主要業務為發展物業以供銷售及租賃，投資物業以供收租，其他投資，停車場管理及物業管理，以及經營乾洗服務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

物業租賃

截至2023年12月31日止年度，整體租賃收入增加2%至港幣108.79億元。計及人民幣兌港幣較去年貶值的影響後，內地物業組合的租賃收入按人民幣和港幣計值分別上升7%和3%。香港物業組合則錄得2%的租賃收入增長。

內地方面，隨著業務從低位回升，上半年整體的租戶銷售額和租賃收入分別提升42%和12%。市場正持續重回正軌，全年租戶銷售額和租賃收入按人民幣計值分別較去年上升23%和7%。年內，我們借助2023年第一季度經濟復甦的勢頭以及會員計劃「恒隆會」的網絡，陸續推出多項推廣活動及市場營銷計劃，以鞏固市場地位，並聯繫忠實顧客和吸納新會員。

隨著香港與內地恢復通關，香港的營商環境漸見起色，然而同時面臨鄰近城市和地區日漸增加的競爭。在與時俱進的新環境下，我們為振興客流量和提升顧客忠誠度，持續採取積極的租戶組合優化措施，並進一步推廣「hello恒隆商場獎賞計劃」，成功帶動租賃收入上升2%，租戶銷售額亦錄得13%的按年增長。

內地

整體租賃收入和營業溢利分別上升7%和8%，但由於人民幣兌港幣貶值，按港幣計值的升幅收窄至3%。鑑於與疫情相關的業務中斷和停業措施，我們旗下的商場於2022年表現相對平穩，今年則受惠於租戶銷售額回升和消費意欲回暖，錄得8%的收入增長。我們的高級辦公樓組合維持穩健增長，收入提升3%，主要原因是上海恒隆廣場辦公樓租金上漲，以及昆明和武漢較新落成的辦公樓租出率有所提升。隨著旅遊限制放寬，我們的酒店營運錄得強勁復甦，收入按年大幅增長90%。

商場

我們的商場組合收入增加8%，當中高端商場的收入提升9%，次高端商場的收入則維持於去年的水平。除面臨激烈市場競爭的瀋陽市府恒隆廣場外，我們其餘的高端商場均錄得穩健增長，升幅介乎上海港匯恒隆廣場的6%，以及穩站市內高端商場領導地位的大連恒隆廣場的19%。次高端商場的收入則隨著租出率的提升而持續增長。

年內，我們的高端商場收入攀升9%。瀋陽市府恒隆廣場收入下跌1%，主要由於市場競爭劇烈，而其他高端商場則錄得由6%至19%不等的收入增長。次高端商場的租出率逐步回升，收入得以保持穩定。濟南恒隆廣場完成首階段資產優化計劃後，多家美妝品牌及首度落戶濟南的商戶於2022年下半年相繼開業，商場收入增長4%。

‧ 高端商場

我們的旗艦商場上海恒隆廣場延續驕人成績，收入和租戶銷售額較去年分別錄得10%和24%的穩健增長。我們進取的會員計劃和貼心周到的服務成功加強與顧客之間的聯繫，為他們提供無與倫比的購物體驗。一年一度的「Home to Luxury」盛裝派對於11月圓滿舉行，成功帶動租戶銷售額，並提升顧客忠誠度。我們亦透過各項別開生面的市場營銷活動刺激消費意欲，同時強化商場的高端地位，例如於4月舉行的「Game of Wonder」。截至年底，商場維持悉數租出。為了在此優越地段提供更豐富的購物選擇，我們最近獲得當地政府批准，利用現有的園景區域興建一座總樓面面積約3,000平方米的零售建築。該發展項目將為顧客提供更臻全面的購物體驗，進一步鞏固我們在市內的領導位置。

