主要業務包括生產及銷售傳統中西藥產品、保健食品、個人護理產品、物業投資、農產品交易市場物業管理及銷售。

業務回顧 - 截至2023年09月30日六個月止

隨著為期三年的新型冠狀病毒肺炎疫情臨近終結，且於二零二三年初放鬆旅行限制，全球經濟恢復正常並進入後疫情時代。香港經濟於二零二三年第三季度同比增長4.1%，高於上一期間1.5%的增速，為自二零二一年第四季度以來經濟的最強勁增長。私人消費的增長仍然緩慢，按年實質增幅為6.3%，二零二三年第二季度為8.2%。就對外貿易而言，貨物進出口持續下滑。於本期間，本集團緊跟消費及業務發展趨勢，從營銷推廣、渠道拓展以及技術應用等多個方面持續優化業務。

二零二三年四月及七月的消費券計劃（「消費券計劃」）繼續支持消費需求，但近期緊縮的財務狀況、利率上升和房地產市場惡化可能會對消費者開支和情緒造成負面影響。此外，於當下之後疫情時代，香港市民更願意及渴望赴海外度假，其或會於一定程度上對我們的業務造成負面影響。

香港與中國內地之間近期的交通流量顯示，週末及假期期間北行旅客的數量遠多於南行旅客。此外，該等入境遊客的消費行為從先前的習慣性購物轉變為網紅「打卡」或拍照以及深度遊。因此，光顧我們店鋪的本地顧客數量減少，加之內地遊客消費行為變化，可能會導致假日期間的銷售額下降。

展望未來，預期二零二四年的香港經濟較二零二三年將經歷反彈。在近期利率上升及物業市場惡化的形勢下，預期香港大多數消費者的消費決定依然謹慎。勞工市場在短期內會進一步好轉，幅度主要取決於本地經濟活動的表現。

中藥及保健食品產品

於第三季度，香港經濟加速發展，較上年同期顯著增長4.1%。該增長主要受入境旅遊和私人消費增長推動，表明這些領域出現復甦跡象。然而，儘管發展較為積極，香港的商業環境仍然面臨挑戰。其中一個重大挑戰是遊客消費模式的轉變，這要求企業調整策略，以滿足不斷變化的偏好和需求。此外，零售市場氣氛仍不明朗，進一步增加了經營環境的複雜性。儘管如此，本集團積極利用市場上的商業機會，為成功做好準備。透過保持前瞻性和適應性，本集團迎難而上，並於多變的商業環境中實現增長。

「以誠意用心造藥，憑信譽繼往開來。」本集團致力提供高質量的中藥產品和服務。為了滿足日益增長的中醫診症需求並提升服務水平，我們於二零二三年八月成立中央煎藥中心，並承諾在二十四小時內將煎好的中藥直接送達客戶。此外，我們於整個期間一直在積極擴展業務：包括在熱門旅遊景區開設新零售店、使用各種電商平台，及與健康和美容藥物連鎖店建立合作，並更廣泛地為市民推廣我們的產品和服務。此外，隨著跨境電商的蓬勃發展及中國遊客的湧入，我們重新調整了廣告支出以配合中國市場的增長。

鑒於香港出現季節性甲型流感並持續出現新型冠狀病毒疫情，本集團已推出若干新產品，協助市民對抗疫情。其中一款產品是野生蟲草皇，可以增強成人和兒童呼吸系統功能。該產品同樣適合長新冠人士。隨老年人口增長，本集團亦推出一系列關節和骨骼產品，有助促進關節和骨骼的健康。本集團更於二零二三年與香港理工大學建立合作關係，推出了骨盈素。這次合作結合了科學和傳統中藥的專業知識，以提升中醫藥藥效。蟲草Cs4納米硒的發現揭示了其促進骨細胞和骨基質形成的潛力，從而有助於增強骨密度。透過推出這些新產品以及加強科學合作，本集團旨在滿足社會不斷變化的健康需求，提供更有效治療方法。

