領展及其附屬公司之主要業務為投資於房地產（不包括性質為住宅、酒店或服務式住宅之房地產），以及就包含零售及╱或商業部分之所有類別發展項目從事物業發展及相關活動。

業務回顧 - 截至2023年09月30日六個月止

營運摘要－中國

香港物業組合

我們擁有並管理130個社區商業資產，其中包括香港必需品零售資產、鮮活街市、停車場及一項辦公大樓資產，連同約57,000個附設於╱鄰近公共屋及周邊設有公共交通樞紐的泊車位。

該等資產是香港消費基礎建設不可或缺的一部分，為我們帶來具抗逆力的收益，讓我們渡過不同經濟週期。該等資產為顧客提供日常生活必需品及服務，而車位則為鄰近屋的居民及普羅大眾提供停車設施。除社區商業資產外，我們的香港物業組合亦包括透過一間合營企業擁有60%權益的九龍東辦公大樓海濱匯，以及兩幢位於紅磡及柴灣的停車場╱汽車服務中心及倉庫大廈。

零售

‧香港零售物業組合的收益總額及物業收入淨額分別按年增加2.4%及1.0%。於報告期末，物業組合租用率維持在98.0%的歷史高位。此乃歸因於我們採取積極策略，以迎合潛在新商戶的需求。此外，我們集中培養及支持在物業組合中展現增長潛力的商戶，亦為我們穩健的營運表現作出貢獻。

‧報告期內已簽訂超過300份新租約。於2023/2024年度上半年，平均每平方呎租金為64.3港元，較去年同期有所增長。

‧隨著旅客人數回升及就業市場狀況改善，香港零售市場較去年的低位回升。儘管如此，由於財務狀況緊張及全球經濟疲軟，市場仍面臨諸多不明朗因素。於疫情期間，領展的營運表現持續優於市場水平，致使我們的基數較高。我們持續的增長顯示我們長遠的表現優於市場。

‧於2022/2023年度，我們的商戶每平方呎銷售額增長已超越疫情前的水平，於報告期內維持3.1%的增長趨勢，使續租租金調整率於2023/2024年度上半年達到8.7%。我們的整體租金對銷售額比例進一步正常化，並回復至12.4%的健康及可持續水平。

‧作為我們業務的基石之一，積極資產管理的良好往績讓我們能夠釋放物業資產的潛在價值，藉此豐富顧客在商場的購物體驗，並持續為客戶接觸點注入新元素。於2023/2024年度上半年，我們完成了東頭街市資產提升項目，開支總額為2,800萬港元，預計投資回報率為15.9%。

‧我們的資產提升計劃包括目前正在進行的啟田商場、蝴蝶廣場、建生商場、富善商場、秀茂坪商場及鯉魚門廣場，該等項目的計劃資本開支分別為1.39億港元、2,600萬港元、6,000萬港元、3,900萬港元、5,800萬港元及5,600萬港元，並預期於2023年底至2025年初竣工。此外，正在規劃及待法定審批的香港資產提升項目涉及資本開支總額約7億港元。

停車場及相關業務

‧停車場及相關業務之收益按年增長5.2%，由於停車場月租及時租收入均持續改善。

‧停車場月租收入按年增長4.5%，主要由於報告期內停車場收費上調。停車場時租收入按年增長7.5%，歸因於報告期內停車場收費按中低單位數百分比上調。

‧停車場每個泊車位每月收入維持增長，按年增加5.3%至3,335港元。

‧於2023年9月30日，停車場每個泊車位平均估值增加1.7%至約為737,000港元（2023年3月31日：725,000港元）。

辦公大樓

‧於2023年9月30日，我們透過一間合營企業擁有的辦公大樓海濱匯錄得86.1%的租用率，主要由於兩名租戶退租。儘管如此，我們已覓得租戶承租該等空間，故承諾租用率提升至98.2%。

‧擇優而租繼續對九龍東辦公大樓的租賃市場產生重大影響。企業搬遷的主要驅動因素包括有意優化空間、整合及更好的大廈質素。

中國內地物業組合

我們中國內地物業組合包括位於一線城市以及周邊長江三角及珠三角地區之零售資產、辦公大樓資產及物流資產。該物業組合以人民幣計算的總收益與去年同期相比大致持平，廣州天河領展廣場及領展中心城由於較長時間的資產提升及穩定期以致收益下降，然而該收益下降被兩個新收購的物流資產所帶來新的收益所抵銷。以人民幣計算的物業收入淨額增加2.5%，有賴於我們嚴格控制經營開支。以港元計算，受外匯影響收益及物業收入淨額分別按年下降6.0%及3.0%。

於報告期內，中國內地的宏觀經濟形勢已更趨穩定。然而，全球經濟疲弱、地緣政治緊張及高利率環境等外部挑戰影響了中國內地經濟的復甦步伐。中國內地的消費意欲及零售銷售等各個方面均持續呈現令人鼓舞的復甦跡象。儘管復甦步伐可能未如市場預期，但持續的改善仍展現良好可觀的增長趨勢。

零售

‧在中國內地零售持續穩步復甦期間，我們零售物業組合的人流及每平方呎零售銷售總額呈現穩健增長，並超越疫情前水平。儘管如此，各行業的復甦步伐不一，其中餐飲、電車、電器及休閒娛樂呈現最為明顯的復甦及可持續增長。

‧於2023年9月30日，物業組合的租用率（包括我們的合資格少數權益物業－上海七寶萬科廣場）維持在95.8%的高位。零售業務的平均續租租金調整率（包括我們的合資格少數權益物業－上海七寶萬科廣場）為-5.2%，乃由於復甦步伐較疲弱，但預計將於本年度末趨向持平。

