主要業務包括：健康及美容服務；借貸服務；及投資物業。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

於回顧年度，本集團之淨虧損增加6%至約港幣28,900,000元，乃經扣除以下各項的影響：(i)毛利較二零二二年增加約港幣4,250,000元；(ii)於二零二二年錄得出售物業收益港幣7,462,000元，而於二零二三年則透過出售一間附屬公司而錄得物業出售虧損港幣900,000元；(iii)於二零二二年（而非二零二三年）收取政府補貼港幣2,266,000元；(iv)投資物業的公平值虧損較去年增加港幣1,900,000元；(v)於回顧年度錄得匯兌收益港幣992,000元，而於前一年則錄得未變現人民幣匯兌虧損港幣7,735,000元；(vi)於回顧年度錄得所得稅抵免港幣4,229,000元，而於前一年則錄得所得稅開支港幣90,000元；及(vii)融資成本較前一年增加港幣5,244,000元。

本集團於二零二三年的收入增加約46%至港幣53,037,000元，而毛利增加約24%至港幣21,711,000元。兩項增幅乃主要歸因於旅店及款待業務分部。

其他收入減少67%至港幣4,491,000元。此乃主要由於本年度並無錄得出售倉庫物業的收益港幣7,462,000元及政府補貼港幣2,266,000元（包括香港特別行政區政府的防疫基金項下保就業計劃用作本集團支付僱員前一年薪金的補貼）。減少總額部分被回顧年度之匯兌收益港幣992,000元抵銷。

由於香港銀行同業拆息率自二零二二年七月起逐步上升，故融資成本增加港幣5,244,000元。行政開支減少港幣6,520,000元至港幣29,849,000元，主要歸因於在二零二二年錄得人民幣存款未變現匯兌虧損港幣7,735,000元，而二零二三年則從缺。倘撇除未變現人民幣匯兌虧損，行政開支按年增加約4%，主要歸因於回顧年度新增的酒店業務產生額外行政開支。

於二零二三年十二月三十一日，本集團之資產淨值為約港幣252,474,000元，而每股資產淨值為約港幣0.77元。本集團之總資產及總負債分別為約港幣417,747,000元及港幣165,273,000元。

於二零二三年第一季，隨著COVID-19漸漸消失，經濟活動開始復甦。受境內旅遊以及大型會議及活動回歸所大力推動，香港及澳門的國內生產總值按年同比增長分別3.2%及80.5%。於年初，本集團的旅店及款待服務組合新增了一間新酒店，以把握旅遊業復甦的連鎖效應。因此，本集團於本年度的收益及毛利顯著增長。儘管如此，全球需求疲弱及貨幣狀況收緊的持續不利因素限制了旅遊業於疫情後全面反彈。

於年內，經濟復甦停滯不前，而消費者信心因不景氣的房地產市場帶來的負面財富效應而受到嚴重影響。物業價格（尤其是住宅二手市場價格）於持續高息的環境中呈現跌勢，美國於二零二二年三月至二零二三年七月期間共經歷11次加息，合共加息5.25%。截至年末，我們所有住宅投資物業均產生公平值虧損，在地域上澳門佔總估值虧損約43%。房地產行業呼籲澳門特別行政區政府全面取消降溫措施，以拯救脆弱的房地產市場。

於過去一年，經營開支的通脹壓力及高企利率為我們的獲利財務表現構成負面影響。由於所產生的利息開支超出所賺取的利息收入，因此以銀行存款抵押的部分銀行貸款已於銀行存款到期時償還，儘管如此，融資成本因資本成本高昂而於年內增加接近一倍。

整體而言，本財政年度於復甦路上面對重重挑戰，其中包括因港幣與強勢的美元掛致使人民幣兌港幣轉弱，削弱了內地旅客（為到訪香港旅客的主要組成部分）的購買力。另一方面，北上至鄰近內地城市旅遊造成的消費流失亦對本地零售業構成威脅，並對其他行業亦產生影響。

物業投資業務

於回顧年度，香港及澳門投資物業之租金收入總額為港幣2,796,000元，與前一年相比減少約27%。此乃主要歸因於澳門一間零售店舖及一項太古城物業自二零二三年第二季起於其各自的租約被提早終止或到期後開始空置。若將租金收入總額與原投資成本進行比較，出租投資物業的回報率約為3%。於回顧年度，投資物業估值虧損為港幣4,700,000元，令分部虧損增加至港幣10,539,000元，且於二零二三年末投資物業之總估值下跌至港幣114,300,000元。

於香港，來自本集團位於上環的一間零售店舖以及位於太古城的住宅單位之租金收入總額減少約13%至港幣1,200,000元。將租金收入總額與原投資成本進行比較，投資收益率為約5%。租金收入減少乃主要由於在年內出售的一個太古城投資物業之租金收入丟失所致。

