主要於中華人民共和國（「中國」）從事物業發展、物業投資及瓶裝水生產及銷售。

業務回顧 - 截至2023年09月30日六個月止

本集團持續專注其核心業務，包括水業務、物業發展及物業投資業務。後疫情時代，中國整體經濟仍然承壓。本集團面臨更多挑戰，包括但不限於中國物業市場低迷、市場氣氛不佳及消費者需求低迷。本集團正積極並持續採取行動，以減輕疫情對本集團的不利影響。儘管如此，我們的核心業務不可避免地受到一定程度的不利影響。

水業務

於報告期間，本集團自水業務分類錄得約1,627,000港元之虧損（二零二二年：3,097,000港元）。水業務分類虧損減少乃主要由於報告期間人民幣匯率趨於穩定，令人民幣計值之貨幣資產及負債產生之匯兌虧損減少；短期借款之融資成本減少；及來自非全資附屬公司少數股東之額外利息收入。

水生產及銷售

本集團持有香港泉水叮咚集團有限公司（其於廣西擁有一間全資附屬公司—廣西泉水叮咚飲品有限公司（「廣西泉水叮咚」））之20%股本權益。廣西泉水叮咚持有取水證以生產及銷售瓶裝水，並正於廣西經營。

於報告期間，本集團分佔聯營公司虧損約5,733,000港元（二零二二年：7,081,000港元），其主要由於物業、廠房及設備折舊及取水證攤銷。虧損減少主要由於聯營公司經營虧損減少以及取水證攤銷因截至二零二三年三月三十一日止上一財政年度末估值下降而減少。

泉水開採

本集團持有聯（中國）有限公司（「聯」）（其擁有一間位於湖南的全資附屬公司—湖南新田富鍶礦泉水有限公司（「湖南新田」））之67%股本權益。湖南新田持有採水證可用作於湖南開採礦泉水。由於二零二二年第四季度COVID-19疫情嚴重，當時施工被推遲且大部分工人被解僱。於建造工程於二零二三年二月前後恢復前，本集團需要時間招聘並安排足夠的工人以恢復建造工程。廠房建設已於二零二三年上半年完工。機器及設備亦安裝完畢。近期將進行試運行，試運行合格後將申請生產許可證。商業生產預期將於二零二四年初開始。

於二零二一年八月二十七日，聯前少數股東林鎮豪先生向一名獨立第三方出售彼於聯的33%股權。本公司繼續持有聯67%股權。聯的新少數股東已同意為林鎮豪先生的所有負債及承擔負上責任。聯的新少數股東亦已同意並承擔林鎮豪先生的若干賠償責任。有關湖南的泉水開採業務於二零一九年及二零二零年因未能達到產量保證的賠償約為人民幣21,936,000元，乃經新少數股東及本集團共同協定。新少數股東隨後已向本集團支付約人民幣11,936,000元。於二零二三年三月二十八日，本集團與新少數股東訂立補充協議，據此，新少數股東同意於二零二四年三月二十七日或之前償還未償還補償金人民幣10,000,000元，連同按年利率5%計算之累計利息。

二零二一年及二零二二年的產量保證因就COVID-19疫情實施的嚴格預防措施及建造工程遭到延誤而並未達成。本集團與新少數股東一直保持溝通且仍正就二零二一年及二零二二年的賠償進行磋商。

物業發展及物業投資業務

於報告期間，本集團錄得自物業發展及投資分類溢利約1,889,000港元（二零二二年：虧損約13,017,000港元）。轉虧為盈乃主要由於報告期間人民幣匯率趨於穩定，令人民幣計值之貨幣資產及負債產生之匯兌虧損減少，且減幅超過收入的減幅以及有關終止收購位於中國瀋陽之物業之利息收入因大部份未償還款項已於二零二二年度結清（有關詳情於本公告「關連交易」一節中披露）而減少的減幅。收入減少之詳情載於下文大連、浙江及蘇州之物業項目中。

物業發展

大連物業

位於中國大連之間接全資附屬公司大連創和置地有限公司（「大連創和」）於大連從事開發城市用地作住宅用途，並計劃於中國大連金州新區金石灘北部區開發55幢樓宇，其中第一期（「一期」）為21幢樓宇，第二期（「二期」）為34幢樓宇。

