主要在中國從事物業發展及物業投資業務。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

二零二三年，房地產市場整體呈現「前高後低」的趨勢，以「小陽春」開年，但這一態勢未能一直延續，二季度開始出現下滑，直至年末。為進一步提振市場信心，增強購房群眾的購房熱情，中國各級政府在下半年陸續頒佈更多寬鬆政策，以提振樓市，促進房地產市場保持平穩健康發展態勢，對房地產市場發展產生了積極影響，帶動行業和市場信心開始恢復。

年內，本集團順應當前行業發展趨勢，擁抱市場變化，順勢而為，聚焦粵港澳大灣區核心城市、核心區域的高價值住宅和商業發展項目，不斷推動現有土儲項目走深走實，包括：深圳白石洲城市更新項目、深圳黎光項目、珠海東橋項目（珠海璽悅灣）、深圳沙嘴二期項目（深圳紅樹灣壹號二期尚悅府）等等，頻頻傳來佳音。隨著深圳南山、福田兩大核心區域舊改項目二零二三年下半年陸續入市，本集團的現金流入及綜合實力將迎來質的飛躍，正式邁入大型舊改項目建設的豐收期。

具體來看，白石洲項目作為深圳市核心區域深南大道主幹沿最後一個「航母級」體量的城市更新項目，其以獨有的稀缺性、複雜性成為深圳規模最大、關注度最高、最具代表性的城中村舊村改造項目。該項目毗鄰華僑城，位於深圳第一梯隊的傳統豪宅區，又享有深圳五大總部基地和自身產業配套區的輻射優勢，是坐擁城市資源與景觀資源的雙級豪宅，商業價值極高。根據規劃，白石洲項目總建築面積約500萬平方米，計容建築面積約為358萬平方米，以罕見的體量實現了單一項目規模化，預計將用八到十年的時間、分為四期滾動開發完成。二零二三年，白石洲項目一期已於下半年正式開盤入市。白石洲項目一期以住宅和公寓產品為主，總計約2,746套，住宅主力戶型在110–125平之間，承接市場逐步釋放的三房至四房的改善型需求。截至二零二三年十二月三十一日，白石洲項目優異的銷售數據彰顯出購房者對於項目的地段、配套、產品設計以及集團品牌的高度認可。

白石洲項目一到四期整體來看，簽約率已超95%，達至里程碑式的節點；二期至四期業已陸續動舊屋拆除工作，預計二零二四年具備全面開工條件，實現項目的滾續開發與發展。涓涓細流，匯成江河，白石洲項目陸續開預售對於本集團的發展具有里程碑式的意義，大型舊改項目以其航母級的規模一方面給集團帶來了可觀的盈利能力，推動跨越式的發展，另一方面，層出不窮的優秀產品，更擦亮了綠景的「金字招牌」，提升了集團的美譽度，進一步擴大了行業影響力和核心競爭力。

白石洲城市更新項目將按專規分為住宅、公寓、商業三種業態進行開發，商業板塊包括一座購物中心及超甲級寫字樓。該項目商業配套位於深圳南山區核心位置，坐擁灣區發展十字中軸，整體定位為粵港澳大灣區頂級地標式商業建築群，有望成為深圳市核心地段的核心資產，公允價值具有長遠增長潛力，預計將為集團提供長期租金回報。項目一期規劃來看，本集團已陸續開商業運營籌備，儲蓄戰略合作品牌三百餘個。隨著未來八到十年白石洲商業的陸續落成，集團的商業面積將新增數十萬平方米，進一步夯實集團商住並舉的發展模式，持續為集團資產增量提質，凝聚優勢。

深圳其他舊改項目方面，深圳沙嘴二期項目（紅樹灣壹號二期尚悅府）於二零二三年八月開盤，截至年底已全部清盤。尚悅府位於深圳市福田區沙嘴路和金地一路交匯處，屬於福田區核心CBD一級輻射範圍，四面環景，擁有一線濱海樹林景觀，價值稀缺。根據建設進度，預計二零二四年中交付，快於周圍競品樓盤。深圳黎光項目簽約率已達100%，其後本集團將根據現金流的鋪排繼續推進項目進度，擇機開工。