來自澳門物業的租金收入減少約35%至港幣1,596,000元，主要由於一間零售店舖的租約在二零二三年二月按租戶要求提早終止後開始空置。一個辦公室單位自疫情以來已空置大約三年。若將澳門物業的租金收入總額與原投資成本進行比較，所錄得之平均收益率為約3%。

本集團投資物業所在的香港及澳門房地產市場於二零二三年均面對眾多不利因素，包括境內旅遊業的反彈遜於預期及利率高企。該等因素導致大量投資者從市場中撤走。企業被迫首要節省成本而非擴充，同時住宅需求因借貸成本上升而受到抑制。於十二月，就一間空置接近十個月的澳門零售店舖簽訂兩年期的租約，租金僅為疫情前水平的一半。於香港，本集團於二零二三年第二季正值住宅物業價格開始錄得跌幅時透過公司轉讓出售一個太古城投資物業時錄得港幣900,000元的虧損。於回顧年度，並無收購投資物業。

目前，資本成本高企、持續的地緣政治緊張局勢以及隨著香港及澳門居民從性價比角度愈來愈頻密地跨境購物或用餐，預計此將於短期內阻礙經濟增長。然而，物業市場仍有望逐步復甦。於近期頒佈的二零二四年至二零二五年財政預算案中，香港特別行政區政府即時取消所有住宅樓宇的降溫措施及就物業按揭貸款提升最高貸款估值比率。於政策改變後，根據美聯物業的資料，於取消降溫政策後首五日的香港新房屋銷售較兩個月前增加十倍。於二手市場中，香港十大屋苑於過去一個週末的交易量躍升至超過一年的高位。澳門特別行政區政府於本年較早時亦實行類似舉措，以刺激低迷的物業市場。展望將來，利率的潛在下調及源於各種人才輸入計劃的需求對物業市場勢頭及我們的投資物業得以持續的資本增長而言為良好的跡象。物業市場復甦的時間及速度仍不確定，同時本集團將專注於吸引及挽留優質租戶以及確保獲得持續的租金收入。

髮型設計業務

本分部的營業額較二零二二年增加約5%至港幣15,832,000元，其中，服務收入的營業額增加6%，而產品銷售則下跌14%。與前一年的淨虧損港幣295,000元相比，分部淨虧損增加至港幣1,275,000元。此主要由於經扣除(i)收益增加，(ii)使用權資產減值虧損港幣1,339,000元，(iii)於前一年（但於回顧年度並無）收取政府補貼港幣377,000元，及(iv)使用權資產折舊及員工成本上升。

收益增加乃由於二零二二年的基數相對較低，當時髮型屋暫停營業約一個月以執行政府的防疫抗疫措施。事實上，收益於二零二三年下半年下降，乃由於為收入基礎貢獻重大金額的其中一名高級髮型師從本集團離職。產品銷售亦錄得跌勢，乃由於經濟復甦較預期慢，部分客戶可能已轉移至價格較低的頭髮產品。隨著勞工短缺及勞工成本一直上升（尤其是流失率高的學徒），此情況持續影響我們的營運。

展望將來，本集團將繼續緊貼市場趨勢及探索新業務機會，並從現有及潛在客戶擴闊本集團的收益來源。我們的客戶群包括尋求優質頭髮護理服務的較高端中年人士。利用各種頭髮產品（包括處理因年紀或其他外部因素導致的脫髮問題）擴充駁髮服務將為彼等提供更多髮型選擇及幫助彼等重拾青春容顏。隨著業務策略持續演變及修訂以發展我們的現有業務，本集團將積極探索及開發每一項潛在獲利的業務，包括但不限於在機會出現時與髮製品行業的戰略夥伴合作。

旅店及款待服務業務

本分部的營業額增加117%至港幣31,393,000元，分部溢利為港幣3,540,000元。營業額增加乃主要歸因於兩間現有賓館及旅館的收入均有所增加，且油麻地一間有22間客房的酒店於今年一月加入我們的組合。上環賓館及北角旅館的營業額分別較去年增加76%及47%。上環賓館及北角旅館的平均房價均較二零二二年疫情期間分別增加73%及46%，且維持約90%的高入住率。由於新投入營運的油麻地酒店房價較高，較大的客房面積以及配有獨立休息區及小廚房，以上特色乃市場獨有，瞄準了家庭旅客這一細分市場。除了為分部帶來收入外，整體平均房價按年同比增加99%。分部溢利減少，主要由於回顧年度並無獲得二零二二年疫情期間獲得的政府補貼港幣943,600元。倘不計及港幣943,600元的政府補貼，分部溢利較二零二二年疫情年度增加27%。分部財政改善令人鼓舞，乃經計及(i)分部相關融資成本因利率高企而於兩個年度上升約125%，(ii)於回顧年度產生非常規維修及保養開支以修飾及升級部分房間的裝置及設備，及(iii)油麻地業務仍處於組建團隊和改進業務營運的起步階段，並未作出積極貢獻。