如上文所述，本集團業務取得顯著增長。總收益達330,400,000港元，較上年同期增長顯著，約為23.9%。這一顯著增長顯示了本集團所推行策略的有效性。此外，在香港獲評為「過去12個月最常使用的中式保健品品牌」*進一步體現出對本集團的認可，其彰顯了香港消費者對位元堂產品的信任和偏好。本集團收益大幅增長，並公認為香港最常使用的香港保健品品牌，印證了本集團在拓展業務、推出新產品和迎合消費者不斷變化的需求方面所作出的努力。這些成就使本集團成為市場領導者，在提供可靠和受歡迎的中成藥和保健食品方面享有良好的聲譽。

西藥及保健食品產品

於本期間，在各國家或地區解除出入境、商業及社會活動的所有限制後，人們的出行頻率增加，新型冠狀病毒肺炎疫情及流感於夏季之前再次小規模爆發。隨著疫情的小規模爆發，「珮夫人」止咳露的銷售額出現正增長，且盧森堡西藥及消費品業務的總收益較上年同期增長9.1%。

為應對如此動盪的市場環境，本集團全力獲取市場商機。我們的旗艦品牌「珮夫人」已連續13年蟬聯香港止咳露銷售冠軍，此乃歸功於我們不斷努力進行策略性銷售及營銷活動。於本期間，本集團就盧森堡產品開展營銷活動及擴大分銷渠道，並取得穩健進展。此外，為符合中國內地的相關法規，本集團已委聘經選定且擁有強大銷售網絡的本地分銷商，以提升「珮夫人」在醫藥渠道的滲透率以及「珮氏」品牌在中國內地消費渠道的滲透率。

本集團的另一個主要品牌「珮氏」，在香港的驅蚊產品市場中已確立領先地位。珮氏驅蚊爽產品的銷售收益較上年同期增長6%。

於疫情期間，消費者的購買行為已從線下大幅轉移至線上。為應對此趨勢，我們一直積極投放資源發展電子商貿業務渠道，包括透過自有網上平台（位元堂網購）及選定的第三方電子商貿平台（如香港電視購物網絡(HKTV mall)、士多(Ztore)等）以分銷珮夫人及珮氏的產品及發展我們的跨境電子商貿業務。

物業投資

於二零二三年九月三十日，本集團於香港擁有十一項物業，全部均為零售物業（然而，本集團已就收購兩項物業訂立兩份買賣協議，截至二零二三年九月三十日，該兩項物業的交易尚待完成）。該等物業大部分用作自營及特許經營零售店。於本期間，自有投資物業的公平值虧損淨額為約900,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：公平值收益淨額為約8,000,000港元）。

於本期間，本集團已向一名獨立第三方出售一間持有位於香港九龍高輝道13號寶城工業大廈11樓（連同相關天台部分及一個停車位）的物業之物業權益持有公司，代價為71,000,000港元（詳情請參閱日期為二零二三年二月六日及二零二三年六月十九日的聯合公佈），以及已向一名獨立第三方出售位於香港新界沙田大圍道66號、68號、70號及72號地下及部份天井B號舖的物業，代價為66,800,000港元（詳情請參閱日期為二零二三年三月二十一日的聯合公佈）。

於二零二三年九月八日，本集團與宏安地產有限公司（「宏安地產」）的兩間附屬公司訂立買賣協議，收購兩間公司持有的位於香港九龍荔枝角美孚新村第七期萬事達廣場1-11、15-17號及荔灣道10-16號地下N77號舖（「物業I」）及香港新界元朗同樂街2號金寶樓地下F號舖（「物業II」）之物業權益，代價分別為43,800,000港元及35,000,000港元。物業I和物業II分別於二零二三年十月中旬和十一月中旬完成收購。有關詳情，請參閱二零二三年九月八日的聯合公佈。

