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00823 領展房產基金
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基本數據

(百萬港幣) 3/20163/20173/2018
營業額8,7409,25510,023
毛利8,7400.000.00
EBITDA17,43018,17342,759
EBIT17,40818,14642,739
股東應佔溢利16,29517,71147,761
每股盈利7.197.9321.71
每股股息2.062.282.50
每股資產淨值56.7962.4783.06

領展及其附屬公司之主要業務為投資於房地產(不包括性質為住宅、酒店或服務式住宅之房地產),以及就包含零售及╱或商業部分之所有類別發展項目從事物業發展及相關活動。

業務回顧 - 截至2018年03月31日止年度

管理

良好的資產管理是經營物業組合的成功關鍵。年內,領展將資產管理模式擴展到整個香港物業組合,彰顯其既深且廣的管理能力,並設有專責的資產經理團隊監察物業的整體表現。

香港物業組合

零售

嚴謹的資產管理方針有助我們在活躍市場上保持良好的表現。於2018年3月31日,物業組合的租用率維持於97.0%之高水平。年內的續租租金調整率為29.1%,而零售租金收入則按年上升5.3%。剔除所有於分析年度內出售及收購的物業後,零售租金收入比往年增長9.5%,反映了我們現時的物業組合有相對強勁的增長潛力。平均每月租金則由2017年3月31日之每平方呎55.3港元上升至2018年3月31日之每平方呎62.4港元。

停車場

目前,領展於香港擁有及管理約61,000個鄰近物業組合的泊車位。由於香港泊車位供應有限,需求仍然居高不下。物業完成資產提升工程後,優化的購物環境推動我們商場的客流量及對時租泊車位的需求。年內,停車場收入按年增長5.5%。剔除所有於分析年度內出售及收購的物業後,停車場收入則上升10.9%。截至2018年3月31日止年度,每個泊車位每月收入按年增加11.3%。

中國內地物業組合

領展的中國內地物業組合包括北京歐美匯購物中心、上海領展企業廣場1座及2座以及廣州西城都薈廣場(於年內完成收購)。此物業組合本年度的表現穩健,收益總額為8.84億港元(2017年:5.74億港元),而物業收入淨額達到6.84億港元(2017年:4.59億港元),分別按年增加54.0%及49.0%。

自2017年5月完成收購西城都薈廣場,我們加強商戶組合,項目接近全數租出。歐美匯購物中心的表現足證我們具投資及管理中國內地區域性商場的專業知識。領展企業廣場1座及2座保持一貫穩定及令人滿意的表現。

於2018年3月31日,歐美匯購物中心及西城都薈廣場的出租率分別為100.0%和99.2%。歐美匯購物中心的續租租金調整率表現仍然強勁達29.4%;西城都薈廣場的續租租金調整率則為61.2%。領展於中國內地的辦公室物業租用率為99.3%,續租租金調整率則上升至13.3%。

提升

資產提升釋放了物業組合的增長潛力。我們透過資產提升工程將陳舊資產轉化為現代化商場,為顧客提供多元化的購物選擇,提升購物體驗,並同時為商戶營造更佳的營商環境。商場經重新定位後,為我們的基金單位持有人及鄰近社區增強價值。

年內,我們完成14項資產提升項目,所有項目均超出15%投資回報。當中TTown(前稱頌富廣場)及TKO街市為大型改善工程,展現出領展作為香港領先的零售資產擁有人及管理人的能力。

TKOGateway於2016年完成資產提升工程,將厚德商場重塑成為將軍澳區都會商場。年內,我們進一步提升TKOGateway的鮮活街市,翻新攤檔、引進全新的空間佈局及更當眼的出入口。我們更為商場打造特色美食街,供應小食及夜宵,吸引一眾年輕及家庭顧客享受休閒的餐飲體驗。通過廣泛的交通網絡與其他地區連接,TKOGateway及TKO街市已成為區內獨樹一幟的購物總匯,並吸引更多將軍澳區內外的顧客。

黃大仙中心南館的全面提升是北館提升工程的延伸。以往陳舊及未被充分利用的鮮活街市已轉型為精心設計的零售及飲食區域,與北館及南館的商戶組合相輔相成,充分發揮黃大仙中心的增長潛力。這為黃大仙中心南館帶來來自港鐵站的人流,增加客流量。此外,我們亦為三個匯坊商場(分別為小西灣廣場、慈雲山中心及天澤商場)進行翻新,以保持該等物業的競爭力。

我們持續透過資產提升,保持物業增長規模及基金單位持有人的回報增長。現時,我們正進行10個提升項目,另有四個項目即將展開。我們的資產提升計劃將伸延至2023年,有逾20個項目正於規劃階段。