另一位於上海的上海港匯恒隆廣場提供更多元的零售選擇，收入和租戶銷售額分別按年增長6%和30%。商場於10月舉辦「Gateway to Inspiration——靈感炙熱」周年慶，成功確立其地區時尚生活及零售體驗地標的定位。此外，為配合音樂劇《劇院魅影》中文版5月首演，我們亦於商場籌辦獨家宣傳活動，不但在社交媒體上引起廣泛注意，更吸引大量顧客紛至沓來。商場於年底的租出率維持於99%的高位。
面對劇烈的市場競爭，瀋陽市府恒隆廣場的收入下跌1%。商場與瀋陽康萊德酒店和瀋陽皇城恒隆廣場合辦多項市場營銷活動，發揮協同效應，令顧客有更佳體驗。為慶祝周年紀念，商場邀請國際知名的太陽馬戲作出精彩表演，吸引了大量客流和傳媒廣泛報道。截至2023年12月，商場租出率下跌6個百分點至81%。

無錫恒隆廣場是無錫市內首屈一指的高端零售商場，今年收入和租戶銷售額再創高峰，分別增長12%和19%。多家頂尖高端品牌相繼開業，令商場作為首選高端零售據點的形象更深入民心。商場於9月舉辦為期3天的「Take Center Stage」年度營銷活動，配合針對特定客群需求的推廣活動，帶動消費及客流量連續第三年顯著上升。商場於年底的租出率保持於98%的高位。

大連恒隆廣場成功轉型後，受惠於地區奢華地標的新定位，收入和租戶銷售額按年分別增長19%和29%。多項成效卓著的市場營銷活動令消費意欲和客流量持續改善，當中包括於4月舉行的「Shining Olympia」矚目慶典活動。截至2023年12月，商場租出率上升1個百分點至90%。
昆明恒隆廣場的收入和租戶銷售額分別增長7%和8%，商場推出了多項市場營銷活動，成功加深與顧客之間的聯繫，並充分把握旅客人數回升帶來的商機，於11月舉行的「Spring Into Life」周年慶典活動便是例子之一。商場踏入開業第四年，在租金上調和租出率高企的帶動下維持穩健的基本租金收入，年底租出率達98%。

武漢恒隆廣場是我們在內地華中地區首個大型商業發展項目，自2023年初起持續改善租戶組合，以提升業務競爭力。商場租出率於年底下跌4個百分點至82%，但整體趨向復甦。收入和租戶銷售額分別錄得8%和20%的增長。商場針對特定客群籌劃了一系列市場營銷活動，例如於3月邀請太陽馬戲呈獻武漢首場演出，以慶祝開業兩周年，並於9月舉辦「Be My Heartland」慶典，成功提升租戶銷售額和顧客忠誠度。

‧ 次高端商場

瀋陽皇城恒隆廣場在年初受到疫情導致停業的影響，故租出率偏低及收入減少2%。報告年內，我們著力拓展商場的餐飲食肆，以迎合更多食客的口味，並完善品牌組合以擴大目標客群。由於瀋陽政府有意將具歷史價值的中街古城區改造成社區營造據點，我們趁機舉辦各式各樣的周末活動和音樂表演，吸引來自不同地區的顧客。與2022年12月底相比，租戶銷售額大增44%，租出率亦回升9個百分點至90%。

濟南恒隆廣場的收入和租戶銷售額分別提升4%和25%。首階段資產優化計劃完成後，多家美容商戶及品牌於2022年下半年相繼進駐商場，當中不乏市內獨家門市。資產優化計劃餘下的階段預期於2024年底至2025年初完工，屆時將為商場注入嶄新活力，推動其長遠競爭力和盈利能力持續提升。截至2023年12月底，租出率增長3個百分點至93%。

受2022年疫情帶來的壓力拖累，天津恒隆廣場於今年初的租出率偏低，導致收入下滑5%。不過，由於商場連續舉辦多項營銷推廣活動，並引入室內遊樂區及其他娛樂設施，下半年收入成功突破上半年水平。報告年內，租戶銷售額大升41%，租出率截至2023年12月底則急增10個百分點至90%。