管理及銷售農產品交易市場之物業

中國農產品交易有限公司（「中國農產品」），連同其附屬公司統稱為（「中國農產品集團」）主要在中華人民共和國（「中國」）從事農產品交易市場之物業管理及銷售。

中國農產品集團於中國五個省份管理十一個農產品交易市場。於本期間，中國農產品錄得收益約310,500,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約303,600,000港元），其中包括(i)經營農產品交易市場產生之約193,800,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約195,400,000港元）；及(ii)銷售物業產生之約116,700,000港元（截至二零二二年九月三十日止六個月：約108,200,000港元）。

湖北省

武漢白沙洲市場

武漢白沙洲農副產品交易市場（「武漢白沙洲市場」）乃全中國最大的農產品交易市場營運商之一。武漢白沙洲市場位於中國武漢市洪山區，佔地面積約310,000平方米，為湖北省最為知名的農產品交易市場之一。武漢白沙州市場於二零二二年榮獲全國城市農貿中心聯合會評為「全國農產品綜合批發市場五十強」。該獎項表彰本集團作為中國農產品交易市場營運商以其努力及專業知識對市場所作出的貢獻。物業出租之租金收入乃武漢白沙洲市場產生之主要收入。

黃石市場

黃石宏進農副產品交易市場（「黃石市場」）為本集團於二零一五年一月成立的合營項目，佔地約23,000平方米。黃石市是湖北省的縣級市，距離武漢白沙洲市場約100公里。作為次級農產品交易市場，黃石市場能夠與武漢白沙洲市場產生協同作用，促進蔬菜及農副產品交易。黃石市場的營業額較截至二零二二年九月三十日止六個月減少約7%。

隨州市場

隨州白沙洲農副產品交易市場（「隨州市場」）為本集團於二零一八年三月成立的另一個合營項目，佔地約240,000平方米。本集團採用輕資產營運業務模式，透過取得合約管理權以經營該市場。於本期間，隨州市場的營業額較截至二零二二年九月三十日止六個月減少約1%。

河南省

洛陽市場

洛陽宏進農副產品交易市場（「洛陽市場」）為本集團於中國河南省之旗艦項目，佔地面積約255,000平方米。於本期間，由於確認的物業銷售減少，洛陽市場的銷售額較截至二零二二年九月三十日止六個月減少約56%。洛陽市場於二零二二年榮獲全國城市農貿中心聯合會評為「全國農產品綜合批發市場五十強」。

濮陽市場

濮陽宏進農副產品交易市場（「濮陽市場」）是本集團與中國河南省當地夥伴合作的合營項目之一。於本期間，濮陽市場面臨新興市場的激烈競爭。於本期間，濮陽市場的營業額較截至二零二二年九月三十日止六個月減少約22%，主要是由於確認的物業銷售減少。

開封市場

開封宏進農副產品交易市場（「開封市場」）之總建築面積約140,000平方米，為本集團第三個市場營運據點，其有助於本集團在中國河南省建立農產品交易市場網絡。於本期間，由於確認的物業銷售及物業租賃收入增加，開封市場的營業額較截至二零二二年九月三十日止六個月增加約8%。開封市場於二零二二年榮獲全國城市農貿中心聯合會評為「全國農產品綜合批發市場五十強」。

廣西壯族自治區

玉林市場

玉林宏進農副產品交易市場（「玉林市場」）是廣西壯族自治區（「廣西地區」）最大的農產品交易市場之一，佔地面積約415,000平方米。於本期間，由於確認的物業銷售增加，玉林市場的營業額較截至二零二二年九月三十日止六個月增加約104%。

欽州市場

欽州宏進農副產品交易市場（「欽州市場」）之總建築面積約180,000平方米，為本集團於廣西地區的第二個市場營運據點，其有助於本集團在廣西地區建立農產品市場網絡。於本期間，欽州市場的營業額較截至二零二二年九月三十日止六個月減少約22%。

江蘇省

徐州市場

徐州農副產品交易市場（「徐州市場」）佔地約200,000平方米，位於中國江蘇省北部。於本期間，徐州市場的營業額較截至二零二二年九月三十日止六個月減少約3%。徐州市場於二零二二年榮獲全國城市農貿中心聯合會評為「全國農產品批發市場百強」。