‧充分發揮資產的潛力是加速為基金單位持有人創造價值的關鍵。廣州天河領展廣場的第一期資產提升已於2023年9月重開試業。該項目的資本開支約為人民幣3億元，投資回報率約為12.0%。該資產將重新定位為充滿活力的24小時城市生活區及Z世代的樞紐，並提供戶外兒童遊樂場及佳餚美饌街。坐落於天河中心，該項目真正體現了現代生活方式，匯聚趣味歡樂的能量。

辦公大樓

‧儘管上海辦公室市場受競爭日益激烈及供應量增加的影響，上海領展企業廣場之租用率於2023年9月30日仍維持在91.5%的健康水平。為緩解該等外部壓力，我們的租賃團隊努力不懈，積極與具有擴張潛力或正在考慮搬遷的潛在商戶接洽。重要的是，中國內地辦公大樓資產的續租租金調整率已有明顯改善，由2022/2023年度的-14.5%收窄至2023/2024年度上半年的-7.5%。

物流

‧交通連接的改善，以及國內消費回升帶動物流行業的需求。然而，報告期內市場新增的供應淡化有關需求。隨著時間推移，新增供應將逐漸被吸收，預計該情況將趨向正常化。

‧我們的物流組合擁有五個優質物流資產，戰略性地鄰近於大灣區及長江三角洲一線城市及當地主要交通樞紐。儘管新設施不斷湧入，但倉儲設施租用率仍維持在95.0%的健康水平，主要受惠於新收購的常熟市北部設施持續租出。常熟市南部及北部的收購已分別於2023年4月及5月完成。

‧物流資產增長與我們具活力的零售物業組合相互補足。憑藉電子商務行業穩步擴張，物流業仍然具備相當可觀的持續增長潛力。

營運摘要－國際

我們的國際物業組合包括澳洲、新加坡及英國的12項零售及辦公大樓資產。我們國際資產組合的收益及物業收入淨額分別增長206.4%及236.9%至8.61億港元及6.03億港元，主要來自澳洲及新加坡新收購資產的貢獻。

期內，我們專注於優化海外物業組合之表現，而裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza則在2023年3月31日完成收購後加入該等物業組合。零售資產表現持續復甦，其中若干資產之商戶銷售額增長已重返疫情前水平。儘管這部分由外圍因素帶動，但亦足證我們引入獨特新零售商的租賃策略卓有成效。國際辦公大樓資產的定位是迎合擇優而租的趨勢，加強我們的社區營造策略，並強化環境、社會和管治的資質。

零售

澳洲

‧隨著國內外旅客回歸，悉尼逐漸恢復正常，商戶重拾擴張業務的意欲，意味著悉尼核心商業區的人流將更加暢旺。於2023年9月30日，物業組合的租用率穩定在98.1%，反映商戶有潛在需求。在消費者熱衷社交的當下，我們集中於向顧客提供吸引的產品，提升其購物體驗。為實現此目標，我們不斷完善商戶組合，例如：網羅別具一格的生活時尚品牌，兼收並蓄，緊貼餐飲潮流，提供各式各樣的佳餚，以匯聚人流。值得鼓舞的是，大多數商戶零售額不斷增長，逐漸恢復至疫情前水平。

‧改善零售資產表現的其他舉措包括與悉尼市議會(City of Sydney Council)合作，振興悉尼的夜經濟，升級Queen Victoria Building及The Galeries的門面，使其更具活力及引人注目。George Street作為主要的行人專用區，為Queen Victoria Building帶來新機遇，其將通過社區營造及藝術及文化活動，讓Queen Victoria Building增添活力。迄今已完成初步資產升級可行性研究及與市議會接洽。

新加坡

‧新加坡兩項市郊零售資產已於2023年3月底完成收購。所收購資產－裕廊坊及Swing By @Thomson Plaza，以及宏茂橋坊的物業管理服務協議首次對我們2023/2024年度的財務作出貢獻。

‧此外，新加坡的區域辦事處已於7月正式開幕，進一步展現我們在亞太區擴張的承諾。回顧期內，物業組合及團隊整合順利完成，促進中國香港、中國內地及新加坡三地團隊之間更緊密合作，實現協同效應。

‧於9月底，我們的物業組合幾乎全數租出，租用率達99.3%，足證資產基礎穩固。儘管商品及服務稅上漲帶來影響，但大型國際活動接踵而來及有限的零售物業供應，均將支持零售需求及租金增長。我們購物中心的商戶銷售額已基本恢復至疫情前水平，其中餐飲及美容與保健業務的復甦尤其明顯。

辦公大樓

‧國際辦公大樓資產組合的加權平均租約到期年期約為5.3年，租用率為95.1%。大部分租約附有每年租金遞增條款，為穩定的收入奠下基礎。

‧外圍宏觀不利因素持續對辦公大樓造成衝擊。我們積極應對挑戰，使資產定位在擇優而租的趨勢中受惠。具體而言，347 Kent Street正在進行資產提升，現時正在進行基本裝修配置工程，The Cabot亦正在進行大堂翻新及基本裝修配置工程。

資料來源: 領展房產基金 (00823) 中期業績公告

業務展望 - 截至2023年09月30日六個月止

在領展3.0戰略下，我們憑藉雄厚的資產負債表和專業團隊的領導為未來增長做好充分的準備，同時在當前經濟環境存在不確定性以及預期利率長期高企的情況下保持韌性。我們的地域及資產多元化和拓展輕資產第三方資本管理收入的策略，使我們能夠靈活地應對波動的環境。加上我們對環境、社會和治理及永續發展的承諾，我們對抓緊機遇及應對任何眼前挑戰的能力充滿信心。我們的最終目標始終明確－為基金單位持有者帶來長期及可持續的增長。

資料來源: 領展房產基金 (00823) 中期業績公告