即時報價: | 22.250 | -0.050 (-0.2%) |
基本數據
(百萬港幣) | 12/2020 | 12/2021 | 12/2022 |
---|---|---|---|
營業額 | 25,020 | 23,527 | 25,551 |
毛利 | 15,303 | 12,082 | 10,372 |
EBITDA | 9,290 | 11,825 | 7,264 |
EBIT | 8,862 | 11,320 | 6,724 |
股東應佔溢利 | 10,192 | 13,195 | 9,239 |
每股盈利 | 2.11 | 2.73 | 1.91 |
每股股息 | 1.80 | 1.80 | 1.80 |
每股資產淨值 | 67.67 | 69.20 | 67.74 |
主要業務為物業發展及投資、百貨商店業務和超級市場及百貨商店綜合業務之經營及管理、酒店房間經營及酒店管理、建築工程、財務借貸、投資控股、項目管理、物業管理、代理人服務、清潔和保安服務、餐飲業務及旅遊業務。
業務回顧 - 截至2023年06月30日六個月止
香港
物業銷售
美國聯邦儲備局於期內繼續加息。連同去年總共加息十一次,對各行各業產生負面影響。隨著本港於本年年初全面通關,消費市場氣氛有所改善。
於期內本集團之應佔本港物業發展營業額較去年同期增加港幣七百萬元至港幣四十三億零一百萬元。至於應佔稅前盈利則較去年同期減少港幣一億九千六百萬元至港幣九億六千二百萬元,盈利減少主要由於期內入賬之項目邊際利潤較低所致。
本集團位於市區之「利奧坊」系列首四期項目,以及新界之「One Innovale」的第1至第3期,至半年結算日分別售出九成或以上的住宅單位。此外,啟德「The Henley」商場,於本年六月以港幣五億二千八百萬元售出,有關交易將於本年第四季完成,集團於半年結後剛出售之「Henley Park」,適逢香港按證保險有限公司於七月就已落成住宅物業,將八成按揭合資格物業上限提升至港幣一千五百萬元(若按揭成數下調至七成,則合資格物業價格上限更可達港幣三千萬元),「Henley Park」因而受惠,至今售出住宅單位二百六十四個。集團及後於八月推出「Baker Circle˙Greenwich」,銷情亦甚為理想。集團於截至二零二三年六月三十日止六個月內,於本港自佔之合約銷售總額約港幣六十七億二千五百萬元,較去年同期增加10%。
於二零二三年六月底,未入賬之自佔本港物業合約銷售總額約為港幣一百四十八億二千四百萬元。當中約港幣六十九億九千一百萬元預計可隨物業落成並交付買家而於二零二三年下半年入賬。
物業發展
集團在市區舊樓重建項目方面(包括從市區重建局投得之項目),已購入全部及八成以上權益之自佔樓面面積合共約三百四十萬平方呎,另有約六十萬平方呎之自佔樓面面積,已撥作二零二三年下半年開售計劃。
土地儲備
市區土地
除上述已作銷售安排之項目外,集團已購入全部或八成以上業權之市區舊樓重建項目,可於二零二四年或之後開售或出租,預計可提供自佔樓面面積合共約三百四十萬平方呎。
集團期內完成收購位於土瓜灣道、落山道、下鄉道、麗華街及美華街一帶項目之全部業權,可合併發展成為樓面面積達三十八萬平方呎之市區重建項目。至於二零二一年投得之中環新海濱三號(內地段第9088號)用地,現正進行地基工程。該項目將分兩期發展成為總樓面面積達一百六十萬平方呎之綜合物業,另有逾三十萬平方呎綠化休憩空間供公眾使用。該項目之發展大綱圖已獲城市規劃委員會批准,兩期分別預計於二零二六年第四季及二零三二年第四季建成,屆時將成為本港核心商業區另一矚目地標。