一期「心田佳苑」已於二零一九年三月竣工，並確認為本集團持作出售之已落成物業。一期共有21幢樓宇，總可售面積約為42,540平方米，包括四幢小高層、九幢洋房及八幢聯排別墅。大連創和於二零一九年四月開始向買家交付物業。於報告期間，約271平方米的物業已完成交付並錄得約1,792,000港元（二零二二年：4,059,000港元）的收入。直至二零二三年九月三十日，一期的總可售面積合共約81%已交付予買家。於二零二三年九月三十日，大連創和共有合約總額約人民幣31,624,000元的銷售合約，總可售面積約4,300平方米，其將於不久將來交付予買家。

二期獲確認為本集團的發展中物業。本集團計劃開發34幢樓宇，總可售面積約為69,000平方米。二期之開發處於初步階段。由於(i)COVID-19疫情自二零二零年初起爆發；(ii)中國經濟增長放緩；及(iii)若干中國物業發展商自二零二一年中起遇上債務危機，故二期的開發已延期並改期進行。

於二零二二年一月二十七日，大連創和收到大連市自然資源局出具的閒置土地認定書，據此二期土地被認定為處於閒置狀態。因此，二期土地可能存在被中國政府機關無償收回的風險。大連創和的管理層正積極與中國政府機關進行協商及溝通，以解除閒置狀態的認定，及避免被中國政府機關無償收回土地。

截至本公告日期，儘管作出閒置土地認定，二期土地的法定所有權仍由本集團控制。中國政府機關並無採取進一步措施及本公司並不知悉有關收回的任何確切時間表。

董事會已審視並重新考慮二期的發展計劃。近年建築材料成本不斷上升導致開發成本增加。然而，由於自二零二一年中起若干中國物業發展商的債務危機及COVID-19疫情爆發，故大連物業的售價有所下跌。因此，發展二期的預測利潤率大幅下降。因此，於現時市況下開發二期土地不符合本公司及其股東的整體最佳利益。儘管如此，管理層仍會盡力避免土地被中國政府機關無償收回。

本集團原本預計大連物業一期的物業銷售僅暫時受到COVID-19疫情的影響，而一旦COVID-19疫情接近尾聲且邊境開始重新開放，未售出單位的銷售將會立即恢復。然而，儘管COVID-19疫情已經結束且邊境重新開放，中國整體經濟於二零二三年上半年仍處於停滯狀態，且短期內不太可能快速復甦。就物業市場而言，過去幾個月物業市場狀況變得更加糟糕。根據中國國家統計局公佈的相關數據以及其他線上資源，(i)於二零二二年初至二零二三年四月，全國物業開發及企業單位投資均呈下降趨勢；(ii)二零二三年第一季度的土地交易數量達到二零一零年以來的最低水平；(iii)新建住宅物業及二手住宅物業的銷量仍大幅低於COVID-19之前的水平；(iv)中國超過75%主要城市的住宅物業（特別是二手住宅物業）的價格有所下降；(v)與二零二一年十一月之水平相比，物業存貨水平顯著增加40%以上；及(vi)二零二三年第一季度的房貸增長創歷史新低，顯示上述期間家庭暫時不願意增加債務。

由於物業市場氣氛不佳，本集團未能於短期內出售大連物業一期的所有剩餘未售出單位。就二期而言，由於同樣的原因，本集團須延後或重新考慮二期土地的開發。本集團亦正盡力尋找買家以出售二期土地，惟本集團仍未能物色並招攬買家。

本公司正密切關注物業市場狀況，並將繼續積極進行一期未售出單位的營銷及銷售活動。

就二期而言，本集團將繼續為整幅土地尋求買家。

然而，鑒於物業發展為可回報率高的業務，本公司從未有意停止進行有關業務。相反，本公司一向為市場機遇隨時出現作好準備，以繼續進行其物業發展業務。有見中國物業市場的近期市況、經濟充滿不確定性及全球通脹導致建造成本不斷上升，本公司在其物業發展業務上暫時採取保守的方針。

