主要業務為透過於富豪產業信託（「富豪產業信託」）之酒店擁有業務、酒店經營及管理業務、為富豪產業信託作資產管理、物業發展及投資（包括透過合營公司P&R Holdings Limited百富控股有限公司（「P&R Holdings」）進行及於赤柱富豪海灣所保留洋房之權益），飛機擁有及租賃業務，以及其他投資（包括金融資產投資）。

業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度

酒店

酒店擁有業務

麗豪航天城酒店為本集團於香港國際機場發展的第二間酒店，持續穩定經營，惟其於年度內之經營業績仍然遠低於二零二二年所達致之水平，其於該年大部分時間作為檢疫酒店營運。

麗豪航天城酒店擁有逾1,200間裝修雅緻的酒店客房及套房，並配備全面的餐飲及會議設施，以迎合會議、企業會議暨獎勵旅遊、大型國際會議及展覽(MICE會議獎勵旅遊)業務，更可直達亞洲國際博覽館及11 Skies綜合建築群，以及即將竣工之二號客運大樓。本集團有信心，隨著於亞洲國際博覽館舉行之大型活動數目增加、11 Skies綜合建築群逐步開放，以及二號客運大樓即將投入營運，麗豪航天城酒店於未來數年將能夠帶來強勁之經常性收入。

本集團亦於西班牙巴塞隆拿擁有一間設有186間客房之酒店，其出租予一第三方營運商並帶來令人滿意的租金收入。

有關麗豪航天城酒店及巴塞隆拿酒店之進一步詳情，載於本公佈標題為「管理層之討論及分析」一節內。

富豪產業信託

於二零二三年十二月三十一日，本集團持有富豪產業信託已發行基金單位總數約74.9%，而本集團之全資附屬公司富豪資產管理有限公司擔任產業信託管理人。

截至二零二三年十二月三十一日止年度，富豪產業信託錄得未計及基金單位持有人分派前綜合盈利港幣265,700,000元，而二零二二年財政年度之盈利為港幣929,900,000元。於回顧年度錄得盈利，主要歸因於富豪產業信託之投資物業組合之公平值較其於截至二零二二年十二月三十一日之估值上升，從而帶來港幣366,900,000元收益，而二零二二年財政年度則錄得公平值收益港幣754,700,000元。然而，倘不計及該等公平值變動之影響，富豪產業信託將於回顧年度呈報核心經營虧損港幣101,200,000元，而去年之核心經營盈利則為港幣175,200,000元。產生核心經營虧損主要由於香港銀行同業拆息(HIBOR)於二零二三年下半年急升，導致富豪產業信託按此計息之銀行貸款借貸成本之財務支出大幅增加，達到港幣611,200,000元(二零二二年：港幣281,800,000元)。因此，富豪產業信託於回顧年度錄得經調整虧損港幣127,600,000元，而二零二二年則有可供分派收入總額港幣204,800,000元。

除麗豪航天城酒店外，本集團於香港經營的所有其他九間酒店均透過富豪產業信託擁有。該九間酒店包括五間富豪酒店及其他四間以富薈品牌營運之酒店。

除富薈灣仔酒店外，所有其他八間由富豪產業信託擁有之酒店乃租賃予本公司全資附屬公司以經營酒店業務。

富薈灣仔酒店為香港首間富薈酒店，自二零一一年起已由富豪產業信託自行營運。於年度內該物業之物業收入淨額(包括由非酒店部分之租賃租金)較二零二二年增加88.6%。

酒店經營業務

本公司之全資附屬公司Favour Link International Limited為向富豪產業信託所租賃經營之全部五間富豪酒店及三間富薈酒店之承租人。

誠如本公司二零二三年中期報告之主席報告書所述，三間富豪酒店(即富豪機場酒店、富豪九龍酒店及富豪東方酒店)及兩間富薈酒店(即富薈炮台山酒店及富薈土瓜灣酒店)於二零二二年按政府不同之酒店檢疫計劃營運，儘管其營運表現自去年年初解除旅遊限制以來持續改善，惟由於經營模式及收入結構不同，以致該五間酒店於二零二三年之整體營運收入淨總額仍低於二零二二年所達致之水平。然而，其他三間同樣向富豪產業信託租賃之酒店(即富豪香港酒店、麗豪酒店及富薈上環酒店)一直經營正常酒店業務，其於二零二三年之業務營運出現強勁反彈，錄得其物業收入淨總額較二零二二年所達致之水平大幅增加約221.7%。