淮安市場

淮安宏進農副產品交易市場（「淮安市場」）位於中國江蘇省淮安市，佔地約100,000平方米。淮安市場一期已投入營運，預期淮安市場的交易量將於市場越趨成熟後逐步改善。由於確認的物業銷售減少，淮安市場的營業額較截至二零二二年九月三十日止六個月減少約30%。

遼寧省

盤錦市場

盤錦宏進農副產品交易市場（「盤錦市場」）之建築面積約50,000平方米，為本集團在中國遼寧省投資的首個試點項目。盤錦市場主要側重於河蟹買賣並定期舉行交易會。於本期間，盤錦市場表現穩定。盤錦市場營業額較截至二零二二年九月三十日止六個月維持穩定。

資料來源: 位元堂 (00897) 中期業績公告

業務展望 - 截至2023年09月30日六個月止

中西藥及保健食品產品

儘管零售市場氣氛不明朗，本集團仍致力提供高質量的中醫診症服務。除了提升服務外，本集團亦致力改進客戶關係管理(CRM)系統。透過強化該系統，本集團旨在與消費者建立更牢固、更緊密的關係。提高客戶參與度與忠誠度為重中之重，其有助於培養信任及長期關係，並最終令本集團及客戶受益。

展望未來，中國的粵港澳大灣區政策為中醫及保健食品產品業務提供良好的發展前景。該主要發展區域蘊藏著增長的機會。本集團有意藉助該前景並充分利用大灣區的潛力，並為在中醫及保健食品產品行業獲得持續成功而充分準備。

就西藥產品而言，於今年夏季之前，本集團在新型冠狀病毒肺炎疫情及流感小規模爆發時繼續加強旗艦品牌「珮夫人」的銷售並擴大零售分銷渠道（如萬寧、屈臣氏以及連鎖超市）。此外，我們的「珮夫人」止咳露將在即將到來的冬季流感高峰期推動銷售額增長。本集團預計西藥產品將獲得正增長。本集團在中國內地招募「珮夫人」止咳露的戰略分銷合作夥伴，並預計未來幾年將實現強勁增長。同時，本集團將抓住機遇，以「珮夫人」品牌推出更多治療上呼吸道感染的藥物，將「珮夫人」打造成「上呼吸道感染方面的專家」，進而實現業務多元化。本集團持續發展跨境電子商貿業務，以連結大灣區及亞太地區的消費者。

管理及銷售農產品交易市場之物業

於本期間，中美關係持續高度緊張，中國房地產低迷，阻礙了經濟增長。然而，該等影響對中國農產品集團主要集中於中國國內市場的營運影響輕微。展望未來，中國農產品集團將繼續利用其在行業中的領先地位、易於複製的商業模式、先進的管理體系、資訊技術基礎設施及優質的客戶服務，構建全國性的農產品交易網絡。

農業發展依然是中國中央政府未來幾年的首要政策。二零二三年，中國共產黨中央委員會及中國國務院發佈了「二零二三年中央一號文件」。文件中承諾促進對農產品交易市場的投資，擴大農產品網絡，建設農產品物流基礎設施及儲存設施，並改善區域冷藏基礎設施。另一方面，預計「一帶一路」政策將推動中國經濟的整體增長，並為中國的繼續發展提供可持續方式。

為了把握新商機，中國農產品集團已採取進一步措施，以「輕資產」戰略與不同合作夥伴合作，擴大其在中國的業務。其亦探索電子平台的發展，以抓住中國政府促進數字經濟帶來的技術進步的機會。中國農產品集團利用其在行業中的領先地位，進一步將業務擴展到濕貨市場及交易領域，中國農產品集團相信其商業戰略及運營模式將為中國農產品及其股東帶來長遠裨益。

資料來源: 位元堂 (00897) 中期業績公告