珠海舊改項目方面，東橋項目（珠海璽悅灣）作為珠海市香洲南灣核心豪宅區的高端住宅項目，自二零二一年十月開盤以來，多次登上區域熱銷排行榜。二零二三年，珠海璽悅灣項目以優越的地理位置、高品質的人居設計摘得珠海市樓盤銷售（網簽銷售）額第一名，深受市場熱捧。截至二零二三年十二月三十一日，珠海璽悅灣北區餘下的可售存貨市值（含車位及商鋪）約人民幣23.1億元，預期未來將持續為本集團帶來合約銷售收入，豐富集團現金流來源。

年內，本集團堅持「住宅+商業」雙輪驅動的協同發展模式，在發展住宅物業的同時，通過持有和經營位於大灣區核心城市核心區域的商業物業，以穩定的租金流入，沉澱深耕，堅韌成長。二零二三年，本集團商業地產佐系列在深圳再增重要一子－佐新邑購物中心盛大開幕；同時，與萬達集團合作的化州國際花城萬達廣場於二零二三年八月十日盛大航。萬達廣場是粵西商業的重要力作，其開幕將為化州國際花城項目增添重要的區域商業配套，同時為集團品牌價值持續賦能。

二零二三年，本集團繼續拓展商業版圖，商業物業數量超過30個，商業面積約達1,655,737平方米。隨著城市化進程的持續推進以及粵港澳大灣區的加速發展，高增長潛能城市與商業綜合體互相賦能，本集團核心商業物業的創收能力預期將再上一層樓，不斷迸發出奪目的閃光點，書寫濃墨重彩的一筆。

財務方面，本集團根據內外部環境的變化以及投資需求，注重加強財務管控，強化預算管理，降低資金回籠風險，靈活運用多元化籌資策略，有效控制運營成本，維持充裕的現金流水平，推動財務結構持續優化，提升集團的經濟效益和社會效益。二零二三年，本集團以「守信負責」的氣魄與決心，成功足額兌付4.7億美金到期美元債以及境內的16億人民幣CMBS票據，兌付完成後，本集團已無任何一筆美元債，安全系數大幅提升。此外，本集團繼續堅持以銀行貸款及其他有抵押貸款為主，債務結構簡單清晰，二零二三年借貸新增提款逾人民幣130.9億元，為集團順利有序地開發及建設各舊改項目提供了有力支撐。

土儲方面，截至二零二三年十二月三十一日，本集團擁有土地儲備約686萬平方米，其中約79%位於大灣區內的深圳、香港、珠海及東莞等大灣區核心城市核心地段，可以預估優質的土儲，蘊藏著巨大的利潤。此外，在陸續推進其他舊改項目走向成熟的同時，本集團將密切審視市場及行業環境變化，採取多個渠道相結合的方式積極拓展舊改項目，以獲取優質、成本低的土儲，鑄造集團穩固的護城河。

憑藉穩健的經營基本面及良好的品牌聲譽，本集團再獲行業及市場的廣泛認可。二零二三年，本集團獲得「2023年深圳市房地產行業綜合實力十強」、「2023年深圳市房地產開發行業社會責任標杆企業」、「2023中國價值地產總評榜－年度價值城市運營商」、「2023中國房地產健康房企」、「第十三屆深圳地產資信10強」、「2023年度傑出社會責任企業」、「表現力指數2023年度商業地產企業表現百強第50名」、「商業地產企業綜合實力TOP100」、「粵港澳灣區物業服務力百強企業」、「改革開放45周年貢獻獎－價值標杆樓盤」、「2023年度深圳最值得網民信賴品牌」、「2023灣區產城創新－城市發展貢獻獎」、「中購聯購物中心行業2023年度社區購物中心卓越榜」等榮譽稱號。未來，本集團將繼續服務粵港澳大灣區發展大局，堅持可持續發展，機敏應變，銳意創新，以國際化視野打造精品，為消費者提供多元化、高質量的產品與服務。