五間富豪酒店之二零二四年市場租金評估已於二零二三年九月完成，而其二零二四年之年度基本租金總額被釐定為港幣544,000,000元，較二零二三年之基本租金總額高出約13.3%或港幣64,000,000元。浮動租金將繼續按分佔該等富豪酒店之物業收入總額淨值超出其基本租金總額之50%計算。

誠如同樣由獨立專業物業估值師根據該等租賃之條款所釐定，三間富薈酒店二零二四年之基本租金總額被釐定為港幣118,000,000元，較二零二三年之基本租金總額高出約28.3%或港幣26,000,000元，而浮動租金將同樣按分佔各個別酒店之物業收入淨額超出其基本租金之50%計算。

隨著於二零二四年一月獲得富豪產業信託獨立基金單位持有人之批准後，富薈上環酒店及富薈炮台山酒店之現有租賃協議及租賃擔保已延長十年至二零三四年十二月三十一日，而延長期限之市場租金方案將繼續由共同委任之獨立專業物業估值師按年釐定。

於二零二三年十二月，本公司及四海(透過其各自之全資附屬公司)與沙特阿拉伯投資部訂立一項諒解備忘錄(「諒解備忘錄」)，以成為戰略合作夥伴，共同合作酒店開發和管理項目。諒解備忘錄旨在訂立非獨家合作和協作框架，共同推動中國內地、沙特阿拉伯及香港的旅遊和酒店項目，目的是以富豪旗下的「富薈」品牌進行收購、擁有、開發和管理一系列可持續發展之酒店、服務式公寓和創新中心。本公司將持續知會股東有關此方面之進展。

有關本集團之酒店物業之進一步詳情載於本公佈標題為「管理層之討論及分析」一節內。

酒店管理業務

除麗豪航天城酒店外，由富豪產業信託擁有之五間富豪酒店及四間富薈酒店均由本集團全資擁有之管理公司富豪酒店國際有限公司(「富豪酒店國際」)管理。富豪酒店國際亦為富薈旺角酒店及富薈尚乘上環酒店之酒店管理人，P&RHoldings Limited百富控股有限公司(本公司及Paliburg Holdings Limited百利保控股有限公司(本公司之中層上市母公司)各自擁有50/50權益之合營公司）於該等酒店分別持有100%及50%之權益。

在中國內地，富豪酒店國際現時管理合共四間富豪酒店，包括兩間位於上海、一間位於德州及一間位於西安。一間位於成都發展中之新酒店，於其落成後亦將由本集團管理。

物業

經去年首季度短暫反彈後，香港物業市場隨即繼續受到經濟不景氣及高息環境所拖累。此等不利因素不僅打私人物業市場的信心，亦影響香港政府的土地銷售，導致二零二三年出現六次公開土地競投流標。

隨著香港政府於二零二三年十月放寬部分額外印花稅及雙倍印花稅後，物業成交量重拾若干動力，這主要受惠於發展商以具競爭力價格推出新發展項目單位或之前保留的未售存貨。然而，就二零二三年全年而言，香港住宅市場的整體物業價格以及物業成交總數均較二零二二年下降。

誠如早前所述，本集團之物業業務乃主要透過P&R以及透過本公司之全資附屬公司進行。

位於沙田九肚之富豪山為P&R進行之重大豪華住宅發展項目。該發展項目擁有合共24間花園洋房及136個公寓單位，並附有泊車位及會所設施。於年度內，合共4間洋房(包括一間已出租且承租人有權購買之洋房)及8個公寓單位已出售或視作已出售，所獲之盈利已反映於本集團回顧年度內之業績。P&R仍擁有富豪山具有重大價值之3間洋房及83個公寓單位。P&R將密切關注市場環境，並將繼續逐步出售該等餘下單位。

除富豪山外，P&R於香港擁有已落成之物業及酒店以及持作發展物業等之綜合物業組合。

P&R現正持有以賺取經常性及營運收入之物業包括位於沙田馬鞍山之We GoMALL、富薈旺角酒店及由P&R擁有50%權益之合營公司所持有之富薈尚乘上環酒店。

於物業發展方面，P&R擁有位於筲箕灣金華街之商業/住宅項目以及另一位於青山道之綜合商業/住宅重建項目(已取得現存物業之所需重大權益)。此外，P&R亦擁有位於深水尚都之若干餘下商舖單位和泊車位，及位於元朗富豪悅庭之8間保留洋房，兩者均為P&R於前些年完成之物業發展項目，並將繼續出售。

