批准。該項目佔地約二百二十三萬平方呎,可提供約八十九萬平方呎之住宅樓面,興建約四百幢獨立屋。補地價手續正在進行中,有待與政府就補地價達成協議後,項目方能落實。

政府於二零一四年十月推出之「補地價仲裁先導計劃」試行兩年,目標乃促使補地價協議早日達成,以便加快房屋和其他土地用途之供應。政府已延長此先導計劃兩年至二零一八年十月。集團因此日後如有需要,仍可就換地或地契修訂考慮提出仲裁申請。

收租物業

集團於本年度在本港之應佔租金總收入,包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營公司貢獻,較去年增加3%至港幣六十七億四千六百萬元,而應佔稅前租金淨收入,包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營公司之貢獻,亦較去年上升3%至港幣五十三億零五百萬元。其中單就集團擁有40.77%應佔權益之國際金融中心項目,於本年度所貢獻之自佔租金總收入達港幣十九億八千五百萬元(二零一六年:港幣十九億一千八百萬元)。集團主要出租物業於二零一七年十二月底之出租率為97%。此外,集團持有約九千個泊車位為另一租金收入來源。

零售物業組合

集團旗下各主要購物商場(除部份正進行翻新或租戶組合重整外)於二零一七年十二月底近乎全部租出,且租金穩定上升。租務表現理想乃由於各商場之位置均交通方便、顧客服務周全,兼且租戶配搭得宜所致。此外,各商場除經常進行設施提升以維持競爭優勢外,集團亦緊貼市場潮流,推出多項具創意之推廣活動以吸引更多人流。例如,集團早前提供多個場地(即將軍澳「新都城中心」、「荃灣千色匯」及「元朗千色匯」)予本港一間電視機構拍攝全港首部4K全實景製作之電視劇;劇集大結局則於馬鞍山「新港城」現場播出。該劇集深受觀眾歡迎,令集團多個商場之知名度進一步提升。

至於「荃灣千色匯」則透過推出微電影推廣裝修新貌,以及虛擬實境(VR)及擴增實境(AR)互動遊戲作節日推廣,成功吸引年輕新世代匯聚而成為區內之時尚熱點。此外,將軍澳「新都城中心(二期)及(三期)」邀得日本著名漫畫家鳥山明先生,於商場內首次展出「小雲及悟空」聯乘之立體角色裝置。各項推動活動均創意非凡,備受業界讚賞,令集團在香港經濟日報舉辦之「我最喜愛商場大獎」中屢獲殊榮,而將軍澳「新都城中心」更被選為「全港十大我最喜愛商場」之一。

此外,新近落成之山林道商業項目,以及「利奧坊˙曉岸」之零售商場,招租反應均甚為理想。至於其他在建物業(例如位於中環砵甸乍街,以及尖沙咀中間道之商業項目)亦進展順利。當中位於尖東港鐵站上蓋,與日後高鐵西九龍站僅一站之隔之中間道項目,將發展成為一幢匯集醫療、餐飲、零售及停車場設施之銀座式商業物業。該項目由專業醫療設計顧問團隊策劃之醫務專用樓層,備有多項先進設施(如空氣淨化系統、後備電源等)以切合各項醫療需要。基座所設有之停車位,可直達各商場樓層,方便顧客輕鬆購物。至於最高樓層則匯集尊尚食府,讓顧客品嚐美食之餘,亦可盡享醉人維港景緻。整個項目樓面面積約三十四萬平方呎,預計可於二零一九年落成,現正進行前期推廣。

寫字樓物業組合

由於本港經濟動力持續向上,加上新供應有限,令本港寫字樓之租賃需求保持殷切。本年度集團位於核心商業區之優質寫字樓物業,如中環「國際金融中心」、北角「友邦廣場」以及上環「富衛金融中心」,出租率保持高企,租金收入亦有所提升。至於集團位於九龍東之寫字樓及工貿商廈組合─包括「宏利金融中心」、「友邦九龍金融中心」、「鴻圖道78號」及「鴻圖道52號」,租務表現同樣理想。

集團另有多個優質寫字樓項目正在興建(例如中環美利道項目,以及北角電氣道及灣仔莊士敦道重建項目),將額外提供樓面面積合共約六十七萬平方呎,令物業組合規模進一步壯大。

酒店

向為本港酒店業界翹楚之「香港四季酒店」,其入住率及平均房價於本年度均有所提升,並且取得多項國際獎項,當中包括被《福布斯旅遊指南2017》評為「四重五星級」酒店,而中菜廳龍景軒及法國餐廳Caprice則分別獲《香港及澳門米芝蓮指南2017》選為三星及兩星食府。

此外,為提升集團之資產回報,集團於年內分別以港幣二十二億四千八百萬元及港幣十億元,完成出讓餘下兩間麗東酒店─即「觀塘麗東酒店」及北角「麗東軒」之公司權益。

建築

集團開發各類物業,均追求盡善盡美。當中馬鞍山「迎海‧御峰」及銅鑼灣「雋琚」,獲香港專業驗樓學會評為「2017年度五星級屋苑」。至於北角「京華道18號」甲級寫字樓,以及尖沙咀「中間道15號」銀座式商業項目,則取得國際WELL健康建築研究院(InternationalWELLBuildingInstitute)金級別前期認證。而「中間道15號」項目更於「2017年亞洲國際商業地產投資交易會大獎」獲頒最佳未來發展項目銅獎,又於「2017年亞洲卓越大獎」中,奪得「最佳綜合用途發展項目(亞洲)」殊榮。