房地產開發與銷售

報告期內，房地產開發與銷售是本集團的核心主營業務，項目佈局主要位於大灣區內核心城市核心區域。截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團房地產開發與銷售所產生的收益約為人民幣5,010.8百萬元（二零二二年：人民幣1,211.3百萬元），同比增長約313.7%，主要由結轉珠海璽悅灣及化州國際花城G區的銷售所致。二零二三年，本集團根據商品房認購書的合同銷售金額約為人民幣9,152.0百萬元，同比增長約128.5%，主要來自於白石洲一期、紅樹灣臺號二期、化州國際花城H區及珠海璽悅灣北區銷售。根據權威機構克而瑞發佈的數據，本集團榮登「深圳區域2023年房地產企業銷售TOP20」及「2023年中國房地產企業銷售排行榜」位列135。值得一提的是，本集團主力在售項目－珠海璽悅灣及化州國際花城分別獲得珠海市及化州市全城銷售金額第一名，備受市場追捧。在2023年房地產行業依然面臨不確定性的週期性變化時，本集團的逆勢向上多元化健康發展，足証集團高質量產品的良好口碑深受市場認可，正在成為房企穿越行業週期的典範，為行業樹立標杆。

白石洲城市更新項目是本集團城市更新的標杆之作，坐擁深圳城市發展主軸深南大道的核心區位，佔據深南大道與大沙河科創走廊的雙軸交匯點，可謂集團核心資產的「頂流」。該項目位於深圳南山核心地段華僑城片區。縱向來看，沿著大沙河科技創新軸，串聯起不斷創造深圳科創奇跡的四大總部基地－留仙洞總部基地、南山科技園、後海金融總部以及深圳灣超總基地，有不少智造行業里的領軍上市公司；橫向的深南大道，則是多中心組團的城市黃金大道，佔有著城市的頂端資源，也是貴胄聚居的豪宅線。約500萬平方米無界之城的全新白石洲，集旗艦商業群、塔尖辦公群、星級酒店群、高端居住群、大型公共配套群等豐盛業態於一體，在產品打造上遵循更高標準、更好條件、更嚴要求開展，項目展示區即是交付標準，所見所得，高品質是項目價格保證。項目體量龐大，計劃分為四期滾動開發，目前項目一期已於二零二三年第三季度開盤預售，成為拉動集團業績增長的新引擎。

綠景紅樹灣壹號項目位於深圳市福田區，是本集團另一極具代表性的城市更新項目。項目地處沙嘴路和金地一路交匯處東南側，臨近福田及皇崗口岸，三條地鐵環繞，交通便利，位置優越。綠景紅樹灣壹號一期項目包括三座優質住宅樓宇及一座甲級辦公室、酒店和公寓的優質綜合體，項目一期住宅於二零一八年十月首次開賣，深受市場熱捧，實現接近「日光盤」的去化速度；項目二期住宅於二零二三年下半年開盤預售，二期住宅項目為一永久無遮擋樹林濱海景觀，價值稀缺，主力戶型110–143平方米之間，主要針對市場日益釋放的改善型需求。紅樹灣壹號二期尚悅府於二零二三年八月開盤，截至年底已全部清盤。

深圳黎光項目位於深圳市龍華區觀瀾鎮黎光村，毗鄰觀瀾湖高爾夫球會黎光會所，生態環境優越。項目佔地面積8萬平方米，總建築面積約40萬平方米。項目規劃將結合社區周邊環境和居住需求，在社區南面規劃一條特色商業街，東面的大片綠地則規劃為黎光生態公園。報告期內，黎光項目簽約率已達100%。

珠海東橋城市更新項目（珠海璽悅灣）是珠海市城市更新三大試點村之一，多次被列入珠海市區年度重點工作。二零一九年，本集團正式成為東橋城中舊村更新項目實施主體，並已取得全部必要行政批覆，為本集團涉足珠海市城市更新領域樹立了重要的里程碑。該項目位於珠海市香洲區南灣片區，地處港珠澳大橋橋頭堡，又處傳統豪宅片區，扼守城市發展中軸，地理位置優越。該項目規劃總建築面積約76.5萬平方米，包含高端住宅、特色酒店、文化街區等多重業態，項目（北區）已於二零二一年十月開售，入市以來，備受市場認可和追捧，並獲得二零二三年珠海市樓盤銷售網簽銷售額第一位。報告期內，貢獻合約銷售約人民幣34.3億元，延續熱銷態勢。