此外,集團佔22.8%權益之油塘灣商住項目,現正待政府重新計算補地價金額。該臨海項目預計可提供自佔樓面面積約九十萬平方呎。
新界土地
集團位於北區之粉嶺北及古洞北新發展區內,現有一百三十八萬平方呎土地,其中粉嶺北有三幅土地共約有逾六十萬平方呎土地可符合原址換地之條件,其餘則估計會被政府以現金補償,收回作公共用途。集團已就該等位於粉嶺北之三幅土地向政府申請換地,並正與政府洽商補地價。按照政府最新之作業備考第1/2022A號,接納原址換地條款之最後限定由原定二零二三年六月三十日延至二零二三年十二月三十一日。該三幅位於粉嶺北之土地(包括政府及合作公司之權益)分別約為二十三萬四千平方呎、二十三萬八千平方呎及二十五萬七千平方呎。受惠於政府增加發展區內地積比,預計可為集團提供共約三百七十三萬二千平方呎之住宅樓面面積及約五十四萬五千平方呎之商場樓面面積,有關發展面積有待達成補地價協議方可落實。該三幅土地已收到初步之換地條件,政府去年推出以標準金額徵收補地價,適用於粉嶺北新發展區,並因應市況而對該區補地價標準金額作出下調,惟集團仍認為按市場價格計算較為合適。
政府於二零一四年一月落實展開《發展新界北部地區初步可行性研究》,有關研究涵蓋土地面積約五千三百公頃,根據二零一四年九月政府公佈之《鐵路發展策略》,提出了伸延至古洞及坪輋之新鐵路方案初步概念。此外,政府為增加房屋土地供應,亦先後公佈落實《元朗南發展計劃》以及《錦田南發展計劃》。集團在該研究範圍內亦擁有若干土地。
至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面,元朗區之洪水橋新發展區面積達七百一十四公頃。集團現於區內擁有約六百五十七萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議,洪水橋可發展成為一個人口約二十一萬五千人之新市鎮,容納約六萬個新增住宅,現時當中約一半為私營房屋,政府將研究是否增加公營房屋之比例。受惠於政府增加發展區內地積比,預計部份地塊可以較高地積比進行換地申請。有關建議對集團之影響有待評估,集團將繼續積極配合政府發展政策及跟進發展計劃。
政府於二零一四年十月推出「補地價仲裁先導計劃」已延長至二零二四年十月,目標乃促使補地價協議早日達成,以便加快房屋和其他土地用途之供應。集團因此日後如有需要,仍可就換地或地契修訂考慮提出仲裁申請。
為增加和加快土地供應,地政總署已成立中央土地供應組,加快處理「大額」契約修訂和換地個案,以及進一步集中處理評估補地價的工作,從而簡化和加快土地供應的程序,集團之油塘灣項目已由該小組處理。另外,發展局亦已成立項目促進辦事處,負責促進較大規模私人發展住宅項目在動工前之發展審批申請。
政府於二零二零年公佈「土地共享先導計劃」的執行框架及具體的準則,而集團為了配合政府政策以紓緩市民對房屋的殷切需求,經集團詳細研究所持有之新界土地後,已聯同另一家發展商共同向有關當局提交此計劃之申請。項目所在地點位於大埔林村,佔地約二百萬平方呎或19.3公頃,即稍大於香港維多利亞公園的土地面積,項目建議提供合共一萬二千一百二十個住宅單位,其中七成單位(八千四百八十四伙)將供政府作公營房屋發展,而餘下三成單位(三千六百三十六伙)則作私人房屋發展及出售之用。項目已於二零二二年十一月獲顧問小組支持及行政會議原則性同意。將於二零二三年展開規劃及換地等程序,估計於二零三一年或之前可入伙。集團期望透過參與此計劃能善用有關之土地資源及加快釋放其潛在價值。
政府在二零二一年發表之施政報告中提出發展「北部都會區」之龐大計劃,估計對未來香港整體以至範圍內之土地前景有重大影響,隨後於二零二三年五月公佈「新田/落馬洲的初步土地用途建議」,表示會考慮各種公私營合作之發展模式,集團將留意其發展情況並積極配合。