辦公樓

我們的辦公樓組合佔內地總租賃收入約21%，繼續為我們帶來穩健可靠的增長和收入來源。總收入按年上升3%至人民幣14.01億元，升幅主要來自上海恒隆廣場的強勁表現及昆明和武漢較新的辦公樓的業務增長。

上海恒隆廣場的兩座甲級辦公樓位處上海市的傳統核心商業區，年內繼續錄得令人滿意的租賃表現，收入升幅達5%，可歸因於辦公樓實力雄厚的租戶組合、專業的物業管理服務及優越地段。為提供更完善的租戶體驗和更優質的服務，辦公樓目前正引入創新的數碼工具。截至年底，租出率維持於96%的高位。

上海港匯恒隆廣場的辦公樓收入下跌4%。受整體市場情緒疲弱影響，租出率下跌至86%。

瀋陽市府恒隆廣場的辦公樓收入錄得3%的跌幅。由於辦公樓供應與日俱增而需求持續疲弱，當地市況依然充滿挑戰。截止2023年12月，租出率下跌2個百分點至89%。

無錫恒隆廣場兩座辦公樓的總收入下跌2%，主要由於今年初的租出率未能走出去年的低位。不過，我們全年持續提供優質的服務選擇，令單位租金得以維持平穩。截至年底，租出率維持於85%。

憑藉卓越優質的設施及服務，昆明恒隆廣場的辦公樓錄得11%的收入增長，租出率亦穩守88%的水平。

武漢恒隆廣場的甲級辦公樓錄得15%的收入增長。受惠於辦公樓的優秀建築水平、高級規格和便利交通網絡，租出率上升3個百分點至76%。我們旗下自營的多功能辦公空間「恒聚」於2023年3月開幕，為租戶帶來靈活彈性的空間和設施，令辦公樓的競爭力和市場定位得以提升。「恒聚」已吸引不少舉足輕重的跨國企業進駐，包括多家名列《財富》世界500強的製藥廠和入選為中國500強企業的保險公司。

住宅及服務式寓所

上海港匯恒隆廣場的住宅及服務式寓所在收入方面維持平穩。平均房價上漲令收入有所提升，惟升幅被租出率的輕微下跌抵銷。

酒店

隨著今年初旅遊限制放寬和海外旅遊恢復，旅遊市場逐漸回暖，帶動酒店收入按年攀升90%。由於商務及休閒旅客人數雙雙回升，我們的住宿和餐飲業務表現理想，客房收入錄得1.1倍的可觀增長，餐飲收入亦上升68%。

香港

自恢復通關以來，香港的整體市況一直穩步復甦，各行各業逐漸適應疫情後的新常態。2023年，本地經濟穩健復甦，於零售市場的表現尤為明顯。

我們於2023年積極推出多項營銷推廣項目及「hello dollar」獎賞計劃，配合「開心香港」和「香港夜繽紛」等由香港政府主辦的計劃，為銷售增長注入全新動力，同時振興本地消費，為顧客帶來更上一層樓的購物體驗。

零售

我們在香港的零售物業組合收入增長4%至港幣20.27億元。為提供更完善和多元化的品牌選擇，我們持續優化品牌組合，整體租出率輕微下跌至95%。

零售租賃市況維持樂觀，主打遊客生意的租賃需求亦不斷增加。在「hello恒隆商場獎賞計劃」、香港政府新一輪消費券計劃和多項推廣活動的輔助下，租戶銷售總額和銷售租金分別上升13%和17%，當中以餐飲、珠寶鐘錶和美妝及個人護理行業的升幅最為顯著。
在整體租賃收入方面，位於主要商業及旅遊區的零售物業達到6%的可觀增長。受惠於訪港旅客人數回升，我們在旺角、銅鑼灣和山頂的零售物業表現良好。整體租出率維持於95%的高位。

我們的社區購物商場組合維持強韌表現，整體收入按年上升2%。截至結算日，位於港島東的康怡廣場租出率維持於98%的高位，而九龍東淘大商場在優化租戶組合後，租出率升至89%。