集團取得如此佳績,實有賴各部門群策群力,細心規劃每項建築環節。例如,集團廣泛採納領先能源與環境設計(LEED)及建築環境評估方法升級版(BEAMPlus)所提倡之節能環保元素。除研發並採用預制組件外,集團亦自行承辦各發展項目之地基工程,並參與生產玻璃幕牆,務求加快工程進度,減少對地盤周邊人口稠密之社區造成滋擾。以上措施既有助減省人手及材料損耗,亦令品質及成本效益有所提升。此外,因應集團現有多個在建項目,集團因此透過大量採購合適建材及機電設備,並招攬更多優質承判商,以規模優勢進一步削減建築成本開支。

集團對建造團隊身處地盤之工業安全,至為關注。由於集團推動地盤工業安全不遺餘力,令建築工程之意外事故率遠低於同業,因此獲得「積極推動安全獎」及「安全嘉許獎」等多項嘉獎。

物業管理

集團之物業管理成員公司─恒益物業管理有限公司、偉邦物業管理有限公司及冠威管理有限公司,於本港及內地合共管理逾八萬個住宅及工商業

業務展望 - 截至2017年12月31日止年度

隨著多項大型跨境基建項目(例如港珠澳大橋,以及廣深港高速鐵路)可望如期落成,本港將更受惠於國家大灣區之發展,而香港作為國際金融及商貿中心之地位將更為鞏固。集團因此對本港樓市長遠前景感到樂觀。

集團繼續透過不同方式補充在本港之土地儲備,至今已取得良好進展:(一)於二零一七年五月以港幣二百三十二億八千萬元,投得一幅位於中環美利道,可建樓面面積約四十六萬五千平方呎之珍貴商業用地;(二)購入八成以至全部權益之市區舊樓重建項目已增至五十一個,自佔樓面面積合共約四百二十萬平方呎;(三)於二零一七年十二月與政府達成協議,以約港幣二十五億三千二百萬元及港幣十二億三千五百萬元作補價,更改兩幅分別位於粉嶺北及古洞新發展區之土地之發展用途,將可合共提供自佔樓面面積約九十萬平方呎。集團於年終之新界土地儲備,按地盤面積計算,增至四千四百九十萬平方呎,為全港擁有最多新界土地之發展商;以及(四)於二零一八年二月以合共約港幣一百五十九億五千九百萬元,增添兩幅位於啟德發展區,總樓面面積逾一百萬平方呎之住宅用地。

「銷售」-集團計劃於今年推售六個發展項目。連同尚餘存貨,在本港有約三千三百個住宅單位及二十七萬平方呎優質辦公或工業樓面於二零一八年可供銷售。此外,集團於二零一八年年初分別以港幣九十九億五千萬元及港幣六十六億元,完成出讓持有位於北角京華道18號之甲級商廈及屯門管翠路住宅發展項目之公司權益,所產生之有關利潤可於二零一八年入賬。其中北角京華道之甲級商廈,折合平均每平方呎樓面售價逾港幣三萬元,創出同區新高。

內地方面,中央於二零一八年將著力增加土地供應,並擴大租賃以及保障房用地之規模,令房地產市場邁向多元化平穩發展。此外,因應個別城市仍有庫存壓力,預計「化解房地產庫存,促進房地產持續健康發展」兩個基本點將維持不變。集團將繼續於一線及極具經濟增長潛力之二線城市物色項目,務求擴大土地儲備。同時亦會加強與內地發展商合作,以推動業務發展。

「租務」方面,集團在本港及內地分別持有自佔八百九十萬平方呎以及六百四十萬平方呎之已建成收租物業,並於本年度合共帶來港幣八十四億五千九百萬元應佔租金總收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營公司之貢獻)。

集團在本港及內地另有多項大型收租物業正在興建(包括本港之中間道商業項目及美利道寫字樓項目,以及內地上海徐匯濱江項目及廣州海珠廣場站項目),工程皆進展順暢。在投資物業組合不斷擴展下,集團經常性租金收入將持續增加。

「聯營公司」-香港中華煤氣、美麗華及香港小輪,為集團經常性收入另一穩定來源。其中香港中華煤氣為本港首家公用事業機構,現已發展成為跨行業集團,於內地所經營之二百四十五個項目遍及二十六個省、自治區及直轄市。憑藉在香港及內地合共擁有逾二千七百萬戶管道燃氣客戶,以及不斷擴展其他業務範疇,該公司定能為集團帶來可觀收益。

集團經多年努力「播種」,現已進入「豐收期」,本年度之業績大幅增長,創出歷年之最佳紀錄。透過大量收集新界土地及積極併購舊樓以作重建,在本港擁有可觀之土地儲備,供未來數年業務發展之用。加上不斷擴大之收租物業組合以及於聯營公司之投資收益,集團三大主要盈利支柱(即「銷售」、「租務」及「聯營公司」)均為集團奠定穩固盈利根基。另一方面,集團之資金極為充裕,加上極具豐富經驗之專業團隊,定能充分掌握市場機遇,務使集團之資產價值得以充分實現,為股東創造更佳業績。如無不可預見之情況,預計下年度之業績會有理想表現。

資料來源: 恒基地產 (00012) 全年業績公告

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