收租物業
截至二零二三年六月三十日止六個月內,集團在本港之應佔租金總收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業貢獻)較去年同期上升3%至港幣三十三億一千一百萬元,而應佔稅前租金淨收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業之貢獻)亦較去年同期上升6%至港幣二十四億七千二百萬元。當中集團持有40.77%應佔權益之國際金融中心項目,於期內所貢獻之自佔租金總收入較去年同期上升1%至港幣八億六千萬元。租金收入上升主要由於新租約以及現有租戶續租時均錄得較高租金所致。
集團主要收租物業於二零二三年六月三十日之平均出租率為93%。
零售物業組合
期內,集團零售物業組合出租率有所提升,而客流量以及租戶整體生意額亦已超越疫情爆發前之水平。
集團本著顧客至上而對業務作出積極跟進,以確保旗下商場繼續保持競爭優勢。例如,集團緊貼市場動向而調整租戶及行業組合,並引入米芝蓮星級餐廳等新租戶,為顧客帶來嶄新體驗。此外,各商場除經常進行翻新外,集團亦推出多項別具創意之營銷活動,以提升商場人流及租戶生意額。例如,早前聯同台灣人氣偶像組合「五堅情WOLF(S)」於將軍澳MCP Central (新都城中心二期)舉辦「MCP x WOLF(S)簽唱會」,成功將該商場提升成為年輕新世代之匯聚熱點。至於位於馬鞍山之「新港城中心」則於夏日舉辦「最Green鯊灘玩樂營」,在場內設立全球首個高達三點五米之「鯊魚先生」吹氣遊樂設施,及多個工作坊等,為顧客帶來充滿樂趣之遊玩體驗。為配合商場之營銷活動,涵蓋集團旗下七大商場之「H˙COINS」綜合會員獎勵計劃,亦提供雙倍積分、電子購物禮券及其他多重優惠以加強顧客之購物體驗。各項營銷活動均反應良好,而「H˙COINS」所招募之會員人數亦較去年同期增加24%。
此外,集團旗下之「H Zentre」再度與中環三幢知名商廈(包括「H Code」、「H Queen」及「18安蘭街」)聯手推出年度餐飲推廣活動—「The Symphony of Taste」。該項活動匯聚場內一眾頂級餐廳,為食客帶來各地特色美食而備受歡迎,有關之餐飲禮於二零二三年七月開售當日即全數售罄。
寫字樓物業組合
儘管空置率高、未來新增供應量大,以及共享工作間日漸普及而令本港寫字樓租賃市場受壓,集團之寫字樓物業憑藉建築規格及樓宇質素優良,於期內繼續表現強韌。
位處中環之「國際金融中心」,為一眾知名跨國公司及大型內地企業租賃首選,該項目已近乎全部租出。同樣位於港島之其他優質商廈,如北角「友邦廣場」及上環「富衛金融中心」,期內亦表現平穩。至於北角「港匯東」及灣仔「208 JOHNSTON」兩幢近年建成之寫字樓項目,持續吸引來自各行各業之優質租戶,令出租率進一步提升。
集團位於九龍東之寫字樓及工貿商廈組合包括「宏利金融中心」、「友邦九龍金融中心」、「鴻圖道78號」及「鴻圖道52號」,在該區競爭日趨劇烈下,出租率及租金水平仍保持理想。
集團之旗艦商廈項目「The Henderson」即將落成。該項樓面面積達四十六萬五千平方呎之超甲級寫字樓以創新、可持續性及以人為本之設計為核心,將引領業界展示綠色商廈新典範,並預計於二零二三年年底建成時,成為屹立本港核心商業地段之新地標。與租戶之洽商一直進展順利,當中另一國際知名尊貴品牌近日繼佳士得(Christie’s)和凱雷(Carlyle)後,亦進駐The Henderson。該新租戶將租用TheHenderson全層,合共約一萬二千平方呎樓面。此世界級項目將進一步鞏固集團在中環核心商業區之地位,並為經常性收入增添新動力。