辦公樓及工業／辦公樓

儘管辦公樓租賃市況疲弱，反映經濟前景不明朗、需求低迷和可出租空間趨升（由港島區辦公樓供過於求和尤其是中環的空置率高企所致），我們的辦公樓收入仍然錄得1%的增長。我們已採取多項積極的應對措施，把租出率維持於89%的較高水平。

面對具挑戰的環境，我們的香港島辦公樓組合收入依然上升1%，平均租出率亦增至84%。最新落成的228電氣道辦公樓項目已開始分階段交付單位予租戶，並從2023年5月開始錄得收入。撇除228電氣道項目的收入，整體收入按年增長1%。

由於採取半零售定位的雅蘭中心和家樂坊表現相對強韌，加上格蘭中心以服務醫療行業租戶為主，九龍辦公樓組合的收入上升2%，租出率亦增加至94%。

住宅及服務式寓所

我們的住宅及服務式寓所業務收入按年下降7%，原因是位於半山區的御峰自2023年9月起展開翻新工程，導致租賃收入下跌。如撇除御峰收入下跌的影響，業務收入按年上升8%，主要由港島東康蘭居的租出率和房租上升所致。

物業銷售

報告年內，4個分類為待售物業的停車位於2023年5月完成法定轉讓，為我們進賬港幣200萬元的銷售收入。2022年，位於藍塘道的1間大宅完成銷售交易，帶來港幣3.16億元的銷售收入。物業銷售業務於報告年內錄得港幣5,000萬元的營業虧損，其主要包括九龍灣皓日（The Aperture）的銷售開支，以及昆明君悅居、無錫「恒隆府」和武漢「恒隆府」的營銷開支。

截至2023年12月31日，皓日（The Aperture）自2021年起合計售出126個住宅單位，總銷售額為港幣11.08億元。有關收入預計於2024年上半年完成交易後入賬。

我們繼續把握機會出售非核心投資物業，以回收資金。報告年內，我們售出11個持有用作投資物業的停車位。出售所產生的淨收益總額為港幣1,100萬元，並確認為其他收入淨額。

資料來源: 恒隆集團 (00010) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

踏入2024年，我們業務所在的市場持續存在不確定性和考驗，因此我們保持謹慎態度。在香港努力重塑其國際競爭力和吸引力之際，內地的地緣政治風險導致經濟增長緩慢和貨幣前景看淡。與此同時，我們預料外圍高息環境仍會維持一段時間。為應對這些挑戰，我們將善用旗下業務的獨特定位和會員計劃，提升與租戶之間的連繫並維持收入增長勢頭。

內地方面，我們不斷強化租賃物業組合，並推出具針對性的市場營銷活動，同時於旗下物業推廣會員計劃「恒隆會」，推動業務增長。憑藉上海恒隆廣場及上海港匯恒隆廣場的成功經驗，我們在其他城市的高端商場之發展將更成熟，為未來的增長作出貢獻。此外，我們預期次高端商場的租出率和客流量將會穩步上揚。辦公樓組合方面，我們將於2024年底迎來新項目杭州恒隆廣場，開拓穩定的收入來源。昆明君悅酒店將於2024年中開業，成為我們繼瀋陽康萊德酒店後另一個酒店項目，正好捕捉疫情後商務及休閒旅遊復甦所帶來的商機。

香港自2018年以來一直面對重重挑戰，完全復甦需時，故整體租賃市場前景在2024年仍然嚴峻。我們將繼續透過「hello恒隆商場獎賞計劃」，專注加強與顧客互動和提升其購物體驗。我們亦會透過資產優化計劃和資金回收舉措強化香港物業組合。

物業銷售方面，我們將因應市場情況繼續推進內地高端服務式寓所品牌「恒隆府」（包括武漢「恒隆府」、昆明君悅居及無錫「恒隆府」）的銷售工作。我們計劃於2024年上半年交付武漢「恒隆府」和香港皓日（The Aperture）首批單位，預售收入將於屆時入賬。

資料來源: 恒隆集團 (00010) 全年業績公告