主要業務為泛地產業務，包括高端和現代化普通倉庫、冷鏈物流倉庫、專門批發市場、工業地產、商業地產、一級土地開發。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

本集團過往定位為專業地產開發商，以物流倉庫、冷庫、工業廠房和一級土地開發為重點，同時經營若干商業項目。然而，本集團過往參與的業務屬於重資產投資，具有資金積壓大、回收週期長的特性，因此本集團設計出一個可持續發展的特定商業模型，使項目獲得持續收益的同時，也可以通過經營業績的改善帶動物業價值的提升，並最終在價值體現時抓住市場的最有利時機進行出售，實現最終收益的最大化。自二零一八年起，本集團已積極籌備各成熟項目的資產出售，但受國家操作制度變更、貿易戰、疫情、地沿政治激烈鬥爭和利率上升多重負面因素持續不斷的影響下，導致整個經濟大環境不斷惡化，最終在二零二二年才完成了物流倉庫兩項資產和工業廠房三項資產的出售。但因時間上的拖延，導致期間財務費用的持續增加和資產價格的下跌，使本集團持續出現虧損。因此在審慎評估了業務的可持續發展未來後，本集團決定進行業務轉型，即對重資產業務不再進行新投資並進行逐步出售，並基於自二零一九年開始發展的冷鏈業務對上下游進行滲透，開展中國的食品供應鏈業務，務求透過重資產出售，實現降低負債和財務費用支出，同時通過增加實現收入多元化，雙管齊下地改善本集團的盈利能力。

本集團現有項目亦根據不同分類分別列出如下。

(1)高端和現代化普通倉庫

高端和現代化物流倉庫類是本集團優先考慮售出的成熟項目，已於二零二二年六月六日完成售出了北京通州區項目的90%權益，餘下的10%權益亦於二零二三年八月十日完成出售，回收資金約人民幣180,000,000元。廈門同安區項目、海南澄邁區項目已于二零二三年十月十日完成出售，回收資金約人民幣386,000,000元。該分類下的上海浦東區項目、天津（天津自貿區天津機場區）項目、天津（天津自貿區天津港片區）項目及青島膠州項目共計約43萬平方米的項目也在有序安排出售中。

(2)供應鏈發展

全國性供應鏈業務是本集團依託現有已趨向成熟發展的線上和線下冷鏈和農業批發市場基礎設施而延伸重點發展的業務，並進一步藉自主開發的網上交易平台開拓貫穿上下游，目的是成為全國性的食品供應鏈業務服務商。本集團發展的供應鏈業務，以提供高貨值的進口肉類和水產類交易全程一體化服務為主。隨著中國中產社會興起，對優質食品需求每年正處於快速遞增的趨勢。然而，中國在過去一段時間，由於行業沒有進行改革，供應鏈行業仍受高投入和低資訊化等因素影響，發展比較緩慢，並無形成行業領軍企業，因此給予了本集團一個重要的發展機遇。本集團的供應鏈業務，已開展國際貿易服務、冷鏈倉儲服務和凍品電子商業系統開發。其戰略目標是要建立中國最好的供應鏈行業綜合服務平台，充分利用數位化科技手段為客戶節省成本和增加收入，對整個鏈條中的貨物、資訊、資金實施全面管控，消除金融機構的融資風險。本集團合營企業天津港項目已於二零二三年十二月七日完成出售，回收資金約人民幣146,000,000元。

供應鏈業務下農業批發市場詳情如下：

經衢州市政府部門審批通過，衢州通成農業發展有限公司（「衢州通成」）獲准建設現代農產品批發市場項目，包括農產品交易區及綜合商務配套，前者可作為同市舊貿易中心搬遷後之新址。現時舊貿易中心獲授一級農產品批發市場資格，服務對象約3,000萬人口。衢州農商城項目分為二期建設開發，第一期建築面積為41,282平方米，已於二零一五年八月正式啟用；