建築
集團發展各類物業,均追求盡善盡美。當中旺角「利奧坊˙壹隅」及紅磡「必嘉坊」,期內分別在「2023亞洲房地產大獎」及「2023-24年度亞太區房地產大獎」,於香港綜合用途發展項目組別中榮獲大獎。集團位於西洋菜北街、巴域街以及利奧坊第七期之住宅發展項目,亦在上述備受尊崇之國際大獎賽中,奪得相關組別大獎。商業項目方面,尖沙咀「H Zentre」在兩年一度之「優質建築大獎2022」中,獲得香港非住宅項目(新建築物-非政府、機構或社區)優異獎。
集團力求創新,並對建築每項環節均一絲不苟,為取得如此佳績之關鍵。例如,集團參與研發之創新物料—適合在濕面使用之「仿生硅酮密封膠」,成效獲廣泛認同並在第四十八屆瑞士日內瓦國際發明展中取得金獎。集團將繼續引入先進設施及建築技術,務求令發展項目質素進一步提升。
物業管理
集團之物業管理成員公司恒益物業管理有限公司、偉邦物業管理有限公司、尊家管業有限公司(專為集團「The H Collection」市區精品住宅提供服務)及冠威管理有限公司在本港合共管理約八萬二千個住宅及工商業單位、一千萬平方呎商場及寫字樓樓面,以及二萬個車位。
為確保所管理之項目均享有優質服務,物業管理成員公司採納一個符合ISO 9001 (品質管理體系)、ISO 10002 (投訴處理管理體系)、ISO 14001 (環境管理體系)及ISO45001 (職業安全健康管理體系)之綜合管理系統。憑藉優質服務,物業管理成員公司期內獲得「香港卓越服務名牌」及「Q嘜優質服務標誌」等多項嘉許。
至於公益服務方面,物業管理成員公司期內聯同「青途發展社區發展協會」,舉辦多項活動以推廣運動及社會共融。當中包括邀請傑出運動員於旗下屋苑開辦各式培訓班,並透過運動與青少年加強聯繫,以及關愛弱勢社群並宣揚環保意識。所有活動均反應熱烈,當中「油尖旺社區健康巡禮」之雙人瑜伽輪運動,更創出可持續發展目標之世界紀錄。
中國內地
期內,中央政府對房地產行業定調為「防風險,促需求」。在金融政策方面降低存款準備金率及貸款息率以穩定經濟,從而亦惠及房地產行業。二零二三年第一季度,積壓之置業需求隨疫情防控措施進一步放寬及政策出台而得以釋放,物業交投回升令樓市呈現復甦跡象。惟二零二三年第二季度起政策推動效力及增長速度已見放緩,顯示樓市復甦之基礎並未穩固。
物業銷售
由於受疫情拖延,於期內竣工交付之已預售內地住宅物業較去年同期為少,期內之應佔物業發展營業額,以及應佔稅前盈利分別約為港幣三十二億六千五百萬元及港幣六億九千六百萬元,較去年同期分別減少26%及35%。
期內,集團錄得之自佔住宅合約銷售總額約人民幣三十三億四千萬元,較去年同期增加約14%,以港幣計算為三十六億八千六百萬元。另商業及車位銷售合共人民幣一億四千三百萬元(約港幣一億五千八百萬元),去年同期約為人民幣二億九千二百萬元(約港幣三億四千九百萬元)。而期內自佔住宅樓面銷售面積則約為二百三十萬平方呎,較去年同期增加約36%。主要銷售項目為西安「御錦城」、成都「旭輝中心」、石家莊「恒基濱河江來」、北京「恒匯雅苑」、天津「都會江來」,以及蘇州「溪里雅苑」等。
於二零二三年六月底,未入賬之自佔合約銷售總額約為港幣一百一十六億零三百萬元。當中約港幣六十九億四千六百萬元預計可隨物業落成並交付買家而於二零二三年下半年入賬。
收租物業
隨著內地於去年年底放寬疫情防控措施,各行各業已逐漸回復正常運作。加上近年建成之投資物業(包括廣州「星寰國際商業中心」及上海「星揚西岸中心」)帶來之新增租金貢獻,集團期內租賃業務繼續表