就本集團自身之物業業務而言，坐落於皇后大道西之The Queens尚瓏為一幢商業/住宅樓宇，已於二零二二年年底竣工，擁有合共130個住宅單位，並有會所設施及商業舖位。7個住宅單已位於二零二一年首批推出之單位銷售中出售。由於市場環境轉變及區內對租賃住宅之需求不斷增加，其部分住宅單位已按短期租約以服務式住宅出租，帶來相對理想的租金收入。視乎市場情況，本集團將考慮按單位出售未售之住宅及商業單位或按整棟基準出售。

同時，本集團亦在深水海壇街正進行一項商業/住宅重建項目。本集團於赤柱富豪海灣擁有9座花園洋房。近日，本集團按令人滿意的價格就出售富豪海灣之一座花園洋房訂立協議。其餘8座仍保留之花園洋房將按合適條款繼續出售。

於海外，本集團擁有葡萄牙里斯本一翻新作為出售之物業項目及位於英國倫敦黃金地段一棟待落實發展計劃的歷史建築物。

有關本集團之發展項目及物業，以及由P&R及四海進行之項目之進一步詳細資料，載於本公佈標題為「管理層之討論及分析」一節內。

飛機擁有及租賃

本集團目前擁有兩架以經營租賃出租予一間歐洲之主要國際航空營運商之空中巴士客機，其租賃已於本年初重續至二零二六年。於二零二四年二月底，本集團訂立意向書，有關以總銷售代價44,500,000美元出售該兩架客機予一第三方買家。正式買賣協議預計將由各訂約方於短期內訂立，並定約於二零二四年四月底完成。自出售該兩架客機(如完成)之盈利將於本集團本財政年度之業績中反映。

至於另外一架空中巴士客機已被本集團於二零二一年年底收回，機身已於二零二三年十月出售，而兩副飛機引擎目前出租予一主要歐洲引擎生產商。

資料來源: 富豪酒店國際 (00078) 全年業績公告

業務展望 - 截至2023年12月31日止年度

根據世界銀行集團一項最近之研究，預計二零二四年全球增長減緩至2.4%，為連續第三年放緩，反映持續受到為降低通脹而緊縮貨幣政策、信貸條件收緊，以及全球貿易與投資疲弱等因素所拖累之影響。

儘管香港經濟現已有所改善，惟距離全面恢復至疫情前水平尚有一段相當的路程。全球需求減少、地緣經濟分化加劇及貨幣條件收緊等持續不利因素和挑戰，將會繼續對其經濟復甦的步伐和程度產生不利影響。

在二零二三年施政報告中，旅遊業將成為香港經濟主要動力之一，而政府正採取積極措施，提升香港作為主要旅遊城市的吸引力。在政府協調下，今年單計上半年便有超過80項大型活動在香港舉行。該等活動可帶動旅遊、酒店、餐飲及零售等多個行業之業務，並為香港帶來重大的經濟效益。此外，自二零二四年三月六日起，「個人遊」計劃新增西安和青島，進一步擴展至合共51個中國內地城市。加上可望恢復深圳居民的「一簽多行」簽注，皆可進一步推動本地旅遊業和酒店業之業務。

在金融方面，美國加息周期應已見頂。目前普遍預測，假設通脹情況進一步穩定下來，其利率可能會在二零二四年年中開始下降。基於其業務及財務結構之性質，富豪產業信託之財務表現對利率波動高度敏感。儘管香港利率已從二零二三年年底的高位緩慢回落，惟富豪產業信託已於二零二四年二月初訂立多項利率掉期交易，從而將其部分未償還銀行貸款之利息支出由浮動利率掉期至固定利率。預計此可在短期內減少富豪產業信託之財務支出，同時亦可對沖任何因未可預期下而有回升風險之利率。

產業信託管理人對香港旅遊及酒店市場將持續復甦抱持樂觀態度。產業信託管理人亦有信心，當香港的利率逐漸回復至較正常的水平時，富豪產業信託將能夠在不久將來恢復向基金單位持有人作出分派。

本集團正逐步落實計劃出售其部分非核心資產，旨在加強其流動性資源及整體財政實力。

本集團仍擁有強大的資產組合，並以酒店及物業為主要資產。董事有信心整體營商環境會繼續復甦，而本集團的財務表現將逐步改善。

資料來源: 富豪酒店國際 (00078) 全年業績公告