隨著中國邊境開放以及會議、貿易展覽及活動數目逐步增長，香港旅遊發展局（「旅發局」）宣佈與二零二二年僅六十萬人次相比，二零二三年全年共有三千四百萬人次旅客到訪香港。每日抵港旅客的平均數目亦反彈至疫情前水平超過50%。在統計學上而言，中國內地仍然為香港的最大來源市場，而東南亞市場的復甦則最為迅速。就旅遊目的而言，會議、獎勵旅遊與展覽（會展旅遊）旅客已復甦至疫情前約70%，其已超越休閒分部成為復甦最快的分部。此等增幅推動本業務分部中的入住率及平均房間出租率上升帶動收益增長。

於過去一年，旅發局集中於將香港與世界各地的旅客重新連繫及推動香港旅遊業穩定復甦。一系列的大型活動再次重回以增強本地的良好氛圍，並推廣「你好，香港」及「香港夜繽紛」等活動以振興旅遊業及消費。未來，旅發局將繼續利用最近期的全球旅遊趨勢及消費者需求，並於多個旅客來源市場進行針對性推廣以刺激旅客到訪香港的興趣。香港正準備迎接新一波中國大陸旅客，乃由於青島及西安近期獲納入個人遊計劃項下的合資格城市清單。儘管政府採取了所有有關舉措以推動旅遊業，鑒於迄今航班載客量仍遠遠未及疫情前的水平，款待業的復甦於短期內亦將受到航空業人手短缺、能源成本上升及旅遊成本高企所帶來的阻礙。眾多本地人士均花費於短途旅行前往熱門目的地（例如日本以及深圳及大灣區其他城市），令本地宅度假的需求轉弱。令挑戰進一步加劇的是，眾多中國內地入境旅客選擇於香港渡過白天但不過夜，乃由於彼等意識到香港房價與中國內地房價的巨大差距。話雖如此，然而倘與羅馬、巴黎、倫敦、東京及紐約等全球門戶城市相比，香港房價仍然存在龐大的發展空間讓其攀升。此情況指出可能需要取得良好的平衡，以回應香港酒店於各種消費價位的競爭力、敏感度及吸引力，從而滿足中國內地及國際旅客的需求。

營運效率及推動收益增長將繼續為業務分部於二零二四年的首要任務。我們預見到未來實現增長將十分艱巨，乃由於市場從業者之間的競爭愈來愈激烈、消費者偏好一直改變及愈來愈多旅客偏好支持環境、社會及管治（「環境、社會及管治」）的酒店。我們正處於一個不同類型旅客的年代，其中一類為更多知情及要求更高的旅客。作為酒店營運商，我們愈來愈意識到於業務中採納可持續發展及更廣泛的環境、社會及管治原則之重要性，並在我們的能力範圍內實施環境、社會及管治措施以展示我們對環境標準、能源及用水效率以及廢物管理的承諾。

證券投資

於二零二三年一月，香港股票市場於年內達致高峰，乃由於對重新開放的期望刺激了投資者氣氛。然而，由於各項因素，市場於年內餘下時間呈現跌勢。首先，美國地區銀行危機及聯儲局利率前景產生的不確定因素影響了市場信心。其後，對北京打壓科技行業、房地產持續低迷以及生產活動及消費放緩的關注進一步加劇了市場下跌。於二零二三年，恆生指數下跌了14%，而香港聯交所證券市場的市場成交量與去年同比下降約16%。香港股票市場為二零二三年表現最差的股票市場之一。就於年末持有的證券投資而言，回顧年度的公平值虧損增加1%至港幣11,560,000元。

於二零二三年十二月三十一日，本集團按公平值計入損益之財務資產為約港幣51,098,000元（二零二二年十二月三十一日：港幣58,940,000元）。證券投資組合包括具有合理股息率及流動性高的香港藍籌股份及房託基金單位。於回顧年度，證券投資所得的股息收入錄得港幣2,935,000元。目前，香港股票資產被嚴重低估。根據國際標準，許多具有健康前景並提供具吸引力股息的股票之市盈率非常低。按照慣例，利率高企會對資產價格（包括證券）構成下行壓力。當中國及香港的營商環境改善以及利率下降時，本集團證券投資的價格最終將上升至反映其實質價值。

物業項目管理業務

於回顧年度並無錄得收入，亦無已完工或進行中的項目，乃由於在十分低迷的物業市場中未能從新住宅買家獲得裝修項目。於二零二三年撇減去年超額撥備的專業開支後，分部錄得港幣8,000元的溢利。