第二期分為三個標段，一標段與二標段建築面積為153,856平方米，已於二零一七年十一月正式啟用；三標段處於設計圖優化階段。截至二零二三年十二月三十一日，市場可出租面積162,223平方米，其中包括批發交易區、市場綜合交易區、倉儲服務區和市場公共配套區，其中批發交易區之平均出租率為82.54%、倉儲服務區平均出租率為79%、市場公共配套區平均出租率為81.15%，經營團隊正不斷努力對現有資產進行內部區域調整，以提升整體出租率和提高租金單價，使項目早日實現盈利。

根據衢州市政府關於實施數位化市場的工作要求，衢州農商城項目加快推進專業市場新零售升級改造，實現線上交易和移動支付等新零售模式，數字化智慧農批系統於二零二三年下半年初期完成第一步試運行，于二零二四年一月一日開始收取水果交易佣金。為有效盤活資產，經營團隊拓寬招商思路，將原閒置的凍品區24#和25#樓投入少量資金改造成綜合早市區，於二零二三年四月二十日投入運營，早市交易區（24#、25#）出租率100%，租金年收入人民幣384.83萬元。同時，早市投入運營後，較大的人流量帶動了周邊區域的發展。

線上服務和交易平台是本集團發展供應鏈業務的主要推手，凍品e港（原凍品交易港）(www.cciinet.com)，V3.0商用版本、H5版本及APP版持續進行優化，成功實現線上註冊、交易、支付一體化。還完成了線上平台安全管理方案、產品實行全生命週期管理及全媒體管道的運營管理。二零二二年十一月，本集團旗下的北京融界數據科技有限公司（「融界數據」）通過評審認定，獲批成為高新技術企業。截至二零二三年十二月三十一日，融界數

據共獲得37項軟體著作權登記。同時，由融界數據開發運營的凍品e港累計註冊用戶數突破194,233戶，企業認證數量6,890戶。針對每年系統資訊安全的等保測評，均已按要求完成年檢並備案，系統資訊安全等級已升至等保2.0三級。截至目前，凍品e港集合全國3,173多家物流公司、16,947多條物流線路和7,000多家冷庫，覆蓋全國約31個省份和400多個縣市區。同時在供應鏈產業鏈條的各環節，我們已啟動與各種企業的深度戰略合作。透過與不同地區冷庫合作為客戶提供服務，目前已達成合作協定的冷庫地區包括：大連保稅區、大連經濟技術開發區、上海洋山自貿區、上海浦東新區、天津保稅區和深圳鹽田區等。基本上已形成沿海港口倉儲網路的搭建。在國際貿易服務業務開展和先進互聯網技術支援的系統建設共同推動下打造中國境內凍品產業功能最齊全和最先進的一體化服務平台。

(3)工業地產

因應上海地區的高端製造業外遷需求，本集團在二零一六年底啟動工業地產業務，與新加坡SSinolog (China) Holding I Pte. Ltd.組成若干非全資附屬公司（本集團持有75%權益），並在二零二二年，本集團成功出售了在江蘇太倉市、江蘇常熟市和江蘇蘇州市培育完成的項目，其中最後一個與新加坡SSinolog (China) Holding I Pte. Ltd.合作的浙江嘉興項目，於二零二四年一月二十四日完成出售，回收資金約人民幣272,940,000元。

本集團現時唯一持有的工業廠房位於江蘇省常州市天寧經濟開發區的工業園總部基地項目。項目規劃總用地約200畝，總建築面積約476,403平方米，規劃及擁有面積將340,882平方米，總投資約人民幣20億元，將分兩期開發，第一期已於二零二二年六月三十日竣工驗收合格，正在積極開展租售工作，現已完成出售面積7,831.24平方米；第二期仍在規劃中，其中若干建築面積將予售出，以加快現金周轉。該項目將是常州市天寧區第一個互聯網經濟平台集中地，整個項目將植入智造、智慧、智匠三大核心理念，憑藉「智力共用+智慧製造+智慧產品」，打造互聯網+產業集群抱團創新與可持續發展的載體；同時配備配套商業、休閒等城市功能，將蘇南智城科技產業園（「蘇南智城」）打造成產城融合、互聯網+智慧的產業園區。該項目已於二零二零年初被列入江蘇省重點項目名單，並於二零二二年被列入江蘇省省級科技企業孵化器名單。同時，蘇南智城被常州市天寧區授予「重大項目投入獎」。