物業投資

北京物業

於二零一七年二月二十八日，本集團訂立收購協議，以代價約人民幣220,000,000元（可予調整）購買位於北京會展國際港展館配套設施項目第三期之(a)總建築面積為8,335平方米之辦公室物業及(b)總建築面積為3,100平方米之地下停車場。

於二零二三年九月三十日，本集團按照買賣協議所述付款條款支付代價人民幣200,000,000元。代價餘價約人民幣20,000,000元須於賣方與買方（本公司一間間接全資附屬公司）簽立預售協議及買方已取得房產證後支付。

由於COVID-19疫情持續時間較長及北京前幾年舉辦多項國家級活動，故物業的建造工程須數度暫時停工，且進度受到嚴重影響並有所延誤。本集團自賣方接獲數份函件要求延遲交付物業。本集團已委聘中國律師跟進及處理物業延遲交付事宜。

本集團正密切監察北京物業的建設進度。預計北京物業的建設將於二零二三年十二月前完成，且預計將於二零二四年六月前分批交付。本公司亦正在為於北京物業交付予本集團後將其出租予租戶進行若干準備工作，包括(i)對附近物業的租金水平進行廣泛的市場調查；(ii)制定針對目標租戶的營銷策略；及(iii)編製有關北京物業租賃業務的預算及財務預測。鑑於北京物業位於北京會展國際港，本公司深信北京物業將推動本公司的物業投資業務。本公司擬採取更積極的方式來吸引新租戶，包括但不限於(i)對可供租賃的物業進行更積極的營銷；(ii)為潛在租戶提供更具競爭力的租賃組合；及(iii)聘請更多的物業經紀以獲取潛在租戶。

浙江物業

本集團持有位於中國浙江省金華蘭溪市上華街道沈村的一幅工業用地（土地面積約為31,950平方米）及一幢雙層工業建築（總建築面積約45,330平方米），連同另一幅總土地面積約74,960平方米的土地之土地使用權。

工業用地及建築目前出租予租戶以賺取租金收入。本集團於報告期間錄得租金收入約2,184,000港元（二零二二年：4,988,000港元）。

由於COVID-19疫情持續時間較長，浙江物業部分租戶的業務無法維持，且須終止與本集團訂立的浙江物業租賃協議，或須減少於浙江物業租賃的總建築面積規模。鑑於上述情況，浙江物業的整體出租率及租金收入於報告期間有所下降。

本集團現正盡最大努力為浙江物業的空置單位物色並招攬新租戶。本公司深信，一旦市場狀況改善，工業物業的需求將會增加，而浙江物業的出租率將會隨之提高。本公司擬採取更積極的方式來吸引新租戶，包括但不限於(i)對可供租賃的物業進行更積極的營銷；(ii)為潛在租戶提供更具競爭力的租賃組合；及(iii)聘請更多的物業經紀以獲取潛在租戶。

蘇州物業

本集團持有位於中國江蘇省蘇州市外五涇弄6號的總建築面積約14,798平方米的若干建築物，連同總土地面積約20,841平方米的土地的土地使用權及房屋所有權。

蘇州物業包括一間經營集旅遊、度假及會議於一體的蘇州園林式酒店。本集團現正出租蘇州物業以賺取租金收入，而租戶則於蘇州物業經營（其中包括）商務會所、特色商務精品酒店、餐廳、商店及辦公室等。

於報告期間，本集團錄得租金及管理費收入約3,608,000港元（二零二二年：11,319,000港元）。

COVID-19疫情持續時間較長，故對旅遊及商務會議造成嚴重影響，從而對蘇州物業租戶的業務造成不利影響。部分租戶的業務無法維持，且須終止與本集團訂立的蘇州物業租賃協議。鑑於上述情況，於報告期間，蘇州物業的整體出租率及租金收入下降。

本集團現正盡最大努力為蘇州物業的空置單位物色並招攬新租戶。本公司深信，一旦市場狀況改善，旅遊物業的需求將會增加，而蘇州物業的出租率將會隨之提高。本公司擬採取更積極的方式來吸引新租戶，包括但不限於(i)對可供租賃的物業進行更積極的營銷；(ii)為潛在租戶提供更具競爭力的租賃組合；及(iii)聘請更多的物業經紀以獲取潛在租戶。