業務展望 - 截至2023年06月30日六個月止
美國聯儲局在連番加息後,仍然未能確定美元利率是否已經見頂,表示仍需視乎未來數據才可決定息率是否仍需上調。影響所及,本港利率被迫不斷跟隨,拆息市場一周以上利率普遍升至五厘以上,對各行各業的經營製造了困難,未來將會對本港經濟復甦及樓宇買賣產生不利影響。
本港出口總值,受到地緣政治及環球經濟增長放緩的影響,承受巨大壓力,今年連續六個月下跌,預期下半年亦難以改善。本港勞工市場方面,個別行業人手短缺及專業人才續有外流,引致挖角情況層出不窮,猶幸政府開始容許輸入勞工,相信對部份行業短缺情況會逐漸有所舒緩。
今年首季本港樓市出現小陽春之後,過去兩個月轉趨呆滯,成交宗數減少,成交價格下跌,最近在一手市場有個別樓盤以震撼價開盤,二手市場樓價跌勢亦見明顯,未來若政府沒有新的措施出台及本港沒有特別利好的因素出現,地產市道下半年將會甚為低沉。
長遠方面,香港背靠祖國,獲得國家大力支持,具有地理、法律、金融等等各項優勢,為大灣區的重要一員;香港政府積極有為,由治及興,大力振興經濟,搶人才、搶企業,融入國家發展大局,經濟良好發展勢頭不變,房地產將因而長遠受惠,未來健康穩定發展。
內地方面,中央政府將適時調整優化房地產政策,近日推出多項支持內地房地產及活躍資本市場措施,改善各行業之營銷環境,而隨著中國人民銀行早前對加大內地房地產開發商之融資作出支持,有望對內地物業市場以及當地之經濟達致顯著效應。
期內,集團再增添約二十五萬平方呎新界土地,令所持有之新界土地儲備擴展至四千五百二十萬平方呎,為全港擁有最多新界土地之發展商。在於香港政府大力推動「北部都會區」之發展,集團亦將受惠。至於購入八成以至全部權益之市區舊樓重建項目則有二十七個,自佔樓面面積合共約三百四十萬平方呎。集團在本港及內地現已擁有充裕之土地儲備,可供未來數年業務發展之用。
「銷售」繼啟德「Henley Park」及紅磡「Baker Circle˙Greenwich」開售後,集團計劃將於本年下半年再推出五個市區項目,連同尚餘存貨,在本港預計有約五千六百六十個自佔住宅單位或約二百四十萬平方呎自佔住宅樓面面積,於本年下半年可供銷售;另有可售辦公及工業樓面面積約十八萬平方呎。於二零二三年六月底,集團在香港及內地未入賬之自佔物業合約銷售金額合共約港幣二百六十四億二千七百萬元,當中約港幣一百三十九億三千七百萬元預計可隨物業落成並交付買家而於本年下半年入賬。
「租務」集團於本年年底,預計在本港及內地將分別持有自佔一千零二十萬平方呎及一千二百五十萬平方呎之已建成收租物業,當中包括計劃於本年下半年建成,位於中環並擁有四十六萬五千平方呎之超甲級商廈「The Henderson」。集團經常性租金收入增長將更添動力,再加上集團在本港核心商業區另一地標,樓面面積達一百六十萬平方呎之中環新海濱三號用地項目正在積極動工興建,集團收租物業組合將持續擴展及優化。
「上市附屬及聯營公司」香港中華煤氣、美麗華、發、香港小輪及陽光房地產基金,為集團另一經常性收入之來源。當中香港中華煤氣於二零二三年六月底在內地經營七百零二個項目,遍及二十九個省級地區。該公司預期二零二三年全年在售氣量及客戶數目方面都有可觀增長,並在未來一段時期內保持理想勢頭,因此定能繼續為集團帶來持續收益。期內香港中華煤氣股東應佔稅後溢利為港幣三十六億一千四百萬元,較去年同期上升9%。
憑藉雄厚之財政實力,加上三大業務範疇(即「銷售」、「租務」及「上市附屬及聯營公司」)均由經驗豐富之專業團隊悉心管理,集團定能穩健推動業務持續發展,為各持份者創造長遠價值。
資料來源: 恒基地產 (00012) 中期業績公告