(4)一帶一路

中柬特區項目位於距離柬埔寨首都金邊市西北65公里的磅清揚省，通過5號公路與金邊連接。項目規劃佔地目標為30,000,000平方米，目前已取得土地證之面積約為14,667,829平方米。我們正主動引入戰略合作夥伴，現時已積極展開協商。目前，項目完成規控設計和部分市政設計，特區整體規劃容納了生產加工、物流商貿、科研文化、教育人居等不同城市功能，享受柬埔寨政府提供在稅務和進出口等的優惠政策。項目定位於服務「一帶一路」上的華資企業，為華商提供一個集群式綜合產業平台。特區內柬埔寨政府將設置海關、商務部、勞工部、稅務部等，為特區內企業提供一站式對接服務。本集團主要是對特區土地進行一級開發，並在土地開發完成後售予中國企業，實現土地轉讓收益。同時對園區提供管理服務，收取持續的管理費收益。

目前在項目規劃方面，已完成針對一期項目土地的控制性詳規，定位於「企業園區+城市綜合體」的概念，企業園區規劃以輕工業為主導，商貿流通為支撐，科技研發、教育、文旅產業為特色，城市綜合體規劃中引入「彈性用地」、「海綿城市」、「鄰裡中心」等現代化概念。

柬埔寨政府目前積極推出多項政策吸引外商投資，建立了自由開放的經濟體系，對外資與內資基本給予同等待遇。我國「一帶一路」倡議與柬埔寨「四角戰略」有機結合，中柬合作助力柬埔寨經濟增速自二零一三年以來持續保持5%-7%高速增長，二零二三年中國依然是柬埔寨最大投資方。近年來，柬埔寨經濟高速發展，社會平均年齡不足30歲，老齡化人口佔比不足5%，形成足夠的勞動力來源。

隨著RCEP協定和中柬自貿協定逐步發揮作用，兩國共建「一帶一路」繼續落實，為中柬項目的開發建設帶來了新的「曙光」。本集團緊緊抓牢此歷史機遇，一方面計劃尋覓優質的合作夥伴共同設立基金，為中柬項目下一步的發展提供資金支援；另一方面開拓思路，緊跟跨境電商在東南亞區域快速發展的步伐，充分考慮市場環境變化下如何深度發掘項目的自身優勢，不斷完善中柬項目規劃。

此外，柬埔寨前首相洪森先生、首相洪瑪奈先生於二零二三年對中國進行多次國事訪問，中柬雙方發表構造新時代中柬命運共同體的聯合聲明、發佈《中柬聯合公告》，當中提到共同探討以洞里薩湖為中心的「魚米走廊」，發展現代化生態農業，擴大兩國間優質農產品貿易，該方面亦符合本集團的食品供應鏈業務的發展。總括而言，目前由於中柬雙方合作細節有待公佈，本集團會積極跟進，並進一步優化整個園區發現的規劃方案，適時啟動第一期建設。

長遠而言，中柬兩國長期穩定和友好的關係，本集團相信該項目會取得穩定現金流作為支撐本集團業務發展的基礎。

(5)商業地產

(a)廣州光明房產建設有限公司（「廣州光明」）擁有位於中國廣州市越秀區北京路購物區之光明廣場之99%權益。該廣場總建築面積約為61,967平方米，是一座以十六歲至二十八歲活力一代為目標客群，集餐飲、娛樂、購物及文化體驗於一體的綜合商業體。二零二三年全年期間項目自有面積之平均出租率約為86.48%。

(b)北京允中創富企業管理有限公司（「允中創富」）原稱是北京金都假日飯店有限公司，為本集團之全資附屬公司，擁有位於北京市北禮士路（鄰近西城區金融街）一間四星級商務休閒酒店，為訪京商務旅客提供333間裝潢雅致之客房。但由於行業原因，該酒店雖然入住率在北京假日酒店品牌中長期領先，但對本集團的利潤貢獻始終有限，因此金都假日飯店已於二零一九年十一月十二日與北京首厚康健養老企業管理有限公司簽署了委託經營合同，於二零二零年第一季度，酒店已停止營運及進入裝修改造期。預計於二零二四年第二季度投入營運。