鹽田物業（已終止業務）

(A)於二零一四年六月二十四日，本集團訂立一份收購協議，並於二零一五年四月十五日訂立補充協議、於二零一六年七月十二日訂立第二份補充協議、於二零一七年五月十七日訂立第三份補充協議及於二零一八年五月三日訂立第四份補充協議，以代價約人民幣100,000,000元（相當於約126,000,000港元）購買物業。

該物業包括位於中國深圳市鹽田區鹽田保稅區物流園內三號路與深鹽路交匯處二號堆場之金馬創新產業園（前稱為「金馬訊息物流園」）（「金馬創新產業園」）46個單位，總建築面積約為8,699平方米。

於二零二三年九月三十日，本集團已取得該物業的實質擁有權及已按照買賣協議所述付款條款有條件支付可退還按金總額人民幣90,000,000元。代價之餘額約人民幣10,000,000元須於向買方（本公司之一間間接全資附屬公司，「金馬產業園之買方」）發出有關房產證日期起30日內支付。賣方須於二零一八年十二月三十一日或之前（或其他可能由雙方協定之日期）以金馬產業園之買方名義登記物業業權。

(B)於二零一五年五月十五日，本集團訂立第二份收購協議，並於二零一六年七月十二日訂立補充協議、於二零一七年五月十七日訂立第二份補充協議及於二零一八年五月三日訂立第三份補充協議，以代價約人民幣65,100,000元（相當於約81,400,000港元）收購額外物業。該物業包括金馬創新產業園30個單位，總建築面積約為5,400平方米。

於二零二三年九月三十日，本集團已取得該物業實質擁有權及已按照買賣協議所述付款條款支付有條件可退還按金總額人民幣60,000,000元。代價之餘額約人民幣5,100,000元須於該物業以金馬產業園之買方名義登記日期起30日內支付。賣方須於二零一八年十二月三十一日或之前（或其他可能由雙方協定之日期）以金馬產業園之買方名義登記物業業權。

(C)於二零一五年十一月十日，本集團訂立第三份收購協議，並於二零一七年五月十七日訂立補充協議及於二零一八年五月三日訂立第二份補充協議，以代價約人民幣101,600,000元（相當於約122,000,000港元）收購額外物業。所收購該物業為位於金馬創新產業園2座指定作辦公及倉儲用途之單層鋼筋混凝土大樓，總建築面積約為4,957平方米。

於二零二三年九月三十日，本集團已取得該物業實質擁有權及已按照買賣協議所述付款條款支付有條件可退還按金總額人民幣100,000,000元。代價之餘額約人民幣1,600,000元須於該物業以金馬產業園之買方名義登記日期起30日內支付。賣方須於

業務展望 - 截至2023年09月30日六個月止

儘管本集團於報告期間面臨COVID-19疫情後影響及中國物業市場低迷帶來的挑戰，惟董事對中國長遠經濟發展感到樂觀，並相信中國水產品及物業的需求將保持穩定及具可持續性。本集團將繼續加強於其核心業務（即水業務、物業發展及物業投資業務）的競爭優勢，並於該等範疇尋求合適的商機及投資機會。

此外，本集團一直致力促進其業務及資產組合多元化，以分散現有業務的風險。除其現有核心業務外，本集團正積極評估拓展至能源相關及天然資源業務的可行性。管理層亦對隨時出現的其他商機一直保持開放態度。

於二零二三年八月，本集團訂立買賣協議，以收購永亦投資控股有限公司的100%股權及永名投資控股有限公司的73.1%股權（統稱「該等目標公司」）。該等目標公司及其附屬公司持有位於中國雲南的鉛礦、鋅礦、銅礦及銀礦的礦產資源項目。該等收購事項為本集團投資中國天然資源行業的絕佳機會，符合本集團成為天然資源行業市場參與者的發展目標。鑒於礦產資源項目的未來前景及盈利能力，本集團預期該等項目將在該等收購事項後不久為本集團帶來持續的現金流。該等收購事項仍待本公司股東於將於二零二三年十一月二十八日舉行的股東特別大會上批准。該等收購事項的詳情載於本公司日期為二零二三年八月二十三日的公告及本公司日期為二零二三年十一月九日的通函。

資料來源: 中加國信 (00899) 中期業績公告