隨著經濟及物業市場進一步復甦，我們致力透過尋求與本地知名建築師╱室內設計師合作以發掘更多新項目，以復興本業務分部。

其他業務分部

本集團透過本公司間接全資附屬公司世紀建業融資有限公司（「世紀建業融資」）從事借貸業務。該公司根據放債人條例持有放債人牌照，可於香港從事借貸業務。於回顧年度，放債業務錄得營業額港幣81,000元，而分部溢利則為港幣1,000元。

於二零二三年，世紀建業融資訂立三筆合共為數港幣2,560,000元的無抵押個人貸款，當中，港幣2,000,000元為一筆於到期後重續的貸款，而借款人於重續後已償還港幣300,000元。截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團並無就未償還應收貸款產生任何減值。

我們預期該分部的營運規模很小，服務的客戶一般基於轉介性質，並經仔細考慮信貸風險。管理層已制定建立內部監控系統的基本政策。本集團將採取審慎方法以及就貸款組合的組成及向各客戶收取的貸款利率定期檢討，以最大化借貸業務的回報及分散信貸風險。借貸業務的資金來自本集團的內部資源。

資料來源: 世紀建業 (00079) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

地緣政治緊張局勢及經濟增長勢頭弱化於二零二四年將繼續影響全球市場。宏觀經濟面臨不確定性，包括俄羅斯及烏克蘭之間持續且未解決的戰事及於二零二三年十月爆發的以色列—哈馬斯戰爭。後者導致出現人道主義危機，世界各地均出現了要求停火的抗議活動。這場衝突推測有可能擴大及升級為一場區域範圍的衝突，導致區域貿易減少、能源成本上升及消費者保障減少，從而使全球經濟暴跌。全球而言，二零二四年為歷史上最大的選舉年，經濟將被全球政治面對的不確定性所牽引，並可能持續一整年。與此同時，結構性問題繼續影響中國的經濟，美國及歐盟的反傾銷調查及關稅干擾了貿易，北京已意識到產能過剩為於二零二四年將面對的主要挑戰。然而，中國政府最近加快推出刺激計劃，並將二零二四年的國內生產總值增長目標設定為約5%，有關目標被視為必要及可行。

於國內，資本市場於二零二三年疲弱，乃主要歸因於利率大幅上升及經濟復甦較預期慢。於本年年初，市場對聯儲局提前降息持樂觀態度，直至聯儲局主席鮑威爾在三月初重申，彼預計利率將於本年開始下調，但尚未能透露具體時間。於進行為期兩天的會議後，聯儲局於二零二四年三月二十日宣佈將利率維持於去年七月起的5.25%至5.5%不變，但表示仍預計今年將降息三次。因此，現在市場更廣泛的觀點是，於二零二四年下半年逐步下降前，利率經已見頂並將於目前穩定下來。雖然本年的降息速度仍然為市場的主要焦點，但目前的高利息支出將繼續拖累本集團的最終財務表現，掩蓋我們迎來業務營運的改善。

展望將來，在旅遊業持續復甦及政府持續刺激經濟的推動下，香港及澳門經濟預計將於二零二四年維持增長。香港財政司司長陳茂波於宣佈若干振興低迷房地產市場的措施以支持經濟時，稱彼預計香港經濟於本年將增長2.5%至3.5%。報道亦引用了澳門經濟財政司司長李偉農的發言，彼稱澳門國內生產總值於二零二四年的增長將達約10%，相當於恢復至二零一九年水平約90%。於兩個城市各自的二零二四年施政報告中，在振興本地經濟及改善民生的各項財政措施中，均十分強調促進香港及澳門的旅遊業。於二零二四年上半年，香港將會舉辦超過八十場不同主題及類型的大型活動，並於未來三年將會投入港幣一億元以用於推廣大型活動。其中一個亮點為香港、廣東省及澳門將於二零一五年聯合舉辦第十五屆全運會。同樣地，澳門特別行政區政府於本年將估計斥資二億三仟五百萬澳門元，透過路演及資助澳門機票於海外目的地積極推廣澳門，以吸引國際遊客到訪澳門。此外，基建的持續發展將改善休閒及旅遊遊客進入澳門的途徑及於澳門內的活動。由於政府採取了為刺激旅遊業所實施的所有有關舉措，主觀願望本集團於香港的旅店及款待服務業務將受益於分部業績的改善，並為拓展澳門旅店及款待服務業務的可行性研究提供了數據支持。

香港及澳門的經濟有望及預期將於二零二四年逐步復甦，但宏觀環境狀況仍對復甦步伐構成不確定因素。本集團對市場前景抱持謹慎態度，並於加強現有業務的同時審慎探索新業務機會。透過全體僱員的努力，相信本集團將能克服當前艱難的經營環境。

資料來源: 世紀建業 (00079) 全年業績公告