資料來源: 北京建設 (00925) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

本集團過往作為專業地產開發商，著重於重資產投資，投入成本高，回收週期長，其中財務費用的龐大支出直接影響企業的盈利能力。本集團自二零一九年起已逐步實施兩項業務轉型。一是，逐步淡化對泛地產開發業務的依賴，並持續推動各成熟專案的資產處置工作，達到回收資金、實現利潤、降低負債等多重目標。二是，進一步推動供應鏈產業的發展。2023年全國食材供應鏈行業穩中求進，行業規模邁上新台階，其中初級食材市場規模人民幣7.04萬億，食材加工規模人民幣12.77萬億，食材流通規模人民幣9.15萬億及食材消費規模人民幣16.54萬億。另外，在國家一系列穩經濟、促銷費政策的支持下，2023年GDP總值超人民幣126萬億、增速5.2%，宏觀經濟的穩步提升也為食材供應鏈行業的恢復和發展提供良好的經濟環境。綜上所述，2024年食材供應鏈市場規模有望持續增長，本集團以現有冷庫資源和互聯網平台為依託，發展成為食材供應鏈服務商。致力於以科技手段為引領，為傳統產業賦能，由單一的冷鏈倉儲業務逐漸參與到作為民生必需品之一的食品供應鏈業務之中。通過大幅增加服務性收入比重，實現長久的利潤，確保健康資金流到位，改變過往長期積壓資金，無法盤活現金流的困境。

2023年作為北京建設推動供應鏈從上游大宗貿易到下游消費的全產業鏈高品質發展的起步之年，一系列與食材供應鏈業務相關的國家政策接連出台，前有2023年政府工作報告將「著力擴大國內需求」列為年度第一項重點工作，把恢復和擴大消費放在優先位置；後有發改委《關於恢復和擴大消費措施》中特別提到了要擴大餐飲業的服務消費，綜上所述，作為餐飲行業的重要合夥夥伴，食材供應鏈將成為未來整個消費市場的重要支柱。本集團利用已經投入的重資產進行輕資產運營，供應鏈服務複用已投入的包括常溫庫、冷庫、批發市場、互聯網交易平台等重資產基礎設施，進行輕資產運營，選擇高價值品類－冷凍肉類，發揮專業源頭採購優勢，深入佈局下游頭部管道客戶，形成持續穩定的供應鏈下游客戶，服務頭部制菜工廠、連鎖餐飲、商超社區及電商。同時，發揮本集團各所屬公司資源協同優勢，打通供應鏈源頭至下游終端，構建供應鏈服務+倉儲物流基礎設施及產業園運營+資料驅動的「三位一體」特色供應鏈服務。

通過供應鏈服務引入上下游客戶，改造集團現有冷庫、物流園區等基礎設施，為客戶提供供應鏈條上的定制化倉儲物流服務，進而提升設施利用率，降低運營成本，同時把控產業鏈條上倉儲、物流、清關等關鍵風險控制點，逐步提升利潤水準，並為客戶提供金融支援，從而通過以上價值服務吸引更多客戶和業務，形成「三輪驅動」的業務增長模式。另外，與地方城市進行供應鏈服務運營業務專項對接，開展以自貿區、產業園區、物流園區為基礎的進口食材冷鏈合作，推進供應鏈在全國產業鏈深入佈局和高品質發展。將在三至五年內打造輕資產，低風險，強現金流的S2B2C（源頭供應商－經銷商－終端）食材供應鏈平台。

未來，本集團將減少對重資產的依賴和投資速度，轉入輕重結合的發展模式，利用在物流地產、工業地產和冷鏈業務的成熟經驗，提高服務方面的業務比重，相信在政策支持、市場需求的共同推動下，食材供應鏈業務有望在未來實現更加快速、健康和可持續的發展。同時繼續收縮經營成本和財務費用支出，現經營利潤和正現金流，持續為股東帶來收益。

資料來源: 北京建設 (00925) 全年業績公告