綠景國際花城位於廣東省茂名化州市，坐落於成熟住宅區，自然環境良好，毗鄰橘洲公園，設有完善的公共交通網絡，至市中心僅需約十分鐘車程。項目佔地面積約83.6萬平方米，規劃總建築面積約224.8萬平方米。憑藉優越的地理位置，良好的生態環境以及成熟的配套教育設施等優勢，綠景國際花城以標桿式的姿態進一步革新了化州人居進程。截至二零二三年十二月三十一日，綠景國際花城的合約銷售人民幣7.61億元。項目於獲得二零二三年化州市樓盤銷售網簽銷售額及銷售面積雙料第一的銷售成績。同時，位於綠景國際花城的萬達廣場於二零二三年八月十日正式開幕，為綠景國際花城賦能商業配套，實現長遠增值。

香港流浮山項目是本集團首個香港房地產發展項目，標誌著「綠景」品牌走向國際化的新里程。項目位於香港流浮山深灣路，擁有優越海景，眺望後海灣，毗鄰深圳之地理優勢。該項目預計規劃建成為擁有約116棟低密度臨海獨棟別墅群，進一步延伸本集團的業務觸角。

資料來源: 綠景中國地產 (00095) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

二零二三年，中國房地產市場繼續底部調整，行業政策層面前穩後松，地方政策鬆綁加力提速。根據《克爾瑞》研究報告資料顯示，截至二零二三年十二月底，全國至少273個省市出台超過600次寬鬆性政策，從三四線到核心一二線反向傳導，限制性行政措施幾乎都已退出。展望二零二四年，地方房地產調控政策有望進一步優化，一線及部分強二線城市調控政策尚有鬆綁空間。

縱觀中國城市化發展路徑，主要超大特大城市已經進入了深度城市化進程，房地產市場也由高速發展階段全面轉入存量提質階段，表明深耕核心城市、核心區域的城市更新模式迎來了新的發展機遇。接續黨的二十大報告強調的「實施城市更新行動」，二零二三年七月，住建部發佈「關於紮實有序推進城市更新工作的通知」，進一步要求城市更新要立足永續發展、啟動城市活力，從頂層設計出發紮實有序推進城市更新。

深圳作為中國特色社會主義先行示範區，經過改革開放四十年的高速發展，如今已經演變成全球高密度人口的「超大城市」之一，人口與產業的強大虹吸力使得「土地供應緊張」問題成為城市發展的隱形「天花板」。深圳於二零零九年在全國率先提出了「城市更新」的概念，出台了《深圳市城市更新辦法》；二零二一年三月，深圳又率先正式實施了全國首個城市更新地方立法《深圳經濟特區城市更新條例》，從立法層面完成了城市更新的頂層設計。深圳市政府高度重視城市更新領域且與其他地區不同的是，深圳城市更新自始便採取了市場主導的模式，充分激活和調動市場各要素，這有利於民營企業和資本有效地參與城市更新業務，助力城市向現代化蝶變。

綠景（中國）早在九十年代含著「深圳城市更新改造」的金湯匙進入房地產領域，憑藉前瞻性的發展戰略以及近三十年的城市更新項目經驗，本集團在深圳乃至粵港澳大灣區城市更新領域持續推進了多個舊改精品項目，獲得眾多美譽與良好口碑，是目前深圳城市更新專業委員會創始委員及主任單位。本集團堅持與國家發展同頻、與時代進步共振、與美好生活同行，通過城市更新把高質量發展同滿足人民美好生活緊密結合，已成長為粵港澳大灣區城市更新領域的佼佼者。

展望未來，本集團將繼續秉承「持續提升城市價值」的企業使命，深化「雙核」戰略佈局，借助自身資源及專業優勢，享受大灣區核心城市成長的紅利，把握新的發展機遇，廣度與深度同頻，力度與溫度兼備，不斷提升城市功能品質，優化城市空間和功能佈局，讓人民生活更美好更幸福，讓城市成為「宜居，宜業，宜學，宜商，宜遊，宜養之城」，將做最受尊敬的城市價值創造者的目標落到最實處。

資料來源: 綠景中國地產 (00095) 全年業績公告