本年度是鮮活街市提升工程創下新記錄的一年。年內一共完成12個鮮活街市提升項目,其中三個由我們自行管理,剩餘九個則由街市營運商經營。有見顧客對優質鮮活街市的需求殷切,街市商戶亦反饋正面,我們已加快活化鮮活街市的步伐。

收購

我們的業務表現建基於具抗逆力的物業組合,並以維持每基金單位分派的可持續增長為目標。我們於2017年5月完成收購位於廣州的西城都薈廣場,代價為人民幣40.65億元。

我們認為西城都薈廣場具增長潛力。項目於荔灣區核心地帶佔據策略性地理位置,坐落地下鐵路黃沙站上蓋,連接性極佳。商場逾40%的面積出租予飲食及休閒娛樂商戶,為區內之顧客及訪客提供獨特的購物、飲食及娛樂體驗。廣州西城都薈廣場出色的續租租金調整率亦為我們的整體物業組合帶來重大貢獻。

位於旺角的彌敦道700號大樓部分已於2017年年底開業。截至2018年3月31日,大樓約70%的面積已租出或接近完成協議階段,當中包括醫療診所、美容中心及共享商業中心。零售部分名為T.O.PThisisOurPlace(T.O.P),預期將於2018年年中開業,集合年輕客群喜愛的飲食、生活品味、時尚及美容品牌。我們預期T.O.P將成為匯聚都市娛樂體驗的地標熱點,維繫及招攬顧客前來領展消費。

展望未來,我們將繼續檢視收購機遇,集中投資於香港及中國內地一線城市外圍的零售物業及於核心商業中心區的優質甲級辦公室,提升整體物業組合的質素。

出售

我們透過實踐資本循環策略,提升物業組合質素。年內,我們完成策略性評估並出售17項物業,總代價為230億港元,作價較2017年9月30日的估值溢價52%。是次出售交易獲本地房地產投資者及全球房地產投資基金的青睞,亦大大提高我們的零售物業在海外機構投資者間的知名度。

是次出售交易標誌著我們完成物業組合提升及資本循環的里程碑,從出售非核心或增長緩慢物業和引進香港及中國內地的優質項目中,保持領展長期增長勢頭。出售資產所得收益將用於在市場情況及規例允許下持續回購基金單位,以抵消由出售所致的每基金單位分派損失,並作為在機遇出現時收購優質新資產、償還債務及一般營運資金用途。

發展

我們與南豐發展有限公司於九龍東海濱道77號的合營發展項目海濱匯將於2019年年初完工。摩根大通已落實租用約32%的辦公室面積。海濱匯特設大型樓層及具康體休閒設施的平台綠化空間,定必成為九龍東的全新甲級商廈地標。香港特區政府為九龍東行動區提出多個概念總綱計劃,吸引有意擴展業務及由核心商業區搬遷到該區發展的企業進駐。目前項目的建設工程及租賃進度理想。

海濱匯將設計及發展為環保低碳商廈,並已取得領先能源與環境設計(LEED)鉑金級、綠建環評(BEAMPlus)鉑金級及健康建築標準(WELL)金級的前期認證。項目亦設有逾400個配備電動汽車充電裝置的泊車位。

資料來源: 領展房產基金 (00823) 全年業績公告

業務展望 - 截至2018年03月31日止年度

展望未來,金融市場普遍預期美國聯邦儲備局將於2018年年底前至少再加息兩次。倘若港元銀行市場流動性開始下降,港元利率或會比美元利率增長得更快。然而,我們相信領展已充分準備應對潛在的挑戰。於2018年3月31日,我們已對沖債務總額的75.8%為固定利率(2017年3月31日:61.4%)。定息負債平均年期(代表定息負債所提供的平均利率保障期)為5.3年(2017年3月31日:6.3年)。由於對沖百分比上升,我們債務組合的實際利息成本增加至2.89%(2017年3月31日:2.65%)。

作為領展資本循環策略的其中一環,我們於回顧年度內利用部分出售資產所得的款項回購了6,450萬個基金單位,平均價格為每基金單位67.43港元。我們預計未來幾個月將在市場情況及規例允許下持續回購最多8,000萬個基金單位,以抵銷物業出售對基金單位分派的影響。

鑒於我們穩固的市場地位、資產素質不斷提升、以及業務地域多元化,標準普爾於2017年7月21日將我們的基準評級由「a」級提升至「a+」級。而用作調整領展信貸評級的主要基數(即營運所得資金與債務之間之比率),則由15%放寬至12%,整體信貸評級被確定為「A╱穩定」。相關比率放寬加上出售物業後我們的備用流動資金上升,使領展日後為投資項目進行融資時更具靈活性,更好把握發展機遇。於2018年5月8日,穆迪亦確認領展的信貸評級為「A2╱穩定」。

資料來源: 領展房產基金 (00823) 全年業績公告

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